Павел Созинов: При расселении жилья важен комплексный подход
Павел Созинов, руководитель региональной рабочей группы «Качество повседневной жизни», член регионального штаба ОНФ в Санкт-Петербурге, рассказал о новых подходах, которые предлагают эксперты ОНФ по итогам мониторинга реализации программы расселения ветхого и аварийного жилья.
– Каких показателей удалось достичь по программе «Расселение ветхого и аварийного жилья в Санкт-Петербурге»?
– В адресные перечни 2005-2016 годов для расселения включен 961 многоквартирный дом, подлежали переселению 16 037 семей. По информации Жилищного комитета Петербурга, полностью расселены 907 многоквартирных домов, переселены 15 599 семей. Сейчас в городе в стадии расселения находятся 54 многоквартирных дома (434 семьи, 1068 человек), признанных аварийными. 30 семей (77 человек) переселяются в судебном порядке, в том числе в отношении 22 семей (57 человек) направлены исковые заявления о выплате выкупной цены жилого помещения.
Следует отметить, что в Петербурге мероприятия по расселению аварийного жилищного фонда проходят более интенсивно по сравнению с другими регионами СЗФО, в основном благодаря значительно большим возможностям городского бюджета. Если подходить формально, то для выполнения «майских» указов и поручений президента в части расселения аварийных домов Петербургу остается расселить 27 многоквартирных домов, признанных аварийными до 1 января 2012 года, где проживают 73 семьи (172 человека).
С другой стороны, официальная информация о практически полном решении проблем такого расселения в определенной степени базируется на торможении процесса признания домов аварийными. Количество адресов домов, заявленных в адресных перечнях многоквартирных домов, признанных аварийными и подлежащими сносу или реконструкции, снижается. Так, было включено по годам: 2009 год – 100; 2010 год – 146; 2011 год – 20; 2012 год – 29; 2013 год – 6; 2014 год – 12; 2015 и 2016 годы (в совокупности) – 10.
– Какие основные претензии возникли у ОНФ после проведенного мониторинга реализации программы переселения граждан из аварийного жилья?
– В рамках мониторинга был проведен опрос, согласно которому большая часть граждан воспринимает переезд позитивно (85%), потому что они качественно улучшили условия проживания. Но вместе с тем опрос вскрыл ряд пробелов в федеральном и региональном законодательстве.
Основные нарекания к программе расселения у граждан вызывает необходимость покидать место проживания, чаще всего центр города. Согласно норме Жилищного кодекса РФ, жилье для переселенцев предоставляется в пределах границ населенного пункта. Практика показывает, что граждан чаще всего переселяют именно на окраины города. Из-за этого, например, в 2014 году 280 семей отказались от предложенных вариантов расселения из аварийных домов. Часть семей не хотят переезжать в отдаленные районы, а другие недовольны качеством постройки предлагаемых для расселения домов.
Более того, жилье, предоставляемое переселенцам, зачастую не обеспечено даже самыми необходимыми объектами инфраструктуры. Например, в пос. Шушары на 20 тыс. человек открыта всего одна школа, три детских сада и один офис семейного врача. В поселке нет детской поликлиники, полноценной поликлиники для взрослых, подстанции скорой помощи и отделения полиции, а с транспортом вообще ситуация близка к коллапсу.
Также следует отметить, что жители соседних домов, находящихся рядом с расселенными, сталкиваются с проблемами подселения на высвобождающихся площадях мигрантов и сотрудников местных управляющих компаний. Например, такие жалобы поступили в ОНФ по адресам: Б. Подьяческая ул., 1-3; Урюпин пер., 2/6; ул. Калинина, 10; ул. Тамбасова, 19; наб. Обводного канала, 128; пр. Римского-Корсакова, 115; Большой пр. П.С., 28, и др. Незаконно проживающие граждане занимают наиболее привлекательные помещения, причем зачастую в расселяемых квартирах еще остается имущество прежних владельцев.
Остается невыясненным, кто и на каком основании сдает высвобождающееся аварийное жилье. Причем ни районные власти, ни городские власти не уделяют этой проблеме должного внимания. Из 100 обследованных нами расселенных домов в каждом десятом проживали незарегистрированные неустановленные лица.
Также, по мнению жильцов, оценка по выкупу жилья не совпадает с рыночной конъюнктурой. В результате люди не могут приобрести новое жилье соответствующего метража.
– Какие варианты дальнейшего использования расселенных домов, с вашей точки зрения, наиболее приемлемы?
– В Смольном обсуждаются различные предложения на этот счет. Предполагается, что часть расселенных домов передадут под размещение социальных и культурных объектов, часть – для заселения по программе «Молодежи – доступное жилье» и создания арендных домов. Пока же единая позиция не сформулирована, и, по нашим оценкам, каждый второй расселенный дом остается заброшенным, постепенно разрушаясь.
Очевидно, что в государственной отчетности по расселению аварийных домов не учитывается дальнейшая эксплуатация и использование аварийных домов и соответствующих земельных участков.
По мнению экспертов рабочей группы «Качество повседневной жизни», приоритетным является комплексный подход, который должен учитывать в том числе и дальнейшее развитие депрессивных территорий, на которых расположены ветхие и аварийные здания. Причем решения об использовании освободившихся зданий и земельных участков должны либо предшествовать внесению того или иного объекта в адресный перечень по расселению, либо быть приняты в процессе расселения. При этом должно учитываться и взаимодействие различных органов власти по обсуждаемым вопросам. Пока же можно констатировать отсутствие четкой координации и ответственности исполнительных органов власти за расселяемые аварийные дома.
– Часто ли возникают случаи, когда дом признан аварийным безосновательно?
– Да, зачастую результаты обследований бывают далекими от объективности, о чем сообщают активисты ОНФ из других регионов. Однако для Петербурга такие ситуации скорее нетипичны. Например, известным случаем необоснованного принятия решения об аварийности и его отмены по результатам независимыой экспертизы является дом № 4/2 по Малой Конюшенной ул. (здесь расположен музей-квартира Михаила Зощенко). Аналогична ситуация с отменой решения об аварийности дома № 45 по Таврической ул.
С другой стороны, сплошь и рядом встречаются случаи, когда районные власти города затягивают признание жилых домов аварийными, хотя жить в них стало небезопасно. Чиновники не в состоянии обеспечить их жильцов новыми квартирами и используют любые юридические уловки, чтобы максимально оттянуть этот момент. Пример этого – дома № 2 и 4 по Фарфоровскому посту. Дома находятся рядом с железной дорогой, безусловно, в аварийном состоянии. Это подтверждает и проведенная экспертиза, заказанная на собственные средства жителей домов. Однако администрация Фрунзенского района Санкт-Петербурга до сих пор не вынесла обсуждение данного вопроса на заседание межведомственной комиссии, несмотря на наличие предписаний Прокуратуры Санкт-Петербурга и Государственной жилищной инспекции Санкт-Петербурга.
Другой пример – дом № 44 по Боровой ул. Это жилой дом дореволюционной постройки (1881 год). Жителям предлагают выборочный капитальный ремонт квартир, что не является реальным решением проблем. В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 многоквартирный дом должен быть признан аварийным и подлежать сносу или реконструкции. Неисполнение требований законодательства в этой части влечет значительное ухудшение качества жизни жителей дома № 44 и в будущем может повлечь разрушение здания с трагическими последствиями.
По мнению экспертов, для решения поставленных вопросов необходима и активизация строительства нового муниципального жилого фонда, в том числе арендного, и независимый строительный аудит ветхих зданий.
Подчеркну, в ближайшие несколько лет проблема ветхого и аварийного жилья в Петербурге обострится, поскольку подходит к концу срок службы массово построенных домов, введенных в эксплуатацию в 70-е и 80-е годы XX века. Вместе с тем городские власти считают положение стабильным и реально не готовы обеспечить существенный рост объемов капитального ремонта строительных конструкций и расселения ветхого и аварийного жилья. Происходящий «веерный» капремонт зачастую происходит без реальной оценки состояния зданий, что лишь усугубляет ситуацию.
– На ваш взгляд, что нужно сделать, чтобы исправить те недочеты, которые возникают при реализации программы расселения ветхого и аварийного жилья и ускорить ее реализацию?
– Во-первых, органам исполнительной власти следует актуализировать нормативно-методическую базу принятия решений о признании домов аварийными и планировании строительно-технических мероприятий по устранению аварийности (снос, капитальный ремонт, реконструкция).
Во-вторых, районным администрациям следует обратить внимание на снижение количества объектов, подпадающих под программу расселения аварийного жилья. Кроме этого, необходимо обратить внимание на качество предоставляемых помещений для расселения. Например, при расселении во вторичный жилой фонд проводить предварительный ремонт. Не менее важно осуществлять наблюдение за расселяемыми и расселенными домами, чтобы не допускать криминальных ситуаций.
Еще раз подчеркну, что важно предусмотреть комплексное решение вопросов при расселении аварийных домов, учитывать целевое назначение освобождающихся земельных участков и строений.
Все эти вопросы могут быть решены, если будет разработана долгосрочная стратегия по реализации программы расселения ветхого и аварийного жилья. В ней должен быть прописан четкий план-график обследований и расселения домов в привязке к районам и к планам по новому бюджетному строительству и программам по капремонтам.
Городские власти должны рассмотреть возможность строительства арендного жилья с использованием механизмов государственно-частного партнерства для граждан, проживающих в аварийных домах, домах предаварийного состояния и желающих улучшить свои жилищные условия, расширить возможности действующей региональной законодательной базы, связать государственные жилищные программы с программами по расселению аварийных домов.
Городские депутаты приняли пакет региональных законов по защите прав дольщиков. Насколько очередные законодательные новации повлияют на ситуацию с проблемными объектами, рассказывает председатель Комитета по жилищной политике и строительству петербургского регионального отделения «Деловая Россия» Павел Созинов.
– Есть ли существенное отличие в новом и предыдущем региональном законе о защите прав дольщиков?
– Авторы нового законопроекта резонно указывают, что действовавший ранее закон Санкт-Петербурга от 06.07.2009 № 307-62 «О мерах по защите прав участников долевого строительства многоквартирных домов в Санкт-Петербурге» не содержал реального механизма оказания помощи участникам долевого строительства, нуждающимся в защите. Вне его рамок действия оставались граждане, заключившие различного вида договоры не с застройщиком, а с инвестором (генеральным подрядчиком).
В связи с этим потребовалось внесение существенных изменений в действующее законодательство, предусматривающее в том числе введение ряда понятий, таких как «недобросовестный застройщик-инвестор», «участник долевого строительства, нуждающийся в защите» и «проблемный объект».
Предложен механизм достройки проблемных домов и помощи обманутым дольщикам через предоставление в собственность квартир участникам долевого строительства, нуждающимся в защите, инвестором, выигравшим торги на право заключения договора аренды компенсационного земельного участка на инвестиционных условиях. Механизм, хотя и не нов и давно уже применяется в других регионах, все же законодательно закрепил сложившуюся практику и в Петербурге.
– О пакете законопроектов говорят достаточно давно, какие наиболее существенные изменения он претерпел в ходе обсуждения, в том числе в Законодательном собрании?
– Следует отметить появление в тексте закона понятия разрешения на строительство многоквартирного дома, полученного до введения в действие ФЗ-214. В первоначальном законопроекте говорилось о заключенных сделках самим дольщиком до этой же даты. То есть если гражданин заключал, допустим, ПДДУ до 01.04.2005, то он мог попасть в реестр участников долевого строительства, нуждающихся в защите, а если после, то нет. Однако речь могла идти о дольщиках одного и того же проблемного дома, заключивших договоры в разное время, что явно некорректно. Новый подход существенно расширяет потенциальный реестр обманутых дольщиков.
– Какие принципиальные недочеты вы видите в принятом пакете законов?
– Под действие закона попадают менее 10% от всех дольщиков проблемных домов Санкт-Петербурга. Предложенный закон не дает возможности оценить затраты бюджета на реализацию этих инициатив. Закон не носит срочного характера и не предполагает плана-графика его реализации, таким образом, не представляется возможным оценить, когда остальные 90% пострадавших дольщиков получат право на признание их «пострадавшими» на основании обсуждаемого регионального закона. Выбранная авторами закона дата «отсечения» – 01.04.2005 – является спорной. Вне пределов рассмотрения остаются дольщики, нуждающиеся в защите, приобретавшие строящиеся квартиры на основании именно ФЗ-214. Очевидно, что первоочередными пострадавшими, нуждающимися в защите, должны быть признаны наименее защищенные слои населения, а также представители социально значимых профессий, что не отражено в тексте закона.
Закон целесообразно обсуждать лишь в случае, если его рассматривать как первый этап долгосрочной программы.
Спорными представляются и выплаты компенсаций из средств бюджета Санкт-Петербурга участникам долевого строительства, нуждающимся в защите и имеющим право на социальную поддержку. Размер таких компенсаций – 7 тыс. рублей, что составляет около 30% стоимости аренды однокомнатной квартиры в частном секторе Санкт-Петербурга или около 15-20% арендной ставки, если речь идет о двухкомнатной квартире. Механизм аренды может полноценно рассматриваться в случае наличия городского некоммерческого арендного фонда. В противном случае незначительные компенсационные выплаты окажутся малоэффективными. К тому же речь идет о дольщиках, для которых период ожидания решения их проблем составляет 10 лет. Почему тогда не говорить о компенсациях за все это время?
В описании проблемного объекта существенным условием является его расположение на земельном участке, находящемся в государственной собственности Санкт-Петербурга, либо на земельном участке, государственная собственность на который не разграничена. Почему в законопроекте не обсуждались проблемные объекты на частных землях – неясно, тем более что их количество может оказаться существенным.
Необходимо обратить внимание на тот факт, что критерии отнесения к нуждающимся в защите дольщикам, а также объектов к проблемным в региональном пакете законов и в Приказе Министерства регионального развития РФ от 20.09.2013 № 403 не совпадают. Приведение к единому знаменателю реестров нуждающихся в защите дольщиков на основании двух взаимоисключающих подходов не представляется возможным. Таким образом, отсутствие единых критериев и методологических подходов не дает реальной возможности для оценки и мониторинга сложившейся ситуации с проблемными стройками в регионе.
Справка
Поправки в законы Санкт-Петербурга «О внесении дополнений и изменений в Закон Санкт-Петербурга «О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции», Закон Санкт-Петербурга «О мерах по защите прав участников долевого строительства многоквартирных домов в Санкт-Петербурге», Закон Санкт-Петербурга «Социальный кодекс Санкт-Петербурга» приняты Законодательным собранием Санкт-Петербурга 11 июня 2014 года и подписаны губернатором 2 июля 2014 года.