Михаил Викторов: Госзаказ тормозит исполнение федеральных программ
Бывший министр строительства Калининградской области, а ныне советник губернатора региона Михаил Викторов рассказал о причинах ухода из правительства, новых предложениях по стимулированию спроса на жилье, а также других нововведениях в строительной отрасли.
– Почему вы не вошли в новую команду губернатора?
– Первое, что хочу отметить, имея полное взаимопонимание и поддержку со стороны губернатора в течение всей моей работы, я по-прежнему считаю себя частью его команды. И по сути дела, меняю стилистику своей работы, но сохраняю главное – представление интересов правительства Калининградской области и губернатора по более суженной тематике вопросов: в сфере строительства, законодательства (214-ФЗ) и инноваций. В связи с тем что срок моего контракта истек, я сам написал заявление об отставке. Естественно, по ходу работы было много споров о форме и сути реализации ряда задач, в первую очередь это касается реализации федеральной целевой программы. Не все было сделано так, как я предлагал. Но на то был целый ряд причин, сказался и непростой предвыборный год в Калининградской области. В стеклянном доме, как известно, камнями не кидаются, но какие-то серьезные реформы в строительном комплексе в части управления госзакупками было просто невозможно провести. Возможно, для этого пришло время именно сейчас, после выборов. Я, в свою очередь, подготовил соответствующие служебные записки и рекомендации для нынешнего руководства министерства.
Действительно, губернатор ставил передо мной задачу по исполнению ФЦП на 100%. Этот высокий результат мне не покорился, но я считаю, что в рамках имевшихся полномочий свою задачу на посту выполнил – увеличил объем освоения средств по программе в два с лишним раза. А чтобы выйти на 100%-й результат, нужно расшить ряд ключевых организационно-управленческих вопросов. Тот же кадровый вопрос – к примеру, для того чтобы осваивать 20 млрд рублей, Управление капитального строительства должно насчитывать около 200 сотрудников. А у меня было 50. Понятно, что кризис, идет экономия на штате, приходилось расставлять акценты. Более того, я сам и мои заместители чуть ли не прорабами выходили для контрольной и оперативной работы на стройках. При этом мы впервые в истории региона перешли из фазы наверстывания сроков к досрочному вводу объектов в эксплуатацию. Это детсады, Дом ветеранов. Мы ликвидировали долгострои, тот же знаменитый Театр эстрады.
– В Петербурге при реализации адресных программ власти столкнулись с проблемой некачественного подряда на объектах госзаказа и снова заговорили о несовершенстве законодательства в этой сфере. Какие реформы нужны 44-ФЗ?
– Реформа госзакупок, которую обещали с введением 44-ФЗ, по большому счету, провалилась. Жалею только об одном: что 3-4 года назад, нещадно критикуя положения 44-ФЗ, не лег на амбразуру и не добился учета специфики строительного комплекса в тексте закона. Потому что на практике любой конкурс остается, по сути, лотереей.
Падение на тендерах составляет до 65% (на проектирование). Такое у нас было, причем не один раз. Действительно, несовершенство системы госзакупок – это еще одна из проблем, которая сказалась на исполнении ФЦП. Мы никогда не реализуем программу на 100%, пока госзакупки в стройке не приведут в нормальное состояние, пока система не учтет как интересы государства, так и интересы добросовестного бизнеса. Ведь большая часть действительно качественных подрядчиков «пролетает» мимо этих конкурсов, потому что опускаться меньше 15% – это самоубийство. А когда подрядчик с демпингом в 31% выходит на объект, результат мы видим уже через полгода. Когда денег у компании уже нет, смета не сходится, и он начинает юлить: давайте пересчитаем, давайте пересогласуем другую смету в экспертизе. Добивает всю эту систему ситуация с банковскими гарантиями. Как вы знаете, за последний год многие банки лишились лицензии.
С одной стороны, меня радует стремление ЦБ навести порядок в банковском секторе, с другой – сколько случаев, когда банковскую претензию за нерадивого подрядчика предъявить уже некому. Часто и банки сопротивляются и находят массу причин, чтобы не обеспечить денежное покрытие соответствующей гарантией. Еще одна проблема, которая тормозит федеральную программу, – отсутствие рынка качественного проектирования. К сожалению, на территории Калининградской области сохранившихся с советских времен опытных проектных институтов не осталось. В регионе работают около 100 мелких проектных компаний, которые все как на подбор выпускают документацию ужасающего качества. Как правило, у крупных компаний есть свои проектные отделы, которые доводят документацию до ума. Но если эти проекты попадают в руки к слабому подрядчику, работа просто встает из-за бесконечных нестыковок.
Я активно попытался завести в регион крупные проектные организации. Тот же ФГУП «ГПИ № 6» Минстроя РФ, КБ ВиПС Вячеслава Семененко. Но они со всеми своими мощностями и возможностями не смогли пробиться на рынок. Они также не могут падать на конкурсах на 20%. И я как разработчик технического задания им ничем помочь не могу. В итоге у меня возникла идея о централизации функции проектирования на уровне одной государственной организации, сейчас я готовлю соответствующие положения и нормативы. Для этого планирую позаимствовать опыт Курской и Белгородской областей, где такие госпроектировщики уже работают.
– При этом зачастую сами же подрядчики жалуются на низкое качество работы заказчика, имея в виду прежде всего муниципальные образования.
– Реализация ФЦП у нас делилась примерно пополам. 50% программы исполняло управление заказчика, подчиненное Минстрою, а половина была закреплена за муниципалитетами. Сейчас в области действуют около 20 муниципальных управлений капитального строительства, которые фактически проводили конкурсы и подписывали контракты на программные объекты. И мы действительно столкнулись с низкой исполнительской дисциплиной, когда по муниципальному контракту на детсад, скажем, срок строительства нарушен уже на год.
Как мне воздействовать на муниципальные контракты? Выгнать мы не можем – по Конституции органы исполнительной власти не могут вмешиваться в работу муниципалитетов. Писать письма и директивы – тоже не выход, они могут написать жалобу в прокуратуру. И одним из моих предложений было централизовать функцию госзаказчика в одних руках, на уровне региона, то есть закрыть эти 20 УКСов и оставить один. Тогда уровень дисциплины и исполнения реально поднимется, и мы выйдем на 90% исполнение ФЦП. Но, как вы знаете, у нас были выборы, а муниципалы – это активные участники выборных процессов, поэтому эти предложения не нашли поддержки. Надеюсь, что сейчас это все-таки будет сделано.
– В эпоху вашего министерства был достигнут рекордный объем ввода жилья – более 1,1 млн кв. м. Как чувствует себя рынок в кризис? Удастся ли удержаться на этой планке?
– В министерство меня приглашали, по сути, в качестве антикризисного менеджера. Я пришел на волне коррупционного скандала в сфере «долевки», два сотрудника попались на взятке. Вторую половину 2014 года я выполнял функции пожарной машины для пылающего стройкомплекса региона. И структуру министерства пришлось выстраивать заново – поменять не только штат, но и систему взаимоотношений со строительным бизнесом. Она стала более открытой – в формате регулярного диалога.
Мы определили тот круг задач, который необходимо решить, чтобы добиться планового ввода домов. Как правило, это вопросы по сетям и подключениям. Я создал рабочую комиссию, сформировавшую повестку сдаточных объектов, которые должны быть введены через 3-6 месяцев и по которым застройщик испытывал проблемы с подключениям. На этих совещаниях, к слову, присутствовали и представители монополиста – «Янтарьэнерго». Как правило, половина проблемных вопросов снималась тут же, не отходя от стола, мы просто убирали лишние бюрократические проволочки. И эта система открытого диалога и ручного сопровождения проектов дала свои результаты – пошел резкий прирост объемов строительства, и регион вышел на первое-второе место по обеспеченности жильем на душу населения. В
прошлом году мы ввели более 1,1 млн кв. м жилья, в этом году нам поставлена планка в 830 тыс. кв. м, но уже к сентябрю строительный комплекс выдал 850 тыс. Могу прогнозировать, что по итогам года регион снова преодолеет планку в 1 млн кв. м жилья. На фоне снижения объемов жилищного строительства в большинстве регионов это будет очень хороший показатель.
– Область – один из двух регионов в СЗФО, которые ввели региональное субсидирование ипотечной ставки. Какие дополнительные меры по стимулированию спроса вы готовы предложить?
– В прошлом году в рамках антикризисного плана губернатор поддержал ряд мер по стимулированию внутреннего спроса. С июня в регионе действует региональное субсидирование ипотечной ставки до 8%. Но этого мало, я буду предлагать и более радикальные вещи, например снижение ипотечной ставки до 0% для льготных категорий граждан, речь идет о 150-200 гражданах.
Эту программу дополнительно нужно дополнить возможностью субсидирования этих категорий граждан до 300 тыс. рублей. При этом действующую программу 8%-й ставки надо распространить на всех граждан области. Объем бюджетных дотаций может быть увеличен в пять раз. Готов спорить и защищать эти траты в областной администрации. Кроме того, мы готовим проект под рабочим названием «Европейская Россия» по привлечению в регион дополнительного спроса на жилье из других регионов России. Целью проекта под рабочим названием «Европейская Россия» станет популяризация жилищных проектов Калининградской области – как самого областного центра, так и курортных городов, Светлогорска, Зеленоградска, Янтарного и местной игорной зоны. Оказалось, что люди просто не знают, что собой представляет Калининградская область сегодня. А это очень комфортный с точки зрения климата, уровня благоустройства регион.
Уже сейчас к нам едут с Дальнего Востока, Красноярска, Брянска, много покупателей из Москвы и Петербурга. Мы рассчитываем, что внешний спрос вырастет с нынешних 5-7% хотя бы до 40%. Для этого в 2016 году планируем организовать участие области в международных и межрегиональных выставках с приобретением за бюджетный счет экспомест. Бюджет этих мероприятий может составить 2-3 млн рублей, соответствующая строка в бюджете на следующий год уже обсуждается в правительстве. В рамках экспозиции свои проекты будут представлять и местные застройщики – эти мероприятия пойдут уже за счет инвесторов.
– На посту министра вы также настоятельно предлагали промышленникам заморозить цены на строительные материалы в области. Пошел ли бизнес на этот шаг?
– Нам удалось сбить нарастающую спекулятивную волну со стороны основных производителей строительных материалов, апеллирующих к росту курса доллара. Первые сигналы поступили от наших застройщиков, от компаний, ведущих промышленное строительство, и мы начали активно пробивать всю цепочку поставок стройматериалов – откуда к нам везут цемент, гравий, щебень, ЖБИ и т. д. И если на цены на отделочные материалы повлиять сложно – там большой объем поставок из Польши, то ряд составляющих, которые формируют себестоимость бетона, нам подвластен. Мы решили искать альтернативу и обратились к крупнейшим производителям из Петербурга и Ленобласти.
Я лично беседовал с руководством Группы ЛСР, компании «Ленстройматериалы», «Евроцемент» и др. Активно интересовались нашим рынком и промышленники из Республики Беларусь. В итоге мы наглядно показали областным производителям, что, во-первых, мы досконально знаем, из чего складывается себестоимость их продукции, во-вторых, имеем отличные альтернативы поставок. Наконец, я просто собрал крупнейшие ДСК и предупредил: если будете играть на спекулятивных курсах и не заморозите сложившийся уровень цен, я начну более детально мониторить ценообразование. То есть приглашу ФАС, прокуратуру и любым доступным административным ресурсом начну изучать и влиять на ценовую политику. И большинство поставщиков этому сигналу вняли и пошли на такую заморозку. Взамен мы пообещали им помощь в решении любых инфраструктурных проблем – по энергетике, логистике, транспорту. Таким образом, удалось сбить спекулятивную волну и удержать ценовой баланс на рынке.
В преддверии Дня строителя вице-губернатор Петербурга Марат Оганесян рассказал «Строительному Еженедельнику» о ситуации сложившейся в строительном комплексе Петербурга и путях решения наболевших вопросов.
– Девелоперы сетуют на то, что в Петербурге не сформированы четкие правила игры. Когда город планирует определиться с градостроительной политикой?
– Формирование четкой и понятной всем участникам рынка градостроительной политики – моя основная стратегическая задача. Но нельзя говорить, что эту работу я начинаю с нуля. Многое уже было сделано в прошлые годы. Например, в городе сформирована обширная нормативная база, которая регулирует градостроительные процессы. Конечно, она не охватывает абсолютно все направления нашей работы. Из-за этого часть решений приходится принимать в ручном режиме. В частности, это решения, касающиеся участия девелоперов в строительстве инфраструктуры. Да, сегодня есть понятный механизм взаимодействия в рамках государственно-частного партнерства – Петербург по количеству и объему проектов ГЧП лидирует среди российских регионов. Но у этого механизма при всех его неоспоримых достоинствах есть большой недостаток – сроки реализации проектов. Например, между появлением у инвестора желания построить детский сад и подписанием соответствующего соглашения проходит минимум год. Причем это не задержка, а нормативный срок. Поэтому сегодня мы готовим иной механизм, которой позволит социально ответственному бизнесу вкладываться в инфраструктуру, минуя сложные процедуры ГЧП.
Сегодня мы можем однозначно говорить, что в городе намечается тенденция перехода от принятия решений в индивидуальном режиме к созданию единых правил работы. Это моя личная позиция, которую поддерживает и губернатор. Простой пример: я стараюсь сократить до минимума индивидуальные встречи с руководителями предприятий строительной отрасли, проводя их лишь в крайних случаях. Вместо этого собираются совещания, круглые столы с большим количеством участников, проходящие в формате многостороннего обсуждения. Насколько можно судить, бизнес относится к такой политике с пониманием.
– Застройщики жалуются, что процесс выдачи ППТ остановлен уже на протяжении года. Когда КГА намерен возобновить активную работу по их выдаче?
– Большая часть замороженных ППТ связана с нахождением кварталов, на которые распространяются эти проекты, в зонах регулирования застройки. В настоящее время в соответствии с решением Верховного суда, регламенты, установленные Правилами землепользования и застройки, в ЗРЗ не действуют. В связи с этим возникает проблема по определению основного вида использования участков.
Дело в том, что градостроительный план содержит в себе сведения из информационной системы градостроительной деятельности. Сведения в эту систему вносятся из проектов планировки и Правил землепользования и застройки. В силу решения суда утверждение большого количества проектов планировки пришлось остановить до внесения изменений в закон № 820-7, который регламентирует процесс градостроительной деятельности на значительной части территории Петербурга. В частности, должен быть разработан новый проект охранных зон, в котором будут прописаны все регламенты – сведения о будущих строениях с высотами, объемами, основными и условно разрешенными видами использования.
Работа в этом направлении уже идет. Скоро будут подведены итоги конкурса на разработку проектов зон охраны. Когда разработка завершится, будет заказана историко-культурная экспертиза, проведено согласование с Министерством культуры, а затем подготовлен скорректированный вариант закона № 820-7. Новая редакция закона даст необходимые регламенты, которые будут действовать в границах ЗРЗ. При благоприятном стечении обстоятельств на все это потребуется около года.
Что касается ППТ, которые не затрагивают зоны регулирования застройки, то процесс их выдачи в настоящий момент налажен. КГА работает в штатном режиме. Если задержки и возникают, то они связаны по большей части с нерасторопностью монополистов, согласовывающих подключения к инженерным сетям.
– Когда будет решен вопрос со строительством социальной инфраструктуры в новых жилых проектах?
– Идеологически этот вопрос уже решен. Сейчас мы заканчиваем работу над типовым соглашением, которое будет заключаться между городом и девелоперами. В этом документе применительно к каждому конкретному случаю будет прописано, какое количество мест в детском саду рекомендуется профинансировать инвестору, какое количество мест в школе, сколько посещений за смену в поликлинике и т. д. Крупный девелопер, реализующий большой проект, сможет взять нагрузку в виде строительства, например, двух детских садов и одной школы. А небольшие застройщики смогут объединяться друг с другом, финансируя социальные объекты в зависимости от объемов вводимого жилья. Рекомендации девелоперам будут делаться на основе аналитической информации, которая есть в каждом районе. В каких-то случаях, например, строительство школы в микрорайоне нецелесообразно, а с медицинскими услугами, наоборот, есть проблемы. Соответственно, инвестору будет рекомендовано сделать акцент на здравоохранении.
– Амнистия по регистрации объектов, ведущих незаконное строительство, закончилась. Как теперь город намерен поступать с такими застройщиками?
– Амнистия как таковая не закончилась – завершился сбор заявок на включение в реестр объектов, строительство которых ведется без разрешения. А сама амнистия действует до конца мая 2014 года. Теперь можно сказать, что у нас в городе сформировались две категории застройщиков, начавших работы без разрешения. Первая – это компании, перечисленные в реестре. Они приняли решение выйти из неправового поля, пусть даже с учетом возможных издержек и продления сроков строительства. Дело в том, что включение в реестр означает, что застройщик обязуется приостановить работы вплоть до получения разрешения службы стройнадзора. Город, в свою очередь, не будет принимать репрессивные меры по отношению к этим застройщикам на период амнистии. Но есть и вторая категория – компании, которые начали строительство без разрешения, а заявок на включение в реестр не подали. С ними разговор будет намного более жестким. Последние судебные разбирательства по искам службы стройнадзора – яркая тому иллюстрация.
– Как вы относитесь к новому строительству в центре Петербурга? В каких случаях оно, на ваш взгляд, возможно?
– В этом вопросе я считаю необходимым прислушиваться к мнению архитекторов. А они сегодня не поддерживают отмену любого строительства в центре, выступают против тотальной консервации. Да, необходимо до последнего бороться за сохранение памятников и исторических зданий. В основном реставрация, а если реконструкция – то исключительно для приспособления под современное использование. Но в центре есть ветхие объекты, которые к этим категориям не относятся. По ним надо принимать решения. Конечно, вмешательство в границах существующих охранных зон должно быть минимальным. Примерно 99% строительных работ в центре должны быть связаны с реставрацией или реконструкцией, и только 1% – с новым строительством на месте ветхих и аварийных зданий. И даже в работе с этим единственным процентом, на мой взгляд, должны сохраняться объемно-планировочные решения. Если здание было 10 на 20, то новое должно иметь такие же габариты. Кроме того, я считаю необходимым повысить роль общественных слушаний на этапе проектирования и строительства современных зданий в центре города, особенно крупных и знаковых объектов.
– Стоимость жилья не коррелирует с реальными доходами горожан. Есть ли потенциал для снижения стоимости квадратного метра?
– На недавней встрече, которую я провел с руководителями отраслевых СМИ, было высказано мнение, что стоимость 1 кв. м жилья должна соответствовать среднему месячному доходу жителя региона, в котором это жилье приобретается. В Петербурге, по разным оценкам, средняя зарплата колеблется в пределах 30-40 тыс. рублей. Фактически это себестоимость 1 кв. м жилья. Но рыночная цена по объективным причинам выше более чем в два раза. Сокращение этого разрыва – чрезвычайно сложная задача, которую ресурсами одного лишь правительства Петербурга решить невозможно. Поэтому, по сути, нам приходится воспринимать этот разрыв как константу в уравнении. А одной из переменных в данном уравнении является доступность жилья в принципе. И вот над этой переменной мы вполне можем работать.
– Какова сегодня обеспеченность петербуржцев жильем?
– По итогам недавнего исследования, проведенного рейтинговым агентством «РИА Рейтинг», Петербург находится на втором месте в России по обеспечению жилищных условий, уступая в этом лишь столице. В «Рейтинге качества жизни в регионах Российской Федерации» по группе «Жилищные условия» наш город получил 79,2 балла из 100 возможных. Можно сказать, что оценка – пять с минусом.
Согласно данным Комитета по строительству, на одного жителя Петербурга приходится почти 24 кв. м жилья. Общий объем жилищного фонда города – более 117 млнкв. м. В связи с хорошими темпами ввода нового жилья эти показатели ежегодно растут.
Конечно, эта позитивная статистика не в полной мере отражает реальную ситуацию с обеспеченностью горожан жильем. Ведь она не учитывает, что нередко эти квадратные метры находятся в коммунальных квартирах, в ветхих домах, в жилье, не обладающем даже базовыми признаками комфорта. 24 метра на человека – приятная цифра для чиновников, ответственных за жилье и строительство, но я прекрасно понимаю, что это почти такой же условный показатель, как средняя температура по больнице. У кого-то пентхауз на крыше, а у кого-то угол в коммуналке. А в среднем все вроде как хорошо. Конечно, государство не может, да и не должно обеспечивать жильем всех поголовно. Люди к этому тоже должны прикладывать некоторые усилия. Наша задача, со своей стороны, сделать так, чтобы способов решить квартирный вопрос было у каждого петербуржца несколько, чтобы все они были реализуемыми на практике.
– Для большинства выход один – ипотека. Как вы оцениваете перспективы этого инструмента?
– Ипотека – вовсе не единственный выход, а лишь один из инструментов, повышающих доступность жилья. Его развитие тормозится относительно высокой инфляцией в России и ставкой рефинансирования. С учетом этих факторов, если смотреть чисто экономически, длительные рассрочки от застройщиков являются сегодня более привлекательными вариантом. Правда, и риски при этом увеличиваются. В перспективе проценты по ипотечным кредитам могут уменьшиться до приемлемого уровня, но вот только к этому моменту, как мне кажется, интерес к ипотеке спадет. Полагаю, что в российских мегаполисах, как это уже произошло в Европе, люди перестанут придавать свидетельству о собственности сверхвысокое значение. Реальным механизмом решения жилищного вопроса станет долгосрочная аренда. Это то направление, которое я лично считаю необходимым развивать.
– Как вы относитесь к проектам комплексного освоения территорий (КОТ) в Петербурге? Нужны ли они городу?
– На этот вопрос нет однозначного ответа. На первый взгляд, может показаться, что координировать работу властей с крупными инвесторами проще: вопросы инфраструктуры решаются эффективнее, легче достичь искомого результата. Ведь смысл комплексного освоения в том, чтобы получить на выходе микрорайоны, в которых на момент ввода решены вопросы с дорогами, транспортом, коммуникациями, социальным объектами. Но на практике это получается далеко не всегда. При этом у КОТ есть очевидные минусы. Например, распределение земельных ресурсов между большими предприятиями приводит к монополизации рынка. Что самое главное, при этом затрудняется доступ малому и среднему бизнесу. Это вредит конкуренции и негативно отражается и на качестве жилья, и на его стоимости.
Поэтому, не отказываясь полностью от концепции КОТ, мы намерены сделать акцент на реализации небольших участков, которые смогут выкупать с торгов предприятия малого и среднего бизнеса. Уверен, это окажет оздоравливающее воздействие на строительный рынок Петербурга. В последние годы объемы работ, которые выполняют малые предприниматели, постоянно падали. 85% делают крупные компании. Это нехорошая тенденция, которую мы будем менять.
– На какие показатели по вводу город рассчитывает по итогам года?
– По итогам года рассчитываем сдать не менее 2,4 млн кв. м – это расчетный показатель, установленный для Петербурга Министерством регионального развития РФ.