Николай Кутьин: Проблема обманутых дольщиков уголовная, а не строительная
За шесть лет существования институт саморегулирования в строительстве доказал свою жизнеспособность уже тем, что федеральные власти последовательно расширяют сферу ответственности СРО.
О перспективах развития института саморегулирования в условиях вызовов, которые испытывает сегодня российская экономика, рассказал Николай Кутьин, Президент Ассоциации «Национальное объединение строителей».
- Николай Георгиевич, наверное, один из самых обсуждаемых сегодня в строительном сообществе вопросов – сложности с регистрацией договоров долевого участия в связи со вступлением в силу новых требований к страховщикам. Что предпринимает или планирует предпринимать НОСТРОЙ для нормализации ситуации?
- Действительно, страхование договоров долевого участия в октябре фактически приостановилось. И это повлияет на темпы строительства жилья, по меньшей мере, в ближайшие несколько месяцев: практически во всех федеральных округах, по нашей информации, объемы нового строительства в жилищном секторе сократились. В НОСТРОЙ поступили десятки обращений от строителей по этому поводу. Мы, со своей стороны, подготовили аналитическую справку для спикера Государственной Думы Сергея Нарышкина, в которой детализировали ситуацию, сложившуюся в жилищном строительстве после вступления в силу новых требований к страхованию ДДУ.
Разумеется, законопроект разрабатывался исключительно как еще один барьер на пути недобросовестных участников строительного рынка и в защиту интересов дольщиков. Однако со вступлением в силу новых правил страховая ставка увеличилась с 0,5 % до 2,3 % от стоимости жилья, и страховая премия наверняка будет «возложена» на участников долевого строительства. По сути, граждане, заключившие договоры долевого участия и получившие ипотечный кредит, будут поставлены перед необходимостью доплатить 200-600 тыс. рублей.
- Но если издержки столь велики, если они провоцируют выраженный рост стоимости жилья, может быть, стоит продумать альтернативные механизмы регулирования рынка долевого строительства? Какими они могут быть?
- Стоит вспомнить о том, что лишь 5 % участников долевого строительства в пределах страны сегодня признаны пострадавшими. В свое время обязательная регистрация договоров долевого участия была введена как раз для защиты интересов дольщиков, и эта схема прекрасно себя зарекомендовала. Например, в Нижнем Новгороде в течение пяти лет после введения требования об обязательной регистрации ДДУ число обманутых дольщиков не увеличилось вообще, и на рынке работают все те же застройщики. Таким образом, риски возникновения обманутых дольщиков были связаны с деятельностью отдельных участников рынка, подпадающей под действие Уголовного кодекса. Проблема обманутых дольщиков, подчеркну это, уголовная, а не строительная!
А в 2014 году было введено требование по страхованию ответственности застройщика. В этой схеме государство по-прежнему оставалось в стороне от непосредственного регулирования процесса. При этом необходимость страхования незамедлительно повлекла удорожание рынка. Созданное в соответствии с новыми требованиями закона общество взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков не «закрыло» потребности участников строительного рынка. Зато появились страховые компании, стремившиеся извлечь максимальную прибыль без гарантий для застрахованных строительных компаний. В результате Банк России как финансовый мегарегулятор ужесточил требования к страховщикам, и это стало причиной коллапса на рынке строительства жилья. Непонятно, почему строители должны отвечать за недобросовестные действия участников финансового рынка. Мы довели свою позицию до федеральных властей, вносим предложения по урегулированию ситуации. Но самым эффективным было бы просто вернуться к ранее действовавшей схеме, потому что меры, призванные защитить интересы дольщиков, которые были приняты и вступили в силу за последние два года, ведут только к удорожанию жилья для конечного потребителя.
- НОСТРОЙ будет стремиться изменить неоднозначные законопроекты, выступать с законодательными инициативами?
- Несомненно! Мы разрабатываем и будем активно отстаивать свои предложения, потому что осознаем: последствия ряда законодательных инициатив, которые сегодня близки к тому, чтобы стать законами, могут оказаться трагичными для строительной отрасли. Экспертный совет НОСТРОЙ сегодня, без преувеличения, перегружен работой: не остается без рассмотрения и заключения ни один документ. К нашим предложениям и заключениям прислушиваются, однако «интересные» инициативы, отнимающие уйму времени и сил, возникают с пугающей регулярностью.
По сути, мы вынуждены все время напоминать: институт саморегулирования создан, чтобы сами строители могли оценивать потенциал коллег по выполнению тех или иных видов работ (и выдавать либо не выдавать соответствующие допуски), разрабатывать добровольные стандарты и возмещать ущерб третьим лицам, причиненный действиями входящих в СРО строительных компаний.
- Что кроме сложностей со страхованием ДДУ, по вашему мнению, требует наиболее оперативного решения?
- Самая острая проблема в строительстве сегодня – отсутствие квалифицированного заказчика. Идея создания «Единого технического заказчика», обнародованная главой государства Владимиром Путиным в послании Федеральному собранию в декабре 2014 года, до сих пор не преодолела стадии обсуждения. Между тем отсутствие квалифицированного заказчика, понимающего, объект с какими характеристиками и параметрами он заказывает и как должно быть организовано строительство, провоцирует нарастающий хаос. Соответствующая структура должна быть создана немедленно.
- Возможно, позиция федерального центра по этому и другим злободневным вопросам будет обнародована на заседании Госсовета, посвященном вопросам строительства, которое должно состояться в марте будущего года?
- Мы действительно очень многого ждем от этого события. Мы надеемся, что в рамках Госсовета будет представлена государственная политика в строительной сфере и, что еще важнее, глава государства обсудит ее с губернаторами. Именно главы регионов – та самая «власть на местах», которая оказывает на строительный комплекс наибольшее влияние. Ведь административные барьеры, для снижения которых столько предпринимается усилий на федеральном уровне, - по сути, «местное» творчество. И практически каждый субъект Федерации руководствуется собственными административными регламентами в строительстве, вследствие чего цены на аналогичные объекты разнятся в разы.
Внушает надежду на конструктивное обсуждение то обстоятельство, что до заседания Госсовета губернаторы должны будут представить главе государства отчет о своих программах и планах в области строительства и градостроительства. На мой взгляд, абсолютно правильно, если территориальным планированием занимаются не отдельные участники рынка, пусть и из числа лидеров, а региональная власть, которая и должна заявить, какое количество жилья, дорог, объектов социального и культурного назначения появится на территории, пригласив застройщиков к реализации этих планов.
Кроме диалога между федеральной и региональной властью Госсовет мог бы повлиять на ближайшие перспективы строительного комплекса четким ответом для инвесторов: стоит ли вкладывать средства в строительные проекты, какие программы и механизмы послужат гарантией возврата инвестиций.
Кроме того, по итогам заседания Госсовета последуют конкретные поручения президента РФ, которые невозможно будет выполнить как-нибудь или, тем более, проигнорировать. Поэтому мы многого ожидаем от весеннего заседания Госсовета и начали активную подготовку к нему.
Михаил Медведев, генеральный директор ГК «ЦДС» о том, что несмотря на формирующийся отложенный спрос на жилье, Петербург остается привлекательным городом для потенциальных покупателей недвижимости из других российских регионов. О том, как будет развиваться рынок он рассказал в интервью.
– В начале мая вы переехали в собственный новый офис на пр. Добролюбова. Планируете ли другие приобретения коммерческой недвижимости?
– У нас в планах никогда не было покупки большого количества коммерческой недвижимости – бизнес-центров. Это не наш профиль. Но нам было необходимо помещение, и мы его приобрели. Вообще это наша самая дорогая и неразумная покупка. Очевидно, гораздо выгоднее арендовать офис, чем его покупать. Но нам очень понравилась локация. Рассчитывали и на синергетический эффект от того, что все подразделения будут под одной крышей.
– А что будет с площадями «ЦДС» на 4-й Советской ул.?
– Мы выставили их на продажу как офисные помещения, и уже есть потенциальные покупатели. Санкт-Петербург остается городом, привлекательным для бизнеса, при любых кризисах. И есть достаточно большое количество инвесторов с деньгами, которые понимают, что любая стагнация или кризис закончится, и те, кто сейчас успел сделать выгодные приобретения, потом выиграют вдвойне.
– Как вы оцениваете перспективы рынка – ситуация в ближайшее время начнет улучшаться?
– В декабре прошлого года взгляд был немного более пессимистичный. Сегодня, в начале июня, уже не так все тревожно, как это виделось тогда. Мы планируем дальше развиваться, покупаем новые земельные участки. Сейчас уже понимаем, что двигаться куда-то дальше – необходимо. Будем более аккуратно, чем это делали, например, два года назад, покупать новые пятна, оформлять градостроительную документацию, строить и вводить объекты в эксплуатацию.
– Как повлияла на процессы согласования проектов планировки территории отставка профильного вице-губернатора Марата Оганесяна?
– Эта отставка произошла относительно недавно, поэтому сделать вывод о том, насколько она повлияла, тяжело. Другое дело – ждем, как дальше распределятся полномочия. Потому что для одного вице-губернатора несколько таких объемных блоков – конечно, нагрузка существенная. Нельзя сказать, что процессы согласования застопорились. Но сейчас, конечно, сложно рассчитывать на то, что и проектам планировки, и другим вопросам строительного блока будет уделяться столько же времени, сколько уделял Марат Оганесян в бытность профильным вице-губернатором. Мы надеемся, что летом полномочия в Смольном распределятся более четко и станет ясно, кто будет куратором строительного направления. Долго работать в сегодняшнем режиме нельзя: это неправильно, и если так будет продолжаться, действительно будут негативные последствия.
– Раньше ГК «ЦДС» продавала квартиры только по схеме жилищно-строительного кооператива, теперь вы заявляете о продажах и с заключением договоров долевого участия (ДДУ). Чем обусловлены такие перемены?
– Прежде всего, более широкими возможностями для привлечения покупателями ипотечных средств. Хотя уже сейчас, при снижении учетной ставки Центробанка, условия для заемщиков по государственной программе субсидирования ипотечной ставки и по базовым ставкам отличаются незначительно. А если ключевая ставка ЦБ продолжит снижаться, например до уровня 10%, то отличия вообще исчезнут.
В любом случае договор паевого взноса и договор долевого участия остаются двумя основными, абсолютно равноправными способами приобретения квартир. У каждого из этих способов есть отличия, выигрышные стороны. Какая-то часть покупателей, вполне возможно, более расположена приобретать квартиры по ДДУ. Мы хотим сравнить, как влияет каждая из двух схем продаж на спрос, на ликвидность квадратных метров. Поэтому в Кудрово объекты с сопоставимыми характеристиками будут реализовываться и по схеме ЖСК, и с заключением ДДУ. Хотя я по-прежнему уверен, что наиболее удобная для потребителей схема – через ЖСК, потому что она дает возможность прописывать в договоре наиболее приемлемые для конкретного покупателя условия. А с точки зрения надежности, опять-таки убежден, все зависит от застройщика. И если у него возникают проблемы, то нет разницы, какой именно договор заключил с ним покупатель.
– Видите ли вы сейчас формирование существенного отложенного спроса?
– Петербург – второй город России, мегаполис, основной город на Северо-Западе. Конечно, он будет оставаться привлекательным для переезда из других регионов. Но также очевидно, что покупатели сейчас в «подвешенном» состоянии, и это сказывается на спросе. Однако чем меньше покупают квартиры сейчас, тем больше их будут покупать потом.
– Как за последние месяцы изменились условия кредитования застройщиков банками?
– В начале года строителей как бизнес вообще не кредитовали. Сейчас банки вновь рассматривают заявки от строительных компаний, хотя крайне неохотно. При этом ставки, по моей оценке, составляют от 19 до 24%. В любом случае банки должны и будут кредитовать бизнес, в том числе строительный. Другой вопрос, что сейчас, может быть, не самый удачный период для застройщиков, чтобы увеличивать свою кредитную нагрузку. Мы, к примеру, в последнее время делаем все приобретения за собственные средства.
– В СМИ появлялась информация о том, что в связи со сложностями в ОАО «Ленэнерго» некоторых застройщиков заставляют повторно платить за мощности. ГК «ЦДС» с этим столкнулась?
– Начну с того, что в ОАО «Ленэнерго» уже возникали подобные ситуации, когда застройщикам приходилось оплачивать стоимость подключения повторно. К счастью, у нас сейчас таких вопросов нет. Конечно, очень жаль, что ОАО «Ленэнерго» переживает непростые времена. Но, с другой стороны, конкуренции среди сетевых компаний стало больше, соответственно, застройщикам будут предлагаться более лояльные условия по подключению.
– Каковы ваши ближайшие производственные планы?
– Думаю, уже в этом месяце будет утвержден проект планировки территории в Московском районе, неподалеку от КАД, – пока этот жилой комплекс без названия. Строительство должно начаться осенью.
Скорее всего, осенью будем проводить архитектурный конкурс на центральную часть города на территории поселения Новосаратовка – нашего проекта-миллионника. А поскольку в конце прошлого года уже был утвержден проект планировки одного из кварталов, в июле-августе выйдем на площадку. На общую концепцию этот старт ни в коей мере не повлияет: там достаточно проработанный генплан, и это окраинная часть осваиваемой территории.
– Какими видите перспективы регионального строительного рынка?
– Уверен, что строительный рынок устойчив, несмотря на сложную ситуацию с компанией «Город», другие экстраординарные случаи. Ничего катастрофичного и не было, а сейчас тем более нет. Те игроки, которые используют сегодняшние возможности, конечно, получат большое преимущество в будущем. А то, что будущее очень неплохое, – объективная реальность. По моему мнению, через год-два-три при любой цене на нефть и при любом развитии экономики рынок недвижимости будет сильно подниматься и в Петербурге, и в Ленобласти.
– Что намерена делать для дальнейшего успешного развития ГК «ЦДС»?
– Есть понимание, что необходимо приобретать больше пятен в городе, причем ближе к центру, где спрос на жилье будет в любом случае. Наша тактическая цель – располагать банком в 10-12 земельных участков под комплексную застройку в черте Петербурга. Это только кажется, что земли в городе практически не осталось. Если сегодня где-то нельзя вести строительство, это не исключает такой возможности завтра. Самое главное – наличие четких утвержденных регламентов. Какими бы ни были «ужасными» РНГП или новые правила по ЗРЗ, все равно в них можно вписываться. Главное – чтобы определенность была.
Цены на жилье в ближайших пригородах Санкт-Петербурга соответствуют качеству предложения и будут объективно расти, убеждена Нина Креславская, заместитель председателя совета директоров ГК «РосСтройИнвест».
– Нина Абрамовна, «РосСтройИнвест» реализует сегодня проект в достаточно непростой локации – Мурино. Как характеристики «Старой крепости» соотносятся с нормативами градостроительного проектирования, действующими в Ленобласти?
– Абсолютно четко все соотносится с Правилами землепользования и застройки, что сегодня жестко контролируется в Ленобласти. Безусловно, есть утвержденный проект планировки территории, согласно которому мы получили градплан. Мы законопослушны и потому строим именно то, что предписывает градплан.
Кстати, «Старая крепость» – это дом, который строится по индивидуальному проекту, нехарактерному для данной локации, который будет построен из качественных материалов – с использованием монолитных технологий и современных фасадных систем. Он относительно невысокий – 13 этажей. Стоит упомянуть и о том, что проект реализуется в старой части Мурино – в зеленой зоне с низкой плотностью населения, неподалеку от здания местной администрации. Там есть парк, где установлены спортивные тренажеры для взрослых, оборудованы площадки для детей. Локация в непосредственной близости от метро, конечно, имеет свои преимущества, но не дает возможностей для полноценного отдыха на свежем воздухе. По той степени комфорта и озеленения, которая доступна в исторической части Мурино, на мой взгляд, эта территория сопоставима с петербургским районом Ржевка-Пороховые.
– Хорошие материалы стоят недешево. За счет чего удается сочетать качество с приемлемой для покупателя стоимостью продукта?
– Не секрет, что земля в Мурино стоит дешевле, чем в черте города. Отчасти за счет этого удается уменьшить стоимость жилья, а еще за счет того, что мы не гонимся за сверхприбылью. У нас средняя цена, в которой заложена возможность вовремя и с хорошим качеством построить дом и получить некоторую прибыль.
– А вообще взвешенную, на ваш взгляд, ценовую политику проводят застройщики, работающие в ближних пригородах Петербурга?
– По-моему, сегодня достаточно много демпинга, и это очень плохо для покупателя, потому что увеличивается риск недостроя. Но в целом цены в пригородах соответствуют качеству предложения, и они небольшие. Цены меньше быть не могут: материалы не подешевели.
– Как в «Старой крепости» развиваются ваши идеи доступного комфорта?
– Концепция «Доступный комфорт» – это, в первую очередь, удобные планировки. В «Старой крепости» примерно 50% квартир – с востребованными сегодня европланировками, основной отличительный признак которых – большие кухни.
«Доступный комфорт» – это и красивая архитектура, и развитая инфраструктура, которая должна находиться либо в доме, либо недалеко от него. В той части Мурино, где строится «Старая крепость», развитая инфраструктура есть, но и в самом жилом комплексе предусмотрены те компоненты, которые, на наш взгляд, недостаточно представлены на территории. Будет там и культурно-образовательный центр.
– Повлияла ли на ваши планы экономическая ситуация в течение последнего года?
– Безусловно, мы корректируем планы с учетом экономических реалий. Например, в прошлом году мы вышли из экспертизы с проектом «Петр Великий и Екатерина Великая» – двух 140-метровых небоскребов, которые планировалось возводить на левом берегу Невы, недалеко от нашего комплекса «Князь Александр Невский». Мы прошли московскую экспертизу – это было не так-то просто – и в январе должны были выйти на строительство. Но не вышли. Потому что себестоимость строительства 140-метрового здания достаточно высока, и мы приняли решение внести в проект корректировки, сделав этот жилой комплекс 100-метровым и тем самым значительно сократив затраты. Сейчас проект заново проходит экспертизу, и мы рассчитываем выйти на строительство осенью.
А из ближайших планов, на которые, напротив, экономическая ситуация не повлияла, – вывод в июне на рынок проекта бизнес-класса – ЖК «Кремлевские звезды» на ул. Типанова.