Сергей Харлашкин: Причина недостроев – финансовые сложности подрядчиков
Председатель КРТИ Петербурга Сергей Харлашкин о том, как город будет решать проблему недостроев дорожно-мостовых компаний.
– Сергей Викторович, вы довольны тем, как прошел сезон дорожно-мостовой комплекс Петербурга? Все ли удалось выполнить, что было задумано?
– В уходящем году работа нашего комитета была направлена прежде всего на достижение целевых показателей государственной программы «Развитие транспортной системы Санкт-Петербурга на 2015-2020 годы», общий объем финансирования по которой в этом году составил 45,87 млрд рублей. Цифра огромная, поэтому мы понимали, что на нас лежит большая ответственность. Сегодня, подводя итоги года, могу сказать, что мы успешно справились с поставленными перед нами и правительством Петербурга, и федеральными органами власти задачами.
В уходящем году были введены в эксплуатацию несколько значимых для Петербурга объектов. В частности, открыто движение на участке Петербургского шоссе от Пулковского шоссе до Детскосельского бульвара и на важнейших перекрестках в Красном Селе и Зеленогорске. Также пошли машины по транспортной развязке на пересечении Пискаревского пр. и пр. Непокоренных. Кроме того, завершена реконструкция набережной на Каменном острове. Совсем недавно мы завершили такие крупные объекты, как продолжение Суздальского пр. и дороги на Каменку, а также пустили рабочее движение по путепроводу в Репино. Мы стремимся открыть рабочее движение по подъездной дороге к Бычьему острову, по Южной дороге и по дороге к заводу компании Nissan. Среди других значимых инфраструктурных объектов отмечу открытие второго выхода станции метро «Спортивная», окончание первого в России двухпутного тоннеля на Фрунзенском радиусе. А 3 декабря состоялся запуск тоннелепроходческого комплекса «Надежда», который используется при строительстве тоннеля на участке Невско-Василеостровской линии метрополитена.
Хороших достижений мы смогли добиться при реализации адресных программ по ремонту дорог и дорожных сооружений Петербурга. В этом году мы старались максимально использовать летний период, в который значительная часть жителей города находилась в отпусках, поэтому работы по ремонту основных объектов были завершены до конца сентября, в период наименьшей нагрузки на улично-дорожную сеть. Всего в 2015 году мы отремонтировали 140 объектов, которые и были заложены в планах. Важно, что при этом мы отработали новый входной контроль качества ремонтных работ.
– Известно, что бюджет Петербурга был подвергнут корректировке. Изменился ли объем средств, направленный на ремонт дорог в 2016 году? Ранее КРТИ говорил, что нужно добавить не менее 3 млрд рублей на текущий ремонт дорог, была ли удовлетворена эта просьба?
– Адресные программы на 2016 год сейчас находятся на стадии согласования. Среди наиболее крупных объектов, которые планируется отремонтировать в будущем году, можно отметить пр. Культуры, проспект и площадь Стачек, Заневский пр. и Заневскую площадь, Светлановский пр., Приморское шоссе от путепровода в пос. Лисий Нос до пос. Горская, Планерную ул. от ул. Савушкина до Глухарской ул., Дунайский пр. от Купчинской до Софийской ул., площадь Победы от Пулковского шоссе до Московского пр.
В конце ноября на пленарном заседании ЗакСа Петербурга был утвержден бюджет города на 2016 год. По нему на адресную программу КРТИ по текущему ремонту выделено 2,9 млрд рублей, на ремонт искусственных дорожных сооружений – 356,6 млн рублей. Конечно, выделенных ассигнований недостаточно для выполнения необходимого объема ремонтных работ. Но при формировании весенних поправок в региональный закон «О бюджете Санкт-Петербурга на 2016 год и плановый период 2017 и 2018 годов» мы намерены направить заявку об увеличении финансирования.
– Как обстоит ситуация с достройкой объектов обанкротившихся компаний «Мостоотряд-19» и «Мостострой-6»?
– Действительно, в этом году крупнейшие дорожно-строительные организации столкнулись с финансовыми сложностями. В итоге компания «Мостостроительный отряд № 19» («М-19») объявлена банкротом. Подрядчику выставлены претензии и направлено требование в банк-гарант о возврате непогашенного аванса. «М-19» выполнял работы по строительству путепровода в створе Поклонногорской ул. через железнодорожные пути Выборгского направления и строительство транспортных развязок с автодорогой в г. Пушкин – Колпино. Сегодня в рамках работ по строительству транспортных развязок в районе Поклонной горы с подрядчиком – ЗАО «ПО «Возрождение» – заключен государственный контракт на консервацию объекта. В рамках работ по второму объекту государственный контракт с «М-19» расторгнут. Сейчас на объекте работы ведет ООО «ГЕОИЗОЛ». Работы выполнены на 76%.
Что касается «Мостострой № 6», то среди объектов компании – строительство путепровода в районе железнодорожной станции Репино, реконструкция Синопской наб. от наб. Обводного канала до ул. Моисеенко, строительство транспортной развязки на пересечении наб. Обводного канала и пр. Обуховской Обороны, а также развязки на пересечении Пискаревского пр. и пр. Непокоренных. Сейчас приостановленные ранее работы возобновлены, ситуация нормализована. Однако из-за возникших финансовых проблем были сдвинуты сроки завершения работ.
– На коллегии КРТИ говорили, что есть проблемы и у компании «Буер».
– Да, к сожалению, финансовые трудности возникли и у ЗАО «Буер». Мы констатируем срыв сроков работ по нескольким объектам. Среди них реконструкция дороги в Каменку от Парашютной ул. до Суздальского пр. Также задержка идет при строительстве подъездных автомобильных дорог к промзоне «Каменка» и подъездной дороги к заводу компании Nissan. Но подрядчику удалось договориться с банками о реструктуризации кредитов, что и позволило возобновить работы.
В рамках капитального и текущего ремонта дорог вопрос финансовой стабильности подрядчиков стоит не так остро, в этом году кампания по ремонту дорог идет по графику. Однако проблемные объекты все же есть, так, например, срыв сроков производства работ на Ярославском пр. составляет на сегодняшний день порядка одного месяца. Подрядчик не выполняет контрактные обязательства, в связи с чем компании выставлены штрафные санкции, но эта мера не изменила ситуацию, и на сегодняшний день рассматривается вопрос о расторжении контракта с компанией ООО «ЕвроАвтоДор».
Уверен, что, несмотря на существующие сложности, нам удастся реализовать все намеченное. Мы приложим все усилия для комплексного улучшения инфраструктуры Петербурга.
– Какой объем средств выделяется на развитие метрополитена в 2015-2018 годах?
– Согласно адресной инвестиционной программе КРТИ, из средств городского бюджета на строительство метро планируется получить 19,4 млрд рублей в 2016 году, порядка 21,7 млрд в 2017-м и около 22 млрд рублей в 2018 году.
В 2016 году, действительно, упор будет сделан на строительство Невско-Василеостровской линии метрополитена. Но это совсем не значит, что работы по другим линиям не будут вестись. Строительство метрополитена является приоритетной задачей в развитии городской инфраструктуры, поэтому работы будут продолжаться по всем линиям петербургского метро согласно графику.
– На какой стадии сегодня ситуация со строительством Яхтенного моста?
– При принятии бюджета Петербурга на 2016 год в адресную инвестиционную программу КРТИ были включены затраты на проведение подготовительных мероприятий в рамках строительства моста в створе Яхтенной ул. Так, в 2015 году на реализацию проекта будет выделено 13,9 млн, в 2016 году – 35,1 млн рублей. В июне текущего года проект строительства моста получил положительное заключение государственной экспертизы, согласно которому стоимость строительства составляет 1,975 млрд рублей. Контракт на проектирование заключен с ГУП «Ленгипроинжпроект», исполнитель работ по проектированию – ЗАО «Институт Стройпроект». Сейчас ЗАО «Институт Стройпроект» по заказу КРТИ ведет подготовку рабочей документации. Параллельно с этим решается вопрос по способам финансирования строительства переправы.
Стратегия некоторых участников рынка на стартовом этапе строительства продавать жилье по ценам ниже себестоимости сегодня несет намного больше рисков для покупателя, чем прежде, утверждает Михаил Медведев, генеральный директор ГК «ЦДС».
– Михаил Анатольевич, в начале нынешнего года вы прогнозировали паузу на рынке на несколько месяцев, после чего станет ясно, в каком направлении развиваются события. Ваши прогнозы оправдались? И пройдено ли уже пресловутое дно кризиса?
– Прогнозировать всегда непросто, и сейчас ситуация видится совсем неоднозначно. Все происходящее, возможно, лучше, чем ожидалось в начале года. С другой стороны, ситуация в экономике напрямую зависит от политики, и мы по-прежнему ждем, как будут разворачиваться события. Цены на нефть, санкции, заявления политических лидеров и ситуация в сопредельных государствах – все это влияет и будет влиять на ситуацию в национальной экономике вообще и на региональном строительном рынке в частности.
– Видите ли вы реальные перспективы старта новых инвестиционных проектов, в которых будет занято много участников регионального строительного рынка?
– Город с населением более 50 тыс. человек уже имеет такие перспективы практически при любых обстоятельствах. А мегаполис уровня Санкт-Петербурга – объект гарантированного интереса инвесторов, причем для реализации проектов в разных сферах. Надо, правда, учитывать, что интерес будет более выраженным при наличии четкой инвестиционной стратегии, а особенно если строительство будет одним из приоритетных направлений для органов государственной власти, в том числе на федеральном уровне. Сегодня приоритет очевидно отдается оборонной промышленности и сельскому хозяйству. Строительство относится к числу тех отраслей, которые развиваются вне зависимости от наличия или отсутствия государственной поддержки благодаря наличию заказчиков и спросу на конечный продукт.
– Означает ли это, что строительный комплекс в поддержке государства не нуждается?
– Если развитие жилищного строительства станет для федеральной власти особо важным направлением, если правительство подаст такой сигнал, конечно, это стимулирует рынок. Понятно, что поддержка любой отрасли способствует развитию не только экономики, но и социальной сферы. Однако хотел бы подчеркнуть, что создание одного рабочего места в строительстве влечет появление нескольких новых рабочих мест в смежных отраслях. Государственная поддержка, на мой взгляд, должна развиваться по двум направлениям: во-первых, требуются меры для стимулирования потребительского спроса (через реализацию государственных программ, дополнительное субсидирование ипотеки), во-вторых, необходимо дальнейшее уменьшение бюрократических препон для строителей – это будет способствовать появлению на рынке новых предложений.
Верным шагом, на мой взгляд, было создание института негосударственной экспертизы. А в остальном, несмотря на упрощение процедур, сроки согласования не сокращаются. Возможно, это происходит из-за разобщенности выдающих согласования структур.
– Как раз для централизации процессов согласования в Ленинградской области эти вопросы переведены на уровень субъекта РФ. Видите ли вы положительный эффект от нововведений?
– Единые правила и единый согласующий орган в Ленинградской области необходимы: при темпах жилищного строительства, которые наблюдаются в регионе в последние годы, только централизация процесса позволит органам власти его контролировать, а следовательно, и обеспечивать качество строительства. Мы как застройщики особой разницы, честно говоря, от изменения уровня, на котором происходит согласование, не почувствовали: все процедуры понятны и строго регламентированы законодательством.
– Насколько уверенно чувствуют себя, по вашей оценке, участники регионального строительного рынка?
– Было бы несправедливо утверждать, что рынок не испытывает более сильного, чем раньше, давления сдерживающих факторов. И если для одних компаний более жесткие условия ведения бизнеса становятся стимулом для поиска новых решений и выхода на новые рубежи, другие сталкиваются с ранее не существовавшими для них проблемами. Однако сейчас я не вижу новых явных кандидатов на уход с рынка.
С позиции потребителя насторожить должны слишком низкие цены. Сегодня стратегия застройщика продавать квадратные метры на начальном этапе строительства себе в убыток в надежде на получение сверхприбыли в дальнейшем несет особые риски: доступ строительных компаний к кредитным средствам остается ограниченным, да и в нынешних условиях самое разумное – избегать роста кредитной нагрузки. Если говорить о жилье массового сегмента, то в Санкт-Петербурге себестоимость 1 кв. м начинается в районе 50 тыс. рублей.
– Вы не поддались лихорадке демпинга. А что с продажами?
– Это зависит от того, с чем сравнивать. Если с точки зрения декабрьских ожиданий на нынешний год – все хорошо. Если с точки зрения весны прошлого года – продажи стали меньше, но не катастрофично. С этим уровнем можно работать и зарабатывать. Более того, я убежден, что нынешние условия – это надолго. Это просто другие обороты, другая рентабельность и стратегия развития. И уже поэтому я избегаю определять происходящее на рынке как кризис. Любой кризис конечен, он предполагает симметричный сжатию «отскок» в сравнительно короткий период времени. И кроме того, кризис автоматически означает для большинства участников рынка понижение уровня рентабельности ниже допустимого. В нынешней ситуации этого не наблюдается. Надо просто перестать строить бизнес-планы исходя из резкого роста цен на нефть, улучшения макроэкономических показателей, всплеска обеспеченного покупательского спроса.
– Сложился традиционный перечень «точек роста» Санкт-Петербурга – развития города за счет интенсивного жилищного строительства. Появились ли, по вашему мнению, новые интересные территории для освоения за последний год?
– На расширение перечня территорий с потенциалом развития повлияло принятие поправок в Генеральный план Санкт-Петербурга. Бывшие земли «промки», переведенные под общественно-деловую либо жилищную застройку, как правило, позволяют создать и инженерную, и дорожную инфраструктуру без грандиозного финансирования и чрезмерных организационных усилий.
Если же говорить о комплексном освоении территорий в отдельных районах Санкт-Петербурга, то, хотя кажется, что город еще застраивать и застраивать, не так много участков соответствуют требованиям проектов КОТ. В этом смысле, конечно, остается еще потенциал и на севере, и на юге (в Приморском и Красносельском районах соответственно). Однако северные локации по-прежнему пользуются более активным спросом.
– А как изменились предпочтения покупателей?
– Сегодня, прежде чем сделать окончательный выбор, покупатели, как правило, рассматривают варианты не у одного застройщика, собирая максимум доступной информации об объектах. Так что заключению сделки предшествует действительно глубокий анализ. С другой стороны, и конкуренции на рынке новостроек стало явно больше.
Справка:
«ЦДС» – компания, которая занимается массовым жилищным строительством и для которой имеют значение объемы работ, соблюдение собственных принятых стандартов ведения бизнеса и обеспечение устойчивости качественных характеристик конечного продукта. «Наша цель – не какой-то один дом с замечательной архитектурой и «умными» системами создать, не здание мечты построить, а поступательно, из года в год предлагать рациональные и доступные многим решения жилищного вопроса», – говорит Михаил Медведев, генеральный директор ГК «ЦДС».