Наши завоевывают Москву
Еще недавно Виталий Вотолевский возглавлял совместную российско-шведскую строительную компанию «Петербург-Сканска» и служил советником губернатора Валентины Матвиенко.
Но два года назад по приглашению руководителя ОАО «Российские железные дороги» Владимира Якунина он перебрался в Москву. И теперь отвечает за жилищную политику этой частной структуры.
С весны Виталий Вотолевский стал чаще наведываться в родной город. Гость нашей редакции – генеральный директор ЗАО «Желдорипотека» Виталий Вотолевский.
– Виталий Леонидович, год назад Вы перешли на работу в Москву. Какую должность Вам предложили?
– Летом 2005 года президент ОАО «Российские железные дороги» Владимир Якунин предложил мне возглавить дочернюю структуру компании, которая была создана в 2001 году для реализации жилищной программы ОАО «РЖД». Я должен был не только развивать уже имеющееся направление, но и заняться новым – реализацией девелоперских проектов. Мне это предложение показалось интересным, поскольку на сегодня ОАО «РЖД» – это одна из ведущих государственных акционерных компаний, крупнейшая по численности работников и охватывающая своей деятельностью территорию всей страны. Я согласился, и в конце 2005 года стал генеральным директором ЗАО «Желдорипотека» и советником президента ОАО «РЖД» по жилищной политике и проектам в сфере недвижимости.
– Насколько изменился режим работы: больше или меньше времени приходится проводить на работе?
– Я всегда большую часть времени проводил на работе. С переездом в Москву работы стало больше, но она интересна, а потому стоит потраченного времени и сил.
– Что входит в круг Ваших обязанностей?
– Сегодня компания, которую я возглавляю, работает сразу по нескольким направлениям. Первое – это реализация Программы ипотечного жилищного кредитования сотрудников ОАО «РЖД». На сегодня аналогов данной программы в России нет. Являясь частью социальной политики ОАО «РЖД», она уникальна по своим условиям. Главное – работники ОАО «РЖД», состоящие на учете на улучшение жилищных условий, могут рассчитывать на безвозмездное получение ипотечной субсидии, необходимой для выплаты части процентов по ипотечному кредиту. Также уникальны и масштабы: ни одна частная или государственная компания сегодня не строит 4–5 тысяч квартир в год для своих сотрудников на всей территории страны, причем без прямого бюджетного финансирования.
Второе – это вовлечение в оборот непрофильных активов ОАО «РЖД». Это направление для нас относительно новое: распоряжение президента ОАО «РЖД», согласно которому наша компания стала головной управляющей компанией, занимающейся реализацией инвестиционных проектов строительства с вовлечением непрофильных активов ОАО «РЖД», было подписано в декабре 2006 года. А 17 мая 2007 года был утвержден «Регламент подготовки и экспертизы предложений по участию ОАО «РЖД» в инвестиционных проектах строительства объектов жилого и коммерческого назначения». Подписание этого документа – важнейший этап: он означает переход к конкретным действиям. Одним из первых крупных проектов в этом направлении станет освоение территории Варшавского транспортного узла в Санкт-Петербурге.
Третье направление деятельности – это реализация специальных проектов. Например, размещение Федеральной пассажирской дирекции, которое мы осуществили без использования бюджетных средств ОАО «РЖД». В рамках реализации этого проекта мы привлекли средства Пенсионного фонда, приобрели помещение, отремонтировали его и, являясь собственником, сдаем Федеральной пассажирской дирекции. Еще один пример: наша компания управляет проектом строительства офисного центра в Москве по адресу: ул. Басманная, 29. Планируется, что арендаторами площадей в этом здании в основном будут подразделения и дочерние компании ОАО «РЖД». Схема здесь более сложная, но бюджетные средства ОАО «РЖД» также не используются.
– В мае на совещании в Смольном речь зашла о том, что Ваша компания в одиночку или совместно с одной из петербургских компаний будет осваивать территорию, прилегающую к Варшавскому вокзалу. А территорию Московской – товарной тоже будете осваивать Вы? Если да, что предполагаете там построить?
– Территорией Московской товарной станции занимается другая компания, «Желдорипотека» к этому проекту отношения не имеет.
Что касается территории, прилегающей к Варшавскому вокзалу, действительно, ЗАО «Желдорипотека» приступила к реализации этого проекта. На данном этапе мы выступаем в качестве консультанта, впоследствии планируем быть инвестором.
Если говорить о самом проекте, то сегодня территория, прилегающая к Варшавскому вокзалу, – это грузовой двор. Соответственно, в первую очередь, речь идет о закрытии этой деятельности и переносе объектов железнодорожной инфраструктуры таким образом, чтобы основная производственная деятельность ОАО «РЖД» не пострадала. После выноса мы при взаимодействии с городом предполагаем реализовать на данной территории проект комплексной застройки. Сегодня мы занимаемся сбором информации, которая в основном касается имущественно-правового статуса земельных участков и имеющихся обременений. Одновременно, совместно с причастными департаментами ОАО «РЖД», мы приступили к анализу вариантов выноса объектов железнодорожной инфраструктуры. Кроме того, вместе с Комитетом по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга мы начали анализировать проект застройки данной территории, который сегодня разрабатывается НИИ Генплана. Изучив всю собранную информацию, мы выскажем свою позицию по отношению к данному проекту и озвучим свои пожелания правительству Санкт-Петербурга летом текущего года.
– Какие еще проекты в Петербурге или России реализует Ваша компания?
– В данный момент компания участвует в реализации 140 объектов как жилой, так и коммерческой недвижимости в 89 населенных пунктах Российской Федерации от Калининграда до Южно-Сахалинска. Благодаря беспрецедентной географии – наши филиалы расположены в 16 крупнейших городах Российской Федерации – сегодня мы представлены на всех значимых рынках недвижимости страны. Крупнейшие наши проекты – бизнес-центр в Ростове-на-Дону, коттеджный поселок премиум-класса под Санкт-Петербургом. Выходим мы и на столичный рынок. В начале нынешнего года в компании было создано новое подразделение – управление по Москве и Московской области. В настоящий момент на различных стадиях реализации находится уже целый ряд проектов. Кроме того, в рамках координационного совета ОАО «РЖД» с мэрией г. Москва мы участвуем в работе по вовлечению в хозяйственный оборот более 3 000 гектаров земли в полосах отвода в Москве. Я являюсь членом этого координационного совета. Освоение этих земель позволит компании занять достойное место среди московских девелоперов.
– В сентябре в Петербурге состоится первый международный инвестиционный форум, PROEstate, в котором «Желдорипотека» примет участие. Что Вы собираетесь представить?
– Мы планируем представить на форуме наши самые крупные и самые яркие проекты в области как жилой, так и коммерческой недвижимости. Среди них, несомненно, будут коттеджный поселок в Репино – Ленинском, бизнес-центр и проект квартальной застройки в Ростове-на-Дону, возможно, и другие наши проекты.
– Как прошла адаптация в столице?
– Так быстро ничего не происходит. Скажем так, адаптация в процессе.
– Ощущаете ли Вы себя в Москве «своим»? По Петербургу не скучаете?
– Конечно, я скучаю по Петербургу. Но моя семья переехала вместе со мной, а где семья – там и дом.
Лилиана Глазова
О новых требованиях к правилам продажи земельных участков под застройку рассказывает председатель Фонда имущества Санкт-Петербурга Андрей Степаненко.
– Так какие требования к аукционам устанавливает новый Градостроительный кодекс?
– В законе говорится, что потенциальный покупатель должен представить объемно-планировочное решение, в установленном порядке говорящее о пространственных характеристиках возводимого объекта. Это достаточно расплывчатая формулировка. В документе не расшифровано, согласовывается ли это «решение» какой-нибудь «градостроительной комиссией» или градостроительным советом. Не конкретизируется и то, как должна выглядеть заявка.
– И к чему эта новация приведет?
– Может это и прискорбно звучит, но короткий пакет «пролезает» в ту схему, которая устанавливается Градостроительным кодексом. Единственное, пожалуй – станет логичнее отдавать территории не по пол гектара, а по 3-5 га. Возможно, с 1 октября покупатели будут предоставлять некий буклет из 5-10 страниц, где будет описываться – что они предполагают построить на участке. Пока непонятно, будут ли эти предложения кем-нибудь утверждаться – КУГИ, КС, Фондом имущества или КГА – этот вопрос прорабатывается. Но в любом случае этот документ не будет для нас принципиальным. Мы полистаем его, убедимся, что требование федерального законодательства соблюдено, и этим ограничимся. В заявку на покупку придется внести еще один пункт, где будет оговорена планируемая площадь будущих зданий. При этом хочу сказать, что мы, по-прежнему, будем проводить аукционы. Критерий, по которому будет определяться покупатель, останется один – цена.
Новые правила торгов, которые Фонд имущества сейчас активно пишет, в любом случае будет направлен на согласование в КУГИ. Возможно, для регламентации новых правил придется выпустить некий совместный акт КУГИ и Комитета по строительству.
– А после совершения сделки покупатель сможет корректировать свои предложения по объему застройки? Ведь невозможно заранее определить, какова будет точная площадь.
– Безусловно, корректировка цифры, после заключения сделки будет возможна.
– Можете ли Вы сказать, а зачем нужны все эти новации?
– Законодатели, когда принимали эти нормы, вероятнее всего, думали о надежности рынка. И намеревались ввести ограничения для тех фирм, которые приходят на торги не для того чтобы строить, а для последующей перепродажи прав на земли.
Кстати, о перепродаже. Наши объекты – я имею в виду участки под строительство – в этом смысле выгодно отличаются от участков, которые предлагает вторичный рынок. Во-первых, город несет ответственность за свои продажи и в случае возникновения непредвиденной ситуации может вернуть деньги. Потом, мы продаем шестилетнюю аренду – это выгодно. Весь этот срок в распоряжении застройщика. А на вторичном рынке продается акционерное общество с неизвестной кредитной историей; сроки исполнения договора зачастую уже подходят к концу, а чтобы продлить договор, нужно выходить на правительство. Все это чрезвычайно рискованно и сложно. Я уже не говорю о том, что к моменту продажи на этом объекте может висеть кредит и исполнение обязательств по нему тоже ляжет на плечи нового собственника. Так что на вторичном рынке проблем существенно больше.
– И тем не менее, в последнее время появились случаи, когда земельные участки, выставляемые на торги Фонда имущества в рамках процедуры «короткого пакета», остаются непроданными. Не говорит ли это о снижении спроса со стороны строителей?
– Недавно мы повторно выставляли на торги участки в Невском и Приморском районах. В Невском районе нам не удалось продать часть золоотвала. Причина – достаточно высокая цена. Сейчас мы совместно с Комитетом по строительству решили уценить «пятно» и снова выставить его. В целом же, нельзя говорить о падении спроса. Поверьте мне, на ликвидный товар – участки под жилье – спрос устойчивый. 11 мая мы продавали территорию в 2 га на Барочной улице, это Петроградский район. Так там начальная цена выросла в шесть с лишним раз. В итоге годовая аренда составила почти $1,5 млн. А изначально была – 200 тыс. Так что все, в конечном счете, зависит от предложения. Тем более, как показывает практика, правила выхода на строительный рынок ужесточаются. И вряд ли строителям целесообразно ждать принятия новых нормативных актов – они наверняка не упростят ситуацию.
– И покупатели найдутся независимо от того, сколько город выставит участков?
– Их же не будет 500. И мы не насытим рынок, выставляя, как сейчас, 30 участков в месяц. Тем более что продается примерно две трети из них. Остальное переходит на следующий месяц.
– Проводились ли подсчеты, какое количество земли нужно передать строителям и из каких цифр при этом исходили?
– Такие подсчеты, безусловно, проводились. Как именно это делалось, я сказать не могу, ведь мы лишь давали свои предложения по ликвидности отдельных категорий земель и предпочтительных размерах участков. Однако мне кажется, что это делалось таким образом, чтобы площадок хватило для выполнения планов по строительству 3 млн кв. метров жилья в год. При этом учитывались и те земли, которые выделялись целевым назначением в прошлом году. Но назвать цифру – каково соотношение между землями, выделенными целевым назначением, и теми, которые должны быть проданы с торгов, я не готов.
– Сколько аукционов будет проводиться в ближайшее время?
– В июле мы будем продавать 32 коротких пакета. 13 июля – 11 участков, 20 июля еще 21. Это и Приморский район – 36 и 59 кварталы, это и Невский район – 19 квартал, Курортный район – Зеленогорск, и Петродворец. Большая часть этих «пятен» – больше 85 процентов – предназначены под жилье. Есть и торговля, паркинги, административные здания.
Мы разбили участки на небольшие площадки от 0,5 до 2 га. Таким образом, шанс на покупку есть у небольших и средних компаний. Всего в программе на август и сентябрь по 25-30 участков. Для сравнения: в прежние месяцы в продажу поступало не больше 10 участков.
– А когда начнутся массовые продажи по «полному пакету»?
– Мы планировали, что это произойдет в июне. Но пока нам попало лишь три «полных пакета»: две АЗС и участок под строительство ресторана, которой как готовил, так и купил МС’Доналдс. В ближайшее время должно поступить еще две АЗС.
– Нет разговоров о том, чтобы отменить программу продаж по полном пакету?
–Нет. Полный пакет это идеал, это то, к чему мы стремимся. Правда складывается впечатление, что Комитету по строительству придется придумывать новые пути для подготовки документов. Ведь сегодня бизнесу не интересно готовить документацию за 5 процентов. Думаю, что инвесторы не захотят это делать и за 10 процентов. Их интересует «право первой ночи». Девелоперские компании с удовольствием занялись бы согласованиями и за 1 процент, но только если бы они потом получили право на реализацию проекта целевым назначением. А вот брокеров, которые занимались бы только подготовкой бумаг, на рынке Санкт-Петербурга явно недостаточно.
– Некоторые строители уже высказывают претензии к «полному пакету». Говорят, что эта документация не так уж и полезна. Ведь потом, когда появится окончательная ясность с тем, что строить, часть согласований придется проводить заново.
– Какую-то шлифовку граней на стадии реализации проекта, конечно, придется проводить. Но градостроительные предложения, общественные слушания, согласования подключения к электроэнергии, экология – все это уже есть в пакете. И это серьезный труд. И если возникает необходимость дополнительно подготовить еще, примерно, 10 процентов документации, то в этом ничего страшного нет.
– Понятно ли сейчас, насколько успешно идут продажи помещений, обремененных действующими договорами аренды?
– Мы продали около 30 объектов. Средняя цена 1 кв. метра составила $600-650, а сумма сделок превысила годовую арендную плату по этим же объектам в 20 раз. При этом город избавился от необходимости тратить средства на содержание и обеспечение действия договоров аренды по этим объектам, а это, поверьте, немалые суммы. Кроме того, государственный статус сдерживал ремонт этих помещений. Зачем арендатору вкладываться в чужую собственность? Теперь эти помещения стали составляющей частного бизнеса, значит, их приведут в порядок, и город получит отремонтированные подвалы.
В ближайшее время количество сделок с обремененными помещениями будет увеличиваться. До конца года мы должны продать около 500 объектов. Хочется еще отметить, что в 2/3 случаев помещения выкупаются арендаторами или аффилированными с ними лицами. Получается такой псевдоцелевой выкуп, но на открытом аукционе.
Таким образом, очевидно, что опыт продажи помещений с арендаторами успешен. Видимо поэтому по той же схеме планируется продавать и отдельные здания, которые сегодня сдаются КУГИ в аренду по цене ниже 30 у.е. за квадратный метр в год. Список домов, которые первыми попадут на торги, уже известен (см. таблицу). Одновременно с домом, будет продаваться и земельный участок под ним. Но сначала необходимо определить и оформить границы земельных участков, чем мы и займемся в ближайшее время.
– Какова ситуация с продажей аварийных домов с земельными участками?
– Эти объекты пользуются большой популярностью. Дома из списка, принятого в мае, начнут продаваться с августа. При оформлении лотов возникли проблемы с землеустроительными работами. Есть противоречия между городским и федеральным земельными ведомствами. Одни учитывают землеустроительное дело, вторые проводят кадастровый учет. Если бы не это, торги уже были бы объявлены. До ноября этого года мы рассчитываем продать все объекты из этого, майского, списка. В августе-сентябре планируем представить правительству города новый перечень из 30-40 адресов.
Беседовал Григорий Песков