Михаил Медведев: Строительство дорог в пригородах - на первом месте
Прошлый год оказался для строительного рынка достаточно позитивным, говорит Михаил Медведев, генеральный директор ГК «ЦДС».
– Михаил Анатольевич, стал ли 2015 год удачным для строителей на фоне 2014-го?
– Наверное, начало 2015 года было похуже, чем первые месяцы 2014-го, но ненамного: объемы продаж жилья сократились максимум на 12-15%. Однако это сокращение – в пределах стандартных колебаний. Чувствуется, конечно, что у покупателей стало меньше собственных средств: выросла доля сделок с привлечением ипотечных кредитов, различных жилищных субсидий, материнского капитала и т. д. Еще одним свидетельством того, что уровень обеспеченности потребительского спроса понизился, стало падение спроса на жилье с отделкой.
Люди, у которых есть собственные средства на покупку жилья, планируя переезд в новую квартиру, заранее продумывают и необходимость отделочных работ. А вот те, у кого собственных средств хватает только на первоначальный взнос, своей основной задачей ставят собственно покупку квартиры с полной оплатой ее стоимости. И только выполнив эту задачу, они задумываются об отделке: это дополнительная опция, и пусть стоимость отделки составляет на наших объектах 8-15 тыс. рублей за 1 кв. м, многие потребители вынуждены от нее отказываться.
Если вернуться к динамике рынка в 2015 году, то надо отметить, что, как и в 2014-м, в декабре был зафиксирован выраженный рост продаж по отношению к ноябрю. Но если в 2014 году на рынке царила паника, то в декабре 2015 года рост продаж не носил лавинообразного характера.
– Как за 2015 год изменились цены на квартиры в ваших домах?
– Рост составил в среднем 10%. Но надо понимать, что цены на жилье определяются множеством факторов: степенью готовности объекта (разница между нулевым циклом и этапом строительства перед вводом в эксплуатацию составляет не менее 30%), локацией и т. д. Думаю, что и в нынешнем году рост цен на жилую недвижимость в Санкт-Петербурге не превысит индекса инфляции. Конечно, экономика более сжатая, чем ранее, да и конъюнктура на внешних рынках хуже. Но, с другой стороны, цены у нас рублевые. А себестоимость жилищного строительства в рублях снижаться не будет – напротив, скорее, она будет повышаться.
– В прошлом году вы выиграли конкурс на строительство объекта с бюджетным финансированием – школы на 600 мест в Колтушах. Как продвигается работа над этим объектом?
– В нынешнем году школа уже будет введена в эксплуатацию. Надеюсь, что удастся построить этот объект без прибыли, но и без убытка – по себестоимости. Но такая экономика на объекте бюджетного строительства была прогнозируема, поэтому больше в конкурсах с бюджетным финансированием мы не участвовали.
Одновременно «ЦДС» проектирует и строит детские сады и школы в рамках социальных обязательств. В нынешнем году, например, запланирован ввод в эксплуатацию школы в Мурино на 700 мест.
– Пополнился ли в 2015 году ваш земельный банк?
– Мы постоянно смотрим какие-то земельные участки и в городе, и в Ленобласти, стараемся что-то покупать. Но говорить о наших приобретениях имеет смысл при выходе на стадию строительства или на финальном этапе градостроительного согласования.
– Одна из ваших ключевых идей – о необходимости гармонизации с жилищным строительством развития транспортной, инженерной и социальной инфраструктуры. Что в этом смысле изменилось в 2015 году в Санкт-Петербурге и Ленобласти?
– Работа, направленная на развитие инфраструктуры, и в одном, и в другом субъекте РФ ведется постоянно. Просто в плане социальной инфраструктуры в какой-то момент город и область столкнулись с тем, что бюджет не выдерживает такой нагрузки, и каждый регион пошел в решении этого вопроса своим путем.
Если говорить о Ленинградской области, где картина более наглядная, то в 2015 году было много сделано для решения конкретных инфраструктурных вопросов и в Мурино, и в Буграх, и в Кудрово, и в Янино. Полностью обеспечен социальной инфраструктурой будет новый город, который мы планируем строить в Новосаратовке.
Кстати, до начала строительства мы стремимся заблаговременно решить там вопросы развития дорожной сети. В плане инженерной инфраструктуры на приграничных территориях Ленобласти вообще все хорошо, есть даже конкуренция среди тех организаций, которые поставляют эти услуги. А в плане дорожно-транспортной инфраструктуры, считаю, за последние два года сложилось понимание, что все технические сложности в этом сегменте могут быть разрешены. Дальше остается определить временной промежуток для реализации принятых решений и обеспечить финансирование. Но вопросы финансирования тоже, в принципе, абсолютно решаемы при совместных усилиях инвесторов, застройщиков и руководства Ленинградской области.
– Нет ли, на ваш взгляд, опасности того, что районы активного жилищного строительства в Ленобласти будут обеспечены дорожной сетью, а спрос на жилье в этих локациях резко пойдет на убыль?
– Если дорожно-транспортную инфраструктуру не развивать, то так оно может и оказаться. Вопросы транспортной доступности сейчас для этих территорий наиболее острые. Просто бывают ситуации, когда отсутствуют технические возможности для их решения. В случае с Кудрово, Мурино и т. д., как я уже сказал, технически ничто не препятствует дорожному строительству. Просто надо как можно быстрее воплощать проекты в реальность, чем и занимаются и застройщики, и власти.
– Не так давно с серьезными финансовыми сложностями столкнулся один из крупных игроков рынка – ГК «СУ-155». В чем вы видите причину этой ситуации и как обезопасили себя от подобного развития событий?
– Мне кажется, это следствие неаккуратного финансового планирования. Каждый застройщик строит его по-своему, обращая внимание на одни моменты и упуская как несущественные другие. Но грамотность планирования видна только по завершении того или иного проекта. Если ничего негативного не случается в ходе реализации, это еще ни о чем не говорит, кроме того, что в будущем все возможно.
Один из факторов экономической безопасности в моем представлении – небольшая доля кредитных средств в общем объеме. «ЦДС» традиционно сохраняет низкую закредитованность.
– С учетом стабильного развития «ЦДС» есть ли планы ее превращения в публичную акционерную компанию?
– Нет, планов размещать облигации и котироваться на бирже пока нет: не вижу в этом смысла, поскольку плюсов от этого гораздо меньше, чем минусов. А в том, как мы работаем с населением, нашими клиентами, мы и так открытая публичная компания.
– На нескольких корпусах ЖК «Весна» в Кудрово вы начали продажи квартир с заключением договоров долевого участия. В чем, по вашему мнению, отличия этой схемы от продаж с заключением договора паевого взноса?
– Идея обезопасить покупателя через регистрацию договора долевого участия в ФРС, а теперь и его страхование в специальной аккредитованной компании по своей сути очень привлекательная. Но ее воплощение еще требует серьезной доработки. И основная претензия, которую можно предъявить к этой схеме, в том, что договор долевого участия не обеспечивает потребителю защиту от сбоев в деятельности строительной компании. Однако я абсолютно уверен, что для стабильности в строительной отрасли необходимо отложить все поправки в профильное законодательство как минимум на год, а то и на пару-тройку лет. В ситуации экономической нестабильности менять в очередной раз правила игры нецелесообразно.
Кстати:
До конца февраля на фасаде бизнес-центра «Аполло», штаб-квартиры ГК «ЦДС», появится активная подсветка, позволяющая выводить различные изображения. Кроме того, руководство «ЦДС» планирует установить уличный экран, где будет транслироваться преимущественно социальная реклама.
ЗАО «КировТЭК» – дочернее общество ОАО «Кировский завод», которое обеспечивает предприятия холдинга энергоресурсами: теплом, электричеством, водой. Об истории компании, направлениях ее деятельности и планах на ближайшее будущее рассказывает заслуженный энергетик Российской Федерации – директор ЗАО «КировТЭК» Владимир Сидоров.
– С чего начиналась история современного КировТЭКа?
– Компания «КировТЭК» была создана еще в 1990-е годы, когда вышло постановление правительства о безакцептном снятии денежных средств со счетов промпредприятий за энергоресурсы. То есть деньги по завышенным тарифам автоматически снимались с наших счетов в пользу монополистов, что приводило к большой задолженности перед ними, практически исключало вложение средств в развитие предприятия и парализовывало его финансовую деятельность. Для расчетов с монополистами и была создана наша компания. В 2005 году КировТЭК стал субъектом оптового рынка электроэнергии, внедрил систему автоматизированного коммерческого учета электроэнергии, а затем занялся энергосбытовой деятельностью, для чего внутри КировТЭКа было сформировано специальное подразделение. Впоследствии во исполнение закона, который запрещал вести одновременно сбытовую и сетевую деятельность, на Кировском заводе было создано специализированное ЗАО «Энергосбытовая компания Кировского завода». А КировТЭК сфокусировался на сетевой деятельности. В годы перестройки на КировТЭКе работало более 1200 человек. В его состав тогда входили отдел главного энергетика и 5 цехов. Сегодня на предприятии занято 270 человек, и оно представляет собой мобильную профессиональную службу в составе одного энергоцеха, включающего собственные ремонтные подразделения.
– Внедрялись ли ранее на заводе программы энергосбережения?
– На Кировском заводе уже более 10 лет реализуется комплексная программа энергосбережения и сохранения экологии под названием «Балтийское море». В рамках этой программы была произведена газификация котельной, установлены котлы – утилизаторы «уходящих газов», создана система оборотного водоснабжения металлургического завода «Петросталь», а затем и всего Кировского завода, реконструирована колоссальная сеть подземных трубопроводов больших диаметров. До 1995 года Кировский завод считался одним из основных загрязнителей окружающей среды, потому что все стоки уходили в Большой ковш Финского залива. Мы отделили бытовые стоки от дождевых, ливневых и производственных стоков, потому что до сих пор нет технологии совместной очистки бытового и производственного стоков. Бытовой сток мы по-прежнему передаем в Водоканал по отдельному коллектору, а все остальные стоки завели на комплекс очистных сооружений, после которого очищенная вода поступает на оборотное водоснабжение. Отмечу, что это самые крупные очистные сооружения производственного стока в России, которые мы строили 10 лет. На все эти работы были потрачены десятки миллионов рублей. Ни одно предприятие не может себе позволить такую роскошь. Но если бы мы этого не сделали, нас бы просто остановили, и правильно бы сделали, на мой взгляд. Теперь у нас есть уникальный комплекс очистки производственного и ливневого стока, дающий возможность всем предприятиям холдинга работать в замкнутой сети оборотного водоснабжения и полностью исключить сброс производственных и ливневых стоков в акваторию Финского залива и городскую канализацию. Это позволяет рассматривать данные сооружения как важнейший природоохранный объект не только Кировского завода, но и в целом Санкт-Петербурга.
– Планирует ли КировТЭК поставлять энергоресурсы населению, а также сторонним коммерческим организациям?
– КировТЭК не планирует работать с населением, потому что действующее тарифообразование не позволяет промпредприятию без убытка отпускать энергоресурсы населению. Оно должно было бы получать какую-то компенсацию за эту деятельность, но оно ее никогда не получит. У нашего филиала в Горелово есть опыт подобной работы с населением в жилом фонде и с Минобороны, но мы годами не получали оплату за энергоресурсы. Кроме того, сети, которыми владеет КировТЭК на правах аренды, ограничены площадкой Кировского завода. Находящимся на ней промышленным объектам мы ресурсы и поставляем.
Сегодня в этой сфере деятельности завод предоставляет услуги на сумму 1,5 млрд рублей в год, в число которых входят тепло, вода, электроэнергия, канализование. При этом 2/3 объемов – это закупки и продажа электроэнергии ОАО «Энергосбытовая компания Кировского завода».
– Планирует ли ваша компания продолжать внедрять энергосберегающие технологии?
– Мы прошли энергоаудит, подготовили энергопаспорт, в котором подробно расписана программа энергосбережения и повышения энергоэффективности на ближайшие годы. Например, мы планируем заменить котлы в нашей котельной, которая вырабатывает тепло для Кировского завода. Стоимость этих работ оценивается в 90 млн рублей. Общие затраты на отопление предприятия составляют 150 млн рублей в год. С целью снижения теплопотерь предполагаем также менять теплоизоляцию и частично сами трубопроводы тепловых и паровых сетей, общая протяженность которых составляет 30 км. Эти работы обойдутся нам в десятки миллионов рублей. Замены требуют 220 трансформаторов, которые в режиме холостого хода дают огромные энергопотери. Стоимость этих работ оценивается в 200-250 млн рублей.
– Как строится работа ЗАО «КировТЭК» с городской администрацией?
– КировТЭК в качестве сетевой компании зарегистрирован в одинаковом статусе с городскими компаниями-монополистами, поэтому на нас распространяются законы о государственном регулировании монопольной деятельности, о раскрытии информации и о ценообразовании. Ежегодно мы обязаны защищать свой тариф в Комитете по тарифам администрации Санкт-Петербурга. Речь идет даже об обосновании стоимости аренды зданий и передаточных устройств (сетей), которую мы платим ОАО «Кировский завод». Без защищенных тарифов мы не имеем права вести деятельность, иначе все, что мы заработаем на незащищенном тарифе, будет изыматься в казну государства и возвращаться нашим поставщикам. Комитет по тарифам контролирует также соблюдение Закона об энергосберегающих технологиях, который вступил в силу с 2013 года. Этот закон предусматривает участие собственника, то есть ОАО «Кировский завод», в финансировании работ по модернизации энергетического хозяйства. Ведь все сети находятся у ЗАО «КировТЭК» в аренде. Комитет по тарифам уже предупредил нас, что в дополнение к арендным платежам мы должны теперь вкладывать средства в замену кабельных сетей, трубопроводов. Уже несколько совещаний было на эту тему. Пока нам хватает денег на закупочную деятельность, на ремонты, а вот на реконструкцию средств недостаточно, их надо искать вместе с собственником.
– Почему вы не хотите работать с городскими монополистами?
– С самого начала, когда еще создавался КировТЭК, было принято решение, что ни одного метра кабеля или трубопровода не попадет в руки городских монополистов. ОАО «Ленэнерго», ООО «ПетербургГАЗ», ГУП «Водоканал Санкт-Петербург» – наши поставщики энергоресурсов, однако на этом наше сотрудничество заканчивается. Это вопрос нашей экономической безопасности.
– Расскажите о планах на 2013-2014 годы.
– После кризиса Группа компаний вступила в этап интенсивного развития, показывая в течение последних трех лет среднегодовой рост порядка 20%. Мы должны обеспечить энергоподдержку таких темпов, то есть включение дополнительных энергомощностей. Особенно это касается тракторного и металлургического производства. И самая главная задача – это зарезервировать мощности для новых проектов, которые будут реализовываться в Группе компаний «Кировский завод».