Николай Кутьин: Проблема обманутых дольщиков уголовная, а не строительная
За шесть лет существования институт саморегулирования в строительстве доказал свою жизнеспособность уже тем, что федеральные власти последовательно расширяют сферу ответственности СРО.
О перспективах развития института саморегулирования в условиях вызовов, которые испытывает сегодня российская экономика, рассказал Николай Кутьин, Президент Ассоциации «Национальное объединение строителей».
- Николай Георгиевич, наверное, один из самых обсуждаемых сегодня в строительном сообществе вопросов – сложности с регистрацией договоров долевого участия в связи со вступлением в силу новых требований к страховщикам. Что предпринимает или планирует предпринимать НОСТРОЙ для нормализации ситуации?
- Действительно, страхование договоров долевого участия в октябре фактически приостановилось. И это повлияет на темпы строительства жилья, по меньшей мере, в ближайшие несколько месяцев: практически во всех федеральных округах, по нашей информации, объемы нового строительства в жилищном секторе сократились. В НОСТРОЙ поступили десятки обращений от строителей по этому поводу. Мы, со своей стороны, подготовили аналитическую справку для спикера Государственной Думы Сергея Нарышкина, в которой детализировали ситуацию, сложившуюся в жилищном строительстве после вступления в силу новых требований к страхованию ДДУ.
Разумеется, законопроект разрабатывался исключительно как еще один барьер на пути недобросовестных участников строительного рынка и в защиту интересов дольщиков. Однако со вступлением в силу новых правил страховая ставка увеличилась с 0,5 % до 2,3 % от стоимости жилья, и страховая премия наверняка будет «возложена» на участников долевого строительства. По сути, граждане, заключившие договоры долевого участия и получившие ипотечный кредит, будут поставлены перед необходимостью доплатить 200-600 тыс. рублей.
- Но если издержки столь велики, если они провоцируют выраженный рост стоимости жилья, может быть, стоит продумать альтернативные механизмы регулирования рынка долевого строительства? Какими они могут быть?
- Стоит вспомнить о том, что лишь 5 % участников долевого строительства в пределах страны сегодня признаны пострадавшими. В свое время обязательная регистрация договоров долевого участия была введена как раз для защиты интересов дольщиков, и эта схема прекрасно себя зарекомендовала. Например, в Нижнем Новгороде в течение пяти лет после введения требования об обязательной регистрации ДДУ число обманутых дольщиков не увеличилось вообще, и на рынке работают все те же застройщики. Таким образом, риски возникновения обманутых дольщиков были связаны с деятельностью отдельных участников рынка, подпадающей под действие Уголовного кодекса. Проблема обманутых дольщиков, подчеркну это, уголовная, а не строительная!
А в 2014 году было введено требование по страхованию ответственности застройщика. В этой схеме государство по-прежнему оставалось в стороне от непосредственного регулирования процесса. При этом необходимость страхования незамедлительно повлекла удорожание рынка. Созданное в соответствии с новыми требованиями закона общество взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков не «закрыло» потребности участников строительного рынка. Зато появились страховые компании, стремившиеся извлечь максимальную прибыль без гарантий для застрахованных строительных компаний. В результате Банк России как финансовый мегарегулятор ужесточил требования к страховщикам, и это стало причиной коллапса на рынке строительства жилья. Непонятно, почему строители должны отвечать за недобросовестные действия участников финансового рынка. Мы довели свою позицию до федеральных властей, вносим предложения по урегулированию ситуации. Но самым эффективным было бы просто вернуться к ранее действовавшей схеме, потому что меры, призванные защитить интересы дольщиков, которые были приняты и вступили в силу за последние два года, ведут только к удорожанию жилья для конечного потребителя.
- НОСТРОЙ будет стремиться изменить неоднозначные законопроекты, выступать с законодательными инициативами?
- Несомненно! Мы разрабатываем и будем активно отстаивать свои предложения, потому что осознаем: последствия ряда законодательных инициатив, которые сегодня близки к тому, чтобы стать законами, могут оказаться трагичными для строительной отрасли. Экспертный совет НОСТРОЙ сегодня, без преувеличения, перегружен работой: не остается без рассмотрения и заключения ни один документ. К нашим предложениям и заключениям прислушиваются, однако «интересные» инициативы, отнимающие уйму времени и сил, возникают с пугающей регулярностью.
По сути, мы вынуждены все время напоминать: институт саморегулирования создан, чтобы сами строители могли оценивать потенциал коллег по выполнению тех или иных видов работ (и выдавать либо не выдавать соответствующие допуски), разрабатывать добровольные стандарты и возмещать ущерб третьим лицам, причиненный действиями входящих в СРО строительных компаний.
- Что кроме сложностей со страхованием ДДУ, по вашему мнению, требует наиболее оперативного решения?
- Самая острая проблема в строительстве сегодня – отсутствие квалифицированного заказчика. Идея создания «Единого технического заказчика», обнародованная главой государства Владимиром Путиным в послании Федеральному собранию в декабре 2014 года, до сих пор не преодолела стадии обсуждения. Между тем отсутствие квалифицированного заказчика, понимающего, объект с какими характеристиками и параметрами он заказывает и как должно быть организовано строительство, провоцирует нарастающий хаос. Соответствующая структура должна быть создана немедленно.
- Возможно, позиция федерального центра по этому и другим злободневным вопросам будет обнародована на заседании Госсовета, посвященном вопросам строительства, которое должно состояться в марте будущего года?
- Мы действительно очень многого ждем от этого события. Мы надеемся, что в рамках Госсовета будет представлена государственная политика в строительной сфере и, что еще важнее, глава государства обсудит ее с губернаторами. Именно главы регионов – та самая «власть на местах», которая оказывает на строительный комплекс наибольшее влияние. Ведь административные барьеры, для снижения которых столько предпринимается усилий на федеральном уровне, - по сути, «местное» творчество. И практически каждый субъект Федерации руководствуется собственными административными регламентами в строительстве, вследствие чего цены на аналогичные объекты разнятся в разы.
Внушает надежду на конструктивное обсуждение то обстоятельство, что до заседания Госсовета губернаторы должны будут представить главе государства отчет о своих программах и планах в области строительства и градостроительства. На мой взгляд, абсолютно правильно, если территориальным планированием занимаются не отдельные участники рынка, пусть и из числа лидеров, а региональная власть, которая и должна заявить, какое количество жилья, дорог, объектов социального и культурного назначения появится на территории, пригласив застройщиков к реализации этих планов.
Кроме диалога между федеральной и региональной властью Госсовет мог бы повлиять на ближайшие перспективы строительного комплекса четким ответом для инвесторов: стоит ли вкладывать средства в строительные проекты, какие программы и механизмы послужат гарантией возврата инвестиций.
Кроме того, по итогам заседания Госсовета последуют конкретные поручения президента РФ, которые невозможно будет выполнить как-нибудь или, тем более, проигнорировать. Поэтому мы многого ожидаем от весеннего заседания Госсовета и начали активную подготовку к нему.
В прошлом году Государственная жилищная инспекция Ленинградской области получила новые полномочия и была преобразована в Комитет государственного жилищного надзора и контроля. О том, как изменения повлияли на жилищный надзор в регионе, корреспонденту "Строительного Еженедельника. Ленинградская область" Татьяне Крамаревой рассказал председатель профильного комитета Сергей Кузьмин.
– Сергей Николаевич, решению каких вопросов способствуют новые полномочия комитета?
– Самое ощутимое новшество – организация взаимодействия с советами многоквартирных домов (МКД), которые действуют от имени собственников помещений. Например, в конце марта в Тосненском районе состоялась рабочая встреча с представителями советов 25 МКД. В соответствии с Жилищным кодексом РФ управление и содержание жилого дома должны осуществляться на основании договора. А представителем собственников как раз и выступает совет МКД, который уполномочен заключать такой договор и контролировать его исполнение.
Наша обязанность – разъяснить, какое имущество собственники жилья обязаны содержать, чем обусловлены те или иные начисленные суммы. Есть определенный перечень обязанностей управляющей компании (УК). Если сегодня жильцы и УК не находят взаимопонимания и УК рассчитывает на плату, превышающую ожидания жильцов, решение о размере платежей принимает орган местного самоуправления, и это становится законом.
Сегодня мы располагаем достаточными полномочиями по контролю за УК. Управление МКД в Ленобласти осуществляют 218 компаний. По закону вновь образовавшаяся либо претерпевшая изменения УК должна в определенный срок известить об этом нас. В остальных случаях регистрация УК в органе жилищного надзора носит рекомендательный характер. Пока в комитет обратились лишь немногим более 60 компаний.
– Что потребовало существенной реорганизации внутри комитета?
– Мы поставили перед собой задачу – информировать граждан – собственников жилья об их правах и полномочиях. Мы сегодня достаточно открыты, люди понимают, что они могут получить в комитете ответы на интересующие их вопросы. За 2013 год количество обращений в инспекцию увеличилось по сравнению с 2012 годом в 2,2 раза, а за I квартал 2014 года выросло еще на 30%. Отмечу, что количество повторных обращений сократилось на 7,5%. Хотя мы понимаем, что граждане не всегда удовлетворены ответом на запрос: наши действия жестко регламентированы законом. В первую очередь это касается аварийного жилья. Решение о включении в программу переселения из аварийного фонда принимают органы местного самоуправления. Наши полномочия – проверить их действия. Если мы видим, что при отрицательном решении действия комиссии недостаточно мотивированы требованиями закона, советуем гражданам обжаловать это решение.
Очень острая тема – плата за общедомовые нужды. Сегодня закон рассматривает идеальный вариант: если все жильцы вовремя предоставили корректные показания приборов учета, в итоге на общедомовые нужды (при отсутствии утечек) начисление будет нулевым. Но если кто-то предоставил показания счетчика не 20-го, а 25-го числа либо вообще забыл о них, его доля распределяется на всех, и в этом месяце остальные жильцы будут платить больше. Это тоже приходится объяснять обращающимся к нам гражданам.
Важное направление нашей деятельности сегодня – взаимодействие с органами местного самоуправления по вопросам муниципального жилищного контроля. Практически в каждом муниципальном образовании Ленинградской области создана структура для взаимодействия с нашим комитетом. Но численность специалистов и качество их подготовки оставляют желать лучшего, и очевидно, что для большей эффективности эти полномочия должны перейти к муниципалитетам второго уровня. Это уже произошло в Бокситогорском, Сланцевском, Гатчинском, Кингисеппском районах.
– А каковы ваши полномочия в сфере исполнения регионального закона 82-оз о капитальном ремонте?
– Мы осуществляем мониторинг жилого фонда Ленобласти. В ближайшее время пройдут конкурсные процедуры: данные о состоянии жилого фонда должны быть сведены воедино. Таким образом, мы получим детальную картину состояния жилья в области, облегчающую выполнение программы капитального ремонта. Дома с износом более 70% будут из нее исключены и войдут в программу расселения ветхого и аварийного жилья.
– Как комитет будет взаимодействовать с региональным Фондом капитального ремонта?
– 12 108 МКД Ленинградской области должны принять решение о том, как открыть счет на капремонт. Около 1000 домов самоопределились, по 11 тыс. домов решение примут муниципальные образования. С 1 мая в соответствии с законом каждый житель будет отчислять средства на капремонт, и граждане должны быть уверены в том, что эти отчисления будут использованы по назначению. Поэтому региональный оператор будет ежеквартально извещать нас о состоянии счета каждого собственника жилья и предоставлять такую информацию внепланово по запросам жителей.
Мы будем также контролировать качество ремонтных работ и их сметную стоимость.
– Вы говорили об анализе вопросов, поступающих от населения. О чем спрашивают чаще всего?
– Лидеры по числу вопросов – Всеволожский и Выборгский районы. Причем прямой зависимости между объемом обращений и численностью населения нет. На мой взгляд, лидерство этих районов обусловлено состоянием жилого фонда и бурным жилищным строительством. У нового жилья тоже есть проблемы, связанные с тарифами, обеспечением ресурсами. И очень много вопросов в связи с управлением новыми домами. Сегодня это сфера перспективная. В новом доме может быть до 900 квартир, при плате за жилье в пределах 5 тыс. рублей понятно, о каких суммах идет речь, и очевидно, что за право управлять таким МКД будут бороться.
Решения о судьбе дома должны приниматься общим собранием собственников жилья, и такое решение для нас – закон. Есть примеры, когда общее собрание собственников решает сменить управляющую компанию, но это невыгодно прежней УК, органам местного самоуправления. С трудом, но мы заставляем органы муниципальной власти, УК исполнять решения собственников.
– Какие результаты вы планируете получить к концу года?
– Идеальный вариант, к которому мы стремимся, – чтобы коммунальные услуги оказывались качественно. Сегодня очень много вопросов к старому жилому фонду. Мы понимаем, что жители деревянных домов формально жильем обеспечены, но срок службы такого дома еще 20 лет, а из коммунальных услуг там в лучшем случае вода и свет. Мы понимаем, что задача по переселению таких граждан невыполнима. Но самое главное – чтобы каждый житель Ленинградской области, который бы обратился в орган государственного жилищного надзора, получил ответ, информацию и понимал, что с ней дальше делать. Информация может его не устраивать, но гражданин будет понимать, как дальше отстаивать свои права.
– Какие полномочия вы бы хотели получить еще?
– Думаю, что полномочий у нас достаточно. Вопрос в другом: сегодня в ряде районов Ленобласти к УК, ТСЖ нецелесообразно применять жесткие санкции по формальным основаниям. Иначе завтра туда просто не придут новые игроки. Так, в соответствии с постановлением о стандарте раскрытия информации (№ 731) одну УК мы оштрафовали на 6 млн рублей по результатам совместной проверки с прокуратурой. Компания не выполнила стандарт раскрытия информации по 25 МКД. Мы воспользовались правом вынести предписание по каждому дому. Но на мой взгляд, достаточно было наложить административное взыскание по одному факту и предупредить компанию о дальнейшем ужесточении санкций.
Сегодня мы видим и еще одну проблему. По закону УК обязаны ремонтировать общедомовое имущество, в том числе менять трубопроводы или лифты. Но на это требуется собрать средства с собственников. И если собственники такое решение не принимают, УК нарушает жилищное законодательство. Жилищный кодекс позволяет в этом случае применить к собственникам штрафные санкции в размере 500 рублей. Но прежде надо понять, кто из них последовательно препятствует принятию решения о выделении средств на ремонт. На мой взгляд, этот пробел в законодательстве следует восполнить.