Вячеслав Шибаев: Чем жестче надзор, тем меньше нарушений
По мнению и.о. председателя Комитета госстройнадзора Ленобласти Вячеслава Шибаева, расходование средств пайщиков ЖСК должно быть подконтрольно органам надзора.
– Какие нарушения в строительстве вы преимущественно фиксируете сегодня?
– Если говорить о контроле и надзоре, который мы осуществляем в области долевого строительства, можно отметить, что наиболее частым нарушением остается несоблюдение сроков строительства. Мы выявляем также невыполнение сроков передачи квартир, иногда обусловленное требованиями застройщика о том, чтобы дольщики подписали акт приемки без замечаний, хотя по своим качественным характеристикам объект не соответствует условиям договора долевого участия (ДДУ). Далее, остается распространенным нарушением несвоевременное представление отчетности застройщиком в Комитет госстройнадзора либо представление отчетности, содержащей неполные (недостоверные) сведения. Мы выявляем до сих пор и факты формально незаконного привлечения денежных средств – до регистрации договоров долевого участия.
– Сколько проверок соблюдения законодательства в области долевого строительства вы провели с начала года?
– 73 проверки, из них 68 внеплановых, по заявлениям граждан. Выдано 39 предписаний об устранении выявленных нарушений. И надо отметить, что, выдав предписание, в каждом случае мы проводим проверку его исполнения, добиваясь, чтобы все нарушения были устранены. Даже если из-за организационных сложностей застройщик не всегда может выполнить предписания вовремя, мы контролируем, чтобы эта работа была начата, с одной стороны, и чтобы юридическое лицо либо ответственные должностные лица этой компании понесли административную ответственность – с другой.
– Сколько же штрафов собрано за этот период?
– За нарушения в области долевого строительства – порядка 5 млн рублей, это существенно меньше, чем в 2014 году, потому что число нарушений заметно сократилось.
Также сократилось общее количество лиц, привлеченных к административной ответственности за нарушения в рамках осуществления нашим комитетом функции государственного строительного надзора, – 73 против 116 за аналогичный период прошлого года (или чуть более 6 млн рублей против почти 12,5 млн рублей). При этом вдвое сократилось число случаев самовольного строительства: в прошлом году наложено 23 штрафа за такие нарушения, а в этом году – 11. А за нарушение требований технических регламентов и проектной документации, влияющих на надежность и безопасность объектов капитального строительства, с начала года вообще еще никто не был оштрафован, в то время как в прошлом году к ответственности было привлечено девять лиц, совершивших такие нарушения.
– Обращаются ли к вам граждане в связи с нарушениями, действительными или мнимыми, в деятельности ЖСК?
– После вступления в силу изменений в Жилищный кодекс РФ наши полномочия расширились за счет надзора за деятельностью ЖСК, и мы сразу же получили всплеск жалоб от граждан. В основном на нарушения сроков сдачи домов, нецелевое использование средств членов ЖСК, действия (а вернее, «бездействие») правления ЖСК. И получив полномочия по надзору за таким строительством, мы уже запланировали проверки ряда ЖСК.
Однако напомню, что именно является предметом наших проверок. Это соответствие следующим требованиям закона: во-первых, привлечение одним ЖСК средств на строительство только одного дома; во-вторых, наличие у ЖСК земельного участка на праве собственности либо аренды, оформленной на него; в-третьих, наличие разрешения на строительство, также выданного именно ЖСК. После переходного периода в один год, предусмотренного федеральным законодательством, мы сможем также проверять, как ЖСК выполняют требования о раскрытии информации о своей деятельности.
К сожалению, полномочий по проверке целевого использования средств нам не предоставили. Но о необходимости расширения полномочий говорилось на недавнем ежегодном совещании с участием Минстроя, Госдумы и региональных органов власти, осуществляющих надзор в этой сфере.
– Есть ли опасность расширения перечня проблемных объектов долевого строительства в Ленинградской области?
– Конечно, такую опасность нельзя исключать. Но хочу напомнить, что в 2014 году вступили в силу требования закона о страховании ответственности застройщика, и дольщики объектов, проблемы на которых возникли недавно, могут воспользоваться этим механизмом для возврата вложенных средств. Пока граждане даже не пытаются это сделать. А ведь для реализации этого права достаточно решения суда. А если говорим о проблемных объектах, застройщики которых находятся в стадии банкротства, даже не надо ждать окончания рассмотрения дела о банкротстве.
Необходимо, чтобы суд ввел конкурсное производство. С этого момента наступает страховой случай: страховая компания должна выплатить деньги дольщику и вместо него стать участником дела о банкротстве. Понятно, что подобных ситуаций у нас пока немного, но, например, в случае с ООО НПФ «СВИТ», не достроившим объект в Гатчине, средства дольщиков застрахованы.
А вот для дольщиков проблемного объекта на ул. Генерала Кныша, 17, также в Гатчине, это невозможно, потому что ДДУ заключались задолго до внесения действующих сегодня поправок в законодательство. И, к сожалению, после вступления в силу в марте нынешнего года поправок в Земельный кодекс невозможно применить схему с предоставлением альтернативного «пятна» новому застройщику в собственность без проведения торгов, описанную в областном законе о поддержке обманутых дольщиков. Мы подготовили ряд изменений, но пока новая редакция областного закона принята только в первом чтении, и сложно прогнозировать, что останется в итоговом тексте. Пока же стараемся привлекать инвесторов другими средствами.
Инвестору могут быть предоставлены отклонения от разрешенных параметров строительства. Где-то за счет увеличения этажности другого объекта этого же застройщика. Если это допускают региональные нормативы градостроительного проектирования, этажность может быть увеличена на самом проблемном объекте для привлечения дополнительных средств на его достройку. Возможно оказание помощи застройщику в подключении к сетям инженерно-технического обеспечения, иногда даже за счет установления льготной стоимости подключения по фактическим затратам сетевой организации.
В первом полугодии 2015 года основной темой деловых мероприятий стало обсуждение кризисных явлений и поиск путей их преодоления. Генеральный директор ООО «Негосударственный надзор и экспертиза» Александр Иванович Орт считает, что сложившаяся на рынке ситуация – удобное время, чтобы проводить анализ деятельности и работать над улучшением качества.
– Александр Иванович, как, по вашему мнению, кризис отразился на рынке экспертизы?
– 2014 год для Санкт-Петербурга был рекордным по вводу жилья, в конце года был сильный всплеск продаж, обусловленный опасением повышения цен и резким обесцениванием рубля. Вслед за этим резким подъемом в начале 2015 года наступил период стагнации и даже спада. Объемы строительства и проектирования снизились. В этой ситуации проектные организации, например, перестали работать в авральном режиме. А это позволяет больше времени уделять проработке технологических решений, более тщательно подходить к подбору материалов, выполнять, наконец, более выверенные в нормативном и законодательном отношениях проекты.
Минстрой РФ и надзорные органы используют сложившуюся ситуацию для законотворчества: с 1 июля вступает в силу Постановление Правительства РФ от 26 декабря 2014 года № 1521 «Об утверждении перечня национальных стандартов и сводов правил…», которое существенным образом скажется на проектировании и, соответственно, на работе экспертизы проектной документации.
– Какие еще нововведения в области экспертной деятельности сейчас обсуждаются, и чего стоит ожидать?
– На прошлой неделе состоялось заседание координационного Совета при Службе государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга, членами которого мы (ООО «ННЭ») являемся. Программа заседания была очень насыщенной: обсуждались вопросы, связанные с проведением повторной экспертизы, обеспечением противопожарной безопасности, применением законодательства об объектах культурного наследия, а также новые утвержденные формы разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию.
По итогам прошедшего заседания хочется отметить, что та работа, которая сейчас ведется местными надзорными органами, направлена на унификацию, стандартизацию, объединение, упрощение взаимодействия между экспертизами, застройщиками и Службой госстройнадзора. Унифицирование формы ТЭП, заключения по пожарной безопасности, распространение правил проведения повторной экспертизы на службы надзора города и области, а также все экспертизы должны помочь в совместной работе, снизить административные барьеры и облегчить застройщикам процедуры получения необходимых разрешений.
– То есть в ближайшее время государственные и негосударственные экспертизы будут работать по единому образцу?
– Что касается тех отличий, которые имеются в работе государственных и негосударственных экспертиз, то негосударственная экспертиза имеет право проводить экспертизу на всей территории России. Наша организация, например, сегодня имеет проекты на Сахалине и во Владивостоке, в Калининграде и в Мурманске. А вот государственная экспертиза привязана к местному бюджету, а потому и работает только в своем регионе. Кроме того, мы отличаемся еще и тем, что негосударственные организации не могут давать заключения на проекты, которые финансируются из бюджета. Это право дано только государственной экспертизе. А в остальном мы работаем по одним и тем же законам, по одним и тем же требованиям.
– Ведется ли обсуждение перспективы объединения экспертизы на федеральном уровне?
– В марте этого года вице-премьер Дмитрий Козак провел очередное совещание, на котором обсуждались вопросы как государственной, так и негосударственной экспертизы в отношении сокращения требований к разработке проектной документации и упрощения процедуры строительства. Была поставлена задача подготовить комплексные предложения по совершенствованию института экспертизы в целом. В проекте плана мероприятий предусмотрено повышение требований к аттестации физических лиц на право подготовки заключений экспертизы, ужесточение ответственности за представление поддельных документов при аттестации и аккредитации экспертов.
Наработок и предложений по совершенствованию института экспертизы много, и я надеюсь, что в скором времени будет стерта граница между государственной и негосударственной экспертизой, и будет существовать единый реформированный институт экспертизы.
Справка:
ООО «ННЭ» – одна из ведущих экспертных организаций СЗФО, член Совета НОЭКС, Координационного совета экспертных организаций при СГСНЭ, Межведомственной рабочей группы Минстроя РФ по снятию административных барьеров.
Директор строительной компании ООО «Донк», входящей в строительный холдинг ГК «Единые решения», Мария Голубева рассказала о том, какие изменения происходят в Невском районе, а также поделилась подробностями реализации компанией проекта апартамент-комплекса «Виват» на пересечении ул. Крыленко и Дальневосточного пр.
– Какие, на ваш взгляд, изменения произошли в районе за последнее время?
– Еще год назад я говорила о том, что Невский район недооценен инвесторами. Однако сейчас ситуация начинает меняться. Мы видим, что район становится привлекательным для инвесторов, в том числе работающих в строительной сфере. С одной стороны, появление конкурентов на тех территориях, где мы давно работаем, определенный приятный адреналин и повод для дальнейшего закрепления занятых позиций. С другой стороны, новым игрокам мы тут рады, так как это и есть фактор дальнейшего развития Невского района.
Отмечу, что за последний год власти города провели не так много торгов, где реализовались участки под строительство жилья. Одни из них проходили по площадкам в Невском районе и привлекли пристальное внимание девелоперов. Правда, пока в большей степени бизнес готов вкладываться в точечную застройку района. Инвесторов, готовых развивать территорию комплексно, пока не хватает. Изменить ситуацию мог бы активный перевод земель из промышленной зоны в жилую.
– Сами вы готовы выходить на новые площади в Невском районе?
– Мы заинтересованы в дальнейшем расширении своего присутствия здесь. Ждем новых участков, появляющихся на освобождаемой от промзоны территории. В ближайшее время планируем сосредоточиться на Дальневосточном пр. Считаем данную площадку особо перспективной.
– А какие проекты сейчас реализуются группой в этом районе?
– ГК «Единые решения» активно работает в Невском районе как генподрядчик и как инвестор. В прошлом году собственные инвестиционные проекты были «подморожены», компания была сосредоточена на генподряде, активно работала с торговыми операторами. Недавно мы закончили строительство торгового центра Spar на ул. Коллонтай, готовимся к открытию новой «Ленты» на ул. Бабушкина. Сейчас мы по-прежнему открыты для генподрядных работ для ретейлеров. Если кто-то из них захочет построить здесь, в Невском районе, свои объекты – мы готовы помочь.
Между тем после некоторого перерыва мы приступили к активной фазе по работе с собственными инвестиционными проектами ООО «Донк». В частности, возобновили работу на участке на пересечении ул. Крыленко и Дальневосточного пр. Изначально по разрешительным документам на данной площадке должен быть многофункциональный комплекс. Его концепцию мы несколько раз корректировали, ориентируясь на меняющиеся потребности района и нужды жителей. Сейчас данный комплекс мы забрендировали под названием «Виват» и решили сделать ставку в нем на апартаменты.
– Можете ли рассказать об этом чуть подробнее?
– Апартамент-комплекс «Виват» – это два 15-этажных комплекса.
Изначально, когда мы только планировали данный проект, мы заняли открытую позицию в работе с дольщиками. То есть работали и продолжаем работать с ними по 214-ФЗ, в том числе с учетом поправок, вступающих в силу с 1 июля.
Добавлю, что комплекс «Виват» – это не только гостинично-жилой блок. Достаточно большое количество площадей (выше предусмотренной нормы) будет отдано под объекты социнфраструктуры, рестораны, магазины. Отмечу, что в настоящее время на данной площадке у нас построен небольшой оздоровительный комплекс. После ввода в эксплуатацию апарт-комплекса «Виват» он станет его частью.
– А какова ситуация с другим вашим проектом в Невском районе – с МФК IceBridge?
– В настоящее время это единственный наш проект, который остается замороженным. Пока считаем, что время его не пришло. Хотя мы не отказываемся от проекта, тем более что многие наработки, которые по нему есть, до сих пор актуальны. Правда, из-за прихода новых точечных инвесторов квартал начал меняться. При разморозке проекта, какой бы ни была его концепция, будем пересчитывать проходящие транспортные и пешеходные потоки.
– Как-то повлиял на работу вашей компании, других игроков рынка экономический кризис в стране, введенные санкции?
– Конечно, кризис и санкции оказали влияние на работу, в том числе и на нашу компанию. В частности, пришлось заниматься импортозамещением по ряду применяемых технологий и продуктов. Вначале было сложно, но мы нашли альтернативы и сейчас настроены позитивно.
Добавлю, что кроме импортозамещения на рынке произошли и изменения с рабочей силой. Мигрантов сменили российские граждане из других регионов страны. Они хорошо работают, большинство имеют более высокие по сравнению с мигрантами профессиональные навыки, при этом проблем с допуском россиян к работе у застройщиков нет.
– Можете ли рассказать о вашей социальной, благотворительной деятельности, которая, как, мы знаем, крайне важна для вас?
– Это на самом деле важно для меня и, наверное, должно быть важно для любого нормального человека. Ведь такие чувства, как сострадание и желание помочь ближнему, заложены в человеке генетически, и именно их отсутствие должно расцениваться как серьезное нарушение психики. На мой взгляд, суть благотворительности не в том, чтобы по-простому дать кому-то денег. Важны – и не менее, чем деньги, – конкретные дела, которые доступны каждому нормальному человеку. Сейчас многое зависит именно от конкретных людей, поскольку компании в период кризиса заняты главным образом спасением себя самих, и первая статья бюджета, которая попадает под сокращение, – это, к сожалению, благотворительные и социальные программы.
– Насколько я знаю, вы лично руководите попечительским благотворительным фондом «Сегодня». Чем занимается общественная организация?
– Благотворительный фонд «Сегодня» был создан в 2014 году для того, чтобы помогать детям с тяжелыми заболеваниями и людям, попавшим в трудную жизненную ситуацию. Организация оказывает как адресную помощь, так и проводит мероприятия, направленные на привлечение внимания к той или иной проблеме.
Одним из последних таких мероприятий стал «Волшебный день для хрустальных людей», организованный с целью привлечения внимания общества и государственных структур к проблемам людей, страдающих редким генетическим заболеванием – несовершенным остеогенезом, при котором люди рождаются с очень хрупкими костями. Также целью мероприятия являлось оказание таким людям непосредственной консультативной, информационной помощи и психологической поддержки.
Кстати:
В рамках первой очереди комплекса «Виват» до конца 2016 года будет построено первое здание, общий жилой фонд которого составит 280 комфортабельных номеров: студии, однокомнатные, двухкомнатные с полной чистовой отделкой. При желании постоялец сможет получить дополнительную опцию – всю мебель для помещения. Владельцы номеров смогут сами в них жить, а также сдавать в аренду.