Павел Созинов: При расселении жилья важен комплексный подход
Павел Созинов, руководитель региональной рабочей группы «Качество повседневной жизни», член регионального штаба ОНФ в Санкт-Петербурге, рассказал о новых подходах, которые предлагают эксперты ОНФ по итогам мониторинга реализации программы расселения ветхого и аварийного жилья.
– Каких показателей удалось достичь по программе «Расселение ветхого и аварийного жилья в Санкт-Петербурге»?
– В адресные перечни 2005-2016 годов для расселения включен 961 многоквартирный дом, подлежали переселению 16 037 семей. По информации Жилищного комитета Петербурга, полностью расселены 907 многоквартирных домов, переселены 15 599 семей. Сейчас в городе в стадии расселения находятся 54 многоквартирных дома (434 семьи, 1068 человек), признанных аварийными. 30 семей (77 человек) переселяются в судебном порядке, в том числе в отношении 22 семей (57 человек) направлены исковые заявления о выплате выкупной цены жилого помещения.
Следует отметить, что в Петербурге мероприятия по расселению аварийного жилищного фонда проходят более интенсивно по сравнению с другими регионами СЗФО, в основном благодаря значительно большим возможностям городского бюджета. Если подходить формально, то для выполнения «майских» указов и поручений президента в части расселения аварийных домов Петербургу остается расселить 27 многоквартирных домов, признанных аварийными до 1 января 2012 года, где проживают 73 семьи (172 человека).
С другой стороны, официальная информация о практически полном решении проблем такого расселения в определенной степени базируется на торможении процесса признания домов аварийными. Количество адресов домов, заявленных в адресных перечнях многоквартирных домов, признанных аварийными и подлежащими сносу или реконструкции, снижается. Так, было включено по годам: 2009 год – 100; 2010 год – 146; 2011 год – 20; 2012 год – 29; 2013 год – 6; 2014 год – 12; 2015 и 2016 годы (в совокупности) – 10.
– Какие основные претензии возникли у ОНФ после проведенного мониторинга реализации программы переселения граждан из аварийного жилья?
– В рамках мониторинга был проведен опрос, согласно которому большая часть граждан воспринимает переезд позитивно (85%), потому что они качественно улучшили условия проживания. Но вместе с тем опрос вскрыл ряд пробелов в федеральном и региональном законодательстве.
Основные нарекания к программе расселения у граждан вызывает необходимость покидать место проживания, чаще всего центр города. Согласно норме Жилищного кодекса РФ, жилье для переселенцев предоставляется в пределах границ населенного пункта. Практика показывает, что граждан чаще всего переселяют именно на окраины города. Из-за этого, например, в 2014 году 280 семей отказались от предложенных вариантов расселения из аварийных домов. Часть семей не хотят переезжать в отдаленные районы, а другие недовольны качеством постройки предлагаемых для расселения домов.
Более того, жилье, предоставляемое переселенцам, зачастую не обеспечено даже самыми необходимыми объектами инфраструктуры. Например, в пос. Шушары на 20 тыс. человек открыта всего одна школа, три детских сада и один офис семейного врача. В поселке нет детской поликлиники, полноценной поликлиники для взрослых, подстанции скорой помощи и отделения полиции, а с транспортом вообще ситуация близка к коллапсу.
Также следует отметить, что жители соседних домов, находящихся рядом с расселенными, сталкиваются с проблемами подселения на высвобождающихся площадях мигрантов и сотрудников местных управляющих компаний. Например, такие жалобы поступили в ОНФ по адресам: Б. Подьяческая ул., 1-3; Урюпин пер., 2/6; ул. Калинина, 10; ул. Тамбасова, 19; наб. Обводного канала, 128; пр. Римского-Корсакова, 115; Большой пр. П.С., 28, и др. Незаконно проживающие граждане занимают наиболее привлекательные помещения, причем зачастую в расселяемых квартирах еще остается имущество прежних владельцев.
Остается невыясненным, кто и на каком основании сдает высвобождающееся аварийное жилье. Причем ни районные власти, ни городские власти не уделяют этой проблеме должного внимания. Из 100 обследованных нами расселенных домов в каждом десятом проживали незарегистрированные неустановленные лица.
Также, по мнению жильцов, оценка по выкупу жилья не совпадает с рыночной конъюнктурой. В результате люди не могут приобрести новое жилье соответствующего метража.
– Какие варианты дальнейшего использования расселенных домов, с вашей точки зрения, наиболее приемлемы?
– В Смольном обсуждаются различные предложения на этот счет. Предполагается, что часть расселенных домов передадут под размещение социальных и культурных объектов, часть – для заселения по программе «Молодежи – доступное жилье» и создания арендных домов. Пока же единая позиция не сформулирована, и, по нашим оценкам, каждый второй расселенный дом остается заброшенным, постепенно разрушаясь.
Очевидно, что в государственной отчетности по расселению аварийных домов не учитывается дальнейшая эксплуатация и использование аварийных домов и соответствующих земельных участков.
По мнению экспертов рабочей группы «Качество повседневной жизни», приоритетным является комплексный подход, который должен учитывать в том числе и дальнейшее развитие депрессивных территорий, на которых расположены ветхие и аварийные здания. Причем решения об использовании освободившихся зданий и земельных участков должны либо предшествовать внесению того или иного объекта в адресный перечень по расселению, либо быть приняты в процессе расселения. При этом должно учитываться и взаимодействие различных органов власти по обсуждаемым вопросам. Пока же можно констатировать отсутствие четкой координации и ответственности исполнительных органов власти за расселяемые аварийные дома.
– Часто ли возникают случаи, когда дом признан аварийным безосновательно?
– Да, зачастую результаты обследований бывают далекими от объективности, о чем сообщают активисты ОНФ из других регионов. Однако для Петербурга такие ситуации скорее нетипичны. Например, известным случаем необоснованного принятия решения об аварийности и его отмены по результатам независимыой экспертизы является дом № 4/2 по Малой Конюшенной ул. (здесь расположен музей-квартира Михаила Зощенко). Аналогична ситуация с отменой решения об аварийности дома № 45 по Таврической ул.
С другой стороны, сплошь и рядом встречаются случаи, когда районные власти города затягивают признание жилых домов аварийными, хотя жить в них стало небезопасно. Чиновники не в состоянии обеспечить их жильцов новыми квартирами и используют любые юридические уловки, чтобы максимально оттянуть этот момент. Пример этого – дома № 2 и 4 по Фарфоровскому посту. Дома находятся рядом с железной дорогой, безусловно, в аварийном состоянии. Это подтверждает и проведенная экспертиза, заказанная на собственные средства жителей домов. Однако администрация Фрунзенского района Санкт-Петербурга до сих пор не вынесла обсуждение данного вопроса на заседание межведомственной комиссии, несмотря на наличие предписаний Прокуратуры Санкт-Петербурга и Государственной жилищной инспекции Санкт-Петербурга.
Другой пример – дом № 44 по Боровой ул. Это жилой дом дореволюционной постройки (1881 год). Жителям предлагают выборочный капитальный ремонт квартир, что не является реальным решением проблем. В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 многоквартирный дом должен быть признан аварийным и подлежать сносу или реконструкции. Неисполнение требований законодательства в этой части влечет значительное ухудшение качества жизни жителей дома № 44 и в будущем может повлечь разрушение здания с трагическими последствиями.
По мнению экспертов, для решения поставленных вопросов необходима и активизация строительства нового муниципального жилого фонда, в том числе арендного, и независимый строительный аудит ветхих зданий.
Подчеркну, в ближайшие несколько лет проблема ветхого и аварийного жилья в Петербурге обострится, поскольку подходит к концу срок службы массово построенных домов, введенных в эксплуатацию в 70-е и 80-е годы XX века. Вместе с тем городские власти считают положение стабильным и реально не готовы обеспечить существенный рост объемов капитального ремонта строительных конструкций и расселения ветхого и аварийного жилья. Происходящий «веерный» капремонт зачастую происходит без реальной оценки состояния зданий, что лишь усугубляет ситуацию.
– На ваш взгляд, что нужно сделать, чтобы исправить те недочеты, которые возникают при реализации программы расселения ветхого и аварийного жилья и ускорить ее реализацию?
– Во-первых, органам исполнительной власти следует актуализировать нормативно-методическую базу принятия решений о признании домов аварийными и планировании строительно-технических мероприятий по устранению аварийности (снос, капитальный ремонт, реконструкция).
Во-вторых, районным администрациям следует обратить внимание на снижение количества объектов, подпадающих под программу расселения аварийного жилья. Кроме этого, необходимо обратить внимание на качество предоставляемых помещений для расселения. Например, при расселении во вторичный жилой фонд проводить предварительный ремонт. Не менее важно осуществлять наблюдение за расселяемыми и расселенными домами, чтобы не допускать криминальных ситуаций.
Еще раз подчеркну, что важно предусмотреть комплексное решение вопросов при расселении аварийных домов, учитывать целевое назначение освобождающихся земельных участков и строений.
Все эти вопросы могут быть решены, если будет разработана долгосрочная стратегия по реализации программы расселения ветхого и аварийного жилья. В ней должен быть прописан четкий план-график обследований и расселения домов в привязке к районам и к планам по новому бюджетному строительству и программам по капремонтам.
Городские власти должны рассмотреть возможность строительства арендного жилья с использованием механизмов государственно-частного партнерства для граждан, проживающих в аварийных домах, домах предаварийного состояния и желающих улучшить свои жилищные условия, расширить возможности действующей региональной законодательной базы, связать государственные жилищные программы с программами по расселению аварийных домов.
Генеральный директор ЗАО «Хоум Траст» Марина Желобкович и директор по развитию и инвестициям Любовь Зайцева рассказали «Строительному Еженедельнику» об инфраструктурных преимуществах Московского района и перспективах развития площадки бывшего мясокомбината «Самсон».
– Летом вы ввели в эксплуатацию ЖК «Гранд Фамилия» в Московском районе. Насколько я знаю, это не первый ваш проект в данной локации?
Марина Желобкович:
– Действительно, нашим пилотным проектом в Московском районе был жилой комплекс «Новая Династия» на Пулковской ул. Он был реализован на балансе ЗАО «Первая проектная компания». Мы были крайне заинтересованы в развитии этой компании, опираясь на опыт реализации нашего первого проекта в очень сложное время – дом строился в кризисные 2008-2009 годы.
Компания отлично справилась со строительством объекта, все наши дольщики были довольны. Однако в период недоступности кредитных ресурсов возможностей для реализации других проектов у компании не оказалось. Отмечу, что при реализации ЖК «Гранд Фамилия» мы не привлекали банковские кредиты – объект строился полностью за счет средств застройщика и средств, привлекаемых по договорам долевого участия. Проект был профицитным и обладал хорошим запасом финансовой прочности. Сейчас мы рассматриваем перспективы дальнейшего развития застройщика «Гранд Фамилия», ищем под него новый проект.
– Почему для своих проектов вы выбрали соседние пятна именно в Московском районе? Какие преимущества района видите вы и ваши клиенты?
Марина Желобкович:
– В оценке района мы полностью разделяем точку зрения наших клиентов: Московский район обладает набором характеристик, которые делают его одним из лучших мест для проживания. Он не настолько помпезен, как Центральный район, лишен многих коммунальных проблем исторического центра, при этом Московский район в достаточной мере респектабелен. Постепенно он становится районом повышенной комфортности, и наши проекты полностью соответствуют его духу. Кстати, большая часть наших клиентов – это жители именно Московского района, которые хотят улучшить свои жилищные условия, но при этом не хотят покидать район.
Любовь Зайцева:
– Сегодня Московский район – это район со сложившейся инфраструктурой. Прежде всего, это доступная торговая функция. Основными точками притяжения являются торговая зона в Пулково, ТРК «Континент» на Звездной, гипермаркет «Радуга» и др. Нужно отметить и хорошую транспортную доступность района. Это удобный въезд в центр города и, наоборот, выход в область. Основные магистрали не загружены и имеют сразу несколько дублеров. В частности, трафик равномерно распределяется как по Московскому шоссе, так и по альтернативным артериям – пр. Гагарина и пр. Космонавтов, в результате чего крупных заторов в районе не наблюдается. Хорошо развит и общественный транспорт.
– Планируете ли расширять земельный банк под новые проекты?
Марина Желобкович:
– Сейчас мы активно присматриваем участки под новые проекты. Пятна мы смотрим по всему городу, но в приоритете у нас, разумеется, Московский район. Нам здесь все близко и понятно. Кроме того, очень удобно, когда головной офис находится в шаговой доступности. Сейчас мы разрабатываем небольшое пятно на ул. Ленсовета.
Пока мы прорабатываем концепт, но уже сейчас понятно, что это будет высотка на 10 тыс. кв. м. Объем инвестиций составит до 1 млрд рублей. Здесь мы опять-таки рассчитываем обойтись исключительно собственными средствами – без привлечения банковских заимствований, которые в периоды нестабильности оборачиваются повышенным риском и лишней долговой нагрузкой на проект. Сейчас мы пытаемся грамотно спроектировать объект, чтобы решить проблему с парковочными местами и социальными объектами, учесть все технические и маркетинговые нюансы.
Любовь Зайцева:
– В целом Московский район – это район сложившейся застройки, и свободных пятен здесь практически нет. Они появляются только в результате перепродажи или перепрофилирования участков. Вот, к примеру, на пр. Космонавтов есть такой участок, который перепродают уже третий раз. Дело в том, что все эти участки, что называется, «с историей». Этот комплекс обременений одни застройщики могут потянуть, а другие нет. А общая «история» Московского района – острый дефицит социальных объектов. Детсадов и школ катастрофически не хватает.
Что касается наших объектов «Новая Династия» и «Гранд Фамилия», то при обоих комплексах мы построили по детскому саду. ДОУ при ЖК «Новая Династия» купил один из городских застройщиков, у которого есть инвестиционные обязательства перед городом в части строительства и передачи ДОУ. В отношении детсада при ЖК «Гранд Фамилия» ведутся переговоры.
– Интересны ли вам участки бывшего комбината «Самсон»?
Любовь Зайцева:
– Возможность выхода на площадку «Самсона» мы обсуждали много раз. На наш взгляд, главный недостаток этой территории – необходимость проводить рекультивацию земли. Эти мероприятия пока что проводятся очень локально – нет общей стратегии расчистки и преобразования этой территории. Лучшим вариантом было бы привлечь демонтажную компанию на расчистку и рекультивацию. А в итоге получается так: кто-то уже зашел на территорию, и люди живут по соседству с руинированной промзоной. А это запах, отходы. Этой зоне нужен единый оператор, который бы сначала привел территорию в порядок. Но тут мы упираемся в вопрос финансирования – для рекультивации всей площадки нужны огромные инвестиции, вряд ли кто-то из городских застройщиков это потянет.
Кроме того, эта территория не только зажата железной дорогой с одной стороны и перспективной веткой аэроэкспресса с другой, но и входит в зону посадки и взлета самолетов из Пулково. Не каждый клиент захочет проживать в таких условиях. Так что для жилья, пожалуй, эта территория – не самый лучший вариант. А вот для общественно-деловой застройки – наоборот. При грамотном подходе здесь можно создать качественный деловой центр – тут налицо и удобное сообщение с центром города, и близость к аэропорту.
– Сейчас в этой зоне уже собрался большой пул девелоперов.
Марина Желобкович:
– На мой взгляд, близ станции метро «Фрунзенская» заявлено избыточное количество новых проектов. С точки зрения маркетинга эти проекты попытались дистанцироваться друг от друга – концепцией, идеологией, архитектурой. Но поскольку все заявленное жилье одного класса и находится в одном диапазоне цен, эти проекты просто друг другу мешают.
– Как в принципе должны выстраивать свою стратегию девелоперы в условиях такой сконцентрированной конкуренции?
Марина Желобкович:
– Что касается конкретно этой зоны на «Фрунзенской», то соотношение спроса и предложения здесь критическое. В микрорайоне просто нет спроса в том объеме, чтобы всю планируемую застройку потребить в желаемые застройщиками сроки. При одновременном выведении объектов на рынок происходит очень серьезный перекос в сторону предложения, и чтобы его закрыть, спрос должен быть отвлечен от других районов города. А это тоже маловероятно – с учетом того, что здесь налицо эффект депрессивного Обводного канала и перегруженности Московского пр. Поэтому жителей более благополучных районов сюда не завлечь.
На мой взгляд, в будущем у территорий, смежных с участками нынешней активной застройки, есть очень хорошие перспективы, однако с их развитием следует немного притормозить. Сейчас есть время не спеша заняться подготовкой земли, решить вопросы организационного характера, продумать концепцию новых проектов. А вот когда район заживет, когда там уже сложится какая-то инфраструктура, значительно поднимется социальный статус и территория получит новый импульс, туда можно будет совершенно спокойно зайти с красивыми проектами.
– Как обстоит дело с вашим проектом в Мурино?
Марина Желобкович:
– На данный момент проект заморожен. И это абсолютно осознанное и взвешенное решение. По счастливой случайности мы не успели вбить сваи и заключить договоры с подрядчиками. Потому что по нынешней экономической ситуации в замороженном состоянии проект наиболее приемлем для инвестора и не несет рисков для застройщика и дольщиков.
Уверена, что большинство застройщиков, даже очень крупных, сегодня поступают именно так. Это позволяет добиться более высокой управляемости проектами, обойтись без демпинга и не иметь проблем с дольщиками. Какое-то время участок постоит «под парами», но обязательно дождется своего часа.