Михаил Медведев: Строительство дорог в пригородах - на первом месте
Прошлый год оказался для строительного рынка достаточно позитивным, говорит Михаил Медведев, генеральный директор ГК «ЦДС».
– Михаил Анатольевич, стал ли 2015 год удачным для строителей на фоне 2014-го?
– Наверное, начало 2015 года было похуже, чем первые месяцы 2014-го, но ненамного: объемы продаж жилья сократились максимум на 12-15%. Однако это сокращение – в пределах стандартных колебаний. Чувствуется, конечно, что у покупателей стало меньше собственных средств: выросла доля сделок с привлечением ипотечных кредитов, различных жилищных субсидий, материнского капитала и т. д. Еще одним свидетельством того, что уровень обеспеченности потребительского спроса понизился, стало падение спроса на жилье с отделкой.
Люди, у которых есть собственные средства на покупку жилья, планируя переезд в новую квартиру, заранее продумывают и необходимость отделочных работ. А вот те, у кого собственных средств хватает только на первоначальный взнос, своей основной задачей ставят собственно покупку квартиры с полной оплатой ее стоимости. И только выполнив эту задачу, они задумываются об отделке: это дополнительная опция, и пусть стоимость отделки составляет на наших объектах 8-15 тыс. рублей за 1 кв. м, многие потребители вынуждены от нее отказываться.
Если вернуться к динамике рынка в 2015 году, то надо отметить, что, как и в 2014-м, в декабре был зафиксирован выраженный рост продаж по отношению к ноябрю. Но если в 2014 году на рынке царила паника, то в декабре 2015 года рост продаж не носил лавинообразного характера.
– Как за 2015 год изменились цены на квартиры в ваших домах?
– Рост составил в среднем 10%. Но надо понимать, что цены на жилье определяются множеством факторов: степенью готовности объекта (разница между нулевым циклом и этапом строительства перед вводом в эксплуатацию составляет не менее 30%), локацией и т. д. Думаю, что и в нынешнем году рост цен на жилую недвижимость в Санкт-Петербурге не превысит индекса инфляции. Конечно, экономика более сжатая, чем ранее, да и конъюнктура на внешних рынках хуже. Но, с другой стороны, цены у нас рублевые. А себестоимость жилищного строительства в рублях снижаться не будет – напротив, скорее, она будет повышаться.
– В прошлом году вы выиграли конкурс на строительство объекта с бюджетным финансированием – школы на 600 мест в Колтушах. Как продвигается работа над этим объектом?
– В нынешнем году школа уже будет введена в эксплуатацию. Надеюсь, что удастся построить этот объект без прибыли, но и без убытка – по себестоимости. Но такая экономика на объекте бюджетного строительства была прогнозируема, поэтому больше в конкурсах с бюджетным финансированием мы не участвовали.
Одновременно «ЦДС» проектирует и строит детские сады и школы в рамках социальных обязательств. В нынешнем году, например, запланирован ввод в эксплуатацию школы в Мурино на 700 мест.
– Пополнился ли в 2015 году ваш земельный банк?
– Мы постоянно смотрим какие-то земельные участки и в городе, и в Ленобласти, стараемся что-то покупать. Но говорить о наших приобретениях имеет смысл при выходе на стадию строительства или на финальном этапе градостроительного согласования.
– Одна из ваших ключевых идей – о необходимости гармонизации с жилищным строительством развития транспортной, инженерной и социальной инфраструктуры. Что в этом смысле изменилось в 2015 году в Санкт-Петербурге и Ленобласти?
– Работа, направленная на развитие инфраструктуры, и в одном, и в другом субъекте РФ ведется постоянно. Просто в плане социальной инфраструктуры в какой-то момент город и область столкнулись с тем, что бюджет не выдерживает такой нагрузки, и каждый регион пошел в решении этого вопроса своим путем.
Если говорить о Ленинградской области, где картина более наглядная, то в 2015 году было много сделано для решения конкретных инфраструктурных вопросов и в Мурино, и в Буграх, и в Кудрово, и в Янино. Полностью обеспечен социальной инфраструктурой будет новый город, который мы планируем строить в Новосаратовке.
Кстати, до начала строительства мы стремимся заблаговременно решить там вопросы развития дорожной сети. В плане инженерной инфраструктуры на приграничных территориях Ленобласти вообще все хорошо, есть даже конкуренция среди тех организаций, которые поставляют эти услуги. А в плане дорожно-транспортной инфраструктуры, считаю, за последние два года сложилось понимание, что все технические сложности в этом сегменте могут быть разрешены. Дальше остается определить временной промежуток для реализации принятых решений и обеспечить финансирование. Но вопросы финансирования тоже, в принципе, абсолютно решаемы при совместных усилиях инвесторов, застройщиков и руководства Ленинградской области.
– Нет ли, на ваш взгляд, опасности того, что районы активного жилищного строительства в Ленобласти будут обеспечены дорожной сетью, а спрос на жилье в этих локациях резко пойдет на убыль?
– Если дорожно-транспортную инфраструктуру не развивать, то так оно может и оказаться. Вопросы транспортной доступности сейчас для этих территорий наиболее острые. Просто бывают ситуации, когда отсутствуют технические возможности для их решения. В случае с Кудрово, Мурино и т. д., как я уже сказал, технически ничто не препятствует дорожному строительству. Просто надо как можно быстрее воплощать проекты в реальность, чем и занимаются и застройщики, и власти.
– Не так давно с серьезными финансовыми сложностями столкнулся один из крупных игроков рынка – ГК «СУ-155». В чем вы видите причину этой ситуации и как обезопасили себя от подобного развития событий?
– Мне кажется, это следствие неаккуратного финансового планирования. Каждый застройщик строит его по-своему, обращая внимание на одни моменты и упуская как несущественные другие. Но грамотность планирования видна только по завершении того или иного проекта. Если ничего негативного не случается в ходе реализации, это еще ни о чем не говорит, кроме того, что в будущем все возможно.
Один из факторов экономической безопасности в моем представлении – небольшая доля кредитных средств в общем объеме. «ЦДС» традиционно сохраняет низкую закредитованность.
– С учетом стабильного развития «ЦДС» есть ли планы ее превращения в публичную акционерную компанию?
– Нет, планов размещать облигации и котироваться на бирже пока нет: не вижу в этом смысла, поскольку плюсов от этого гораздо меньше, чем минусов. А в том, как мы работаем с населением, нашими клиентами, мы и так открытая публичная компания.
– На нескольких корпусах ЖК «Весна» в Кудрово вы начали продажи квартир с заключением договоров долевого участия. В чем, по вашему мнению, отличия этой схемы от продаж с заключением договора паевого взноса?
– Идея обезопасить покупателя через регистрацию договора долевого участия в ФРС, а теперь и его страхование в специальной аккредитованной компании по своей сути очень привлекательная. Но ее воплощение еще требует серьезной доработки. И основная претензия, которую можно предъявить к этой схеме, в том, что договор долевого участия не обеспечивает потребителю защиту от сбоев в деятельности строительной компании. Однако я абсолютно уверен, что для стабильности в строительной отрасли необходимо отложить все поправки в профильное законодательство как минимум на год, а то и на пару-тройку лет. В ситуации экономической нестабильности менять в очередной раз правила игры нецелесообразно.
Кстати:
До конца февраля на фасаде бизнес-центра «Аполло», штаб-квартиры ГК «ЦДС», появится активная подсветка, позволяющая выводить различные изображения. Кроме того, руководство «ЦДС» планирует установить уличный экран, где будет транслироваться преимущественно социальная реклама.
Генеральный директор ОАО "Санкт-Петербургские электрические сети" Владимир Самоталин рассказал корреспонденту "Строительного Еженедельника" Григорию Тихому об основных сложностях, которые возникают у сетевиков со строительными компаниями, и поделился своим видением того, как сократить время подключения построенных объектов к объектам энергии.
Вы наверняка часто сталкиваетесь со строителями. Являются ли они вашими основными клиентами?
– Я бы не сказал, что строители – наши главные клиенты, но мы, безусловно, с ними часто сталкиваемся. Заявки от них составляют до 50% от общего объема всех заявок, которые сегодня поступают. Если говорить о живом общении, то такие встречи происходят не так уж и часто. У нас установлены тарифы, и цены клиентам понятны, поэтому встречи обычно происходят, когда у людей есть сомнение: идти к нам или в другую сетевую компанию.
Сегодня мы работаем с крупными застройщиками, такими как ЛенСпецСМУ, ГДСК, Setl City и "Балтийская жемчужина" – это основные игроки жилищного рынка.
Изменились ли по вашим ощущениям темпы ввода жилья? Увеличилось ли количество заявок от строителей?
– Мы растущая компания, и развиваемся как раз за счет увеличения обращений по техприсоединению, поэтому можно сделать вывод об увеличении темпов строительства нового жилья. Количество заявок на техприсоединение с каждым годом растет.
Сколько в среднем стоит подключить один новый дом?
- По тарифу на ГРЩ, предпочтительному для застройщика, подключить двухсотквартирный дом стоит порядка 65 млн рублей (по второй категории). На каждую квартиру в таком случае приходится до 10 кВт мощности. В моем понимании 65 млн.руб. – это стоимость 10 квартир, соответственно я оцениваю стоимость подключения к электрическим мощностям, до 5% от рыночной стоимости жилья.
Для вас как для сетевой компании в каких районах проще подключать новые дома, а в каких сложнее?
– Прежде всего, нам проще осуществлять подключение в тех районах, где уже есть наши сети. В основном это окраинные районы Петербурга. В самой большой степени – это Красносельский, Петродворцовый районы и Колпино. Если создана инфраструктура и построены трансформаторные подстанции, подключение занимает минимальный срок.
Сложности вызывает подключение в центре города, а максимально сложная задача – осуществить подключение, когда у нас нет собственного источника. В таких случаях мы запрашиваем мощность у смежных сетевых организации. Этот вариант самый долгий по реализации. Для того, чтобы снизить такие риски, сейчас мы проектируем и строим подстанции 110 кВ практически во всех районах Петербурга.
Цена подключения во всем городе единая или она как-то отличается?
– У нас есть деление на зоны, но я бы сказал, что ценовое отличие между зонами не превышает 2%. Практически за одни и те же деньги мы подключаем и в центре, и на окраине. Я считаю, что так и должно быть. Не вижу смысла в дискриминационном делении внутри города.
Сколько времени в среднем уходит на подключение одного нового дома?
– В среднем на подключение требуется полтора года. Если на готовых территориях этот период можно сократить до года, то на неподготовленных он занимает два года и больше. В среднем мы заключаем договоры сроком на 1,5-2 года, и в трех из десяти случаев допускаем просрочку, которая может доходить до полугода. Она связана с созданием новых сетевых объектов.
На что уходит больше всего времени?
– По затратам 40% уходит на проектно-изыскательские работы и на их согласование, 60% оставшегося времени – на строительную часть. Сам процесс присоединения очень затратный и с точки зрения времени, и с точки зрения необходимых усилий.
Получается, что можно снизить подключение в два раза, если убрать лишнюю бюрократию?
– Я бы не стал говорить, что в два раза, но снизить сроки возможно. Город имеет развитую инфраструктуру, поэтому я не вижу возможности исключить, как вы говорите, бюрократию в большинстве случаев. Потому что мы согласовываем прокладки сетей, учитывая все градостроительные составляющие, архитектурные вопросы и прочее. В основном все эти вопросы обоснованы.
Возникают ли у вас сложности со строительными компаниями? И существуют ли типовые проблемы?
– Сложности, безусловно, возникают. Главная, на мой взгляд, заключается в том, что мы далеко не всегда можем обеспечить застройщику строительную мощность. Обычно у застройщика достаточно длительный график набора мощности. Например, подается заявка на 10 МВА, при этом набор нагрузки происходит в течении 5-6 лет – на протяжении всего строительства жилого комплекса. При этом застройщик готов выйти на площадку уже через 3-4 месяца после подачи заявки, и уже тогда ему понадобится строительная мощность примерно в 1 МВА.
Наша задача – дать ему эту мощность в сжатые сроки. Наиболее эффективно это можно сделать за счет строительства сети, которую в будущем можно будет использовать для постоянной схемы. Но это мощная сеть, а это значит большое проектирование и длительное время строительства. Очень сложно сделать это все в сжатые сроки.
Кстати, для сокращения сроков мы вводим этапность строительства, либо застройщик может взять часть схемы в собственное производство (присоединение на РП).
Здесь возникает вторая сложность – согласование проектирования и приемка собственных сетей застройщика. Бывают ситуации, когда застройщик экономит на сетях либо нанимает некомпетентную организацию по ведению СМР на электросетях. Из-за этого в дальнейшем могут возникнуть сложности при вводе объекта в эксплуатацию.
В целом политика профессионального застройщика – переложить вопросы по энергетическому обеспечению на нас. Поэтому разногласия у нас обычно не возникают, и работать с застройщиками на мой взгляд достаточно комфортно.
Кто получил у вас максимальную мощность в прошлом году?
– Основным заявителем в прошлом году стал Комитет по строительству, который ведет достаточно активную политику в жилищном строительстве. Мы подключали застройку 20 и 21 квартала юго-западной приморской части "Балтийской жемчужины". В этом году мы заключили договоры с ЛенСпецСМУ на проекты "Ласточкино гнездо" и в районе Московской-Товарной, 78 квартал, и Блюхера, 12, – проекты ГДСК. Все эти проекты мощностью порядка 10 МВт каждый. Если взять весь объем заключенных договоров и исключить такие крупные объекты, как "Лахта-центр" Газпрома и аэропорт, 20% жилищных объектов заберут у нас 80% мощности. Сегодня нашей стратегией является работа с крупными жилищными застройщиками с высокой единичной мощностью. И компания к этому готова, и люди понимают, что мы имеем уже достаточно опыта.
Сегодня для всех больная тема – это реагенты.
– Для нас она больная в меньшей степени. У нас на сегодня 10 подстанций 110 кВ, 9 из них – новые закрытые подстанции, все оборудование находится в здании. Соответственно, на это оборудование не влияют внешние погодные факторы. Сегодня в нашем распоряжении лишь одна открытая подстанция – "Красный Октябрь", на которой, во-первых, ведется реконструкция, а во-вторых, она удалена от больших транспортных объектов.
Не кажется ли вам, что проблема с реагентами - надуманная?
– Я бы не стал сбрасывать эту проблему со счетов. Думаю, что здесь играет роль совокупность факторов: несвоевременное обслуживание, устаревшее оборудование и, возможно, в какой-то степени погодные условия.