Сергей Харлашкин: Причина недостроев – финансовые сложности подрядчиков
Председатель КРТИ Петербурга Сергей Харлашкин о том, как город будет решать проблему недостроев дорожно-мостовых компаний.
– Сергей Викторович, вы довольны тем, как прошел сезон дорожно-мостовой комплекс Петербурга? Все ли удалось выполнить, что было задумано?
– В уходящем году работа нашего комитета была направлена прежде всего на достижение целевых показателей государственной программы «Развитие транспортной системы Санкт-Петербурга на 2015-2020 годы», общий объем финансирования по которой в этом году составил 45,87 млрд рублей. Цифра огромная, поэтому мы понимали, что на нас лежит большая ответственность. Сегодня, подводя итоги года, могу сказать, что мы успешно справились с поставленными перед нами и правительством Петербурга, и федеральными органами власти задачами.
В уходящем году были введены в эксплуатацию несколько значимых для Петербурга объектов. В частности, открыто движение на участке Петербургского шоссе от Пулковского шоссе до Детскосельского бульвара и на важнейших перекрестках в Красном Селе и Зеленогорске. Также пошли машины по транспортной развязке на пересечении Пискаревского пр. и пр. Непокоренных. Кроме того, завершена реконструкция набережной на Каменном острове. Совсем недавно мы завершили такие крупные объекты, как продолжение Суздальского пр. и дороги на Каменку, а также пустили рабочее движение по путепроводу в Репино. Мы стремимся открыть рабочее движение по подъездной дороге к Бычьему острову, по Южной дороге и по дороге к заводу компании Nissan. Среди других значимых инфраструктурных объектов отмечу открытие второго выхода станции метро «Спортивная», окончание первого в России двухпутного тоннеля на Фрунзенском радиусе. А 3 декабря состоялся запуск тоннелепроходческого комплекса «Надежда», который используется при строительстве тоннеля на участке Невско-Василеостровской линии метрополитена.
Хороших достижений мы смогли добиться при реализации адресных программ по ремонту дорог и дорожных сооружений Петербурга. В этом году мы старались максимально использовать летний период, в который значительная часть жителей города находилась в отпусках, поэтому работы по ремонту основных объектов были завершены до конца сентября, в период наименьшей нагрузки на улично-дорожную сеть. Всего в 2015 году мы отремонтировали 140 объектов, которые и были заложены в планах. Важно, что при этом мы отработали новый входной контроль качества ремонтных работ.
– Известно, что бюджет Петербурга был подвергнут корректировке. Изменился ли объем средств, направленный на ремонт дорог в 2016 году? Ранее КРТИ говорил, что нужно добавить не менее 3 млрд рублей на текущий ремонт дорог, была ли удовлетворена эта просьба?
– Адресные программы на 2016 год сейчас находятся на стадии согласования. Среди наиболее крупных объектов, которые планируется отремонтировать в будущем году, можно отметить пр. Культуры, проспект и площадь Стачек, Заневский пр. и Заневскую площадь, Светлановский пр., Приморское шоссе от путепровода в пос. Лисий Нос до пос. Горская, Планерную ул. от ул. Савушкина до Глухарской ул., Дунайский пр. от Купчинской до Софийской ул., площадь Победы от Пулковского шоссе до Московского пр.
В конце ноября на пленарном заседании ЗакСа Петербурга был утвержден бюджет города на 2016 год. По нему на адресную программу КРТИ по текущему ремонту выделено 2,9 млрд рублей, на ремонт искусственных дорожных сооружений – 356,6 млн рублей. Конечно, выделенных ассигнований недостаточно для выполнения необходимого объема ремонтных работ. Но при формировании весенних поправок в региональный закон «О бюджете Санкт-Петербурга на 2016 год и плановый период 2017 и 2018 годов» мы намерены направить заявку об увеличении финансирования.
– Как обстоит ситуация с достройкой объектов обанкротившихся компаний «Мостоотряд-19» и «Мостострой-6»?
– Действительно, в этом году крупнейшие дорожно-строительные организации столкнулись с финансовыми сложностями. В итоге компания «Мостостроительный отряд № 19» («М-19») объявлена банкротом. Подрядчику выставлены претензии и направлено требование в банк-гарант о возврате непогашенного аванса. «М-19» выполнял работы по строительству путепровода в створе Поклонногорской ул. через железнодорожные пути Выборгского направления и строительство транспортных развязок с автодорогой в г. Пушкин – Колпино. Сегодня в рамках работ по строительству транспортных развязок в районе Поклонной горы с подрядчиком – ЗАО «ПО «Возрождение» – заключен государственный контракт на консервацию объекта. В рамках работ по второму объекту государственный контракт с «М-19» расторгнут. Сейчас на объекте работы ведет ООО «ГЕОИЗОЛ». Работы выполнены на 76%.
Что касается «Мостострой № 6», то среди объектов компании – строительство путепровода в районе железнодорожной станции Репино, реконструкция Синопской наб. от наб. Обводного канала до ул. Моисеенко, строительство транспортной развязки на пересечении наб. Обводного канала и пр. Обуховской Обороны, а также развязки на пересечении Пискаревского пр. и пр. Непокоренных. Сейчас приостановленные ранее работы возобновлены, ситуация нормализована. Однако из-за возникших финансовых проблем были сдвинуты сроки завершения работ.
– На коллегии КРТИ говорили, что есть проблемы и у компании «Буер».
– Да, к сожалению, финансовые трудности возникли и у ЗАО «Буер». Мы констатируем срыв сроков работ по нескольким объектам. Среди них реконструкция дороги в Каменку от Парашютной ул. до Суздальского пр. Также задержка идет при строительстве подъездных автомобильных дорог к промзоне «Каменка» и подъездной дороги к заводу компании Nissan. Но подрядчику удалось договориться с банками о реструктуризации кредитов, что и позволило возобновить работы.
В рамках капитального и текущего ремонта дорог вопрос финансовой стабильности подрядчиков стоит не так остро, в этом году кампания по ремонту дорог идет по графику. Однако проблемные объекты все же есть, так, например, срыв сроков производства работ на Ярославском пр. составляет на сегодняшний день порядка одного месяца. Подрядчик не выполняет контрактные обязательства, в связи с чем компании выставлены штрафные санкции, но эта мера не изменила ситуацию, и на сегодняшний день рассматривается вопрос о расторжении контракта с компанией ООО «ЕвроАвтоДор».
Уверен, что, несмотря на существующие сложности, нам удастся реализовать все намеченное. Мы приложим все усилия для комплексного улучшения инфраструктуры Петербурга.
– Какой объем средств выделяется на развитие метрополитена в 2015-2018 годах?
– Согласно адресной инвестиционной программе КРТИ, из средств городского бюджета на строительство метро планируется получить 19,4 млрд рублей в 2016 году, порядка 21,7 млрд в 2017-м и около 22 млрд рублей в 2018 году.
В 2016 году, действительно, упор будет сделан на строительство Невско-Василеостровской линии метрополитена. Но это совсем не значит, что работы по другим линиям не будут вестись. Строительство метрополитена является приоритетной задачей в развитии городской инфраструктуры, поэтому работы будут продолжаться по всем линиям петербургского метро согласно графику.
– На какой стадии сегодня ситуация со строительством Яхтенного моста?
– При принятии бюджета Петербурга на 2016 год в адресную инвестиционную программу КРТИ были включены затраты на проведение подготовительных мероприятий в рамках строительства моста в створе Яхтенной ул. Так, в 2015 году на реализацию проекта будет выделено 13,9 млн, в 2016 году – 35,1 млн рублей. В июне текущего года проект строительства моста получил положительное заключение государственной экспертизы, согласно которому стоимость строительства составляет 1,975 млрд рублей. Контракт на проектирование заключен с ГУП «Ленгипроинжпроект», исполнитель работ по проектированию – ЗАО «Институт Стройпроект». Сейчас ЗАО «Институт Стройпроект» по заказу КРТИ ведет подготовку рабочей документации. Параллельно с этим решается вопрос по способам финансирования строительства переправы.
Банки остаются одними из самых крупных собственников объектов недвижимости. Объем непрофильных активов по‑прежнему велик. Руководитель экспертного совета Гильдии управляющих и девелоперов по капитализации активов финансовых институтов, президент компании GVA Sawyer Вера Сецкая в интервью «Строительному Еженедельнику» рассказала о перспективах работы с непрофильными активами банков.
– Центробанк оценивает залоговое имущество на балансах российских банков более чем в 20 трлн рублей. Какую долю, по вашим оценкам, в общем объеме составляют объекты недвижимости?
– Недвижимость – один из самых распространенных предметов обеспечения банковских кредитов, поэтому в портфеле непрофильных активов она до кризиса 2008 года занимала 70%. Если говорить о двадцатке крупнейших банков, то более трети приходится на объекты коммерческой недвижимости, почти пятая часть на жилье, остальное – участки и разного рода имущественные комплексы.
– Создается впечатление, что крупные банки в этом году активизировались в части реализации имущества.
– Сразу после кризиса первостепенной задачей банков стала реализация залогового имущества, в том числе и недвижимости. Естественно, продавались только достаточно качественные объекты, и хотя в ряде сделок и наблюдался дисконт, банки в целом пытались приблизить стоимость продажи к залоговой. В результате остались либо в принципе некачественные активы, либо те, реализация которых по приемлемой цене требовала основательной проработки. Большинство банков приняли решение сделать эту работу сами, набрав в штат нужных специалистов или за счет уже существующих собственных профильных подразделений. В течение последующих лет процесс реализации активов на рынке продолжился, сделки проходили по приемлемой для банков цене, но ряд активов, не имеющих перспектив, был списан.
– Повышение требований ЦБ к резервам под непрофильные активы способствует реализации непрофильных активов?
– Безусловно. Но справедливости ради нужно сказать, что большинство банков уже вывели такие активы с баланса и упаковали, например, в ЗПИФы. Альтернативно при банках создавались коммерческие структуры, на баланс которых выводились объекты.
– Управлять непрофильными активами российские банки научились?
– Управление залогами – непрофильная для банков деятельность. И делать эффективно это получается не у всех. С другой стороны, к настоящему моменту многие кредиторы уже создали аффилированные структуры, которые специализируются на управлении или реализации непрофильных объектов. В Европе работа с залогами складывалась многие годы. Российские банки пока не научились этому в полной мере.
– Привлечение сторонних специалистов не пользовалось спросом?
– Нам, специалистам из сферы недвижимости, казалось абсолютно логичным предложить банкам свои услуги по управлению их непрофильными активами или хотя бы по работе с отдельными из них. Это сугубо профессиональная и специфическая работа, требующая широкого спектра знаний в таких сферах, как маркетинг, технический аудит, бюджетирование, управление процессом проектирования и строительства, брокеридж. Однако, на удивление, широкой поддержки со стороны банков такая инициатива не нашла. По моему мнению, это в большой мере было связано с вопросами внутренней конфиденциальности, а также стремлением банков к максимальному контролю над процессом и максимальной гибкости и скорости принятия решений, что, безусловно, труднее обеспечить в случае, когда в процесс вовлечены сторонние структуры.
– Ситуация и сейчас не изменилась?
– Банки и сейчас, как правило, уверены, что смогут разобраться с доставшимся имуществом быстрее и эффективнее, хотя на деле это не всегда так. Привлечение сторонних специалистов к оценке и управлению залогами может быть оправдано не только с точки зрения качества выполнения этой работы, но по тем затратам, которые банк несет на создание собственной команды специалистов, управлению ее работой и контролю. Актуальность этого вопроса растет с активизацией банков в части предоставления нового финансирования. Теперь подход к оценке залогов со стороны кредиторов стал более осторожным и взвешенным. Банковские структуры приглашают независимых экспертов для юридической, технической, маркетинговой и финансовой оценки будущего залога. Чаще других к услугам сторонних управляющих и консалтинговых компаний прибегают менее крупные коммерческие банки, которые не имеют собственных структур и не видят смысла в их содержании.
– Даже Центробанк решил пополнить штат профессиональных оценщиков.
– У Центробанка свои задачи. Распутать клубок непрофильного имущества непросто. Активы «упакованы» в паевые фонды, перекинуты в аффилированные компании. Между тем Центробанку надо понимать, что сейчас поступает в качестве залогов к банкам. Много споров вызывает завышение банками стоимости непрофильных активов. Это касается как заложенных по кредитам, так и уже перешедших на баланс банков по непогашенным ссудам. Оценки сторонних специалистов и самих банков могут отличаться в два и более раза.
– Есть ли спрос на непрофильные активы? Можно ли отметить преимущества при приобретении таких объектов?
– На активы недвижимости хорошего качества спрос был и будет всегда, и неважно, у кого актив приобретается. Если по какой-то причине банк вдруг хочет «сбросить» актив, и цена выставляется по минимальной рыночной планке, тогда в его приобретении есть неоспоримое преимущество. Однако банки пошли по правильному пути. Там, где это было возможно, вкладывались средства в улучшение качества объектов с целью доведения их стоимости до максимальной возможной на рынке. Объекты достраивались, перепрофилировались, улучшался пул арендаторов, пустующие площади сдавались в аренду. Некоторые выросли в стоимости без каких-либо дополнительных усилий банков. Это, например, земельные участки, стоимость которых увеличилась либо с восстановлением рынка, либо в связи с изменением маркетинговых характеристик. К примеру, так произошло с землей в Новой Москве.
– Есть ли шанс, что в ближайшей перспективе работа с непрофильными активами будет налажена и поставлена на поток?
– Я по-прежнему придерживаюсь точки зрения, что банкам необходима помощь профессионалов в работе с объектами недвижимости. Кстати, практический опыт нашей компании GVA Sawyer показывает, что даже крупные банки, имеющие свои собственные девелоперские структуры, обращаются в отдельных случаях за помощью. Мы так работали с ВТБ и со Сбербанком. Эти случаи были связаны с необходимостью получить либо узкие компетенции, либо с отсутствием возможности у банка работать в определенном регионе. Для менее крупных банков, нанявших в штат двух-трех специалистов, для того чтобы разобраться с непрофильными активами, вопрос еще более актуален. Такая организация работы ведет напрямую к ухудшению качества. Для того чтобы разобраться только с одним активом, требуется профессиональная команда из «узкозаточенных» специалистов, имеющих практический опыт работы, которую банки не хотят и не могут себе позволить. Думаю, что в случае привлечения банками на постоянной основе сторонних профессиональных команд для решения вопросов, связанных с недвижимостью, процесс был бы намного более эффективным, а главное, в результате приводил бы к достижению максимально возможной рыночной стоимости актива и его успешной реализации.