Виктор Попов: Территория Торфяного требует развития
Заместитель главы администрации Выборгского района Виктор Попов рассказал о наращивании темпов жилищного строительства в районе, перспективах редевелопмента, а также о графике ввода «проблемных» объектов.
– Крупнейшим инвестпроектом на территории района традиционно считается «Северная долина» от «Главстрой-СПб». Появятся ли у мегаквартала конкуренты в ближайшем будущем?
– Конкуренцию «Северной долине» могут составить еще несколько проектов жилищного строительства, которые реализуются также на севере района. Так, уже начато комплексное освоение территории в 148 га в поселке Парголово, Пригородный. Сейчас у этой площадки три собственника. На данный момент на этой территории уже возведено 12 жилых домов общей площадью более 80 тыс. кв. м, в них проживает более 2,8 тыс. человек. А согласно проекту планировки, подготовленному «Дальпитерстроем», в квартале планируется построить 51 дом на чуть более 1 млн кв. м жилья. После завершения строительства сюда переедет еще 30 тыс. человек.
Отмечу, что микрорайон будет полностью обеспечен социальной инфраструктурой – планируется создание девяти детсадов и четырех школ, а также объектов здравоохранения. Что касается улично-дорожной сети, то в ближайшее время планируется корректировка Михайловской дороги и строительство Проектируемой ул. № 2 от разворотного кольца до Дороги на Каменку. Эти мероприятия обеспечат микрорайон дополнительными въездами. Почти миллион квадратных метров жилья будет построен на территории, ограниченной Ольгинской дорогой, ул. Михаила Дудина и продолжением ул. Жени Егоровой. На данный момент Госстройнадзором выданы разрешения на строительство по 9 из 11 сформированных земельных участков.
– Какой объем жилья планируете ввести по итогам 2015 года?
– Если взять статистику по выданным разрешениям на строительство, то до конца года в районе будет введено в эксплуатацию 17 жилых домов на 350 тыс. кв. м жилья. А до 2019 года в районе будет введено более 1,7 млн кв. м жилья.
– Какие перспективы освоения территорий поселка Торфяной?
– В настоящее время мы ведем непростую объемную работу по включению данной территории в Адресную программу «Развитие застроенных территорий в Санкт-Петербурге». От имени администрации района мы подавали заявку на изменение территориальной зоны с 2ЖД на 3ЖД, то есть на повышение предельной высотности застройки для этой локации. Но, к сожалению, отражения в новом Генплане наша заявка не нашла. Это, на наш взгляд, абсолютно не мешает развитию территории. Мы уже подготовили пакет предложений по развитию площадки и отправили их в отраслевые комитеты. Надеемся, что в ближайшее время мы попадем в этот перечень, поскольку мы убеждены, что это весьма привлекательная территория с точки зрения инвестиций, и она требует скорейшего развития.
На территории расположены 45 жилых домов, 33 из них признаны аварийными и подлежащими сносу. Планируется, что вся территория будет выдвигаться единым пакетом для предоставления одному инвестору. По какой схеме, ГЧП или инвестпроект, будет ясно позднее.
– А что с проектом компании «Мегапром» в Левашово?
– Сейчас, насколько я знаю, компания все еще владеет участком площадью порядка 50 га. В рамках корректировки Генплана в прошлом году они подавали заявку на повышение высотности, и ее отклонили. У них было получено заключение от КГА на разработку Проекта планировки территории. Впрочем, никаких предпроектных проработок нам не предоставляли.
– Каковы планы по редевелопменту промышленных территорий в районе? К переезду уже долгое время готовится концерн «Алмаз-Антей».
– Действительно, в связи с перебазированием предприятия руководство «Алмаз-Антея» приняло решение о разработке проекта планировки территории. Впрочем, конкретики пока нет: предпроектных проработок или какой-то концепции развития площадки руководство предприятия нам не предоставляло. А если говорить в общем по району, то, действительно, у нас есть целый ряд площадок, где возможен редевелопмент и развитие бывших промышленных площадок. Но дело в том, что 2014-2015 годы были переломным моментом для градостроительной политики города. Во-первых, мы корректировали Генплан, в ближайшее время будут внесены изменения в Правила землепользования и застройки. В прошлом году мы получили новый Земельный кодекс, также внесший определенные коррективы. И бизнес с замиранием сердца ждал итогов этих законодательных новелл. Мы рассчитываем, что сейчас процесс редевелопмента пойдет активнее.
– В прошлую встречу представители администрации района говорили, что на месте завода «Климов» будет построен спорткомплекс за счет бюджета города. Но сейчас завод готовит площадки на Кантемировской улице к торгам…
– У «Климова» на территории нашего района две площадки. Одна большая, производственные мощности с этой площадки они перебазировали в Приморский район. По нашей информации этот участок действительно готовится к редевелопменту. Кроме того, есть небольшой участок прямо напротив администрации: он предназначен под объект спорта, и мы действительно прорабатывали с руководством завода вопрос о строительстве здесь за счет средств третьей стороны многофункционального спорткомплекса. К сожалению, экономическая ситуация внесла свои коррективы, и инвестор решил пока не запускать проект.
– Получается, что на углу Кантемировской улицы и Сампсониевского проспекта в пятилетней перспективе может появиться целый деловой квартал, да еще и с жильем. Не возникнет ли тут эффекта «бутылочного горлышка»? Ведь площадь – это пересечение сразу нескольких крупных транспортных артерий.
– На мой взгляд, транспортная нагрузка при работающем промпредприятии вполне идентична трафику около стандартного бизнес-центра. Оба объекта являются точкой притяжения в утренние часы, а разъезжаются все вечером. Никакой дополнительной нагрузки мы не ожидаем. Если будет построено жилье, то, возможно, поменяется тайминг этого трафика: утром квартал будет выезжать, вечером – собираться.
– И еще о транспорте. Какие объекты в районе есть в планах КРТИ?
– Согласно АИП, КРТИ ведет работу по проекту продолжения Суздальского проспекта на участке от Выборгского шоссе до Дороги на Каменку, а также по строительству путепровода в створе Поклонногорской ул. К сожалению, «Мостоотряд-19» находится на стадии банкротства, идут судебные процедуры. Но в рамках последнего объезда района вице-губернатор Игорь Албин дал четкие и жесткие поручения в адрес профильных комитетов по плану достройки объекта. Я надеюсь, что уже в 2016 году будет разыгран конкурс, и новый сильный подрядчик завершит строительство объекта. В принципе, предыдущий график при интенсивном темпе нагнать возможно.
С 1 мая управляющие компании (УК) в сфере ЖКХ могут функционировать, только если у них есть лицензия. Шарунас Карвялис, директор по управлению и эксплуатации коммерческой недвижимости ОАО «Сити Сервис» рассказал о том, как отразится введение лицензирования на работе петербургских УК.
– С 1 мая управляющие компании могут работать, только если у них есть лицензия. Что меняется для УК с введением лицензирования? Некоторые эксперты говорят, что рынок станет более прозрачным, – согласны ли вы с этим утверждением?
– Наше мнение таково, что лицензирование деятельности управляющих организаций будет ограничивать и даже тормозить развитие сферы управления многоквартирными домами. Дополнительные формальные и технические процедуры делают управляющую организацию менее конкурентоспособной по сравнению с ТСЖ и непосредственным способом управления. Более того, после нововведения можно ожидать развития тенденции по постепенному переходу многоквартирных домов к последним двум формам управления и закрытия управляющих организаций как таковых.
При наличии одного активного жалобщика в доме инспектор ГЖИ может за день выписывать по несколько протоколов. Условия аннулирования лицензии будут как минимум вынуждать управляющие организации привлекать дополнительные средства на проведение собраний собственников после каждых двух протоколов об административных правонарушениях по одному дому.
Наша компания получила данную лицензию, пройдя множество серьезных проверок во всех подразделениях, к которым мы всегда готовы. Продолжаем работать в рамках своей компетенции, учитываем все обращения жителей, для этого работают все существующие каналы коммуникации. Что же касается прозрачности, то главное, чтобы правила игры оставались едиными для всех.
– Ожидаете ли вы передел рынка управляющих компаний Петербурга в связи с тем, что введено лицензирование (по данным Минстроя, из 16 тыс. УК, работающих на территории России, рынок могут покинуть 20% организаций)?
– В принципе, мы готовы к любой ситуации и постоянно прикладываем всевозможные усилия для поддержания высокого уровня доверия наших жителей. Как говорится, главное, чтобы лицензия была у нас самих, а за других игроков на рынке нам трудно говорить.
– Сталкивалась ли ваша компания с трудностями при получении лицензии? Если да, то с какими?
– В рамках подготовки к получению лицензии был проделан большой объем работы, задействованы почти все сотрудники компании, так как проверкам подверглись практически все подразделения управляющей организации. Основная сложность была в том, что помимо подготовки документов, участия в проверках и сдачи квалификационного экзамена необходимо было успевать качественно исполнять свои основные обязанности перед жителями, но мы оперативно «перестроились».
– В каких случаях может быть отозвана лицензия у управляющей компании?
– По закону, если суд два раза за год наложил на компанию административный штраф за неисполнение предписания ГЖИ, она может потерять право управлять домом, касательно которого были выданы предписания. Если же компания лишилась права управления 15% своих домов, то комиссия должна будет инициировать процесс отзыва лицензии.
– А вообще сложно ли сегодня поменять УК жителям дома, если она по каким-то причинам их не устраивает?
– В теории довольно просто: собственники организуют и проводят собрание, на котором принимают решение путем голосования. Для смены УК достаточно большинства голосов, при этом важно, чтобы соблюдались юридические формальности. Ну и, безусловно, каждому голосующему собственнику важно понимать, какая существует альтернатива неугодной УК. Однако на практике без посторонней компетентной помощи жителям приходится тяжеловато.
– Много ли сегодня управляющих компаний в Петербурге? Какие из них наиболее крупные?
– В Петербурге более 300 управляющих компаний, включая государственные ЖКС. Именно жилкомсервисы в Санкт-Петербурге управляют наибольшим количеством жилых домов. Крупнейшие из них – ООО «ЖКС № 2 Кировского района», управляет общей площадью более 4,5 млн кв. м, ООО «ЖКС № 1 Невского района» – около 3,5 млн кв. м, ООО «ЖКС № 3 Центрального района» – около 2,5 млн кв. м.
– Как кризис скажется на вашей сфере деятельности?
– Как и в других отраслях, многое будет определять курс рубля. Но можно прогнозировать в краткосрочном периоде задержки в оплате собственниками жилищных и коммунальных услуг. Что касается компании «Сити Сервис», то наши услуги стабильно оплачивают 98,5% собственников жилья. Конечно, в кризис этот показатель может упасть на 3-4%.
Со своей стороны, мы предпринимаем различные шаги для борьбы с неплательщиками. Например, применяем автоматизированное оповещение должников о долге, направляем письменные уведомления – претензии о наличии задолженности, делаем поквартирный обход должников и прилагаем им различные предусмотренные законом способы погашения задолженности, в том числе рассрочки, субсидии и т. п.
Если же эти действия не приносят плодов, то мы подаем на должника в суд и инициируем исполнительное производство.
– Выросли ли цены на жилищные и коммунальные услуги, на сколько и с чем это связано? Будут ли еще повышения цен в ближайшее время?
– Многие тарифы стабильно растут каждые полгода, но мы работаем по «городским» тарифам на жилищные услуги, поэтому не можем говорить о причинах их изменений.
– Будет ли в связи с кризисом сокращаться список услуг, предоставляемых управляющими организациями? Как следствие, будет ли сокращение штата управляющих компаний?
– Нет, список услуг останется прежним, как и штат нашей управляющей компании. Однако будут оптимизированы внутренние бизнес-процессы для увеличения эффективности работы и повышения конкурентоспособности, внедряется LEAN.
– Меняются ли в сегодняшних реалиях стратегии работы и развития УК?
– Да, подчеркну, что наша стратегия будет направлена на увеличение эффективности работы всех внутренних подразделений при том же штате, в еще большем объеме будут применяться инструменты так называемого бережливого производства, и большее значение будет придаваться деятельности управления по работе с дебиторской задолженностью.
Справка:
Холдинг «Сити Сервис» является лидером в странах Балтии, Восточной и Центральной Европы на рынке услуг ЖКХ и технической эксплуатации недвижимости, осуществляя операционную деятельность в России, Литве, Латвии, Польше и Испании. Общая площадь зданий, обслуживаемых компаниями холдинга, составляет более чем 30 млн кв. м. Компании, входящие в холдинг «Сити Сервис», обслуживают 298 домов в Петербурге. По собственным оценкам организации, ее доля на рынке города составляет около 2,7%.