Николай Кутьин: Проблема обманутых дольщиков уголовная, а не строительная
За шесть лет существования институт саморегулирования в строительстве доказал свою жизнеспособность уже тем, что федеральные власти последовательно расширяют сферу ответственности СРО.
О перспективах развития института саморегулирования в условиях вызовов, которые испытывает сегодня российская экономика, рассказал Николай Кутьин, Президент Ассоциации «Национальное объединение строителей».
- Николай Георгиевич, наверное, один из самых обсуждаемых сегодня в строительном сообществе вопросов – сложности с регистрацией договоров долевого участия в связи со вступлением в силу новых требований к страховщикам. Что предпринимает или планирует предпринимать НОСТРОЙ для нормализации ситуации?
- Действительно, страхование договоров долевого участия в октябре фактически приостановилось. И это повлияет на темпы строительства жилья, по меньшей мере, в ближайшие несколько месяцев: практически во всех федеральных округах, по нашей информации, объемы нового строительства в жилищном секторе сократились. В НОСТРОЙ поступили десятки обращений от строителей по этому поводу. Мы, со своей стороны, подготовили аналитическую справку для спикера Государственной Думы Сергея Нарышкина, в которой детализировали ситуацию, сложившуюся в жилищном строительстве после вступления в силу новых требований к страхованию ДДУ.
Разумеется, законопроект разрабатывался исключительно как еще один барьер на пути недобросовестных участников строительного рынка и в защиту интересов дольщиков. Однако со вступлением в силу новых правил страховая ставка увеличилась с 0,5 % до 2,3 % от стоимости жилья, и страховая премия наверняка будет «возложена» на участников долевого строительства. По сути, граждане, заключившие договоры долевого участия и получившие ипотечный кредит, будут поставлены перед необходимостью доплатить 200-600 тыс. рублей.
- Но если издержки столь велики, если они провоцируют выраженный рост стоимости жилья, может быть, стоит продумать альтернативные механизмы регулирования рынка долевого строительства? Какими они могут быть?
- Стоит вспомнить о том, что лишь 5 % участников долевого строительства в пределах страны сегодня признаны пострадавшими. В свое время обязательная регистрация договоров долевого участия была введена как раз для защиты интересов дольщиков, и эта схема прекрасно себя зарекомендовала. Например, в Нижнем Новгороде в течение пяти лет после введения требования об обязательной регистрации ДДУ число обманутых дольщиков не увеличилось вообще, и на рынке работают все те же застройщики. Таким образом, риски возникновения обманутых дольщиков были связаны с деятельностью отдельных участников рынка, подпадающей под действие Уголовного кодекса. Проблема обманутых дольщиков, подчеркну это, уголовная, а не строительная!
А в 2014 году было введено требование по страхованию ответственности застройщика. В этой схеме государство по-прежнему оставалось в стороне от непосредственного регулирования процесса. При этом необходимость страхования незамедлительно повлекла удорожание рынка. Созданное в соответствии с новыми требованиями закона общество взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков не «закрыло» потребности участников строительного рынка. Зато появились страховые компании, стремившиеся извлечь максимальную прибыль без гарантий для застрахованных строительных компаний. В результате Банк России как финансовый мегарегулятор ужесточил требования к страховщикам, и это стало причиной коллапса на рынке строительства жилья. Непонятно, почему строители должны отвечать за недобросовестные действия участников финансового рынка. Мы довели свою позицию до федеральных властей, вносим предложения по урегулированию ситуации. Но самым эффективным было бы просто вернуться к ранее действовавшей схеме, потому что меры, призванные защитить интересы дольщиков, которые были приняты и вступили в силу за последние два года, ведут только к удорожанию жилья для конечного потребителя.
- НОСТРОЙ будет стремиться изменить неоднозначные законопроекты, выступать с законодательными инициативами?
- Несомненно! Мы разрабатываем и будем активно отстаивать свои предложения, потому что осознаем: последствия ряда законодательных инициатив, которые сегодня близки к тому, чтобы стать законами, могут оказаться трагичными для строительной отрасли. Экспертный совет НОСТРОЙ сегодня, без преувеличения, перегружен работой: не остается без рассмотрения и заключения ни один документ. К нашим предложениям и заключениям прислушиваются, однако «интересные» инициативы, отнимающие уйму времени и сил, возникают с пугающей регулярностью.
По сути, мы вынуждены все время напоминать: институт саморегулирования создан, чтобы сами строители могли оценивать потенциал коллег по выполнению тех или иных видов работ (и выдавать либо не выдавать соответствующие допуски), разрабатывать добровольные стандарты и возмещать ущерб третьим лицам, причиненный действиями входящих в СРО строительных компаний.
- Что кроме сложностей со страхованием ДДУ, по вашему мнению, требует наиболее оперативного решения?
- Самая острая проблема в строительстве сегодня – отсутствие квалифицированного заказчика. Идея создания «Единого технического заказчика», обнародованная главой государства Владимиром Путиным в послании Федеральному собранию в декабре 2014 года, до сих пор не преодолела стадии обсуждения. Между тем отсутствие квалифицированного заказчика, понимающего, объект с какими характеристиками и параметрами он заказывает и как должно быть организовано строительство, провоцирует нарастающий хаос. Соответствующая структура должна быть создана немедленно.
- Возможно, позиция федерального центра по этому и другим злободневным вопросам будет обнародована на заседании Госсовета, посвященном вопросам строительства, которое должно состояться в марте будущего года?
- Мы действительно очень многого ждем от этого события. Мы надеемся, что в рамках Госсовета будет представлена государственная политика в строительной сфере и, что еще важнее, глава государства обсудит ее с губернаторами. Именно главы регионов – та самая «власть на местах», которая оказывает на строительный комплекс наибольшее влияние. Ведь административные барьеры, для снижения которых столько предпринимается усилий на федеральном уровне, - по сути, «местное» творчество. И практически каждый субъект Федерации руководствуется собственными административными регламентами в строительстве, вследствие чего цены на аналогичные объекты разнятся в разы.
Внушает надежду на конструктивное обсуждение то обстоятельство, что до заседания Госсовета губернаторы должны будут представить главе государства отчет о своих программах и планах в области строительства и градостроительства. На мой взгляд, абсолютно правильно, если территориальным планированием занимаются не отдельные участники рынка, пусть и из числа лидеров, а региональная власть, которая и должна заявить, какое количество жилья, дорог, объектов социального и культурного назначения появится на территории, пригласив застройщиков к реализации этих планов.
Кроме диалога между федеральной и региональной властью Госсовет мог бы повлиять на ближайшие перспективы строительного комплекса четким ответом для инвесторов: стоит ли вкладывать средства в строительные проекты, какие программы и механизмы послужат гарантией возврата инвестиций.
Кроме того, по итогам заседания Госсовета последуют конкретные поручения президента РФ, которые невозможно будет выполнить как-нибудь или, тем более, проигнорировать. Поэтому мы многого ожидаем от весеннего заседания Госсовета и начали активную подготовку к нему.
В рамках Дней Новгородской области, прошедших на минувшей неделе в Петербурге, регион пытался привлечь петербургский бизнес к участию в ряде инвестиционных проектов. О преимуществах Новгородской области перед Ленинградской, а также о судьбе аэропорта Кречевицы «Строительному Еженедельнику» рассказал руководитель департамента экономического развития и торговли Новгородской области Евгений Богданов.
– В этот раз вы переориентировали формат мероприятия и привезли в Петербург реальный кейс инвестиционных предложений (об этих проектах наше издание писало в № 12 от 7 апреля 2014 года). Какие из этих проектов ближе всех к воплощению?
– На выставке был представлен ряд проектов, реализация которых уже началась, однако этим предпринимателям не хватает финансирования, чтобы запустить проект или вывести его на полную мощность. Это прежде всего проект «Рыбный дом» – строительство рыбоперерабатывающего предприятия, проект «Грумант» по производству фармсубстанций. Именно эти проекты, без сомнения, будут реализованы первыми, причем они могут построиться и без дополнительных инвестиций, но привлечение соинвестора из Петербурга даст этим предприятиям дополнительный импульс.
Но, не буду скрывать, для правительства региона сегодня интереснее более масштабные проекты – создание именно новых промышленных зон, индустриальных парков, а также вовлечение в оборот площадок, которые находятся в государственной собственности. Это крупный туристический проект «Рюриково городище», промышленно-логистическая зона в Чудово и др.
– Наибольший объем инвестиций среди этих проектов приходится на технопарки и производства автокомпонентов. Однако сейчас большая часть подобных площадок в Петербурге и Ленобласти не заполнена даже наполовину. Чем в такой ситуации сможет привлечь инвестора Новгородская область?
– При составлении бизнес-плана управляющая компания технопарка в Великом Новгороде (производство автокомпонентов на базе площадок СТО – прим. ред.) учитывала этот момент. Могу сказать, что преимуществом Новгородской области являются более низкие по сравнению с Петербургом и областью тарифы на подключение к сетям, а также более низкая арендная ставка на землю, особенно в отдаленных районах области. Кроме того, мы сейчас сократили срок оформления земли – все процедуры, включая подготовку конкурса и постановку на кадастровый учет, займут не более трех месяцев. Не могу не отметить и широкую линейку льгот для инвестора. Областным законом регламентировано понижение ставки налога на прибыль – на весь срок окупаемости проекта налоговая ставка налога на прибыль понижается до 13,5%. На тот же срок инвестор освобождается от налога на имущество и получает льготу в 50% на транспортный налог. Кроме того, инвестор может получить льготы по земельному налогу и арендной плате на землю. Более того, в пяти муниципальных районах области существует особый льготный режим для инвесторов. Там инвестору гарантировано возмещение налога на прибыль в размере 83,3%. Причем не на срок расчетной окупаемости, а на весь срок работы инвестора в муниципалитете. Кроме того, инвестор также освобождается от налога на имущество на весь срок работы. Преимуществом является и выгодное географическое положение региона между Петербургом и Москвой. По области пройдет 186 км участок новой федеральной трассы М-11. В области будут сделаны съезды с этой трассы, и инвестпривлекательность региона от этого, несомненно, повысится. Имеется хорошее железнодорожное сообщение.
И наконец, это рабочая сила. Понятно, что крупным предприятиям выгоднее иметь сборочные производства под боком, в Ленинградской области, но сейчас там есть проблемы с квалифицированной рабочей силой и оплатой труда. Грубо говоря, жители Новгородской области готовы работать за меньшую сумму, чем жители Ленобласти. С точки зрения каких-то социальных показателей, для администрации области это плохо. С точки зрения инвестора, считающего финансовые потери, это, безусловно, хорошо. В качестве примера могу привести корейцев «ДК РУС», которые купили в Новгородской области бывшую швейную фабрику «Скара» и поставляют чехлы для концерна «Хёндай» в Петербурге. Корейцы прикинули все за и против, посчитали затраты и решили, что выгоднее будет базировать производство именно у нас, а не в Ленинградской области.
– Каковы перспективы развития бывшего аэропорта Кречевицы, который сейчас находится в удручающем состоянии? Насколько рентабельно будет использовать его по прямому назначению?
– По поводу аэропорта мы уже провели ряд переговоров с крупнейшими операторами авиаперевозок, разглашать результаты переговоров пока не могу. В этом вопросе мы действуем с оглядкой на наших соседей из Псковской области, где тоже пытаются развивать авиасообщение, с той только разницей, что их аэропорт не закрывался в советское время. Вывод наш прост: авиасообщение региону нужно, рейсы будут востребованы. По поводу рентабельности могу сказать, что перевозчики за каждый межрегиональный рейс получают субсидию федерального бюджета. Если сама авиаперевозка убыточна, то перевозчик получает около 100 тыс. рублей, таким образом, картина рентабельности для операторов меняется. Сейчас важно подключиться к федеральным программам, восстановить и удлинить взлетно-посадочную полосу для приема грузовых судов – это может сделать проект коммерчески выгодным. Реконструкция ВВП сделает возможным второй вариант развития аэропорта – функционирование в качестве резервного грузового аэропорта Пулково. Потому что сейчас грузовой резервный аэропорт Пулково находится под Нижним Новгородом. Согласитесь, расстояния несоизмеримые. Кроме того, тут возможно осуществлять дозаправку судов на маршрутах Европа – Азия.
Площадь участка аэропорта Кречевицы – 30 га, сейчас на участке находится более 150 объектов недвижимости. Для строительства здания аэропорта потребуется около 300 млн рублей. Для реализации всего проекта аэропорта – 1,5 млрд рублей. Для запуска и начала работы нового аэропорта необходимо реконструировать (отстроить) аэровокзальный комплекс с инженерной инфраструктурой, провести подъездные пути и инженерные коммуникации.
– Ваше управление еще в 2013 году сформировало список из 500 площадок в муниципалитетах региона, которые были предложены инвестору. Как идет заполнение площадок?
– Честно говоря, эта цифра – около 500 участков – актуальна и сейчас. Потому что, во-первых, этот земельный банк постоянно пополняется, а во-вторых, привлечение инвестора – дело небыстрое, и ожидать, что земли расхватают в течение года, было бы преждевременно. Не буду скрывать, что все представленные земли не являются готовыми под ключ участками. Есть площадки, у которых отсутствует газ, где-то нет воды, к некоторым из них просто нет подъездной дороги. Из 500 участков полностью обеспечено необходимой инфраструктурой не более двух-трех десятков. В целом правительство региона отказалось от хаотичного создания разрозненных площадок с полуготовой инфраструктурой, а пошло по пути создания индустриальных парков, где для потенциального инвестора изначально готов не только полный набор инфраструктуры, но зачастую уже и проект готового производственного комплекса. Предприниматель приходит в такой парк, получает точки подключения и строит комплекс, обо всем остальном позаботится управляющая компания парка. Этот опыт, по сути, страна освоила еще вчера, но нашему региону еще только предстоит пройти по этому пути. Мы считаем, что эти шаги позволят нам успешно конкурировать и бороться за инвестора с соседними Псковской и Ленинградской областями.
Справка:
В 2013 году Новгородская область заняла первое место в России по показателю индекса промышленного производства с результатом 105,4%. I квартал 2014 года область закончила с показателем ИПП в 108,6%. В отличие от структуры ВРП России, где преобладают добывающие производства, в Новгородской области преобладают обрабатывающие (35% продукта). Всего в регионе в обрабатывающих производствах работает 1374 предприятия, в этой отрасли занято более 80 тыс. человек. Предприятия и организации области в 2013 году инвестировали в основной капитал 52,6 млрд рублей, или 108,8% (на 8,8% больше, чем в 2012 году). В инвестиционном портфеле области по состоянию на 1 января 2014 года – 82 инвестиционных проекта по созданию, модернизации и расширению производств крупного и среднего бизнеса. Суммарный объем инвестиций по проектам – 117,5 млрд рублей.