Вячеслав Шибаев: Чем жестче надзор, тем меньше нарушений
По мнению и.о. председателя Комитета госстройнадзора Ленобласти Вячеслава Шибаева, расходование средств пайщиков ЖСК должно быть подконтрольно органам надзора.
– Какие нарушения в строительстве вы преимущественно фиксируете сегодня?
– Если говорить о контроле и надзоре, который мы осуществляем в области долевого строительства, можно отметить, что наиболее частым нарушением остается несоблюдение сроков строительства. Мы выявляем также невыполнение сроков передачи квартир, иногда обусловленное требованиями застройщика о том, чтобы дольщики подписали акт приемки без замечаний, хотя по своим качественным характеристикам объект не соответствует условиям договора долевого участия (ДДУ). Далее, остается распространенным нарушением несвоевременное представление отчетности застройщиком в Комитет госстройнадзора либо представление отчетности, содержащей неполные (недостоверные) сведения. Мы выявляем до сих пор и факты формально незаконного привлечения денежных средств – до регистрации договоров долевого участия.
– Сколько проверок соблюдения законодательства в области долевого строительства вы провели с начала года?
– 73 проверки, из них 68 внеплановых, по заявлениям граждан. Выдано 39 предписаний об устранении выявленных нарушений. И надо отметить, что, выдав предписание, в каждом случае мы проводим проверку его исполнения, добиваясь, чтобы все нарушения были устранены. Даже если из-за организационных сложностей застройщик не всегда может выполнить предписания вовремя, мы контролируем, чтобы эта работа была начата, с одной стороны, и чтобы юридическое лицо либо ответственные должностные лица этой компании понесли административную ответственность – с другой.
– Сколько же штрафов собрано за этот период?
– За нарушения в области долевого строительства – порядка 5 млн рублей, это существенно меньше, чем в 2014 году, потому что число нарушений заметно сократилось.
Также сократилось общее количество лиц, привлеченных к административной ответственности за нарушения в рамках осуществления нашим комитетом функции государственного строительного надзора, – 73 против 116 за аналогичный период прошлого года (или чуть более 6 млн рублей против почти 12,5 млн рублей). При этом вдвое сократилось число случаев самовольного строительства: в прошлом году наложено 23 штрафа за такие нарушения, а в этом году – 11. А за нарушение требований технических регламентов и проектной документации, влияющих на надежность и безопасность объектов капитального строительства, с начала года вообще еще никто не был оштрафован, в то время как в прошлом году к ответственности было привлечено девять лиц, совершивших такие нарушения.
– Обращаются ли к вам граждане в связи с нарушениями, действительными или мнимыми, в деятельности ЖСК?
– После вступления в силу изменений в Жилищный кодекс РФ наши полномочия расширились за счет надзора за деятельностью ЖСК, и мы сразу же получили всплеск жалоб от граждан. В основном на нарушения сроков сдачи домов, нецелевое использование средств членов ЖСК, действия (а вернее, «бездействие») правления ЖСК. И получив полномочия по надзору за таким строительством, мы уже запланировали проверки ряда ЖСК.
Однако напомню, что именно является предметом наших проверок. Это соответствие следующим требованиям закона: во-первых, привлечение одним ЖСК средств на строительство только одного дома; во-вторых, наличие у ЖСК земельного участка на праве собственности либо аренды, оформленной на него; в-третьих, наличие разрешения на строительство, также выданного именно ЖСК. После переходного периода в один год, предусмотренного федеральным законодательством, мы сможем также проверять, как ЖСК выполняют требования о раскрытии информации о своей деятельности.
К сожалению, полномочий по проверке целевого использования средств нам не предоставили. Но о необходимости расширения полномочий говорилось на недавнем ежегодном совещании с участием Минстроя, Госдумы и региональных органов власти, осуществляющих надзор в этой сфере.
– Есть ли опасность расширения перечня проблемных объектов долевого строительства в Ленинградской области?
– Конечно, такую опасность нельзя исключать. Но хочу напомнить, что в 2014 году вступили в силу требования закона о страховании ответственности застройщика, и дольщики объектов, проблемы на которых возникли недавно, могут воспользоваться этим механизмом для возврата вложенных средств. Пока граждане даже не пытаются это сделать. А ведь для реализации этого права достаточно решения суда. А если говорим о проблемных объектах, застройщики которых находятся в стадии банкротства, даже не надо ждать окончания рассмотрения дела о банкротстве.
Необходимо, чтобы суд ввел конкурсное производство. С этого момента наступает страховой случай: страховая компания должна выплатить деньги дольщику и вместо него стать участником дела о банкротстве. Понятно, что подобных ситуаций у нас пока немного, но, например, в случае с ООО НПФ «СВИТ», не достроившим объект в Гатчине, средства дольщиков застрахованы.
А вот для дольщиков проблемного объекта на ул. Генерала Кныша, 17, также в Гатчине, это невозможно, потому что ДДУ заключались задолго до внесения действующих сегодня поправок в законодательство. И, к сожалению, после вступления в силу в марте нынешнего года поправок в Земельный кодекс невозможно применить схему с предоставлением альтернативного «пятна» новому застройщику в собственность без проведения торгов, описанную в областном законе о поддержке обманутых дольщиков. Мы подготовили ряд изменений, но пока новая редакция областного закона принята только в первом чтении, и сложно прогнозировать, что останется в итоговом тексте. Пока же стараемся привлекать инвесторов другими средствами.
Инвестору могут быть предоставлены отклонения от разрешенных параметров строительства. Где-то за счет увеличения этажности другого объекта этого же застройщика. Если это допускают региональные нормативы градостроительного проектирования, этажность может быть увеличена на самом проблемном объекте для привлечения дополнительных средств на его достройку. Возможно оказание помощи застройщику в подключении к сетям инженерно-технического обеспечения, иногда даже за счет установления льготной стоимости подключения по фактическим затратам сетевой организации.
Генеральный директор УК «Теорема» Игорь Водопьянов рассказал «Строительному Еженедельнику» о малоэтажном жилом проекте компании в Петродворцовом районе, а также о стратегии работы на рынке в условиях непрогнозируемого спроса.
– В минувшем году вы приступили к освоению своего пятна в Петродворцовом районе. Как вы вышли на этот участок?
– Земельный участок мы оформили еще в 2006 году, приобретя акции ныне не действующего предприятия «Ленптицепром». И земля, как оказалось впоследствии, обошлась нам дороже, чем мы рассчитывали. Потому что тогда, в середине 2000-х, мы были уверены в безоблачном будущем строительного бизнеса, в том, что Россия встала на путь развития и все у нас будет хорошо. Однако потом грянул кризис, а сейчас на носу еще один, а приоритеты развития сменились у руководства страны стремлением доказать собственное величие. В итоге реализация проекта растянулась на больший срок, нежели предполагалось в 2007 году. Для примера: в этой локации мы готовим два проекта планировки территории. Так вот первый ППТ мы утверждаем уже шесть лет, а второй – три года. Осенью 2014 года нам казалось, что мы на завершающем этапе – мы получили сводное заключение КГА, прошли общественные слушания. Однако буквально на прошлой неделе нас снова «завернули», сославшись на очередные изменения законодательства.
В стройке очень длинные инвестиционные циклы, особенно если занимаешься комплексным развитием территорий, поэтому мы просто не успеваем соблюдать постоянно изменяющиеся нормы закона. Вообще я уже к любому позитивному событию на строительном рынке отношусь как к чуду. Потому что ожидать, что что-то будет сделано по процедуре, в рамках закона – бессмысленно.
– В целом какой пул земли у вас есть в этой локации?
– У нас есть два участка под застройку – 165 и 200 га. Кроме того, у нас есть территория в 80 га на севере этой зоны. Сейчас там болото. Мы предлагали городу перевести эту территорию в зону 1Ж, построить там поселок с красивой рекреационной зоной. Но нам сказали, что это сделать невозможно, потому что город должен соблюсти баланс зеленых насаждений, и если мы из него выведем 80 га, то баланс нарушится. Но по факту при развитии территории непосредственно зеленых насаждений станет больше. В конечном итоге приступить к освоению этой территории мы не можем.
– Планируете ли расширять земельный банк?
– Расширяться не планируем, на данный момент в этом нет необходимости. Смотрите, на пятне, которое сейчас активно застраивается, есть спрос только на 30 тыс. кв. м в год, и я очень надеюсь, что он в ближайшее время вырастет хотя бы до 40 тыс. кв. м. Сейчас две наши компании-партнера («Абсолют Строй Сервис» и «Промреконструкция» – прим. ред.) строят здесь по 30 тыс. кв. м, а у нас в перспективных планах строительство около 100 тыс. кв. м. Получается, что это жилье будет продаваться как минимум пять лет.
Надеюсь, что за эти пять лет ситуация изменится, спрос возрастет, и тогда можно будет взяться и за территорию «Ленптицепрома», где можно построить еще 1,3 млн кв. м жилья – то есть у нас есть поле для работы на ближайшие 20 лет.
– Расскажите о параметрах проекта.
– Территорию мы разделили на три части по типу застройки. Еще летом мы нарезали 17 га на 65 отдельных участков и начали их продажу для целей индивидуального жилищного строительства. На данный момент динамика продаж достаточно позитивная – за пять месяцев из 65 участков продано 20.
В минувшем году мы полностью обеспечили участки всей необходимой инженерной инфраструктурой – газом, электроэнергией, сделали канализование, а до конца 2015 года мы подготовим инфраструктуру для второй очереди. Концептуально наши участки станут продолжением уже сложившейся застройки Петродворцового района с примерно одинаковым социальным составом жителей. Это достаточно свежая застройка, дома здесь строились в 2000-х годах. И спрос на эти участки в основном локальный. Практически все наши покупатели – жители Петродворцового района. Это люди, у которых в районе живут друзья и родственники, они хорошо знают территорию, понимают плюсы и минусы района.
Отмечу, что большого выбора у жителей района и не было. Все-таки покупать у «Строительного треста» в проекте «Сад времени» коттедж за 20 млн рублей не всем по карману, здесь же можно приобрести участок за 4 млн рублей и постепенно отстраиваться. Кроме того, в рамках проекта «Новые кварталы Петергофа» мы планировали построить 73 таунхауса площадью 90, 120 и 150 кв. м, а также 5-этажные многоквартирные дома. Открыть продажи таунхаусов мы собираемся в апреле этого года.
Мы отслеживаем показатели продаж наших коллег и партнеров, работающих в сегменте комфорт- и бизнес-класса, и видим, что высокой динамики продаж ни у кого сейчас нет. В то же время свои проекты, в том числе строящийся комплекс «Пять звезд», мы реализуем за собственный счет, не дожидаясь средств дольщиков. Но применить такой подход в Петергофе, то есть на какое-то время заморозить деньги, вынуть их из оборота и вложить в большую стройку с непрогнозируемым спросом, было бы неправильно.
Сейчас все находится в подвешенном состоянии – непонятна политическая конъюнктура, поэтому и горизонт планирования у бизнеса очень короткий. У нас есть ресурсы, документы и мощности для выхода на стройплощадку, но мы не можем спрогнозировать возвратность средств, сроки окупаемости. Поэтому мы решили весной приступить к строительству небольшой «пилотной» очереди таунхаусов – это будет первая линия из 17 секций, а дальше будем изучать динамику продаж. То же самое относится и к нашим многоквартирным домам, по которым завершается экспертиза документации и скоро будет получено разрешение на строительство. Но о выходе на площадку мы пока не говорим.
– Какие инфраструктурные пробелы существуют сегодня в Петродворцовом районе? Ранее администрация жаловалась на отсутствие крупных торговых сетей.
– Могу сказать, что после того как район подключили к кольцевой автодороге, значительно улучшилась ситуация с автомобильным трафиком. И прежде всего благодаря подключению к КАД разгрузилось Петергофское шоссе, которое было переполнено жаждущими попасть на свои дачные участки близ Стрельны и Ломоносова. Поэтому из очевидных недостатков я бы выделил только отсутствие ветки метро, но это дело не ближайшего будущего. А из очевидных достоинств района – большое количество зеленых зон, близость к знаменитым культурным объектам.
Что касается торговых сетей, то отсутствие ретейла меня не удивляет. Потому что в районе на постоянной основе проживает не так уж и много народа. Только сейчас жилищное строительство начало потихоньку развиваться, и торговые сети, я уверен, подтянутся. Кстати, в нашем проекте планировки территории, который, надеюсь, когда-нибудь все-таки будет согласован КГА, есть три пятна для строительства гипермаркетов.
Кроме того, в районе уже сейчас функционируют несколько торговых точек шаговой доступности. Но торговле всегда была присуща высокая самоорганизация. И если государство не будет вмешиваться и ставить какие-то дополнительные препоны, бизнес сможет обеспечить жителей всем необходимым.