Николай Кутьин: Проблема обманутых дольщиков уголовная, а не строительная
За шесть лет существования институт саморегулирования в строительстве доказал свою жизнеспособность уже тем, что федеральные власти последовательно расширяют сферу ответственности СРО.
О перспективах развития института саморегулирования в условиях вызовов, которые испытывает сегодня российская экономика, рассказал Николай Кутьин, Президент Ассоциации «Национальное объединение строителей».
- Николай Георгиевич, наверное, один из самых обсуждаемых сегодня в строительном сообществе вопросов – сложности с регистрацией договоров долевого участия в связи со вступлением в силу новых требований к страховщикам. Что предпринимает или планирует предпринимать НОСТРОЙ для нормализации ситуации?
- Действительно, страхование договоров долевого участия в октябре фактически приостановилось. И это повлияет на темпы строительства жилья, по меньшей мере, в ближайшие несколько месяцев: практически во всех федеральных округах, по нашей информации, объемы нового строительства в жилищном секторе сократились. В НОСТРОЙ поступили десятки обращений от строителей по этому поводу. Мы, со своей стороны, подготовили аналитическую справку для спикера Государственной Думы Сергея Нарышкина, в которой детализировали ситуацию, сложившуюся в жилищном строительстве после вступления в силу новых требований к страхованию ДДУ.
Разумеется, законопроект разрабатывался исключительно как еще один барьер на пути недобросовестных участников строительного рынка и в защиту интересов дольщиков. Однако со вступлением в силу новых правил страховая ставка увеличилась с 0,5 % до 2,3 % от стоимости жилья, и страховая премия наверняка будет «возложена» на участников долевого строительства. По сути, граждане, заключившие договоры долевого участия и получившие ипотечный кредит, будут поставлены перед необходимостью доплатить 200-600 тыс. рублей.
- Но если издержки столь велики, если они провоцируют выраженный рост стоимости жилья, может быть, стоит продумать альтернативные механизмы регулирования рынка долевого строительства? Какими они могут быть?
- Стоит вспомнить о том, что лишь 5 % участников долевого строительства в пределах страны сегодня признаны пострадавшими. В свое время обязательная регистрация договоров долевого участия была введена как раз для защиты интересов дольщиков, и эта схема прекрасно себя зарекомендовала. Например, в Нижнем Новгороде в течение пяти лет после введения требования об обязательной регистрации ДДУ число обманутых дольщиков не увеличилось вообще, и на рынке работают все те же застройщики. Таким образом, риски возникновения обманутых дольщиков были связаны с деятельностью отдельных участников рынка, подпадающей под действие Уголовного кодекса. Проблема обманутых дольщиков, подчеркну это, уголовная, а не строительная!
А в 2014 году было введено требование по страхованию ответственности застройщика. В этой схеме государство по-прежнему оставалось в стороне от непосредственного регулирования процесса. При этом необходимость страхования незамедлительно повлекла удорожание рынка. Созданное в соответствии с новыми требованиями закона общество взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков не «закрыло» потребности участников строительного рынка. Зато появились страховые компании, стремившиеся извлечь максимальную прибыль без гарантий для застрахованных строительных компаний. В результате Банк России как финансовый мегарегулятор ужесточил требования к страховщикам, и это стало причиной коллапса на рынке строительства жилья. Непонятно, почему строители должны отвечать за недобросовестные действия участников финансового рынка. Мы довели свою позицию до федеральных властей, вносим предложения по урегулированию ситуации. Но самым эффективным было бы просто вернуться к ранее действовавшей схеме, потому что меры, призванные защитить интересы дольщиков, которые были приняты и вступили в силу за последние два года, ведут только к удорожанию жилья для конечного потребителя.
- НОСТРОЙ будет стремиться изменить неоднозначные законопроекты, выступать с законодательными инициативами?
- Несомненно! Мы разрабатываем и будем активно отстаивать свои предложения, потому что осознаем: последствия ряда законодательных инициатив, которые сегодня близки к тому, чтобы стать законами, могут оказаться трагичными для строительной отрасли. Экспертный совет НОСТРОЙ сегодня, без преувеличения, перегружен работой: не остается без рассмотрения и заключения ни один документ. К нашим предложениям и заключениям прислушиваются, однако «интересные» инициативы, отнимающие уйму времени и сил, возникают с пугающей регулярностью.
По сути, мы вынуждены все время напоминать: институт саморегулирования создан, чтобы сами строители могли оценивать потенциал коллег по выполнению тех или иных видов работ (и выдавать либо не выдавать соответствующие допуски), разрабатывать добровольные стандарты и возмещать ущерб третьим лицам, причиненный действиями входящих в СРО строительных компаний.
- Что кроме сложностей со страхованием ДДУ, по вашему мнению, требует наиболее оперативного решения?
- Самая острая проблема в строительстве сегодня – отсутствие квалифицированного заказчика. Идея создания «Единого технического заказчика», обнародованная главой государства Владимиром Путиным в послании Федеральному собранию в декабре 2014 года, до сих пор не преодолела стадии обсуждения. Между тем отсутствие квалифицированного заказчика, понимающего, объект с какими характеристиками и параметрами он заказывает и как должно быть организовано строительство, провоцирует нарастающий хаос. Соответствующая структура должна быть создана немедленно.
- Возможно, позиция федерального центра по этому и другим злободневным вопросам будет обнародована на заседании Госсовета, посвященном вопросам строительства, которое должно состояться в марте будущего года?
- Мы действительно очень многого ждем от этого события. Мы надеемся, что в рамках Госсовета будет представлена государственная политика в строительной сфере и, что еще важнее, глава государства обсудит ее с губернаторами. Именно главы регионов – та самая «власть на местах», которая оказывает на строительный комплекс наибольшее влияние. Ведь административные барьеры, для снижения которых столько предпринимается усилий на федеральном уровне, - по сути, «местное» творчество. И практически каждый субъект Федерации руководствуется собственными административными регламентами в строительстве, вследствие чего цены на аналогичные объекты разнятся в разы.
Внушает надежду на конструктивное обсуждение то обстоятельство, что до заседания Госсовета губернаторы должны будут представить главе государства отчет о своих программах и планах в области строительства и градостроительства. На мой взгляд, абсолютно правильно, если территориальным планированием занимаются не отдельные участники рынка, пусть и из числа лидеров, а региональная власть, которая и должна заявить, какое количество жилья, дорог, объектов социального и культурного назначения появится на территории, пригласив застройщиков к реализации этих планов.
Кроме диалога между федеральной и региональной властью Госсовет мог бы повлиять на ближайшие перспективы строительного комплекса четким ответом для инвесторов: стоит ли вкладывать средства в строительные проекты, какие программы и механизмы послужат гарантией возврата инвестиций.
Кроме того, по итогам заседания Госсовета последуют конкретные поручения президента РФ, которые невозможно будет выполнить как-нибудь или, тем более, проигнорировать. Поэтому мы многого ожидаем от весеннего заседания Госсовета и начали активную подготовку к нему.
Об особой экономической зоне «Санкт-Петербург» рассказывает руководитель филиала ОАО «Особые экономические зоны» в Петербурге Олег Рындин.
- Олег Витальевич, новая команда ОАО «ОЭЗ» работает уже 9 месяцев, за это время была разработана и начала воплощаться стратегия развития особых экономических зон. Каковы основные ее положения и как эта стратегия действует применительно к ОЭЗ «Санкт-Петербург»?
- Новая стратегия развития рассчитана на привлечение в ОЭЗ инвесторов мирового уровня, лидирующих в ключевых для модернизации России отраслях экономики, являющихся носителем уникальных для России компетенций и технологий в области производства и управления. Это ключевое положение стратегии, направленное на наполнение ОЭЗ реальным бизнесом. Запущена и работает программа глобального маркетинга, благодаря которой уже прошли двусторонние встречи с более чем 140 компаниями - потенциальными инвесторами. Первые результаты – компании Yokohama (Япония), Kastamonu Entegre и Sisecam (Турция) приступили к строительству своих заводов в промышленной ОЭЗ «Алабуга». Сформирован пул стратегических инвесторов для промышленной ОЭЗ «Тольятти» во главе с компанией Pirelli. Подписано соглашение с Внешэкономбанком, правительством Бурятии и компанией Rusresorts о строительстве всесезонного курорта в ОЭЗ «Байкальская Гавань», давшее старт первому масштабному инвестиционному проекту в туристических ОЭЗ.
Применительно к Петербургу положения стратегии компании нашли отражение в отношениях с администрацией города, в частности с Комитетом экономического развития, промышленной политики и торговли. Инновационная ОЭЗ «Санкт-Петербург» – важный инфраструктурный и экономический проект Санкт-Петербурга. Благодаря активной позиции администрации, которая оказывает всестороннюю поддержку ОЭЗ и нашим инвесторам, а также благодаря профильным комитетам синхронизированы графики проектирования и строительства инфраструктурных объектов ОЭЗ «Санкт-Петербург» и объектов компаний-инвесторов. Ведутся переговоры с потенциальными инвесторами в области фармацевтического бизнеса из Швейцарии, в области микроэлектроники с Германией. Идут переговоры с компанией «Роснано» по привлечению в город иностранных инвесторов. Речь идет о тех компаниях, которые могли бы, войдя в экономическую зону и имея за плечами серьезную историю развития, «притянуть» к себе как сопутствующий бизнес, так и создать активную бизнес-среду.
- Как известно, особая экономическая зона «Санкт-Петербург» располагается на двух площадках: на территории поселка Стрельна в Петродворцовом районе – ОЭЗ «Нойдорф» и в Приморском районе на территории севернее лесопарка Ново-Орловский – ОЭЗ «Новоорловская». На каком этапе сегодня находятся работы, начнем с ОЭЗ «Нойдорф»?
- С открытием участка «Нойдорф» в июле 2010 года в особой экономической зоне «Санкт-Петербург» начался этап практической реализации проекта.
Участок «Нойдорф» полностью готов к приходу инвесторов: создана инженерная инфраструктура (сети водопровода, хозяйственная канализация, ливневая канализация, производственная канализация, тепловые сети, кабельные линии 10 кВ, кабельная канализация систем связи), готовы к эксплуатации административно-деловой центр, контрольно-пропускные пункты, построена котельная, проведено межевание участков. Инвесторы инновационной ОЭЗ «Санкт-Петербург» завершают проектирование собственных объектов и выходят на строительную площадку.
Так, петербургская компания «Ракурс-Инжиниринг» уже начала строительство. В ноябре компания планирует провести торжественную закладку капсулы, в ознаменование начала строительства научно-производственного комплекса.
Проходит экспертизу проект компании ВСС (БизнесКомпьютерЦентр), тоже петербургская компания. Они собираются вести строительство в два этапа - строить два корпуса зданий. Также экспертизу проходит проект компании ООО «БНТ-Прибой».
По итогам нескольких лет работы стало очевидно, что создание локальных территорий, обеспеченных инженерными коммуникациями, - один из основных и перспективных инструментов развития инноваций и привлечения инвестиций. И правительство Санкт-Петербурга ведет активную работу в этом направлении и развивает другие промышленные площадки, такие как «Марьино», фармакологическая зона в Пушкине, технопарк «Ингрия». Это будут подготовленные в инженерном плане участки территории, куда инвестор может прийти и начать работать.
- Сколько резидентов зарегистрировано в ОЭЗ «Нойдорф» и есть ли среди них иностранные компании?
- В «Нойдорфе» зарегистрировано 17 российских предприятий, иностранных компаний нет. Напомню, что ОЭЗ «Санкт-Петербург» - зона инновационного типа, что предполагает создание, производство и реализацию научно-технической продукции. Причем производство и реализация стали возможными с внесением изменений в 116-ФЗ «Об особых экономических зонах», когда компаниям было разрешено производство тех продуктов, которые разработаны в ОЭЗ. Ведь по закону об ОЭЗ предприятие-резидент должно полностью вести здесь свой бизнес. Вот и встал вопрос: откуда оно получит источники финансирования, если будет заниматься только научными исследованиями? А когда можно еще и производить, то, что разработано, это открывает возможности для финансирования процесса. Мы считаем, что это было прорывом
Инфраструктурный проект особые экономические зоны представляет для российских и иностранных инвесторов систему социальных, экономических и административных стимулов. Речь идет о налоговых, валютных, таможенных преференциях и льготах, развитии социальной среды. Инновационная ОЭЗ «Санкт-Петербург» предлагает компаниям развитую инфраструктуру и качественное администрирование. Налоговые льготы, в том числе снижение страховых выплат. Льготные арендные ставки на землю и офисные помещения. Режим свободной таможенной зоны. Льготное технологическое присоединение к инженерным сетям. Это то, что создает благоприятный экономический климат для бизнеса в ОЭЗ и отвечает интересам его развития.
Сегодня в ОЭЗ Санкт-Петербург 36 компаний-резидентов, еще 2 компании «Вертекс» и «АПТ», недавно получившие одобрение Экспертного совета на получение статуса резидента, находятся на стадии подписания соглашения с Минэкономразвития.
- Какие задачи стоят перед вашим филиалом?
- Филиал – обособленное подразделение ОАО «ОЭЗ» - управляющей компании, в ведении которых находится 17 особых экономических зон.
У нас три направления деятельности: привлечение потенциальных инвесторов и администрирование процессов создания инфраструктуры резидентами ОЭЗ, проектирование и строительство объектов инфраструктуры ОЭЗ, управление созданной инфраструктурой и помощь резидентам. Можно сказать, что мы являемся своеобразным мостом между государственными институтами и резидентами, создавая последним комфортную среду обитания (административную, социальную, техническую).
При этом мы не ставим цели зарабатывать на резидентах. Есть определенный перечень позиций, утверждаемых Минэкономразвития: по арендной ставке, по перечню услуг, др. Если резидент обратится к нам как к заказчику-застройщику, мы готовы выполнить и эти функции, тем более что опыт такой работы у нас есть. Но навязывать свои условия и услуги не входит в нашу задачу. Агрессивно управлять чужим бизнесом нельзя. Правильнее привлекать в ОЭЗ сопутствующие виды бизнеса для создания на территории ОЭЗ комфортной среды. Это может быть гостиничный, почтовый, ресторанный бизнес. Пока я об этом говорю теоретически, поскольку такой бизнес обязательно придет сюда сам, когда сформируется спрос.
Хочу отметить, ОЭЗ – это площадка развития инноваций и высоких технологий, место, где сходятся интересы и усилия науки и бизнеса, направленные на технологическое развитие страны, модернизацию экономики. Таким этот инструмент задуман. Наша задача как управляющей компании – создать все условия для работы механизмов ОЭЗ и оперативного развития инвестпроектов резидентов на территории особой экономической зоны «Санкт-Петербург».
- А какова будет социальная инфраструктура для резидентов?
- С точки зрения социальной инфраструктуры здесь все несколько сложнее, поскольку внутри ОЭЗ запрещено возводить объекты жилья. И здесь, в отношении «Нойдорфа» найдено взаимопонимание с городом. Как уже сообщалось в прессе, город будет строить жилой дом, для сотрудников резидентов, работающих в ОЭЗ. Дом будет построен в поселке Стрельна по Нижней дороге, в
- Каков объем инвестиций в «Нойдорф»?
Всего по планам, заявленным резидентами, объем инвестиций составит порядка 23, 8 млрд. рублей. Это общий объем инвестиций на 20 лет. Цифры формировались в
- Что можно сказать о работах в «Новоорловской» ОЭЗ?
- Здесь пройден очень важный этап градостроительной подготовки - проект планировки зоны город разрабатывал сам. Сейчас проведены необходимые изыскания, закончено проектирование всей инфраструктуры, процесс находится на завершающей стадии экспертизы. Мы надеемся, что в феврале
Совсем недавно резидентам ОЭЗ «Санкт-Петербург» мы отправили информационные письма о том, что до конца 2011 года инвесторы будут обеспечены основными инженерными ресурсами для осуществления собственных проектов. Будет подготовлена и дорожная инфраструктура участка «Новоорловская». В
В «Новоорловской» ОЭЗ зарегистрирован 21 резидент. 4 из них уже вымежевали себе участки, и сейчас занимаются проектированием, а следующему пулу резидентов мы предложили совместную работу по межеванию, что ускорит этот процесс. Мы уже получили на это согласие некоторых резидентов, и сейчас приступаем к межеванию участка в
- Вы сказали, что на территории «Новоорловской» будет бизнес инкубатор…
- Мы не будем создавать самостоятельную структуру бизнес инкубатора. Ведь это институт, который позволяет компаниям стартовать на начальном этапе развития, и затем, перейти на следующую стадию, например венчурное финансирование. Я считаю, что в этом направлении нам конкурировать с технопарком «Ингрия» нет смысла, наоборот, мы можем стать партнерами. Со своей стороны мы готовы на участке «Новоорловская» по договору аренды предоставить технопарку площадь, необходимую для размещения площадки, на которой бизнес получит возможность стартовать.
- Как будет развиваться инфраструктура участка «Новоорловская»?
- Сегодня у нас есть понимание - для кого и что мы делаем. Самое страшное – создать инфраструктуру, которая не будет востребована, потому что на ее содержание тратятся государственные деньги. И здесь нашим ориентиром выступают запросы резидентов и потенциальных инвесторов. Первоначально в «Новоорловской» мы планировали разбить создание инфраструктуры на несколько этапов. Но сегодня с активизацией инвестиционных процессов, с заинтересованностью в ОЭЗ «Санкт-Петербург» крупных инвесторов мы будем создавать ее в один этап.
Если в «Нойдорфе» площадка, с точки зрения инженерии, была выбрана практически идеально – городом уже была спроектирована вся инженерная инфраструктура, то в «Новоорловской» еще требуются время и вложения со стороны города, поскольку городская инфраструктура, к которой мы будем подключаться, находится в процессе строительства. На настоящий момент за счет бюджета Санкт-Петербурга завершено строительство электроподстанции, активно идет строительство важной для ОЭЗ городской магистрали – продолжения ул. Парашютной до выезда на КАД, которая станет для нас основной транспортной артерией.
В августе
- Как обстоят дела с финансированием?
- Финансирование ведется в рамках подписанного дополнительного соглашения между Правительствами Петербурга и РФ о создании особой экономической зоны на территории Санкт-Петербурга. В целом затраты на развитие ОЭЗ разделены поровну. Они могут изменяться по годам, но в конечном итоге баланс будет сохранен.
Город выполнил свои обязательства по подключению объектов электроснабжения без платы за присоединение. Изначально электрическая мощность была рассчитана только на ведение научно-исследовательской деятельности резидентов. С внесением поправки в 116-ФЗ, разрешающей резидентам ОЭЗ производственную деятельность, компании столкнулись с необходимостью увеличения мощностей для реализации своих проектов. Решение этого вопроса станет следующим этапом нашей работы.
Беседовала Ирина Васильева