Юлия Киселева: У района поступательное развитие
Глава Василеостровского района Юлия Киселева в интервью рассказала о том, как решаются вопросы транспортного развития острова, а также о перспективах редевелопмента промзон и будущем намывных территорий.
– Как вы оцениваете район, которым сегодня руководите, какие основные болевые точки в нем есть?
– Я стала главой Василеостровского района два с половиной года назад. Конечно, он имеет черты, характерные для всех центральных районов города. Основные проблемы связаны с жилищным фондом, с коммунальным хозяйством и социальной сферой. Речь идет о школах, детских садах и объектах здравоохранения. Все эти учреждения имеют хорошую материально-техническую и медицинскую базу. Но с учетом развития технологий есть куда двигаться, поэтому сегодня мы решаем задачи по дооснащению современным оборудованием, например, больниц. Проводим ремонтные работы по детским садам и школам. Было несколько школ, которые находились в плохом состоянии, а отдельные из них нуждались в капремонте. Эти задачи сегодня решены. Например, старейшая гимназия Васильевского острова им. Карла Мая в этом году была капитально отремонтирована. Сейчас завершаются работы по благоустройству территории вокруг нее.
Мы оснастили ее новой мебелью, оборудованием, в том числе оборудованием для детей с задержкой развития. Также проделали большую работу по жилищному фонду, который находится не в лучшем состоянии. Плюс ко всему мне в нагрузку досталась тяжелая ситуация с управляющими компаниями в сфере ЖКХ, но на сегодня наиболее острые задачи в этой сфере решены.
– Как будет организовано движение транспорта на острове, будут ли предусмотрены дублирующие маршруты и т. п., когда запустятся ко всем прочим ремонтам две крупные стройки – реконструкция Тучкова моста и сооружение переправы через остров Серный?
– Основные транспортные проекты Васильевского острова приурочены к проведению чемпионата мира по футболу в Петербурге в 2018 году. Центральный участок ЗСД планируется к завершению в 2016 году, включая съезд в створе Адмиральского проезда. По мосту через остров Серный уже определен подрядчик – ЗАО «Пилон», которое подготавливает территорию для строительства. Реконструкция Тучкова моста начнется в 2016 году. Было много дискуссий по поводу того, можно ли еще подождать с ремонтными работами, но, учитывая техническое состояние переправы, принято решение о начале реконструкции, при этом движение по Тучкову мост будет осуществляться частично.
Кроме этого, в районе уже начаты работы по пробивке наб. Макарова от Тучкова моста до ЗСД, работы по этому объекту также будут завершены в 2018 году. Также у нас началась реконструкция тепломагистрали, проходящей под Большим пр. Работы проводятся в три этапа – первый этап длился весь 2015 год и затрагивает участок от Детской ул. до 22-23-й линий. Второй этап рассчитан на отрезок от 22-23-й линий до середины Большого пр. Завершающий этап намечен на 2017 год, когда будет реконструирован участок до Кадетской линии.
Транспортная ситуация в Василеостровском районе осложнилась еще и тем, что в мае 2014 года была закрыта станция метро «Василеостровская», она будет отремонтирована к июню 2016 года. Но параллельно начались работы по сооружению дополнительных станций метро на острове, в частности запустить станцию «Горный институт» планируется к 2018 году.
Сейчас ситуация характеризуется большим объемом ремонтно-строительных работ. Правительством Петербурга принято решение не растягивать их на десяток лет, а провести в течение трех лет. Да, придется потерпеть. После закрытия метро «Василеостровская» я с тревогой ожидала 1 сентября, но сейчас могу сказать, что коллапса не наблюдается. Конечно, основную нагрузку взяла на себя станция метро «Спортивная-2». Более того, была разработана единая транспортная схема, привязанная к графику проведения ремонтных работ по всем основным объектам. Транспортная схема включает в себя маршруты объезда, введение дополнительных подвижных составов на маршруты общественного транспорта. Также в следующем году на период проведения второго этапа ремонта Большого пр. будет запущен дополнительный троллейбусный маршрут по временной контактной сети. Маршрут объезда пройдет через Средний пр. и линии Васильевского острова.
– Не рассматривается ли вариант создания платной парковочной зоны и на Васильевском острове?
– Да, конечно, вопрос о создании на Васильевском острове платных парковок обсуждается, но мы четко понимаем, что просто их введение на каких-то улицах или линиях не является панацеей. Введение платного парковочного пространства предполагает возможность удобной парковки, а также возможность проезда для остального транспорта, который идет транзитом по улицам и линиям. Чтобы эту задачу решить, необходимо подойти к вопросу комплексно – осуществить переустройство отдельных линий, на которых нужно будет организовать пространство для парковки, а также привести в порядок коммуникации под этими улицами.
– Какие перспективы связаны с редевелопментом промышленных зон на территории Василеостровского района?
– Действительно, промышленных территорий на Васильевском острове большое количество. Но мы четко понимаем, что есть локации, которые не подлежат редевелопменту, потому что там стратегические предприятия, которые в том числе работают на оборонную отрасль. Но есть территории, которые были промзонами, но потом утратили это назначение. Именно они идеальны для редевелопмента. Яркий пример – территория завода им. Калинина, куда пришла компания «ЛенСпецСМУ» с проектом ЖК «Самоцветы», его первая очередь уже введена, а окончание строительства намечено на 2017 год. Застройщик по соглашению с городом построит на этой территории детский сад на 140 мест с последующей его передачей городу.
Еще один пример – территория бывшего сталепрокатного завода на Кожевенной и 25-й линиях Васильевского острова, куда для редевелопмента пришла компания «Сталепрокатный завод». Опять же с условием, что инвестор возведет дошкольное учреждение. На этой территории сегодня идет подготовка документации и земли под застройку. Здесь будет жилье и общественно-деловая зона.
Другая локация для переустройства находится на ул. КИМа, где компания «Лемминкяйнен» построила жилой комплекс. Компания «ЮИТ» на ул. Беринга также ввела жилье и уже передала городу встроенные помещения для детского сада на 70 мест.
Конечно, большой потенциал имеет промышленная зона в районе Уральской ул. Это задача на перспективу, так как нельзя реализовывать все и сразу. Должно быть поступательное развитие.
– Когда все эти жилые комплексы введут, хватит ли социальных объектов?
– Для решения вопроса о строительстве жилых объектов, которые совершенно очевидно усиливают нагрузку на социальную инфраструктуру, ставятся перед инвесторами вопросы о принятии ими участия в реализации программ по обеспечению местами детей в школах и детских садах. И конечно, вопросы по строительству дополнительных объектов здравоохранения. На сегодня нет необходимости в строительстве поликлиник на существующей территории Васильевского острова, речь идет о создании кабинетов врачей частной практики, что уже апробировано и реализуется во многих районах города. Дополнительные поликлиники будут нужны, когда активнее станут развиваться намывные территории.
Не надо забывать, что сейчас в районе ведется строительство социальных объектов не только за счет девелоперов, но и за бюджетные деньги. Так, возводится детский сад на 190 мест рядом с ул. Кораблестроителей со сроком окончания работ в 2016 году. Кроме этого, на Камской ул. идет строительство большого реабилитационного центра для людей с ограниченными возможностями, он также будет введен в 2016 году. К сожалению, по этому объекту подрядчик сорвал сроки, и город ищет новую компанию для завершения работ.
В следующем году рядом с Железноводской ул. будет начато строительство еще одного детского сада в рамках АИП Комитета по строительству.
– Еще одна перспективная территория для жилищного строительства на Васильевском острове – это намыв. Недавно прошла информация, что застройщики и Смольный не могут договориться о присоединении реализуемых проектов к инженерным сетям. На какой стадии решения данный вопрос?
– Сегодня намыто около 170 га территории, предназначенной для застройки жильем, инфраструктурными объектами и т. д. Завершено сооружение большого объема жилья, но оно пока не введено в эксплуатацию. Основная проблема ввода – это присоединение к инженерным сетям, пока ни по одному объекту эта задача не решена.
Согласно договоренностям с городом, девелоперы взяли обязательства по строительству объектов инженерной инфраструктуры на намывных территориях и по намыву территории в 1 га, для того чтобы эти сети уложить. Инвесторы готовы реализовывать свои обязательства только при условии, что город выдаст им градостроительные планы на земельные участки. Именно на этом ситуация пока застопорилась.
Сейчас город ставит перед девелоперами задачу подтверждения финансовой состоятельности для реализации заявленного объема жилья и инфраструктуры. Это делается для того, чтобы не появилось обманутых дольщиков.
С другой стороны, мы как администрация района выставили требование о том, что при выдаче градостроительных планов в границах кварталов необходимо указывать зоны перспективного строительства объектов того или иного назначения – жилья, инфраструктуры, соцобъектов, зеленых насаждений и т. д. И только в этой ситуации администрация будет поддерживать такие документы территориального планирования. Сейчас выдача градостроительных планов приостановлена. Чтобы документы вновь начали выдавать, должны сойтись две составляющие. Первая – это подтверждение финансовой состоятельности или финансовых намерений от банков, а вторая – это получение таких документов градостроительного планирования, которые давали бы возможность строить все необходимые объекты.
На недавнем совещании между девелоперами и властями под руководством вице-губернатора Игоря Албина было дано две недели на решение поставленных задач. Процесс идет, город готов к диалогу и сотрудничеству, но это должно быть двустороннее движение.
– Каковы итоги реализации программы капремонта в 2015 году в районе? Какие претензии возникают у администрации Василеостровского района по этому поводу?
– В 2015 году на территории Василеостровского района должно было быть отремонтировано около 270 объектов. Мы столкнулись с проблемой, которая заключалась в выбранных подрядчиках, – они, к сожалению, оказались недобросовестными. И к началу отопительного сезона возникла ситуация, когда было не подано отопление в три дома. Было принято решение привлечь к работам аварийные бригады. Мы обратились к управляющим компаниям района, так что ремонты завершены и отопление подано. Но перед Фондом капремонта и перед подрядчиком мы поставили вопрос о компенсации жителям за излишне потребленную энергию, которую они вынуждены были тратить на отопление. И компенсации управляющим компаниям, которые за свой счет доделывали чужую работу. Совместно с Жилищным комитетом принято решение о расторжении всех оставшихся договоров на работы с подрядчиком «Эрланг Северо-Запад», направлено обращение по внесению этой организации в список недобросовестных подрядчиков. Кроме того, мы обратились и в правоохранительные органы, поскольку компания получила аванс за работы, которые не сделала. Если средства не будут возвращены добровольно на основании актов сверки расчетов, то с нашей стороны последуют судебные иски.
Я глубоко убеждена в том, что для проведения масштабных и дорогостоящих работ по капремонту должен быть предварительный квалификационный отбор подрядных компаний. То, что эти конкурсы проводит региональный оператор капремонта, – это правильная идея. Неправильно, что районные администрации исключены из официальной процедуры на стадии принятия проектных работ, а также официального контроля за ведением ремонтов. Без этого нельзя говорить о качестве.
«По большому счету, мы коммерческая организация, подчиненная не только законам рынка, но и, в первую очередь, интересам Ленинградской области», – так характеризует Фонд имущества Ленинградской области его директор Екатерина Попова. «Строительный Еженедельник» поинтересовался, как сегодня организована деятельность фонда и с чем связаны его перспективы в ближайшем будущем.
– С чем сегодня связана ваша самая активная работа?
– Глобальных направлений два: это проведение конкурсных процедур, в том числе в рамках 44-ФЗ, и продажа муниципального имущества. Мы выступаем посредником, организуя конкурсы и аукционы. Соответственно, нужно это делать четко, правильно, с соблюдением всех законов, чтобы получить максимальный экономический эффект.
– Как повлияли на вашу деятельность недавние изменения в законодательстве – например, вступившие в силу весной поправки в Земельный кодекс РФ?
– Как только появляются новые подзаконные акты, мы незамедлительно и внимательно их изучаем, чтобы адаптировать работу фонда, сделать ее эффективной.
Поправки в Земельный кодекс повлияли, прежде всего, на наш доход. Ранее земельный кодекс предусматривал возможность вознаграждения для организатора аукциона в размере 3% от суммы сделки. Сегодня это положение отменено, поэтому, не скрою, мы заинтересованы в работе с коммерческими структурами – хотим увеличить их долю в числе наших клиентов с 30% до 50%. И, надо сказать, нам есть что предложить рынку. Услуга, которую мы предоставляем, достаточно специфична для Ленобласти, и участие в организации торгов и аукционов нашего фонда позволяет бизнес-структурам заключить экономически целесообразные сделки.
– Есть ли с вашей стороны разница в подходе к клиентам – муниципальным образованиям и коммерческим структурам?
– Безусловно! В работе с муниципальными образованиями мы чаще выступаем в качестве консультанта, поскольку сами муниципалитеты имеют право точно так же проводить аукционы, а мы, со своей стороны, не имеем права отказать им в помощи. Работа с бизнес-структурами, а также клиентами – частными лицами строится исключительно на коммерческой основе.
– Какие муниципальные образования в последнее время активно обращаются к вам за помощью?
– Мы работаем с большим количеством муниципальных образований, и к нам поступают различные обращения. В качестве примера могу привести новый для нас опыт по подготовке конкурса по выбору управляющих компаний: он оказался для нас достаточно интересным и непростым. Перечни услуг, которые представляют в заявках компании, участвующие в подобных конкурсах, очень разнятся. Их сложно сравнить, но сделать это необходимо. Конечно, выбираем и сравниваем не мы, а заказчик.
Но наряду с ним эти документы анализируют сотрудники Фонда: будучи профессионалами, мы обязаны понимать, что в них написано. Так что это еще и опыт, полезный с точки зрения повышения компетенции сотрудников фонда. Поэтому, кстати, было бы неправильно утверждать, что с учетом изменений в законодательстве мы не можем зарабатывать. Действительно, в марте вступил в силу закон, который лишил нас вознаграждений за проведение аукционов; но появились другие возможности. Хотя, не скрою, мы очень надеемся на то, что право на вознаграждение от проведенного аукциона нам все-таки вернут.
– Активно ли в настоящее время муниципалитеты продают свои земли? Вообще есть ли в Ленобласти районы, где много земли в муниципальной собственности?
– Очевидно, что в той же Гатчине земли в муниципальной собственности меньше, чем в Подпорожье. Формула «чем дальше от Санкт-Петербурга, тем больше в распоряжении земли у муниципалитета» по-прежнему актуальна. Распоряжаются муниципальные образования землей по-разному. В первую очередь (в каком-то смысле этому помогают санкции западных стран) землю берут в аренду фермерские хозяйства. Сейчас им зеленый свет.
Они, как свидетельствует наша практика, покупают право длительной аренды и, наверное, верят в то, что импортозамещение действительно позволит им увеличить объем продаж и прибыль. А вообще это, прежде всего, люди, влюбленные в землю, которых интересуют не движения курсов валюты, а хорошие угодья и будущий урожай. Эти люди заняты на земле реальным делом, и искренне надеюсь, что эта земля будет ими освоена.
– А много ли сегодня покупателей, которые хотели бы изменить статус земель? Ваши клиенты предпочитают покупать уже «статусные» участки или рассчитывают изменить их статус позднее?
– Знаете, мы не занимаемся изменением статуса земли – это не наша сфера деятельности. Но клиенты, которые приходят к нам на торги, в первую очередь покупают земли с тем назначением, которое обозначено в кадастровом паспорте и свидетельстве о собственности. Надеются ли они на изменение статуса – я не уверена. В большинстве случаев они покупают для целевого назначения.
По убыванию востребованности покупателями я бы распределила статус земель так: на первом месте земли под жилищное строительство, далее под общественно-деловую застройку, далее земли промышленности и земли сельскохозяйственного назначения.
– Видите ли вы какие-то факторы, способные повлиять на нынешнюю структуру спроса?
– Я очень рассчитываю, что спрос на земли сельхозназначения повысится благодаря политике импортозамещения, объявленной в нашей стране. Ленинградская область должна развиваться, и в первую очередь за счет фермерских хозяйств. Для этого есть все возможности: есть люди – они не уехали; есть малые города.
Конечно, осваивать земли сельхозназначения надо, но все зависит от программ государственной поддержки производителей сельхозпродукции. Если эти программы действуют, люди увлеченные и выросшие на земле стараются из родных мест и не уезжать. Они понимают, как эффективно работать в сельском хозяйстве, и благодаря государственной поддержке могут реализовать себя на этом поприще.
Надеюсь, увеличению спроса на земли сельскохозяйственного назначения будет в какой-то мере способствовать и ввод в эксплуатацию «Оптоклуба «РЯДЫ» на Шафировском проспекте для централизованной реализации фермерской продукции. На юге нашей страны это достаточно (и традиционно) развитая история. А у нас это было когда-то, потом сошло на нет, а теперь возрождается. Маленькие рыночки по населенным пунктам Ленобласти есть, а вот единого объекта, где могли бы продавать свою продукцию многие и многие фермеры, до сих пор не появилось.
– Каковы ближайшие перспективы фонда? Или, если хотите, ближайшие цели?
– Мы еще больше активизируем работу с коммерческими структурами – это обязательное условие для достижения соотношения между муниципальными и коммерческими заказами 50 : 50. Мы видим, что наши знания о рынке земли, жилой и нежилой недвижимости Ленинградской области достаточно глубоки. Сегодня мы готовим аналитические отчеты для компаний, которые еще даже не заходят в Ленинградскую область, а только планируют инвестировать в наш регион. Хотя не могу не отметить, что в сегодняшних непростых условиях и коммерческие структуры, и частные клиенты склонны откладывать стратегические решения – занимать выжидательную позицию.
Кстати:
Фонд имущества Ленинградской области был создан с целью помощи муниципальным образованиям в приватизации имущества и земельных участков и успешно справляется с этой задачей даже сегодня, в условиях нестабильной экономики. Об этом свидетельствует тот факт, что все аукционы, организованные фондом, преследуют интересы заказчиков, и их число увеличивается в среднем на 20%. Сегодня в числе клиентов фонда муниципальные образования, девелоперы, инвестиционные фонды и физические лица.