Андрей Шестаков: Необходимо увеличение норматива стоимости 1 кв. м
О перспективах строительного комплекса Архангельской области рассказал Андрей Шестаков, министр промышленности и строительства региона.
– Андрей Геннадьевич, каких результатов удалось достичь в достройке незавершенных объектов?
– На 1 января 2015 года в области насчитывалось 206 объектов, замороженных на разной степени готовности. За год возобновлено строительство 80 из них, и в большинстве своем это социально значимые объекты. Всего на строительную отрасль региона из консолидированного бюджета было выделено в 2015 году порядка 7 млрд рублей, и в следующем году планируется финансирование в этих же пределах. Важно, что мы не отказались от ранее запланированных к реализации строительных проектов.
– Как в вашем регионе реализуется программа «Доступное жилье для российской семьи»? Какие еще программы, нацеленные на улучшение жилищных условий граждан, действуют в Архангельской области?
– Прежде всего, надо упомянуть о том, что мы продолжаем реализовывать программу переселения граждан из аварийного фонда. Далее, у нас действует государственная программа «Обеспечение качественным, доступным жильем и объектами инженерной инфраструктуры населения Архангельской области (2014-2020 годы)». Цели этой программы – развитие некоммерческого жилищного фонда, в том числе через строительство служебного жилья, финансирование строительства жилья для различных категорий граждан, а также создание условий для формирования рынка доступного арендного жилья.
Для реализации государственной программы «Жилье для российской семьи» уже отобрано пять земельных участков в городах Архангельск и Северодвинск, а также Вельском и Няндомском районах. Но как и многие другие российские регионы, мы столкнулись с проблемой отсутствия интереса у бизнеса к строительству доступного жилья на предлагаемых условиях (приобретение участниками программы из расчета 35 тыс. рублей за 1 кв. м). Строительство жилья на Севере предполагает особый подход: это связано с соблюдением более жестких, чем в Центральной России, требований по устойчивости к низким температурам, энергоэффективности, с необходимостью сохранения вечномерзлых грунтов, сезонным характером доставки стройматериалов в отдаленные районы. Как следствие, увеличение стоимости готовых объектов очевидно. По нашему мнению, для развития жилищного строительства в Архангельской области необходимо увеличение норматива стоимости 1 кв. м площади жилого помещения.
– С какими законодательными инициативами в области строительства выступила Архангельская область в 2015 году?
– Это законопроект, определяющий полномочия органов региональной власти в части строительства и использования наемных домов, жилые помещения в которых будут предоставляться по договорам найма. Проект разработан в целях реализации положений 217-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации…». Учитывая актуальность проблемы качества возводимого жилья, особенно если это жилье, строящееся по государственным программам, мы неоднократно на федеральном уровне говорили о необходимости внесения изменения в действующее законодательство РФ в области строительства. В частности, мы убеждены в необходимости наличия положительного заключения госэкспертизы проектной документации для объектов малоэтажного строительства, не затрагивая ИЖС. Неоднократно мы говорили и о целесообразности наделения органов государственного строительного надзора правом проведения проверок объектов капитального строительства, в отношении которых пока надзор по закону не осуществляется.
Далее, мы говорим о необходимости включения в перечень национальных стандартов и сводов правил актуализированных документов, в результате применения которых (на обязательной основе) обеспечивается соблюдение требований 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».
– Какие крупные объекты жилищного строительства должны быть сданы в 2015 году?
– Всего к вводу запланировано около 100 жилых домов, в том числе 32 многоэтажных общей площадью более 175 тыс. кв. м. Среди этих домов 15 объектов в Архангельске, шесть – в Северодвинске, по четыре дома в г. Котлас и Мирный. Мы планируем, что ввод жилья в эксплуатацию по итогам 2015 года превысит показатель 2014 года более чем на 10%.
Общероссийский Народный Фронт призывает Минстрой РФ пересмотреть законопроект о расселении граждан из аварийного жилья. Эксперты общественного движения полагают, что текущая редакция документа имеет ряд существенных недостатков. Об особенностях «аварийного» законопроекта, идущего вразрез с действующим Жилищным кодексом, рассказал «Строительному Еженедельнику» член штаба ОНФ в Петербурге Павел Созинов.
– Павел Борисович, что же из себя представляет законопроект о расселении аварийного жилья, на который обратили внимание представители Общероссийского Народного Фронта?
– Прежде всего, отмечу, что данный законопроект был подготовлен Министерством строительства и ЖКХ РФ. Документом закрепляется порядок ведения учета аварийного жилищного фонда, определяется единый состав мероприятий по переселению граждан из такого вида недвижимости. В настоящее время законопроект проходит стадию согласования с профильными федеральными ведомствами. Вступить в силу он может, если, конечно, будет одобрен правительством и парламентом, уже с января 2016 года.
Казалось бы, данный нормативный акт действительно нужный и актуальный ввиду серьезности проблемы в стране с расселением граждан из аварийного фонда. Однако эксперты Общероссийского Народного Фронта, изучив законопроект, пришли к выводу, что основные его положения идут вразрез с целями 600-го «майского» президентского указа. Напомню, согласно ему до сентября 2017 года в стране должен быть ликвидирован весь аварийный жилищный фонд, признанный таковым на 1 января 2012 года. «Аварийный» законопроект должен наметить «дорожную карту» или обрисовать хотя бы какие-то «дорожные знаки» на последующий период.
– Какие положения законопроекта вызвали вопросы у экспертов общественного движения?
– Те, которые серьезным образом ущемляют права нанимателей и собственников аварийного жилья. В частности, по данному законопроекту государство берет на себя обязательства только перед малоимущими гражданами, проживающими по договорам социального найма. При этом в документе ничего не говорится о нанимателях, которые к малоимущим не относятся. В случае сноса аварийного дома такие граждане могут оказаться на улице.
Отмечу, что действующими нормами Жилищного кодекса утверждается, что в случае сноса аварийного дома другое жилье должно предоставляться всем нанимателям жилья по договорам социального найма без исключения. Не остаются без жилья или компенсации и собственники, которых сегодня более 85%. Это означает, что разработанный чиновниками Минстроя законопроект противоречит основному отраслевому правовому документу.
Добавлю, чтобы получить новое жилье, исходя из законопроекта, по договору социального найма гражданин должен встать на учет в качестве нуждающегося в переселении. Сделать он это должен не менее чем за шесть месяцев со дня признания дома аварийным, что само по себе достаточно трудоемко.
Я полагаю, что ввиду отсутствия свободного жилья, бюджетных средств на его строительство граждане будут вынуждены ждать новых квартир в течение длительного срока. В некоторых регионах страны такие очереди могут и вовсе растянуться на десятилетия. Предлагаемые законопроектом формы некоммерческого найма нуждаются в уточнении, пока же никаких серьезных объемов строительства такого жилого фонда нет. Так же как нет и маневренного фонда. Куда же чиновники предлагают выселять жителей?
– А с какими проблемами могут столкнуться собственники аварийного жилья?
– С весьма серьезными. Дело в том, что согласно проекту собственникам квартир в аварийном доме дается трехлетний срок, в течение которого они могут продать недвижимость инвестору. Если за этот период они не смогли реализовать ее, то муниципалитет может изъять жилье и с торгов единым лотом с другой недвижимостью аварийного дома продать его, после чего выплатить компенсацию гражданам. При этом согласно документу ни инвесторы, ни чиновники не обязаны, в отличие от действующего требования Жилищного кодекса, выкупать у собственников квартиры именно по рыночной цене. То есть мы заведомо идем по пути ухудшения жилищных условий граждан.
Отмечу, что, по данным экспертов ОНФ, даже сейчас при переселении граждан из аварийного жилищного фонда лишь 5% в общем объеме финансирования приходится на частные инвестиции. С учетом складывающейся экономической ситуации ждать притока инвесторов в такую проблемную отрасль вряд ли стоит.
С другой стороны, а это касается в первую очередь Москвы и Петербурга, некоторые инвесторы действительно могут быть заинтересованы в участке, на котором стоит аварийный дом, если он находится в центральной части города. Однако купить такую площадку девелоперы намерены по заниженной цене, возможно, в коррупционной связке с чиновниками, проводящими торги. Можно сделать выводы, что собственник квартиры в аварийном доме может получить куда меньшую компенсацию, которая могла быть возможна.
На наш взгляд, в целом данный законопроект демонстрирует стремление чиновников снизить финансовую нагрузку на бюджет по расселению аварийного жилья. Однако из-за такой экономии могут пострадать как наниматели, так и собственники квартир в аварийном фонде. Поэтому мы считаем, что законопроект об аварийном жилье нуждается в серьезной доработке.
– Какие изменения в документ предлагают внести представители ОНФ?
– Наши эксперты подготовили ряд предложений по корректировке документа. В частности, мы считаем, что в законе должен быть прописан механизм обязательного выкупа муниципалитетом ветхих домов у граждан и предоставления им другого помещения по социальному найму. Данная норма соответствует ст. 32 Жилищного кодекса и является гарантией того, что человек не останется на улице. Кроме того, мы предлагаем властям разработать механизмы защиты граждан в их отношениях с инвестором. Так, должны быть проработаны условия получения людьми жилья в случае признания застройщика банкротом.
Несмотря на то что документ регулирует исключительно вопросы переселения граждан из аварийного жилищного фонда, он не содержит норм, устанавливающих сроки, в течение которых граждане, проживающие в аварийном жилищном фонде, должны получить жилье. Поэтому законопроектом должны быть прописаны четкие сроки получения нового жилья. Также, мы считаем, следует составить исчерпывающий список критериев, на основании которых дом может быть признан аварийным, определить стандарты формирования размера компенсации собственникам стоимости аварийного жилья.
– Можете ли рассказать о том, как в настоящее время реализуется в Петербурге региональная программа расселения граждан из аварийного фонда?
– В целом по сравнению с другими городами и регионами страны в Петербурге она выполняется нормальными темпами, несмотря на достаточно большой аварийный фонд. Тем не менее некоторые трудности выполнения программы, конечно, есть. Об этом свидетельствуют обращения граждан в приемную ОНФ. В частности, многие жители аварийных домов недовольны предлагаемыми вариантами расселения. Ведь многим из них предстоит покинуть обжитые районы и переехать в новостройки пригорода, где практически отсутствует социальная инфраструктура. Качество новостроек эконом-класса оставляет желать лучшего.
Нужно отметить, что в Петербурге расселение некоторых домов растянулось на долгие годы, в результате чего жилье попадает в зону риска и становится объектом для криминальных махинаций. Некоторые аварийные здания, не находящиеся под надлежащим контролем, сдаются мигрантам без какого-либо оформления.
Добавлю, что сейчас нет четких норм признания дома аварийным. Многие критерии отнесения его к таковым являются устаревшими. Мы считаем, что следует разработать более гибкую градацию, которая позволит различать аварийные дома, нуждающиеся в немедленном расселении, от ветхих, требующих неотложных мер по реконструкции без расселения. Нужен комплексный подход в схеме «капремонт-реконструкция»: разделение программ на капремонт и расселение аварийного жилья является вынужденной мерой вввиду сложности проблемы, носящей затяжной, многолетний характер. Однако структурный подход должен объединить обе программы, предлагая в том числе и страховые нормы и правила, и системные решения по управлению жилым фондом.
На мой взгляд, должен осуществляться более серьезный оперативный общественный контроль над реализацией жилищных программ. Тем более что в данную сферу государство сейчас вкладывает серьезные бюджетные ресурсы.