Александр Кузнецов: Псковская область увеличивает объемы строительства
Заместитель губернатора Псковской области Александр Кузнецов рассказал о развитии строительной отрасли региона в 2015 году.
– Александр Викторович, какие предварительные итоги можете подвести по работе строительной отрасли Псковской области в 2015 году? Что за это время было построено и введено в эксплуатацию?
– Если оперировать статистическими данными, то на территории Псковской области в январе-октябре 2015 года введено в эксплуатацию 269,98 тыс. кв. м жилья. Это на 31,4% больше, чем за аналогичный период 2014 года. Таким образом, можно сделать вывод об увеличении объемов строительства в 2015 году.
Из крупных жилищных инвестиционных проектов я бы отметил комплексную застройку микрорайона Борисовичи. Концепцией проекта предусматривается застройка данного микрорайона в Пскове в период 2014-2022 годов. Площадь возводимого жилья – 514 223 кв. м. Общий планируемый объем инвестиций – 16,255 млрд рублей.
– Какие строящиеся объекты можете отметить в нежилом сегменте?
– В 2015 году в Псковской области продолжились или начались работы по строительству ряда крупных социально значимых объектов. В частности, велись работы по реконструкции зданий и строительству гамма-терапевтического комплекса Псковского областного онкологического диспансера. В новом пятиэтажном здании также будут размещены лечебное, операционное, диагностическое отделение, а также поликлиника и дневной стационар.
Кроме того, в рамках реализации программы «Развитие перинатальных центров в Российской Федерации» в Пскове ведется строительство перинатального центра. Проектная мощность центра составит 110 коек, общая площадь будет 21,5 тыс. кв. м, рабочая площадь здания – 9,1 тыс. кв. м.
Еще один проект – спортивно-оздоровительный комплекс (аквапарк) с торговым комплексом, реализуемый ООО «Псков-Альянс». Заявленный объем инвестиций по проекту составляет 1,1 млрд рублей. Ввод в эксплуатацию объекта назначен на I квартал 2016 года.
Также в 2015 году в д. Борисовичи Псковского района – это фактически пригород Пскова – начато строительство универсального спортивного комплекса. Помимо этого, начато строительство здания прокуратуры Псковской области в областном центре и детского сада на 75-80 мест в д. Новый Изборск Печорского района.
– Как в настоящее время строится «Моглино»?
– Проект по созданию особой экономической зоны промышленно-производственного типа «Моглино» успешно продвигается. Напомню, им предусматривается освоение участка общей площадью 215 га с выделением 170 га под промышленную застройку.
Первоочередной задачей проекта является реализация программы строительства объектов общеплощадочной инфраструктуры. Строительно-монтажные работы по реализации программы ведутся с 27 апреля 2015 года. Параллельно с реализацией программы строительства объектов инфраструктуры ведется работа по привлечению резидентов особой экономической зоны.
Завершение первой очереди строительства объектов инфраструктуры в объеме, достаточном для обеспечения производственной деятельности резидентов, планируется на II квартал 2016 года, в полном объеме – на III квартал 2017 года. Начало строительно-монтажных работ резидентами ожидается во II квартале 2016 года. Все работы идут в соответствии с намеченными планами.
– Как в этом году в регионе проходил капитальный ремонт жилых зданий и социальных объектов? Какая сумма взносов на капремонт уже собрана с населения?
– Взносы на капремонт с собственников помещений задействованы в Псковской области с 1 марта 2015 года. В настоящее время специалистами Регионального оператора – Фонда капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах Псковской области начислены взносы на капитальный ремонт в размере 388,6 млн рублей, оплачены 234,5 млн рублей. Процент собираемости на начало ноября 2015 года – порядка 60%.
Текущий год стал годом сбора средств, необходимых для капитального ремонта. В конце года проводится работа по подготовке необходимой проектной документации, чтобы с 2016 года приступить к проведению тендерных процедур и капитальных ремонтов.
– Как выполнялись дорожные работы? Какие районы пока остаются проблемными по дорожной инфраструктуре?
– В 2015 году планируется отремонтировать (включая ремонт и капитальный ремонт) 54 км региональных автодорог и 40 км автодорог местного значения. Из них в настоящее время отремонтировано 42 и 34 км соответственно.
Уже закончен ремонт на участках автодорог Опочка – Дубровка протяженностью 13 км, Соловьи – Туховик в Псковском районе протяженностью 3,9 км, Дедовичи – Дно – Костыжицы протяженностью 11,3 км и Подборовье – Лопатово – Боровичи протяженностью 5,1 км. Общая стоимость ремонтных работ на данных объектах составила более 200 млн рублей.
Также в рамках средств, выделенных на содержание автомобильных дорог общего пользования регионального значения, в 2015 году были выполнены работы по восстановлению дорожного покрытия в объеме 93 км.
Кстати:
Доля многоквартирных жилых домов, введенных в эксплуатацию в 2015 году, составляет 44,8%. Это 93,8 тыс. кв. м. Доля индивидуального жилищного строительства в регионе ежегодно увеличивается и в настоящее время составляет 55,2%, то есть 115,7 тыс. кв. м.
Основным механизмом поддержки строительного рынка со стороны Смольного должна стать помощь в решении точечных вопросов, убежден Михаил Медведев, генеральный директор ГК «ЦДС».
– Отражаются ли на деятельности вашей компании кадровые перестановки в Смольном? Вы отслеживали ситуацию со сменой председателя Комитета по градостроительству и архитектуре?
– Конечно, я знаком с этой ситуацией. Но сегодня мы не так тщательно отслеживаем кадровые перестановки, как раньше. Принципиальная константа для нас – вице-губернатор по строительству Марат Оганесян, с которым у основных застройщиков есть контакт и взаимопонимание и который курирует все профильные ключевые вопросы.
– В чем вы видите поддержку городской власти?
– Наверное, если бы мы работали с бюджетом, можно было бы более широко ответить на этот вопрос. Но занимаясь строительством жилья массового сектора и продавая эти квартиры конечному потребителю, мы взаимодействуем с властью только по каким-то основным инфраструктурным и градостроительным вопросам.
– На Съезде строителей Санкт-Петербурга губернатор Георгий Полтавченко пригласил застройщиков обращаться в Смольный при возникновении проблем. На ваш взгляд, такие обращения последуют в текущем году?
– Разумеется, хотелось бы, чтобы не последовали. Однако всегда есть поводы поговорить с представителями власти и уточнить градостроительные вопросы. Например, те моменты, которые имеют отношение к региональным градостроительным нормативам, изменениям генплана города, точечным вопросам по проектам планировок.
Мне вообще кажется, что ускорение принятия решений по точечным вопросам в строительной сфере сегодня должно стать основным механизмом поддержки рынка со стороны городского правительства. Я имею в виду сокращение сроков утверждения проектов планировки, выдачи разрешений на строительство и актов ввода в эксплуатацию, то есть помощь в координации действий тех служб, которые решают строительные вопросы на местах.
Если же говорить о финансовых аспектах взаимодействия застройщиков и Смольного, то остаются субсидии для участников жилищных программ и выкуп квартир городом (правда, в меньшем объеме, чем прежде).
– Нуждается ли профильное федеральное законодательство в дальнейшем совершенствовании или все необходимое уже сделано?
– Наверное, вносить коррективы в законодательство можно всегда. Но жесткой необходимости в этом именно сегодня я не вижу.
– А как, по вашему мнению, повлияло на рынок введение обязательного страхования ответственности застройщиков?
– Моя позиция, и, думаю, со мной солидарны многие застройщики, такова, что принудительное страхование – вещь абсолютно ненужная, искусственная. Страхование должно быть добровольным. Особого влияния на рынок законодательная новелла, связанная со страхованием ответственности застройщиков перед участниками долевого строительства, не оказала.
– В конце декабря губернатор Ленобласти Александр Дрозденко представил «Программу эффективного рубля», где, с одной стороны, предполагалась оптимизация расходов, а с другой – повышение доходов. Что предполагает «программа эффективного рубля» вашей компании?
– А чем ситуация сегодня отличается от той, которая была год назад? Во-первых, я абсолютно искренне считаю, что сейчас кризиса на рынке недвижимости нет. Возможно, справедливо говорить о небольшом сжатии спроса.
Во-вторых, любой застройщик заинтересован в минимальной себестоимости строительства, и над этим надо работать постоянно. Я просто не понимаю, как моментально можно сократить себестоимость на 20%. Это надо было тогда делать еще 10 лет назад. Другое дело, что инвестиционная стратегия может быть разной. Сейчас мы, к примеру, новых объектов не начинаем и покупки земельных участков не планируем, потому что непонятно, какую цену считать разумной.
– Какие новые возможности для бизнеса вы видите сегодня?
– Сегодня представляется хороший случай поторговаться с продавцами земли. Наверное, через какое-то время те, у кого есть деньги на приобретение земель, смогут договориться о выгодных условиях с собственниками участков.
– Что делать, чтобы остаться на плаву, компаниям, которые менее устойчивы, чем ваша? Можно ли сегодня решить давно копившиеся проблемы?
– Знаете, проблемы всегда проявляются в моменты сжатия рынка. Но, образно говоря, поезд никогда не уходит. Надо работать ежедневно, последовательно. Возможность исправить все, что угодно, есть до последнего.
– Как на фоне экономических сложностей изменились предпочтения покупателей?
– Сегодня потенциальные покупатели заинтересованы в более длительной рассрочке и большей степени готовности дома на момент совершения сделки. В ближайшей перспективе почти наверняка произойдет смещение спроса к более маленьким квартирам. Например, от компактных двухкомнатных к однокомнатным. До этого мы фиксировали противоположную тенденцию. Что касается локации, все зависит от того, где удобно жить конкретному покупателю, конкретной семье.
– На какую динамику цен рассчитывать потребителям? Скажем, будут ли застройщики снижать цены, чтобы стимулировать покупательский спрос?
– Объективных оснований для снижения цен нет, а демпинг со стороны некоторых компаний, выводящих на рынок новые проекты, вполне объясним. Самый простой способ обеспечить финансирование проекта на нулевом цикле – снизить цены, пусть даже себе в убыток, в расчете на последующую прибыль. Но отказ от демпинга – одна из характеристик надежной компании. И ведущие игроки рынка не снижают ценовую планку, но предлагают покупателям больше вариантов приобретения жилья. Это более гибкая система скидок, более длительная рассрочка и т. д.
Сегодня, кстати, многие застройщики отмечают стабильность покупательского спроса. У нас, например, благодаря нескольким новым объектам, выведенным на рынок за последние месяцы, объем продаж в январе нынешнего года увеличился по сравнению с началом 2014 года. Правда, существенно изменилась структура спроса. Если в конце прошлого года доля сделок с привлечением ипотечных кредитов в нашем портфеле составляла 50%, то в январе – только 10%, а сейчас этот показатель равен 20%.
– Вы планируете сохранить прежний пул банков-партнеров?
– Конечно, от кого-то мы отказались просто потому, что сейчас не все банки из числа тех, кто ранее развивал ипотечное кредитование, работают на рынке. Но перспективы ипотеки выглядят достаточно позитивно. С воодушевлением и застройщики, и, думаю, покупатели восприняли недавнюю новость о понижении процентной ставки по ипотечным кредитам у одного из наиболее сильных игроков в этом сегменте в Петербурге – банка «Санкт-Петербург». А если вспомнить недавний вторичный пересмотр ключевой ставки Центробанком, можно с большой долей уверенности говорить о том, что процент сделок с участием ипотечных кредитов будет и далее расти.
– К каким событиям ваша компания готовится в ближайшее время?
– В мае мы переедем в новый офис, расположенный в бизнес-центре «Аполло» на пр. Добролюбова. Эти коммерческие площади мы приобрели еще год назад, а теперь все готово к переезду.
Если говорить о реализации проектов, подчеркну: работа идет без неожиданностей. Например, планово занимаемся проектными работами по новому городу в Новосаратовке: это не те расходы, на которых надо экономить. С точки зрения проектирования, прохождения экспертизы, получения разрешений на строительство мы выдерживаем график по всем заявленным объектам. Даже более того – пытаемся наращивать темпы. Кстати, сейчас мы практически все объекты проектируем силами собственного конструкторского бюро.
– Ваши планы по вводу жилья в эксплуатацию в нынешнем году тоже останутся неизменными?
– Обязательства перед дольщиками по завершению объектов выполним обязательно. А вот введем ли до конца года 200, 300 или 500 тыс. кв. м – пока прогнозировать сложно. Но наша минимальная планка – это ввод 200 тыс. кв. м в год.