Михаил Медведев: Строительство дорог в пригородах - на первом месте
Прошлый год оказался для строительного рынка достаточно позитивным, говорит Михаил Медведев, генеральный директор ГК «ЦДС».
– Михаил Анатольевич, стал ли 2015 год удачным для строителей на фоне 2014-го?
– Наверное, начало 2015 года было похуже, чем первые месяцы 2014-го, но ненамного: объемы продаж жилья сократились максимум на 12-15%. Однако это сокращение – в пределах стандартных колебаний. Чувствуется, конечно, что у покупателей стало меньше собственных средств: выросла доля сделок с привлечением ипотечных кредитов, различных жилищных субсидий, материнского капитала и т. д. Еще одним свидетельством того, что уровень обеспеченности потребительского спроса понизился, стало падение спроса на жилье с отделкой.
Люди, у которых есть собственные средства на покупку жилья, планируя переезд в новую квартиру, заранее продумывают и необходимость отделочных работ. А вот те, у кого собственных средств хватает только на первоначальный взнос, своей основной задачей ставят собственно покупку квартиры с полной оплатой ее стоимости. И только выполнив эту задачу, они задумываются об отделке: это дополнительная опция, и пусть стоимость отделки составляет на наших объектах 8-15 тыс. рублей за 1 кв. м, многие потребители вынуждены от нее отказываться.
Если вернуться к динамике рынка в 2015 году, то надо отметить, что, как и в 2014-м, в декабре был зафиксирован выраженный рост продаж по отношению к ноябрю. Но если в 2014 году на рынке царила паника, то в декабре 2015 года рост продаж не носил лавинообразного характера.
– Как за 2015 год изменились цены на квартиры в ваших домах?
– Рост составил в среднем 10%. Но надо понимать, что цены на жилье определяются множеством факторов: степенью готовности объекта (разница между нулевым циклом и этапом строительства перед вводом в эксплуатацию составляет не менее 30%), локацией и т. д. Думаю, что и в нынешнем году рост цен на жилую недвижимость в Санкт-Петербурге не превысит индекса инфляции. Конечно, экономика более сжатая, чем ранее, да и конъюнктура на внешних рынках хуже. Но, с другой стороны, цены у нас рублевые. А себестоимость жилищного строительства в рублях снижаться не будет – напротив, скорее, она будет повышаться.
– В прошлом году вы выиграли конкурс на строительство объекта с бюджетным финансированием – школы на 600 мест в Колтушах. Как продвигается работа над этим объектом?
– В нынешнем году школа уже будет введена в эксплуатацию. Надеюсь, что удастся построить этот объект без прибыли, но и без убытка – по себестоимости. Но такая экономика на объекте бюджетного строительства была прогнозируема, поэтому больше в конкурсах с бюджетным финансированием мы не участвовали.
Одновременно «ЦДС» проектирует и строит детские сады и школы в рамках социальных обязательств. В нынешнем году, например, запланирован ввод в эксплуатацию школы в Мурино на 700 мест.
– Пополнился ли в 2015 году ваш земельный банк?
– Мы постоянно смотрим какие-то земельные участки и в городе, и в Ленобласти, стараемся что-то покупать. Но говорить о наших приобретениях имеет смысл при выходе на стадию строительства или на финальном этапе градостроительного согласования.
– Одна из ваших ключевых идей – о необходимости гармонизации с жилищным строительством развития транспортной, инженерной и социальной инфраструктуры. Что в этом смысле изменилось в 2015 году в Санкт-Петербурге и Ленобласти?
– Работа, направленная на развитие инфраструктуры, и в одном, и в другом субъекте РФ ведется постоянно. Просто в плане социальной инфраструктуры в какой-то момент город и область столкнулись с тем, что бюджет не выдерживает такой нагрузки, и каждый регион пошел в решении этого вопроса своим путем.
Если говорить о Ленинградской области, где картина более наглядная, то в 2015 году было много сделано для решения конкретных инфраструктурных вопросов и в Мурино, и в Буграх, и в Кудрово, и в Янино. Полностью обеспечен социальной инфраструктурой будет новый город, который мы планируем строить в Новосаратовке.
Кстати, до начала строительства мы стремимся заблаговременно решить там вопросы развития дорожной сети. В плане инженерной инфраструктуры на приграничных территориях Ленобласти вообще все хорошо, есть даже конкуренция среди тех организаций, которые поставляют эти услуги. А в плане дорожно-транспортной инфраструктуры, считаю, за последние два года сложилось понимание, что все технические сложности в этом сегменте могут быть разрешены. Дальше остается определить временной промежуток для реализации принятых решений и обеспечить финансирование. Но вопросы финансирования тоже, в принципе, абсолютно решаемы при совместных усилиях инвесторов, застройщиков и руководства Ленинградской области.
– Нет ли, на ваш взгляд, опасности того, что районы активного жилищного строительства в Ленобласти будут обеспечены дорожной сетью, а спрос на жилье в этих локациях резко пойдет на убыль?
– Если дорожно-транспортную инфраструктуру не развивать, то так оно может и оказаться. Вопросы транспортной доступности сейчас для этих территорий наиболее острые. Просто бывают ситуации, когда отсутствуют технические возможности для их решения. В случае с Кудрово, Мурино и т. д., как я уже сказал, технически ничто не препятствует дорожному строительству. Просто надо как можно быстрее воплощать проекты в реальность, чем и занимаются и застройщики, и власти.
– Не так давно с серьезными финансовыми сложностями столкнулся один из крупных игроков рынка – ГК «СУ-155». В чем вы видите причину этой ситуации и как обезопасили себя от подобного развития событий?
– Мне кажется, это следствие неаккуратного финансового планирования. Каждый застройщик строит его по-своему, обращая внимание на одни моменты и упуская как несущественные другие. Но грамотность планирования видна только по завершении того или иного проекта. Если ничего негативного не случается в ходе реализации, это еще ни о чем не говорит, кроме того, что в будущем все возможно.
Один из факторов экономической безопасности в моем представлении – небольшая доля кредитных средств в общем объеме. «ЦДС» традиционно сохраняет низкую закредитованность.
– С учетом стабильного развития «ЦДС» есть ли планы ее превращения в публичную акционерную компанию?
– Нет, планов размещать облигации и котироваться на бирже пока нет: не вижу в этом смысла, поскольку плюсов от этого гораздо меньше, чем минусов. А в том, как мы работаем с населением, нашими клиентами, мы и так открытая публичная компания.
– На нескольких корпусах ЖК «Весна» в Кудрово вы начали продажи квартир с заключением договоров долевого участия. В чем, по вашему мнению, отличия этой схемы от продаж с заключением договора паевого взноса?
– Идея обезопасить покупателя через регистрацию договора долевого участия в ФРС, а теперь и его страхование в специальной аккредитованной компании по своей сути очень привлекательная. Но ее воплощение еще требует серьезной доработки. И основная претензия, которую можно предъявить к этой схеме, в том, что договор долевого участия не обеспечивает потребителю защиту от сбоев в деятельности строительной компании. Однако я абсолютно уверен, что для стабильности в строительной отрасли необходимо отложить все поправки в профильное законодательство как минимум на год, а то и на пару-тройку лет. В ситуации экономической нестабильности менять в очередной раз правила игры нецелесообразно.
Кстати:
До конца февраля на фасаде бизнес-центра «Аполло», штаб-квартиры ГК «ЦДС», появится активная подсветка, позволяющая выводить различные изображения. Кроме того, руководство «ЦДС» планирует установить уличный экран, где будет транслироваться преимущественно социальная реклама.
Массовая застройка Курортного района нецелесообразна. Данную территорию необходимо развивать с учетом ее исторически сложившегося функционала, убежден Михаил Медведев, генеральный директор группы компаний «ЦДС».
– Как бы вы ранжировали основные преимущества Курортного района для застройщиков и девелоперов?
– Первое и главное отличие Курортного района, определяющее его ценность для участников строительного рынка, можно сформулировать так: это загород, но это одновременно и городская территория. По сути, добираться до Курортного района все равно что добираться до Купчино. Здесь прекрасная транспортная доступность: и железная дорога, и Западный скоростной диаметр, и КАД. Загород ведь – очень широкое понятие. Есть, допустим, Красносельский район, а есть Курортный. В последнем случае это еще и территория, овеянная романтическим флером истории, с обилием зелени. Это отчетливо не урбанистический пейзаж. И потом, невозможно не почувствовать ауру, которая формировалась веками и которая отличает сегодня жителей Курортного района от других петербуржцев. Аура складывается из многого: из побережья Финского залива, сосен, исторических сюжетов, развитой рекреационной инфраструктуры.
– А есть ли у территории не очень позитивные характеристики?
– Если оценивать Курортный район с точки зрения развития строительства, важно помнить, что это не район массовой жилищной застройки. Поэтому анализировать факторы, препятствующие такому развитию, наверное, неправильно. Можно с большой долей уверенности предположить, что масштабной стройки здесь не будет, за исключением разве что намывной территории. Район остается Курортным и потому, что там не так много жителей. Поэтому все, что актуально для развития других районов города – совершенствование транспортной инфраструктуры, в том числе за счет метро или легкорельсового трамвая, увеличение емкости местного рынка труда – напрямую к этой территории не относится. Курортный – он и есть курортный, а не промышленный или спальный район. Это жемчужинка в городской короне, и даже актуальные для других городских территорий проблемы нехватки инженерных мощностей здесь не имеют столь глобальных масштабов. Возможно, есть технические вопросы в отдельных местах, но они вполне решаемы.
– Ваша компания реализует в Курортном районе два проекта – это ЖК «Дюна» в Сестрорецке и коттеджный поселок «Кантеле» в Репино. Чем для вас интересна эта территория?
– Курортный район занимает большую площадь, и локации в пределах этой территории бывают разные. Наш жилой комплекс «Дюна» строится в самом центре Сестрорецка с видом на Финский залив и Сестрорецкий разлив. Мы работаем в сегменте массового жилищного строительства, но пришли в Сестрорецк из-за уникальности месторасположения земельного участка. Поселок Репино, где появились таунхаусы «Кантеле», – это исторический центр малоэтажной застройки в Курортном районе. Мы начали строить «Кантеле» только потому, что очень понравилась локация. В принципе, коттеджное строительство – не наше направление, но в случае с «Кантеле», по-моему, все получилось красиво и удачно.
– Эти объекты, очевидно, отличаются от того, что «ЦДС» строит в Мурино, Буграх и других локациях. К чему вашу компанию обязала территория этого района?
– Сказать о том, что в Сестрорецке и Репино совершенно другое качество, наверное, неправильно. Мы практикуем единый подход к разработанным и утвержденным внутренним стандартам технического оснащения и качества строительства. Поэтому не буду утверждать, что в Курортном районе мы построили что-то сверхнеобычное. Однако при этом мы постарались сделать более интересной инфраструктуру, еще более продуманными планировки. Все это в сочетании с самим месторасположением дает возможность сказать, что объект в Сестрорецке особенный: это многоэтажное, но не массовое строительство.
– Каких объектов, по вашему мнению, не хватает, а каких, напротив, чересчур много в Курортном районе?
– Для тех, кто там живет, в принципе, всего хватает. Правда, здесь не представлены крупные сетевые магазины, но с заходом ретейлеров в район он неизбежно начал бы превращаться в территорию массовой застройки, что нежелательно. Кроме того, с учетом ЗСД торговая инфраструктура оказалась намного более доступной, чем прежде. Это справедливо и в отношении прочей недостающей инфраструктуры, без которой иногда не обойтись. Мне кажется, что было бы хорошо потратить чуть больше денег на содержание пляжей. В некоторых местах их территория оставляет желать лучшего. Пока налицо парадоксальная ситуация: мы живем на берегу Финского залива, а мест, где можно искупаться в заливе, не так и много. Все едут в Курортный район, и если бы было больше инфраструктуры для пляжного отдыха, от этого выиграли бы все горожане.
– В Ленобласти вы участвуете в финансировании проектирования дорожной развязки. Есть ли желание войти в проекты на условиях ГЧП на территории Петербурга и Курортного района в частности?
– Пока мы этого не планируем. У нас нет цели заниматься государственно-частным партнерством. Купить участок, построить дома, продать квартиры – это наш профиль. А если уж где-то какая-то задача, которую надо решать другим способом (например, как в Мурино), – это исключительный случай.
– Чем потенциально этот район еще может быть интересен застройщикам?
– Потенциал как раз в природе, в море, в развитой инфраструктуре для отдыха. Этот потенциал и нужно сохранять и преумножать. Начиная от улучшения инфраструктуры существующего яхт-клуба, строительства новых полей для гольфа и заканчивая вертолетными площадками. Думаю, логично еще большее раскрытие Курортного района как базы для отдыха, реабилитации. Курортный район – это наш Крым.
– Кто, по вашим наблюдениям, приобретает жилье в Курортном районе?
– Поскольку в этом районе не ведется массовая застройка, это однозначно не жилье первой необходимости. Образно говоря, приобретение квартиры или коттеджа в Курортном районе – это уже второй шаг. Большая доля покупателей – представители среднего класса: кто-то покупает жилье для родителей, кто-то для детей. Для разумной оборачиваемости средств мы придерживаемся средней ценовой категории. Но важно отметить, что цена квадратного метра может отличаться очень существенно: все зависит от местоположения конкретного объекта. Репино, Комарово, Солнечное и более урбанистический Сестрорецк – вот центры притяжения и точки роста внутри Курортного района. Следующий центр, возможно, пока недооцененный, – Зеленогорск. Появится намыв – появится еще одна точка притяжения. И уверен, что застройка Курортного района и дальше будет расходиться волнами от центров притяжения.
– Каким мог бы быть новый объект ГК «ЦДС» в Курортном районе?
– Характеристики проекта зависят от места. В центре Сестрорецка однозначно таунхаусы не построить – это будет многоэтажное строительство. А для Комарово, к примеру, логичны индивидуальные дома или блокированная застройка. Вообще все описано в Правилах землепользования и застройки. И поскольку вариации возможны, надо ими пользоваться. Надо смотреть, где и что, во-первых, разрешено и, во-вторых, разумно построить.
– С каким другим районом города, по вашему мнению, можно сопоставить Курортный?
– С Петродворцовым, хотя они и очень разные. Общее – в исторической ценности, ауре места, исторически сложившейся немассовой застройке.
– Будут ли существенно увеличиваться цены на жилье в данном районе?
– Вряд ли в ближайшее время стоит ожидать серьезного роста цен на недвижимость в Петербурге. Логично предположить, что цены будут расти в пределах инфляции. Это связано с общим состоянием экономики: она может переживать разные этапы развития. Думаю, если сейчас бурного роста не будет, то это ощутимо отразится на жилищном рынке. А роста пока, скорее всего, не будет. Если же говорить конкретно о Курортном районе, при условии хорошей локации квартиры могут быть вообще бесценными.
– Планируете ли вы наращивать свой земельный банк в Курортном районе?
– Да, что-то смотрим, планы по приобретению новых пятен в Курортном районе есть. И какой бы ни была экономическая ситуация, хорошие локации всегда будут востребованы.