Михаил Медведев: Строительство дорог в пригородах - на первом месте
Прошлый год оказался для строительного рынка достаточно позитивным, говорит Михаил Медведев, генеральный директор ГК «ЦДС».
– Михаил Анатольевич, стал ли 2015 год удачным для строителей на фоне 2014-го?
– Наверное, начало 2015 года было похуже, чем первые месяцы 2014-го, но ненамного: объемы продаж жилья сократились максимум на 12-15%. Однако это сокращение – в пределах стандартных колебаний. Чувствуется, конечно, что у покупателей стало меньше собственных средств: выросла доля сделок с привлечением ипотечных кредитов, различных жилищных субсидий, материнского капитала и т. д. Еще одним свидетельством того, что уровень обеспеченности потребительского спроса понизился, стало падение спроса на жилье с отделкой.
Люди, у которых есть собственные средства на покупку жилья, планируя переезд в новую квартиру, заранее продумывают и необходимость отделочных работ. А вот те, у кого собственных средств хватает только на первоначальный взнос, своей основной задачей ставят собственно покупку квартиры с полной оплатой ее стоимости. И только выполнив эту задачу, они задумываются об отделке: это дополнительная опция, и пусть стоимость отделки составляет на наших объектах 8-15 тыс. рублей за 1 кв. м, многие потребители вынуждены от нее отказываться.
Если вернуться к динамике рынка в 2015 году, то надо отметить, что, как и в 2014-м, в декабре был зафиксирован выраженный рост продаж по отношению к ноябрю. Но если в 2014 году на рынке царила паника, то в декабре 2015 года рост продаж не носил лавинообразного характера.
– Как за 2015 год изменились цены на квартиры в ваших домах?
– Рост составил в среднем 10%. Но надо понимать, что цены на жилье определяются множеством факторов: степенью готовности объекта (разница между нулевым циклом и этапом строительства перед вводом в эксплуатацию составляет не менее 30%), локацией и т. д. Думаю, что и в нынешнем году рост цен на жилую недвижимость в Санкт-Петербурге не превысит индекса инфляции. Конечно, экономика более сжатая, чем ранее, да и конъюнктура на внешних рынках хуже. Но, с другой стороны, цены у нас рублевые. А себестоимость жилищного строительства в рублях снижаться не будет – напротив, скорее, она будет повышаться.
– В прошлом году вы выиграли конкурс на строительство объекта с бюджетным финансированием – школы на 600 мест в Колтушах. Как продвигается работа над этим объектом?
– В нынешнем году школа уже будет введена в эксплуатацию. Надеюсь, что удастся построить этот объект без прибыли, но и без убытка – по себестоимости. Но такая экономика на объекте бюджетного строительства была прогнозируема, поэтому больше в конкурсах с бюджетным финансированием мы не участвовали.
Одновременно «ЦДС» проектирует и строит детские сады и школы в рамках социальных обязательств. В нынешнем году, например, запланирован ввод в эксплуатацию школы в Мурино на 700 мест.
– Пополнился ли в 2015 году ваш земельный банк?
– Мы постоянно смотрим какие-то земельные участки и в городе, и в Ленобласти, стараемся что-то покупать. Но говорить о наших приобретениях имеет смысл при выходе на стадию строительства или на финальном этапе градостроительного согласования.
– Одна из ваших ключевых идей – о необходимости гармонизации с жилищным строительством развития транспортной, инженерной и социальной инфраструктуры. Что в этом смысле изменилось в 2015 году в Санкт-Петербурге и Ленобласти?
– Работа, направленная на развитие инфраструктуры, и в одном, и в другом субъекте РФ ведется постоянно. Просто в плане социальной инфраструктуры в какой-то момент город и область столкнулись с тем, что бюджет не выдерживает такой нагрузки, и каждый регион пошел в решении этого вопроса своим путем.
Если говорить о Ленинградской области, где картина более наглядная, то в 2015 году было много сделано для решения конкретных инфраструктурных вопросов и в Мурино, и в Буграх, и в Кудрово, и в Янино. Полностью обеспечен социальной инфраструктурой будет новый город, который мы планируем строить в Новосаратовке.
Кстати, до начала строительства мы стремимся заблаговременно решить там вопросы развития дорожной сети. В плане инженерной инфраструктуры на приграничных территориях Ленобласти вообще все хорошо, есть даже конкуренция среди тех организаций, которые поставляют эти услуги. А в плане дорожно-транспортной инфраструктуры, считаю, за последние два года сложилось понимание, что все технические сложности в этом сегменте могут быть разрешены. Дальше остается определить временной промежуток для реализации принятых решений и обеспечить финансирование. Но вопросы финансирования тоже, в принципе, абсолютно решаемы при совместных усилиях инвесторов, застройщиков и руководства Ленинградской области.
– Нет ли, на ваш взгляд, опасности того, что районы активного жилищного строительства в Ленобласти будут обеспечены дорожной сетью, а спрос на жилье в этих локациях резко пойдет на убыль?
– Если дорожно-транспортную инфраструктуру не развивать, то так оно может и оказаться. Вопросы транспортной доступности сейчас для этих территорий наиболее острые. Просто бывают ситуации, когда отсутствуют технические возможности для их решения. В случае с Кудрово, Мурино и т. д., как я уже сказал, технически ничто не препятствует дорожному строительству. Просто надо как можно быстрее воплощать проекты в реальность, чем и занимаются и застройщики, и власти.
– Не так давно с серьезными финансовыми сложностями столкнулся один из крупных игроков рынка – ГК «СУ-155». В чем вы видите причину этой ситуации и как обезопасили себя от подобного развития событий?
– Мне кажется, это следствие неаккуратного финансового планирования. Каждый застройщик строит его по-своему, обращая внимание на одни моменты и упуская как несущественные другие. Но грамотность планирования видна только по завершении того или иного проекта. Если ничего негативного не случается в ходе реализации, это еще ни о чем не говорит, кроме того, что в будущем все возможно.
Один из факторов экономической безопасности в моем представлении – небольшая доля кредитных средств в общем объеме. «ЦДС» традиционно сохраняет низкую закредитованность.
– С учетом стабильного развития «ЦДС» есть ли планы ее превращения в публичную акционерную компанию?
– Нет, планов размещать облигации и котироваться на бирже пока нет: не вижу в этом смысла, поскольку плюсов от этого гораздо меньше, чем минусов. А в том, как мы работаем с населением, нашими клиентами, мы и так открытая публичная компания.
– На нескольких корпусах ЖК «Весна» в Кудрово вы начали продажи квартир с заключением договоров долевого участия. В чем, по вашему мнению, отличия этой схемы от продаж с заключением договора паевого взноса?
– Идея обезопасить покупателя через регистрацию договора долевого участия в ФРС, а теперь и его страхование в специальной аккредитованной компании по своей сути очень привлекательная. Но ее воплощение еще требует серьезной доработки. И основная претензия, которую можно предъявить к этой схеме, в том, что договор долевого участия не обеспечивает потребителю защиту от сбоев в деятельности строительной компании. Однако я абсолютно уверен, что для стабильности в строительной отрасли необходимо отложить все поправки в профильное законодательство как минимум на год, а то и на пару-тройку лет. В ситуации экономической нестабильности менять в очередной раз правила игры нецелесообразно.
Кстати:
До конца февраля на фасаде бизнес-центра «Аполло», штаб-квартиры ГК «ЦДС», появится активная подсветка, позволяющая выводить различные изображения. Кроме того, руководство «ЦДС» планирует установить уличный экран, где будет транслироваться преимущественно социальная реклама.
В структуре работ ЗАО «ЛенТИСИЗ» почти 40% занимают работы по геодезии. О перспективах этого направления «Строительному Еженедельнику» рассказал Александр Жуков, заместитель генерального директора компании.
– Ленинградский трест инженерно-строительных изысканий (ЛенТИСИЗ) был создан с уклоном в геологию, но сегодня немалую долю занимают инженерно-геодезические и топографические работы. Сегодня мы ведем геодезические работы преимущественно на малых объектах (площадью до 2 га). Причем стоимость работ по геодезии в Санкт-Петербурге оценивается в диапазоне 19-35 тыс. рублей за 1 га. Есть съемка открытых территорий – она проще и стоит дешевле. А есть закрытые территории, например заводские с большим количеством коммуникаций, – это удорожает работы. За последние четыре месяца наиболее сложные работы, которые мы выполняли, были третьей категории (застроенные территории с насыщенными инженерными коммуникациями). А наиболее характерна для Санкт-Петербурга в геодезии вторая категория сложности: съемка наполовину застроенной территории плюс обновление ранее выполненной съемки.
– На ваш взгляд, каково ближайшее будущее рынка геодезических работ в Санкт-Петербурге?
– Думаю, перспективы хорошие. Потребность в геодезических работах будет увеличиваться. Будут госзаказы, будут крупные объекты и хорошее финансирование. Стоит рассчитывать на оживление рынка геодезических работ и в Ленинградской области с принятием генеральных планов всех поселений. Сейчас мы выполняем геодезические работы в таких городах Ленобласти, как Кингисепп, Тихвин, Волхов. В Кингисеппе это строительство жилых зданий, в Тихвине – работы на реконструкции вагоностроительного завода. Пока речь идет только о пятнах под застройку на промышленной территории, но мы надеемся принять участие и в глобальной реконструкции предприятия. Ведем также изыскания в промышленной зоне в Выборге, стремясь найти наиболее экономически оправданный путь реконструкции, и т. д.
– Скажите, а всегда ли заказчик работ соглашается с предложенными суммами и видением объема работ?
– Не всегда. Если мы можем «подвинуться» в цене, мы это делаем, чтобы только работать не в убыток. Сейчас такой демпинг, что мы были вынуждены отказаться от многих объектов. Для нас допустимый максимум сокращения цены – 30%.
– А насколько велики возможности развития геодезии с точки зрения технологий?
– На мой взгляд, перспективное направление – лазерное сканирование, как воздушное, так и наземное. Геосканер помещается на летательный аппарат. А GPS-приемники располагаются и на земле, и на самом летательном аппарате. Сканирование ведется в режиме реального времени, после этого специалист обрабатывает данные и выдает и плановые, и высотные положения. Сейчас разработке беспилотных летательных аппаратов уделяется много внимания, поскольку использование вертолета обходится дорого. Между тем вертолет необходим при работах в труднодоступных местах. Например, в Сибири, где надо забросить бригаду в точку, расположенную вдали от всех дорог. Геосканирование сегодня уже существует. Оно применяется на больших линейных или площадных объектах. Но даже такая передовая технология не исключает участие в изысканиях специалиста. После сканера все равно должен пройти специалист, потому что надо дешифровать данные и интерпретировать их. Вообще технологии сейчас развиваются очень быстро. Может быть, и даже наверняка появится что-то еще, но пока для ЗАО «ЛенТИСИЗ» актуально именно это направление.
– На чем сосредоточены сегодня ваши усилия как руководителя? Что вызывает тревогу?
– Не скрою, до недавних пор у нас была организационная проблема в виде неподготовленности выезда исполнителя на объект – отсутствия на руках технического задания. Из-за этого специалист мог выезжать на объект 3-4 раза, что негативно сказывалось на продуктивности труда.
– У вас появилось новое оборудование, которое открывает широкие возможности именно в геодезии и топографии. Что это за оборудование и что вы ожидаете от его внедрения в производственную деятельность?
– Самое главное сейчас для наших заказчиков (проектировщиков) – скорость. Чем быстрее материалы дойдут до них, тем лучше. На этом мы и строим производственную политику, стремясь как можно больше сокращать временные затраты на процесс обработки и воспроизводства данных. Спутниковыми системами фирмы Trimble мы располагали и ранее, но теперь они усовершенствованы. Оборудование может работать в радиусе 6-7 км от базовой станции, выдавая координаты расположения перемещающейся станции-ровера с точностью до 2 см. Нынешний год – пилотный для 10 базовых GPS-станций, которые сейчас инсталлирует Комитет по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга. До конца года мы будем работать совместно с КГА, получая поправки координат с этих станций и передавая на них свои измерения. Это позволит в итоге привести к единому целому систему координат Санкт-Петербурга. При инженерно-геодезических и топографических работах нам приходится очень много времени затрачивать на поиск исходных пунктов. А благодаря спутниковым станциям мы сохраним до 30% временных затрат, и качество работ при этом будет намного выше. Кстати, в расчете на новое оборудование мы сегодня участвуем в тендерах на 2 объекта, стоимость работ по которым превышает 3 млн рублей.
– Для каких именно видов работ предполагается использовать спутниковые системы?
– Для создания топографических планов, выноса скважин, для предварительного межевания. Съемка полностью подходит для гидрологии: работают эхолот, GPS, и в один и тот же момент времени измеряются и глубина, и местоположение.
– А какие еще технические новинки появились в вашем арсенале?
– Закуплен цифровой нивелир – это позволит делать нивелирование второго класса. Приобретены тахеометры Leica. Там, куда не добраться геодезисту с вешкой, можно определять местоположение определенного пункта безотражательным методом с помощью тахеометра. Прибор также очень удобен для выноса осей, красных линий. Но специалисты для работ в геодезии по-прежнему необходимы. Правда, если раньше требовалось трое специалистов, теперь с этим же объемом работ смогут справиться двое или даже один человек.
– И как это повлияет на кадровую политику вашей компании?
– Будем закупать еще оборудование – будем привлекать больше специалистов. Все равно за любым тахеометром должен стоять специалист, а не оператор. Специалист знает, зачем брать этот пикет, для каких целей он нужен. А поставить человека, который просто кнопку будет нажимать, – это не подходит.
Справка
ЗАО «ЛенТИСИЗ» – Ленинградский трест инженерно-строительных изысканий, основанный в 1962 году. Сегодня компания ориентирована на выполнение комплексных инженерных изысканий для проектирования и строительства. ЗАО «ЛенТИСИЗ» выполняет в том числе такие инженерно-геодезические и топографические работы, как составление топографических планов масштабов 1:5000-1:200, наблюдение за осадками зданий и сооружений, обследование подземных инженерных коммуникаций, комплексные изыскания для линейных объектов (автомобильные дороги и др.), создание геодезической сетки для строительства.
Компания работает преимущественно на объектах Санкт-Петербурга и Ленинградской области. В 2012 году ЗАО «ЛенТИСИЗ» заняло 4-е место в Санкт-Петербурге по объему выполненных геодезических работ. В нынешнем году руководство компании рассчитывает улучшить этот результат.
В числе наиболее крупных и сложных объектов, где ЗАО «ЛенТИСИЗ» ведет геодезические и топографические изыскания в последнее время, аэропорт Пулково, крупные жилищные комплексы «Балтийская жемчужина», «Янино», проекты в Кудрово, на Ленинском и Суздальском пр., реконструкция (а точнее, расширение) автомобильного завода GM. Компания работает и на отдельных объектах в центре Санкт-Петербурга. Для производства топографической съемки используют новейшее сертифицированное оборудование, электронные тахеометры и нивелиры, GNSS-приемники в RTK режиме. Совсем недавно по двум объектам выполнены работы в RTK-режиме. Это стало возможным после приобретения нового спутникового оборудования.