Евгений Домрачев: Есть закон – давайте его исполнять
Коллапса из-за передачи градостроительных полномочий на уровень субъекта РФ не произошло, заявил Евгений Домрачев, председатель КАГ Ленобласти.
– В конце года в Заневском сельском поселении создан прецедент: д. Янино-1 стала поселком городского типа. Возможно, это сигнал и для других сельских поселений Ленобласти в прилегающих к Санкт-Петербургу районах?
– Я глубоко убежден, что таким поселениям, как Заневское, Муринское, Новодевяткинское, Бугровское, уже давно менять надо статус. Тип застройки там формируется совершенно городской. И от сельского хозяйства (кроме как в Буграх) уже мало что осталось. В том же Муринском сельском поселении земель сельхозугодий, если память мне не изменяет, всего 160 или 170 га, и в основном это неудобья под транзитными коммуникациями. Целесообразно, кроме того, идти на объединение Мурино и Нового Девяткино. Это единая агломерация с весьма условной границей по р. Охте. Когда-то это была единая территория с единой системой социальных объектов.
– С начала прошлого года на ваш комитет были возложены в полном объеме полномочия по утверждению градостроительных документов поселений. Каковы результаты первого года работы по новым правилам?
– Не скрою, были злопыхатели, которые предрекали коллапс. Но этого не произошло, и особых претензий у застройщиков нет. Я вообще считаю абсолютно правильным принятое решение. Потому что документация, поступавшая к нам от муниципалитетов, в основном была крайне низкого качества. Это видно по статистике: например, мы возвращали на доработку практически треть из 4741 градплана. Очень много нареканий по документации, изменяющей параметры территории и ее освоения. Как правило, пытаются обойти такие важнейшие процедуры, как публичные слушания, оповещение соседей на прилегающих земельных участках.
– Наверное, в основном это характерно для Всеволожского района?
– Во Всеволожском районе ведется наиболее активная градостроительная деятельность. Но если соотнести объемы строительства с долей возврата документации из-за ее низкого качества, то получим примерно ту же пропорцию, что и для других районов Ленобласти.
– В 2015 годы были внесены поправки в Региональные нормативы градостроительного проектирования. С пониманием ли восприняли их специалисты на местах, проектировщики?
– Недовольные в муниципалитетах были. Но наша позиция в таких случаях однозначна: решить споры может только обращение в суд с иском об отмене соответствующего областного закона, внесенного губернатором в Законодательное собрание Ленобласти после того, как он ознакомился с данными об объемах выявляемых недоработок и возврата документов.
Строительный бизнес воспринял новшества спокойно: обращаться по всем вопросам «в одно окно» проще, чем «бегать по кругу».
– А как развивались события в связи с утверждением ряда неоднозначных генеральных планов поселений? Например, пос. имени Тельмана?
– По Тельмановскому поселению мы подали исковое заявление об отмене генерального плана, утвержденного местной властью с нарушением, и суд принял нашу сторону.
– Но генплан все равно должен быть разработан.
– Хорошо, что вы затронули этот вопрос. Действительно, генеральные планы и Тельмановского, и других сельских поселений должны быть утверждены, потому что в противном случае с июля 2016 года невозможно будет утвердить проекты планировки в таких поселениях. И это требование федерального законодательства.
– Работа по подготовке генеральных планов на местах активизировалась?
– Да, осталось чуть более 50 неутвержденных генеральных планов. Многие сданы на утверждение. Ряд документов согласован и в соответствии с процедурами возвращен в муниципалитеты. В ближайшее время мы планируем провести совещание с «отстающими» главами муниципальных образований и разъяснить: если они получили положительное заключение при согласовании, должны провести публичные слушания, выполнить необходимые процедуры и сдать генеральный план нам на утверждение.
– Будет ли что-то меняться в деятельности Градостроительного совета?
– Будет. Мое мнение – надо ввести в совет еще архитекторов. Очень хорошо, что мы уже инициировали ввод архитекторов из Союза архитекторов: это позволяет слышать мнение коллег-профи. Мне импонирует, что мы уже не сводим обсуждение к допуску каких-либо отклонений от нормативов. Есть закон – давайте его исполнять. Нравится он кому-то или не нравится, но это нормы, через которые формируются среда и уровень ее комфортности. Мы перешли от технических вопросов к обсуждению более творческих: художественного образа, силуэта застройки. Мы намерены еще больше повысить статус Градсовета и еще более серьезно подходить к рассмотрению проектов планировки.
– Какие из рассмотренных в прошлом году проектов были самыми, на ваш взгляд, запоминающимися?
– Интересная работа (правда, одобренная с четвертого раза) – проект планировки части Бугровского поселения. Хотя остается вопрос, как этот ППТ будет реализовываться. Привлек внимание проект отдельного здания, вписываемого в контекст исторической застройки в Выборге.
– Что вы оцениваете как самое важное для комитета событие 2015 года?
– Как субъект РФ мы приняли участие во всероссийском смотре-конкурсе «Зодчество», что происходило за последние годы не так часто. Это была очень масштабная работа. И хотя, конечно, хотелось, чтобы наши труды отметили, но мы даже не ожидали, что займем первое место в номинации «Комплексные проекты развития территории» и получим Золотой знак от Союза архитекторов России и диплом от Министерства строительства и ЖКХ.
В конкурсе участвовал десяток субъектов, и мы, кстати, обогнали Московскую область и Москву.
Мы представили весь спектр работы, в том числе схемы терпланирования, несколько генеральных планов поселений (номинировали генпланы Выборга. Приморска, Старой Ладоги и Усть-Луги). Мы развили тематику градостроительства у воды в диапазоне от документов (генеральных планов, проектов планировки, проектов застройки) до их реализации. Причем строительства не только жилья, но и промышленных объектов, объектов отдыха.
Что еще характерно, за прошлый и предыдущий годы активизировалась работа по проведению конкурсов. Это все-таки подстегивает: любая состязательность способствует появлению свежих идей.
Очень интересная студенческая работа была организована комитетом по разработке концепций благоустройства общественных пространств в Тихвине, где в прошлом году проходил День Ленинградской области. Парочку из десятка представленных студенческих работ можно брать в реализацию хоть сейчас. Считаю, что эту тему надо обязательно продолжать. Потому что, к сожалению, многие города в силу ряда причин, но в первую очередь из-за безразличия местных властей, пренебрежительно относятся к формированию, благоустройству общественных пространств.
– Какие города еще нуждаются в этом?
– Такая работа уже ведется, что импонирует, в Кингисеппе, Приозерске, Выборге. Благоустройство территории – это деятельность муниципальных властей, которая всегда на виду.
– Вы еще год назад подчеркивали важность красоты архитектурного облика районных центров Ленобласти. Что делается в этом направлении?
– Мы инициировали проведение ежегодного конкурса, но, к сожалению, эта инициатива «затерялась в коридорах власти». Поэтому в ближайшее время планируем к ней вернуться, чтобы с нашей помощью муниципалитеты проводили конкурсы на архитектурно-художественное оформление общественных пространств во всех районных центрах, городах и поселках Ленинградской области. Далее – такова моя идея – целесообразно было бы выделять средства из специального фонда на реализацию лучших проектов.
Кстати:
Не во всех районах власти оперативно стремятся исправлять недостатки градостроительной документации. В числе наиболее ответственных в этом смысле – Выборгский, Приозерский, Гатчинский, Кировский, Лодейнопольский, Подпорожский, Кингисеппский районы. В «черном списке» по устранению замечаний – Ломоносовский, Всеволожский районы.
Нина Креславская, заместитель председателя совета директоров ГК «РосСтройИнвест», рассказала в интервью газете «Строительный Еженедельник» о том, как реализуется концепция «Доступный комфорт» в различных жилых объектах компании.
– Многие застройщики говорят, что в кризис им придется передвинуть ввод своих объектов. Пересматривала ли ГК «РосСтройИнвест» перенос сдачи своих жилых комплексов?
– Несмотря на кризис, ГК «РосСтройИнвест» не меняет планы по срокам сдачи заявленных объектов. В этом году у нас вводятся в эксплуатацию три жилых комплекса – «Утренняя звезда», «Дом с курантами» и «Земляничная поляна». По объекту «Утренняя звезда» мы на полгода раньше намеченного срока получили акт ввода в эксплуатацию. В апреле мы планируем начать заселение.
С другой стороны, полным ходом идет строительство других объектов компании – ЖК «Золотые купола» в Сертолово и ЖК «Старая крепость» в Мурино. Кроме этого, мы работаем над нашим новым проектом – ЖК «Кремлевские звезды», который будет возведен на ул. Типанова в Московском районе Петербурга. Уже получен градостроительный план участка и идет проектирование.
В то же время мы решили отложить реализацию и не начинать продажи в ЖК «Петр Великий и Екатерина Великая», проект которого в конце 2014 года успешно прошел государственную экспертизу в Москве. Это жилой небоскреб, состоящий из двух башен высотой 140 м. Как правило, у таких объектов себестоимость процентов на 30 выше, чем у жилых комплексов того же класса, но высотой до 75 м. К тому же в этом проекте применен целый ряд современных инженерных систем и видов оборудования европейского производства. В связи с падением курса рубля эти позиции стали для нас вдвое дороже. В первую очередь это касается фасадных систем, остекления, систем кондиционирования и пожаротушения, лифтового оборудования и т. д. Сейчас мы ищем варианты, которые без ущерба качеству сделают этот яркий проект рентабельным.
Земля, на которой будет реализовываться проект, находится в собственности ГК «РосСтройИнвест», поэтому мы можем позволить себе отложить его реализацию на некоторое время и в более благоприятное для рынка время начнем его осуществление.
– В конце ноября 2014 года началась реализация ЖК «Золотые купола». СМИ окрестили проект уникальным и самодостаточным. В чем новый подход к его реализации, тем более что в пригороде уже анонсирована тьма малоэтажных проектов?
– Мы не считаем этот проект уникальным. Но, безусловно, он яркий, интересный и во многом самодостаточный. С нашей точки зрения, он интересен для покупателя тем, что в нем будет очень удобно и комфортно жить, и в нем есть все для такой жизни. ЖК «Золотые купола» строится недалеко от города Сертолово во Всеволожском районе Ленинградской области. Это живописное место – с двух сторон жилой комплекс окружает лесной массив, а рядом расположены два озера – Медное и Саржинское. В то же время ЖК «Золотые купола» имеет хорошую транспортную доступность – 10 минут до кольцевой автодороги и 20 минут до метро «Проспект Просвещения».
Это проект комплексного освоения территории, рассчитанный на 8 тыс. жителей. Он будет реализован с учетом нашей концепции «Доступный комфорт», которая подразумевает создание благоприятной среды для будущих жильцов и создание собственной социально-культурной инфраструктуры в жилом комплексе.
В ЖК «Золотые купола» будет построена школа, два детских сада с бассейнами, фитнес-центр, торгово-развлекательный комплекс, неподалеку от которого разместится парк с детскими безопасными аттракционами. Кроме этого, будет организован кабинет педиатра и культурно-образовательный центр, а также отдельно стоящий храм в центре жилого комплекса. Большое внимание в проекте будет уделено благоустройству, в частности будут организованы велосипедные дорожки, места для пикников и другие элементы.
Губернатор Ленинградской области Александр Дрозденко во время церемонии закладки первого камня в фундамент объекта отметил грамотную планировку комплекса, соблюдение нормативов по этажности и плотности населения, а также то, что в нем будет построен широкий перечень социальных объектов. В настоящее время мы уже получили разрешение на строительство одного из детских садов и собираемся начать его возведение в рамках первой очереди ЖК.
– Какое внимание уделено архитектуре будущего объекта?
– ЖК «Золотые купола» выполнен в стиле неоклассицизма архитектурной мастерской «Ярра проект», входящей в ГК «РосСтройИнвест». Главный архитектор – Михаил Копков. Это малоэтажный комплекс из нескольких десятков четырехэтажных домов, в котором предусмотрены закрытые дворы, видеонаблюдение. И это все также по нраву будущим жителям.
Надо сказать, что архитектурный облик любого жилого комплекса имеет для нас очень большое значение. Подчеркивает это и тот факт, что идеи проектов рождаются не только талантами наших архитекторов, но еще и талантами многих наших коллег из самых разных отделов и подразделений.
– Как организована социальная инфраструктура в другом недавно стартовавшем проекте компании – ЖК «Старая крепость»?
– Это современный жилой комплекс на 60 тыс. кв. м жилья. Проект ЖК «Старая крепость» органично вписан в существующую инфраструктуру. Территориально он находится в уже обжитой и обустроенной части Мурино, с невысокой плотностью застройки. Это очень зеленая часть поселка, где присутствует вся необходимая социальная инфраструктура – детские сады, школы, есть детская и взрослая поликлиники, музыкальная школа, супермаркет, аптека, отделение банка и другие объекты. В то же время мы планируем открыть несколько социальных и коммерческих объектов внутри самого комплекса – небольшой супермаркет, кафе, фитнес-центр, пекарню, а также культурно-образовательный центр.
– Сразу в двух новых проектах компании – «Золотые купола» и «Старая крепость» – присутствует такой объект, как культурно-образовательный центр. Насколько я понимаю, до вашей компании никто не создавал такой формат, каково его назначение?
– Впервые формат культурно-образовательного центра наша компания реализовала в уже введенном в эксплуатацию жилом комплексе «Князь Александр Невский». Самая основная функция этой структуры – это образование детей, особенно в тех областях, которые не преподают в школе, например в области робототехники. Но подобные центры объединяют и взрослых, которые встречаются, общаются, отмечают праздники, участвуют в совместных благотворительных акциях и т. д. Например, жильцы ЖК «Князь Александр Невский» занимались сбором гуманитарной помощи для жителей юго-востока Украины.
В настоящее время культурно-образовательный центр находится на балансе компании «РосСтройИнвест». Внутри центра особое место занимает музей имени Александра Невского. В нем в том числе представлены экспонаты, найденные в раскопках в Псковской и Новгородской областях. Музей пользуется большой популярностью не только у жителей Петербурга, но и у гостей нашего города.
– Корректировала ли компания «РосСтройИнвест» свою ценовую политику, в частности в проектах «Золотые купола» и «Старая крепость»?
– Наша строительная компания придерживается выдержанной ценовой политики – мы резко цены не повышаем и резко их не снижаем. Потому что у нас есть наша святая обязанность – достроить объект. Мы не можем уйти в демпинг. Обычно наши цены плавно растут с повышением готовности наших объектов.
Традиционно весной мы проводим скидки и акции, которые распространяются не на все предложение, а на отдельный пул квартир. Кроме этого, когда сократился объем ипотечных сделок, то мы ввели такой продукт, как «Беспроцентная рассрочка». Также мы работаем и с программой «Удобная рассрочка», предполагающей оплату квартиры по согласованному с покупателем графику.
Если бы я сама сегодня покупала квартиру, то при принятии решения опиралась бы на ряд факторов, а не руководствовалась только тем, насколько низка цена предложения такого-то застройщика. Правильно было бы оценить его репутацию и собрать о нем информацию – о качестве и сроках ранее введенных им в эксплуатацию объектов, поинтересоваться отзывами жильцов и т. д.
А что касается цен – по нашим прогнозам, большого падения цен на жилье не предвидится, так как себестоимость строительства не снижается из-за стабильно растущих цен на строительные материалы.
Сегодня застройщик может сэкономить только на своих внутренних издержках. Сейчас в выигрыше находятся те девелоперы, которые имеют диверсифицированную структуру, то есть в их составе есть проектные, подрядные компании, предприятия по производству строительных материалов и т. д. К таким как раз относится ГК «РосСтройИнвест».