Михаил Медведев: Строительство дорог в пригородах - на первом месте
Прошлый год оказался для строительного рынка достаточно позитивным, говорит Михаил Медведев, генеральный директор ГК «ЦДС».
– Михаил Анатольевич, стал ли 2015 год удачным для строителей на фоне 2014-го?
– Наверное, начало 2015 года было похуже, чем первые месяцы 2014-го, но ненамного: объемы продаж жилья сократились максимум на 12-15%. Однако это сокращение – в пределах стандартных колебаний. Чувствуется, конечно, что у покупателей стало меньше собственных средств: выросла доля сделок с привлечением ипотечных кредитов, различных жилищных субсидий, материнского капитала и т. д. Еще одним свидетельством того, что уровень обеспеченности потребительского спроса понизился, стало падение спроса на жилье с отделкой.
Люди, у которых есть собственные средства на покупку жилья, планируя переезд в новую квартиру, заранее продумывают и необходимость отделочных работ. А вот те, у кого собственных средств хватает только на первоначальный взнос, своей основной задачей ставят собственно покупку квартиры с полной оплатой ее стоимости. И только выполнив эту задачу, они задумываются об отделке: это дополнительная опция, и пусть стоимость отделки составляет на наших объектах 8-15 тыс. рублей за 1 кв. м, многие потребители вынуждены от нее отказываться.
Если вернуться к динамике рынка в 2015 году, то надо отметить, что, как и в 2014-м, в декабре был зафиксирован выраженный рост продаж по отношению к ноябрю. Но если в 2014 году на рынке царила паника, то в декабре 2015 года рост продаж не носил лавинообразного характера.
– Как за 2015 год изменились цены на квартиры в ваших домах?
– Рост составил в среднем 10%. Но надо понимать, что цены на жилье определяются множеством факторов: степенью готовности объекта (разница между нулевым циклом и этапом строительства перед вводом в эксплуатацию составляет не менее 30%), локацией и т. д. Думаю, что и в нынешнем году рост цен на жилую недвижимость в Санкт-Петербурге не превысит индекса инфляции. Конечно, экономика более сжатая, чем ранее, да и конъюнктура на внешних рынках хуже. Но, с другой стороны, цены у нас рублевые. А себестоимость жилищного строительства в рублях снижаться не будет – напротив, скорее, она будет повышаться.
– В прошлом году вы выиграли конкурс на строительство объекта с бюджетным финансированием – школы на 600 мест в Колтушах. Как продвигается работа над этим объектом?
– В нынешнем году школа уже будет введена в эксплуатацию. Надеюсь, что удастся построить этот объект без прибыли, но и без убытка – по себестоимости. Но такая экономика на объекте бюджетного строительства была прогнозируема, поэтому больше в конкурсах с бюджетным финансированием мы не участвовали.
Одновременно «ЦДС» проектирует и строит детские сады и школы в рамках социальных обязательств. В нынешнем году, например, запланирован ввод в эксплуатацию школы в Мурино на 700 мест.
– Пополнился ли в 2015 году ваш земельный банк?
– Мы постоянно смотрим какие-то земельные участки и в городе, и в Ленобласти, стараемся что-то покупать. Но говорить о наших приобретениях имеет смысл при выходе на стадию строительства или на финальном этапе градостроительного согласования.
– Одна из ваших ключевых идей – о необходимости гармонизации с жилищным строительством развития транспортной, инженерной и социальной инфраструктуры. Что в этом смысле изменилось в 2015 году в Санкт-Петербурге и Ленобласти?
– Работа, направленная на развитие инфраструктуры, и в одном, и в другом субъекте РФ ведется постоянно. Просто в плане социальной инфраструктуры в какой-то момент город и область столкнулись с тем, что бюджет не выдерживает такой нагрузки, и каждый регион пошел в решении этого вопроса своим путем.
Если говорить о Ленинградской области, где картина более наглядная, то в 2015 году было много сделано для решения конкретных инфраструктурных вопросов и в Мурино, и в Буграх, и в Кудрово, и в Янино. Полностью обеспечен социальной инфраструктурой будет новый город, который мы планируем строить в Новосаратовке.
Кстати, до начала строительства мы стремимся заблаговременно решить там вопросы развития дорожной сети. В плане инженерной инфраструктуры на приграничных территориях Ленобласти вообще все хорошо, есть даже конкуренция среди тех организаций, которые поставляют эти услуги. А в плане дорожно-транспортной инфраструктуры, считаю, за последние два года сложилось понимание, что все технические сложности в этом сегменте могут быть разрешены. Дальше остается определить временной промежуток для реализации принятых решений и обеспечить финансирование. Но вопросы финансирования тоже, в принципе, абсолютно решаемы при совместных усилиях инвесторов, застройщиков и руководства Ленинградской области.
– Нет ли, на ваш взгляд, опасности того, что районы активного жилищного строительства в Ленобласти будут обеспечены дорожной сетью, а спрос на жилье в этих локациях резко пойдет на убыль?
– Если дорожно-транспортную инфраструктуру не развивать, то так оно может и оказаться. Вопросы транспортной доступности сейчас для этих территорий наиболее острые. Просто бывают ситуации, когда отсутствуют технические возможности для их решения. В случае с Кудрово, Мурино и т. д., как я уже сказал, технически ничто не препятствует дорожному строительству. Просто надо как можно быстрее воплощать проекты в реальность, чем и занимаются и застройщики, и власти.
– Не так давно с серьезными финансовыми сложностями столкнулся один из крупных игроков рынка – ГК «СУ-155». В чем вы видите причину этой ситуации и как обезопасили себя от подобного развития событий?
– Мне кажется, это следствие неаккуратного финансового планирования. Каждый застройщик строит его по-своему, обращая внимание на одни моменты и упуская как несущественные другие. Но грамотность планирования видна только по завершении того или иного проекта. Если ничего негативного не случается в ходе реализации, это еще ни о чем не говорит, кроме того, что в будущем все возможно.
Один из факторов экономической безопасности в моем представлении – небольшая доля кредитных средств в общем объеме. «ЦДС» традиционно сохраняет низкую закредитованность.
– С учетом стабильного развития «ЦДС» есть ли планы ее превращения в публичную акционерную компанию?
– Нет, планов размещать облигации и котироваться на бирже пока нет: не вижу в этом смысла, поскольку плюсов от этого гораздо меньше, чем минусов. А в том, как мы работаем с населением, нашими клиентами, мы и так открытая публичная компания.
– На нескольких корпусах ЖК «Весна» в Кудрово вы начали продажи квартир с заключением договоров долевого участия. В чем, по вашему мнению, отличия этой схемы от продаж с заключением договора паевого взноса?
– Идея обезопасить покупателя через регистрацию договора долевого участия в ФРС, а теперь и его страхование в специальной аккредитованной компании по своей сути очень привлекательная. Но ее воплощение еще требует серьезной доработки. И основная претензия, которую можно предъявить к этой схеме, в том, что договор долевого участия не обеспечивает потребителю защиту от сбоев в деятельности строительной компании. Однако я абсолютно уверен, что для стабильности в строительной отрасли необходимо отложить все поправки в профильное законодательство как минимум на год, а то и на пару-тройку лет. В ситуации экономической нестабильности менять в очередной раз правила игры нецелесообразно.
Кстати:
До конца февраля на фасаде бизнес-центра «Аполло», штаб-квартиры ГК «ЦДС», появится активная подсветка, позволяющая выводить различные изображения. Кроме того, руководство «ЦДС» планирует установить уличный экран, где будет транслироваться преимущественно социальная реклама.
Как строительная отрасль изменилась за последние годы, в каких новшествах она нуждается и каково влияние политики на область предпринимательства – об этом корреспонденту «Строительного Еженедельника» Александру Аликину рассказал президент группы компаний «Эталон» Вячеслав Заренков.
– Удачно ли, на Ваш взгляд, в строительную отрасль был введен механизм саморегулирования? Что следует в нем изменить?
– Введение механизма саморегулирования – это самое прогрессивное решение за последние 25 лет. Но как все новшества, СРО требуют развития и доработки. Так, например, я считаю, что следует дать возможность небольшим компаниям вступать в СРО с меньшим входным взносом. При этом предоставить им испытательный (кандидатский) срок, во время которого они сумеют себя показать и оплатить основной взнос. Еще необходима обязательная сменяемость руководства СРО, для того чтобы избежать ситуаций, когда за счет организаций определенные лица будут зарабатывать деньги и решать свои проблемы. Также, на мой взгляд, необходимо расширить возможность использования накопительного фонда.
– Среди строителей сложилось мнение о том, что Генплан Санкт-Петербурга устарел – излишне детализирован, имеет бессмысленное деление на зоны. Нуждается ли Генплан в изменениях?
– Изменения в Генплане и Правилах землепользования и застройки необходимы, это правда. Здесь важно понимать два аспекта. Во-первых, Генеральный план в какой-то мере противоречит ПЗЗ по некоторым техническим вопросам, поэтому изменения должны устранить эти противоречия. Во-вторых, очевидно, что ряд городских территорий с определенной периодичностью подвергается реновациям и требует изменения зон застройки, поэтому необходимо внести локальные изменения как в Генплан, так и в ПЗЗ. Я думаю, что нужно упростить процедуру принятия этих изменений. Например, для оптимизации процесса общественное обсуждение нужно проводить лишь в том районе, изменения в котором будут проводиться, а не делать эти обсуждения общегородскими. Также, на мой взгляд, нужно включать в комиссию по обсуждению изменений представителей бизнеса и строительного сообщества, чтобы не допустить кулуарности, а также ошибок, которые были при принятии ПЗЗ.
– С приходом губернатора Петербурга Георгия Полтавченко были приостановлены проекты по строительству Орловского тоннеля Ново-Адмиралтейского моста. Нуждаются ли жители города в этих транспортных объектах, и что мешает их появлению?
– Я думаю, что строительство Орловского тоннеля и Ново-Адмиралтейского моста можно отложить, по крайней мере пока. А сэкономленные деньги направить на строительство ДДУ и школ, которых в городе не хватает, особенно в районах новостроек.
– После ухода с должности вице-губернатора Романа Филимонова его обязанности передали вице-губернатору Игорю Метельскому. Некоторые строители утверждают, что в будущем количество вице-губернаторов будет сокращено до трех-четырех и, следовательно, объем курируемых вопросов у каждого из них будет шире, чем у нынешних вице-губернаторов. Согласны ли Вы с этим прогнозом?
– По науке – максимальное количество работников у начальника любого ранга должно быть не более 7. Оптимальное, комфортное для начальника и подчиненных – 5. Поэтому ничего необычного в этом нет. Главное, чтобы этими 5-7 вице-губернаторами был охвачен весь спектр работ и проблем. Не должно быть вакуума.
– Если такой прогноз сбудется, как Вы оцениваете такое распределение обязанностей?
– Распределение должно быть произведено в соответствии с профессиональными способностями каждого. Вице-губернаторы должны курировать то, в чем действительно разбираются.
– Кандидат в президенты РФ Владимир Путин дал поручение Минрегионразвития и Минэкономразвития подготовить документы для упразднения выдачи разрешения на строительство. По его словам, для того чтобы начать строительство, достаточно будет иметь землю в собственности и соответствующую градостроительному плану экспертизу. Если намерение Владимира Путина будет реализовано, как оно отразится на строительной отрасли?
– Мудрое решение, давно назрело. Еще бы сократили время получения градостроительной документации, особенно ее согласование. Ведь сегодня как бывает: компания год работает над ППТ, получает согласование, и вдруг на заключительном этапе кто-то говорит: «Нет, мне не нравится высота вон того здания». Все. Вся работа впустую, начинай сначала. Считаю, что сначала надо утвердить ТЭПы. На их разработку не требуется много времени. При этом дать застройщику возможность отклонения от этих ТЭПов в ту или иную сторону примерно на 10%. Пусть рационализируют в процессе реализации: используют новые технологии, разрабатывают современные конструкции, применяют новые материалы и т. д. После утверждения ТЭПов продолжить согласование архитектурно-строительной части. И общий срок не должен превышать 9 месяцев.
– Если Владимир Путин снова станет президентом, отразится ли это на строительной отрасли?
– Думаю, он учтет все разумные предложения, и ситуация в строительной отрасли изменится в лучшую сторону. Главное, чтобы власть не вмешивалась в ценообразование. Это будет гибельно для отрасли. Мы все-таки сегодня в рынке.
– Насколько сильно влияние политического фактора на развитие строительной отрасли?
– Политический фактор, в прямом понимании, на ситуацию не влияет. Влияют экономические решения отдельных политиков. Не должно быть «зарегулированности». Власть должна создавать комфортные условия для ведения бизнеса. И не страшно, что компании получают прибыль. За счет этой прибыли они развивают бизнес, тем самым создавая рабочие места и обеспечивая достойную жизнь работникам. А государство получает налоги и за счет их решает социальные программы.