Николай Кутьин: Проблема обманутых дольщиков уголовная, а не строительная
За шесть лет существования институт саморегулирования в строительстве доказал свою жизнеспособность уже тем, что федеральные власти последовательно расширяют сферу ответственности СРО.
О перспективах развития института саморегулирования в условиях вызовов, которые испытывает сегодня российская экономика, рассказал Николай Кутьин, Президент Ассоциации «Национальное объединение строителей».
- Николай Георгиевич, наверное, один из самых обсуждаемых сегодня в строительном сообществе вопросов – сложности с регистрацией договоров долевого участия в связи со вступлением в силу новых требований к страховщикам. Что предпринимает или планирует предпринимать НОСТРОЙ для нормализации ситуации?
- Действительно, страхование договоров долевого участия в октябре фактически приостановилось. И это повлияет на темпы строительства жилья, по меньшей мере, в ближайшие несколько месяцев: практически во всех федеральных округах, по нашей информации, объемы нового строительства в жилищном секторе сократились. В НОСТРОЙ поступили десятки обращений от строителей по этому поводу. Мы, со своей стороны, подготовили аналитическую справку для спикера Государственной Думы Сергея Нарышкина, в которой детализировали ситуацию, сложившуюся в жилищном строительстве после вступления в силу новых требований к страхованию ДДУ.
Разумеется, законопроект разрабатывался исключительно как еще один барьер на пути недобросовестных участников строительного рынка и в защиту интересов дольщиков. Однако со вступлением в силу новых правил страховая ставка увеличилась с 0,5 % до 2,3 % от стоимости жилья, и страховая премия наверняка будет «возложена» на участников долевого строительства. По сути, граждане, заключившие договоры долевого участия и получившие ипотечный кредит, будут поставлены перед необходимостью доплатить 200-600 тыс. рублей.
- Но если издержки столь велики, если они провоцируют выраженный рост стоимости жилья, может быть, стоит продумать альтернативные механизмы регулирования рынка долевого строительства? Какими они могут быть?
- Стоит вспомнить о том, что лишь 5 % участников долевого строительства в пределах страны сегодня признаны пострадавшими. В свое время обязательная регистрация договоров долевого участия была введена как раз для защиты интересов дольщиков, и эта схема прекрасно себя зарекомендовала. Например, в Нижнем Новгороде в течение пяти лет после введения требования об обязательной регистрации ДДУ число обманутых дольщиков не увеличилось вообще, и на рынке работают все те же застройщики. Таким образом, риски возникновения обманутых дольщиков были связаны с деятельностью отдельных участников рынка, подпадающей под действие Уголовного кодекса. Проблема обманутых дольщиков, подчеркну это, уголовная, а не строительная!
А в 2014 году было введено требование по страхованию ответственности застройщика. В этой схеме государство по-прежнему оставалось в стороне от непосредственного регулирования процесса. При этом необходимость страхования незамедлительно повлекла удорожание рынка. Созданное в соответствии с новыми требованиями закона общество взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков не «закрыло» потребности участников строительного рынка. Зато появились страховые компании, стремившиеся извлечь максимальную прибыль без гарантий для застрахованных строительных компаний. В результате Банк России как финансовый мегарегулятор ужесточил требования к страховщикам, и это стало причиной коллапса на рынке строительства жилья. Непонятно, почему строители должны отвечать за недобросовестные действия участников финансового рынка. Мы довели свою позицию до федеральных властей, вносим предложения по урегулированию ситуации. Но самым эффективным было бы просто вернуться к ранее действовавшей схеме, потому что меры, призванные защитить интересы дольщиков, которые были приняты и вступили в силу за последние два года, ведут только к удорожанию жилья для конечного потребителя.
- НОСТРОЙ будет стремиться изменить неоднозначные законопроекты, выступать с законодательными инициативами?
- Несомненно! Мы разрабатываем и будем активно отстаивать свои предложения, потому что осознаем: последствия ряда законодательных инициатив, которые сегодня близки к тому, чтобы стать законами, могут оказаться трагичными для строительной отрасли. Экспертный совет НОСТРОЙ сегодня, без преувеличения, перегружен работой: не остается без рассмотрения и заключения ни один документ. К нашим предложениям и заключениям прислушиваются, однако «интересные» инициативы, отнимающие уйму времени и сил, возникают с пугающей регулярностью.
По сути, мы вынуждены все время напоминать: институт саморегулирования создан, чтобы сами строители могли оценивать потенциал коллег по выполнению тех или иных видов работ (и выдавать либо не выдавать соответствующие допуски), разрабатывать добровольные стандарты и возмещать ущерб третьим лицам, причиненный действиями входящих в СРО строительных компаний.
- Что кроме сложностей со страхованием ДДУ, по вашему мнению, требует наиболее оперативного решения?
- Самая острая проблема в строительстве сегодня – отсутствие квалифицированного заказчика. Идея создания «Единого технического заказчика», обнародованная главой государства Владимиром Путиным в послании Федеральному собранию в декабре 2014 года, до сих пор не преодолела стадии обсуждения. Между тем отсутствие квалифицированного заказчика, понимающего, объект с какими характеристиками и параметрами он заказывает и как должно быть организовано строительство, провоцирует нарастающий хаос. Соответствующая структура должна быть создана немедленно.
- Возможно, позиция федерального центра по этому и другим злободневным вопросам будет обнародована на заседании Госсовета, посвященном вопросам строительства, которое должно состояться в марте будущего года?
- Мы действительно очень многого ждем от этого события. Мы надеемся, что в рамках Госсовета будет представлена государственная политика в строительной сфере и, что еще важнее, глава государства обсудит ее с губернаторами. Именно главы регионов – та самая «власть на местах», которая оказывает на строительный комплекс наибольшее влияние. Ведь административные барьеры, для снижения которых столько предпринимается усилий на федеральном уровне, - по сути, «местное» творчество. И практически каждый субъект Федерации руководствуется собственными административными регламентами в строительстве, вследствие чего цены на аналогичные объекты разнятся в разы.
Внушает надежду на конструктивное обсуждение то обстоятельство, что до заседания Госсовета губернаторы должны будут представить главе государства отчет о своих программах и планах в области строительства и градостроительства. На мой взгляд, абсолютно правильно, если территориальным планированием занимаются не отдельные участники рынка, пусть и из числа лидеров, а региональная власть, которая и должна заявить, какое количество жилья, дорог, объектов социального и культурного назначения появится на территории, пригласив застройщиков к реализации этих планов.
Кроме диалога между федеральной и региональной властью Госсовет мог бы повлиять на ближайшие перспективы строительного комплекса четким ответом для инвесторов: стоит ли вкладывать средства в строительные проекты, какие программы и механизмы послужат гарантией возврата инвестиций.
Кроме того, по итогам заседания Госсовета последуют конкретные поручения президента РФ, которые невозможно будет выполнить как-нибудь или, тем более, проигнорировать. Поэтому мы многого ожидаем от весеннего заседания Госсовета и начали активную подготовку к нему.
Первый заместитель генерального директора ГК «Пионер» Константин Ковалев рассказал «Строительному Еженедельнику» о растущем спросе на жилье в Приморском районе и возрождении интереса девелоперов к редевелопменту промышленных зон.
– Приморский район традиционно считается одним из самых популярных районов города. Можно ли ожидать дальнейшей концентрации спроса и предложения на жилье в этой части города?
– Действительно, в течение последних нескольких лет Приморский район неизменно входит в тройку лидеров по интенсивности жилищного строительства, и квартиры здесь на данный момент весьма востребованы. По данным исследований, проводимых нашими партнерами, компанией Infowave, Приморский район является одним из самых привлекательных в городе для покупки жилья: согласно данным опросов, там планируют покупку квартиры 19% респондентов. В число лидеров по этому показателю также входят Выборгский, Калининский и Московский районы (по 12%).
– Какие преимущества района подпитывают этот спрос?
– К плюсам района можно отнести, с одной стороны, близость к историческому центру его юго-восточной части, с другой – зону активной застройки рядом с выездом в традиционные места загородного отдыха в западной части района. Это позволяет девелоперам развивать проекты жилья самого разного уровня – от бизнес-класса в популярной зоне у станции метро «Черная речка» и видовых квартир на набережных до жилья эконом-класса в районе Каменки.
Несомненным преимуществом Приморского района является сочетание довольно благоприятной экологической обстановки и значительных объемов зеленых насаждений, включая крупные парки. В целом наша компания считает Приморский район интересным для перспективного развития.
– На какой стадии находится реализация вашего проекта «LIFE-Приморский»?
– В настоящее время строительство ведется в южной части района, участок застройки примыкает к наб. Большой Невки. Ведутся работы по устройству монолитного каркаса по всем четырем корпусам: 2-го и 4-го корпусов на уровне 9-10 этажей, 1-го и 3-го корпусов на уровне 5-6 этажей. Также ведутся работы по устройству ограждающих конструкций зданий.
Отмечу, что район расположения жилого квартала «LIFE-Приморский» характеризуется высокой степенью обеспеченности торгово-сервисной и социальной инфраструктурой. Здесь расположены 64 школы и 57 дошкольных учреждений, пять спортивных и три музыкальных школы, 29 поликлиник, 46 больниц и медицинских центров. Вблизи жилого квартала расположены крупные торгово-развлекательные комплексы и продуктовые гипермаркеты, среди которых ТРК «Питерлэнд», ТРК «Меркурий», ТРК «Гулливер», ТРК «Атлантик Сити», гипермаркеты «О’Кей», «Карусель», «Лента», DIY-гипермаркет OBI.
– Как оцениваете транспортную доступность проекта, при том что Приморский пр. – одна из самых перегруженных магистралей города, а с вводом «Лахта-центра» проблема только усугубится?
– Соглашусь, картину неплохой в целом транспортной доступности Приморского района портит серьезная перегруженность основных магистралей. Однако поводы для оптимизма у нас есть. Во-первых, реализация общественно-делового комплекса «Лахта-центр», как мы полагаем, как раз станет неким импульсом для активного развития инфраструктуры района. Также к 2018 году станет доступнее общественный транспорт за счет станции «Улица Савушкина». Перспективная схема развития метрополитена в районе – одна из самых многообещающих.
– Видите ли потенциал промышленного редевелопмента в районе?
– Дело в том, что в обжитых районах Петербурга практически не осталось свободных участков для застройки, поэтому редевелопмент – это единственный путь развития территорий в городской среде. «Серые пояса» есть во многих городах России, так как промышленные предприятия были градообразующими. По объему площадей они исчисляются в тысячи гектаров, миллиарды долларов инвестиций. Достаточно большой объем проектов редевелопмента уже был реализован, но еще больший предстоит.
При этом основным тормозом процесса редевелопмента долгое время было то, что экономика закрытия или перевоза промышленного предприятия за пределы города не была очевидна, поэтому сложно было эти проекты реализовывать. Хотя были попытки со стороны города и девелоперов, но особого финансового интереса не было.
Сейчас, когда ежегодно значительно растут цены на недвижимость и земельные участки, экономика подобных проектов оказалась жизнеспособной. Сейчас мы видим, что большая доля собственников промышленных предприятий либо уже перевезла свои мощности, либо готова к этому.
– Какие подводные камни могут ожидать девелоперов при освоении промзон?
– В редевелопменте помимо локации есть как свои положительные, так и отрицательные стороны. Минус в том, что это не просто участок земли. Перед началом строительства необходимо заниматься сносом старых построек, а также рекультивацией земли, в случае если на этом месте располагалось вредное производство. А это большие инвестиции.
Затраты на снос существующего строения и рекультивацию земли даже при плотной застройке в городской черте не превышают 5-7% от бюджета. А понимая, что это интересное с точки зрения реализации нового проекта место, на наш взгляд, это посильные затраты. Ну а земельные участки имеют рыночную стоимость.
С другой стороны, есть очень большой плюс в том, что, как правило, все промышленные площадки отлично обеспечены всеми ресурсами, будь то канализация, водоснабжение, водоотведение, электричество, а это в нашем городе решает большое количество проблем. Реальной опасности в том, что «серый пояс» не будет освоен, нет, есть опасность, что проект может затянуться на десятки лет. А это очень плохо для города.
В наше время очень большой бич всех крупных городов – маятниковая миграция. Утром люди едут из окраин в центральные районы на работу, вечером возвращаются обратно. Это создает нагрузку на дороги, общественный транспорт, так как пиковые нагрузки никак не компенсировать. А транспортные пути проложены как раз через этот «серый пояс».
Редевелопмент в этой сфере позволяет увеличить объем населения в таких местах и снизить нагрузку на транспортную инфраструктуру. Редевелопмент промышленных зон связан с необходимостью внесения изменений в Генеральный план, а этот процесс пока идет сложно. Также необходима более оперативная разработка ППТ. Город сильно ускорит этот процесс, если интенсифицирует процесс разработки градостроительной документации.