Михаил Медведев: Строительство дорог в пригородах - на первом месте
Прошлый год оказался для строительного рынка достаточно позитивным, говорит Михаил Медведев, генеральный директор ГК «ЦДС».
– Михаил Анатольевич, стал ли 2015 год удачным для строителей на фоне 2014-го?
– Наверное, начало 2015 года было похуже, чем первые месяцы 2014-го, но ненамного: объемы продаж жилья сократились максимум на 12-15%. Однако это сокращение – в пределах стандартных колебаний. Чувствуется, конечно, что у покупателей стало меньше собственных средств: выросла доля сделок с привлечением ипотечных кредитов, различных жилищных субсидий, материнского капитала и т. д. Еще одним свидетельством того, что уровень обеспеченности потребительского спроса понизился, стало падение спроса на жилье с отделкой.
Люди, у которых есть собственные средства на покупку жилья, планируя переезд в новую квартиру, заранее продумывают и необходимость отделочных работ. А вот те, у кого собственных средств хватает только на первоначальный взнос, своей основной задачей ставят собственно покупку квартиры с полной оплатой ее стоимости. И только выполнив эту задачу, они задумываются об отделке: это дополнительная опция, и пусть стоимость отделки составляет на наших объектах 8-15 тыс. рублей за 1 кв. м, многие потребители вынуждены от нее отказываться.
Если вернуться к динамике рынка в 2015 году, то надо отметить, что, как и в 2014-м, в декабре был зафиксирован выраженный рост продаж по отношению к ноябрю. Но если в 2014 году на рынке царила паника, то в декабре 2015 года рост продаж не носил лавинообразного характера.
– Как за 2015 год изменились цены на квартиры в ваших домах?
– Рост составил в среднем 10%. Но надо понимать, что цены на жилье определяются множеством факторов: степенью готовности объекта (разница между нулевым циклом и этапом строительства перед вводом в эксплуатацию составляет не менее 30%), локацией и т. д. Думаю, что и в нынешнем году рост цен на жилую недвижимость в Санкт-Петербурге не превысит индекса инфляции. Конечно, экономика более сжатая, чем ранее, да и конъюнктура на внешних рынках хуже. Но, с другой стороны, цены у нас рублевые. А себестоимость жилищного строительства в рублях снижаться не будет – напротив, скорее, она будет повышаться.
– В прошлом году вы выиграли конкурс на строительство объекта с бюджетным финансированием – школы на 600 мест в Колтушах. Как продвигается работа над этим объектом?
– В нынешнем году школа уже будет введена в эксплуатацию. Надеюсь, что удастся построить этот объект без прибыли, но и без убытка – по себестоимости. Но такая экономика на объекте бюджетного строительства была прогнозируема, поэтому больше в конкурсах с бюджетным финансированием мы не участвовали.
Одновременно «ЦДС» проектирует и строит детские сады и школы в рамках социальных обязательств. В нынешнем году, например, запланирован ввод в эксплуатацию школы в Мурино на 700 мест.
– Пополнился ли в 2015 году ваш земельный банк?
– Мы постоянно смотрим какие-то земельные участки и в городе, и в Ленобласти, стараемся что-то покупать. Но говорить о наших приобретениях имеет смысл при выходе на стадию строительства или на финальном этапе градостроительного согласования.
– Одна из ваших ключевых идей – о необходимости гармонизации с жилищным строительством развития транспортной, инженерной и социальной инфраструктуры. Что в этом смысле изменилось в 2015 году в Санкт-Петербурге и Ленобласти?
– Работа, направленная на развитие инфраструктуры, и в одном, и в другом субъекте РФ ведется постоянно. Просто в плане социальной инфраструктуры в какой-то момент город и область столкнулись с тем, что бюджет не выдерживает такой нагрузки, и каждый регион пошел в решении этого вопроса своим путем.
Если говорить о Ленинградской области, где картина более наглядная, то в 2015 году было много сделано для решения конкретных инфраструктурных вопросов и в Мурино, и в Буграх, и в Кудрово, и в Янино. Полностью обеспечен социальной инфраструктурой будет новый город, который мы планируем строить в Новосаратовке.
Кстати, до начала строительства мы стремимся заблаговременно решить там вопросы развития дорожной сети. В плане инженерной инфраструктуры на приграничных территориях Ленобласти вообще все хорошо, есть даже конкуренция среди тех организаций, которые поставляют эти услуги. А в плане дорожно-транспортной инфраструктуры, считаю, за последние два года сложилось понимание, что все технические сложности в этом сегменте могут быть разрешены. Дальше остается определить временной промежуток для реализации принятых решений и обеспечить финансирование. Но вопросы финансирования тоже, в принципе, абсолютно решаемы при совместных усилиях инвесторов, застройщиков и руководства Ленинградской области.
– Нет ли, на ваш взгляд, опасности того, что районы активного жилищного строительства в Ленобласти будут обеспечены дорожной сетью, а спрос на жилье в этих локациях резко пойдет на убыль?
– Если дорожно-транспортную инфраструктуру не развивать, то так оно может и оказаться. Вопросы транспортной доступности сейчас для этих территорий наиболее острые. Просто бывают ситуации, когда отсутствуют технические возможности для их решения. В случае с Кудрово, Мурино и т. д., как я уже сказал, технически ничто не препятствует дорожному строительству. Просто надо как можно быстрее воплощать проекты в реальность, чем и занимаются и застройщики, и власти.
– Не так давно с серьезными финансовыми сложностями столкнулся один из крупных игроков рынка – ГК «СУ-155». В чем вы видите причину этой ситуации и как обезопасили себя от подобного развития событий?
– Мне кажется, это следствие неаккуратного финансового планирования. Каждый застройщик строит его по-своему, обращая внимание на одни моменты и упуская как несущественные другие. Но грамотность планирования видна только по завершении того или иного проекта. Если ничего негативного не случается в ходе реализации, это еще ни о чем не говорит, кроме того, что в будущем все возможно.
Один из факторов экономической безопасности в моем представлении – небольшая доля кредитных средств в общем объеме. «ЦДС» традиционно сохраняет низкую закредитованность.
– С учетом стабильного развития «ЦДС» есть ли планы ее превращения в публичную акционерную компанию?
– Нет, планов размещать облигации и котироваться на бирже пока нет: не вижу в этом смысла, поскольку плюсов от этого гораздо меньше, чем минусов. А в том, как мы работаем с населением, нашими клиентами, мы и так открытая публичная компания.
– На нескольких корпусах ЖК «Весна» в Кудрово вы начали продажи квартир с заключением договоров долевого участия. В чем, по вашему мнению, отличия этой схемы от продаж с заключением договора паевого взноса?
– Идея обезопасить покупателя через регистрацию договора долевого участия в ФРС, а теперь и его страхование в специальной аккредитованной компании по своей сути очень привлекательная. Но ее воплощение еще требует серьезной доработки. И основная претензия, которую можно предъявить к этой схеме, в том, что договор долевого участия не обеспечивает потребителю защиту от сбоев в деятельности строительной компании. Однако я абсолютно уверен, что для стабильности в строительной отрасли необходимо отложить все поправки в профильное законодательство как минимум на год, а то и на пару-тройку лет. В ситуации экономической нестабильности менять в очередной раз правила игры нецелесообразно.
Кстати:
До конца февраля на фасаде бизнес-центра «Аполло», штаб-квартиры ГК «ЦДС», появится активная подсветка, позволяющая выводить различные изображения. Кроме того, руководство «ЦДС» планирует установить уличный экран, где будет транслироваться преимущественно социальная реклама.
Система ЖКХ и управления многоквартирными жилыми домами на сегодня остается одними из самых проблемных сегментов российской экономики, вызывающим массу нареканий как у специалистов, так и у рядовых граждан. Чиновники профильных ведомств пытаются изменить эту ситуацию, однако зачастую меры, принимаемые без учета мнения профессионального сообщества, приводят к прямо противоположному результату.В частности, сегодня активно обсуждается подготовленный Минстроем РФ законопроект о введении обязательного лицензирования деятельности управляющих компаний. По мнению ряда экспертов, принятие этого документа не только не улучшит положение, но и окончательно сведет на нет конкуренцию в данной сфере, а также создаст условия для возникновения новых коррупционных схем. Об этом мы беседуем с Павлом Созиновым, заместителем координатора НОСТРОЙ по СЗФО.
- Павел Борисович, в чем суть обсуждаемого законопроекта?
Если вкратце, то проект, разработанный Минстроем, предполагает обязательное лицензирование компаний, управляющих многоквартирными домами. Также предусмотрены квалификационные экзамены для руководства УК и целая система штрафов, в том числе за управление домами без лицензии. По предложению разработчиков, закон должен вступить в действие с 1 сентября 2014 года. Согласно проекту закона, все лица, осуществляющие деятельность по управлению многоквартирными домами, должны получить лицензию и квалификационный аттестат до 1 мая 2015 года.
Лицензия предоставляется бессрочно и действует на территории одного субъекта Российской Федерации.
Стоит отметить, что лицензию обязаны будут получить не только УК, но и товарищества собственников жилья, жилищные кооперативы и иные специализированные потребительские кооперативы. Новые требования не коснутся товариществ и кооперативов, управляющих только одним домом. Лицензию выдает орган государственного жилищного надзора субъекта РФ, в Петербурге - государственная жилищная инспекция. Планируется вести федеральный реестр лицензий, доступ к которому будет свободным. В реестре будут учтены следующие данные: количество домов в управлении, наличие замечаний от надзорных органов, факт привлечения к административной ответственности.
Лицензию смогут получить компании, которые зарегистрированы только на территории РФ, не находятся в стадии банкротства или ликвидации, при условии что руководитель не привлекался к административной ответственности. К лицензии будет приложен перечень всех обслуживаемых УК многоквартирных домов.
Законопроект оговаривает и условия отзыва лицензии. Если компания потеряет право на управление 15 % своих объектов, то орган госнадзора обратится в суд об аннулировании лицензии, а руководитель провинившейся УК будет включен в федеральный реестр дисквалифицированных лиц.
- Что заставляет сомневаться в этих предложениях?
- В самих попытках государственного регулирования работы УК ничего плохого нет. Более того, мы все прекрасно знаем о недостатках и проблемах этой отрасли. Однако методы и механизмы, которыми предполагается осуществлять это регулирование, вызывают вопросы.
При этом в законопроекте отсутствует понятие переходного периода, который должен быть предусмотрен для формирования методологии и подходов, мониторинга ситуации.
- В чем конкретно вы видите недостатки предложенного законопроекта? Затронет ли он интересы собственников?
- Недостатки можно перечислять очень долго. Говоря об интересах собственников, стоит учитывать, что лицензия будет фактически выдаваться не на деятельность по управлению многоквартирными домами как таковую, а лишь на обслуживание конкретных домов с указанием их адресов. В то же время если компания лишится права на обслуживание 15% домов из списка, лицензия будет аннулирована.
Допустим, собственники 85 % домов довольны работой УК и хотят сотрудничать с ней дальше. А у нее отзывают лицензию из-за проблем с оставшимися зданиями. Тогда интересы большинства жителей будут нарушены, и им придется в экстренном порядке искать новую управляющую компанию.
То есть законопроект вообще не предусматривает участия собственников и органов местного самоуправления в решении вопроса об аннулировании лицензии. Это несколько странно, учитывая их активную роль и заинтересованность, и противоречит статье 161 ЖК РФ, согласно которой владельцы квартир вправе самостоятельно на общем собрании дома решать вопрос о том, с какой компанией работать.
В то же время собственники не могут быть уверены в финансовой состоятельности компании. Прописанные в законопроекте штрафные санкции непомерно высоки и бьют по карману в первую очередь собственников, а не нарушителей. Согласно поправкам в Кодекс об административных правонарушениях, деятельность без лицензии будет подлежать административному наказанию в виде штрафа от 300 тыс. рублей до 500 тыс. рублей. Штрафы за иные нарушения столь же непомерны. Таким образом УК, обслуживающая два-три дома, практически сразу подпадет под банкротство.
Уставный капитал многих УК, по российской традиции, обычно составляет несколько тысяч рублей. А ущерб, который теоретически может быть нанесен собственникам - в десятки раз больше. Возникает вопрос - чем будет отвечать УК по своим обязательствам? Очевидно, что расходы лягут на жильцов, особенно если управлением занимается ТСЖ, которое в принципе является некоммерческой структурой.
- В законопроекте предусмотрены критерии надежности УК?
- Нет. Устанавливаются квалификационные требования, но они не учитывают критерии надежности компании. Согласно закнопроекту, перед выдачей лицензии по каждому из домов должна быть проведена проверка выбора способа управления и, в принципе, качества услуг. Однако у жилищной инспекции недостаточно полномочий и ресурсов для полноценного контрля этой сферы: нет штатов, баз данных, современных информационных систем.
- Как, по вашему, можно отсеять несостоятельные компании?
- Наше предложение — установить требование к нижнему порогу величины уставного капитала УК. Можно использовать те же критерии надежности, которые сегодня требуются от застройщиков - ведется мониторинг финансовой устойчивости компании, вменяется в обязанность информационная открытость и механизм обязательного страхования. Для УК все это можно реализовать в том числе в рамках обязательного членства в СРО.
Раньше правительство возлагало большие надежды на саморегулирование, но теперь, видимо, разочаровалось в этом институте.
Думаю, наиболее перспективный подход - совмещение элементов лицензирования с саморегулированием. Несмотря на распространенную точку зрения, эти подходы не исключают друг друга. Чиновники и от саморегулирования, и от лицензирования выполняют практически аналогичные функции. Различия касаются регламентов деятельности, методологий процессов, контроля исполнения, стандартов информационной открытости и т.п.
- А что насчет добросовестных игроков? У них будет стимул и возможность расширять сферу влияния и повышать качество услуг?
- В законпроекте много моментов, которые ставят под вопрос здоровую конкуренцию в этой сфере.
Начнем с того, что территориальный принцип выдачи лицензий значительно ограничивает возможности межрегиональных компаний по развитию и продвижению своих услуг.
Дополнительный проработки требует и вопрос финансовых санкций за нарушение договорных обязательств при обслуживании ветхих домов и старого фонда. Получается, что с учетом повышенных затрат на обслуживание проблемного жилого фонда УК в принципе теряют стимул брать подобные объекты в управление.
Возможен волюнтаристский подход - вменить в обязанность УК управлять определенной долей ветхих домов в качестве обязательного условия лицензирования. Однако очевидно, что это не выход. Подходы к разным типам домов следует дифференцировать по доходной составляющей и предлагать управляющим разного рода компенсационные схемы.
Высокие расходы и низкая рентабельность также не позволят компаниям вести эффективный бизнес в отдалённых городках и посёлках. Очевидно, что там придется создавать муниципальные управляющие компании либо стимулировать частные компании специальными программами. Возможно придется создавать сетевые межрегиональные управляющие компании, опирающиеся на принципы ГЧП.
Возвращаясь к обсуждению законопроекта, хотелось бы обратить внимание на механизм отзыва лицензий. Предлагается лишать УК права на управление домом, если в течение года на руководителя компании составляются два административных протокола за те или иные нарушения по данному объекту. При этом не учитывается характер нарушений, за которые компании выдают предписания. В таком случае будет очень легко вытеснить конкурента с рынка - достаточно приложить минимальные усилия, просто организовав поток заявлений.
Обоснованно выглядят предположения о том, что такие жесткие меры не в последнюю очередь вызваны стремлением ограничить приход новых игроков на рынок. Что становится особенно критично при отсутствии конкретизации ответственности органов власти за возможные нарушения при лицензировании.
- То, что лицензирование будет полностью зависеть от чиновников, не приведет ли к появлению новых рычагов неоправданного давления на рынок?
- Приведет, и в этом мы видим значительную коррупционную опасность. Региональные власти, получив карт-бланш на выдачу лицензий, смогут использовать свое право фактически бесконтрольно, а это - потенциальный инструмент административного давления на бизнес для решения каких-либо собственных задач чиновников.
Если законопроект будет принят в нынешнем виде, на рынке жилищно-коммунальных услуг останутся только крупные и преимущественно государственные или ориентированные на местную власть компании. Что касается ЖСК и ТСЖ, им придется уйти с рынка управленческих услуг. Мы сталкиваемся с монополизацией услуг, причем по "местечковому" принципу.
- Вы говорили, что проект закона также предусматривает аттестацию руководителей УК. Может быть, эта мера даст положительные результаты и во главе компаний встанут квалифицированные специалисты?
- Возможно, это было бы именно так, если бы подготовка и аттестация специалистов велась в рамках соответствующих программ и на сформировавшейся учебной базе, и в ней бы принимали участие научная общественность, эксперты и профессионалы рынка.
Это подводит нас к серьезному вопросу об отсутствии профессиональных стандартов деятельности и образовательных стандартов, на основании которых можно было бы запустить само обучение и эффективно реализовать аттестацию руководителей УК.
Из законопроекта следует, что состав экзаменационной комиссии формируется жилищной инспекцией. Можно предположить, что профессиональное сообщество не будет привлекаться к аттестации. Т.е. вместо подготовки и профессионального контроля управляющих кадров мы получим очередную бюрократическую процедуру, которая вряд ли поспособствует становлению системы эффективного управления жильем.
В Мурманске подсчитали, что при введениии системы атестации 15-20 человек ежедневно должны будут сдавать экзамен. Это серьезная нагрузка для ГЖИ - необходимо предусмотреть штат профессиональных экзаменаторов, помещения, оборудование.
- Резюмируя все вышесказанное, какие меры следует принять для совершенствования законопроекта о лицензировании УК?
- Во-первых, предложенный механизм лицензирования как таковой нуждается в очень серьезном совместном обсуждении всех профильных госструктур и экспертов профессионального сообщества.
Во-вторых, не стоит опираться исключительно на его фискальную составляющую лицензирования, необходимо искать более гибкие подходы, проработать возможности совмещения с механизмом саморегулирования, который предоставляет участникам рынка неплохие возможности самим добиваться оптимального результата.
И последнее - у нас нет четкого понимания системы управления многоквартирными домами в целом. Поэтому появляются предложения, например, оставить только одну форму управления - через ТСЖ, минуя посредников в лице УК, тогда и в лицензировании не будет необходимости.
На сегодняшний день сам бизнес управляющих компаний еще не успел сформироваться - по сути, пока он находится на стадии становления и выработки результативных схем. Грубое административное вмешательство в этот процесс вместо положительных результатов может полностью разрушить рыночную систему управления многоквартирными домами.