Петербургские дольщики
Сколько в Петербурге обманутых дольщиков? Ответ на этот вопрос эксперты смогут дать после 28 июня, когда завершатся заседания рабочей группы по вопросам защиты прав участников долевого строительства на территории Санкт-Петербурга.
Пока рабочая группа ведет диалог с дольщиками и с застройщиками в обычном режиме. Предварительные итоги ее деятельности специально для «Строительного Еженедельника» подвел заместитель председателя Комитета по строительству Владимир Кузнецов.
– Что послужило поводом для создания рабочей группы?
– На Всероссийском совещании в Министерстве регионального развития РФ, которое состоялось в августе 2006 года, всем регионам было рекомендовано создать рабочие группы по защите прав участников долевого строительства. Поэтому в Петербурге было подготовлено распоряжение Правительства от 14 ноября 2006 года о создании новой рабочей структуры при Комитете по строительству.
В ее состав мы включили не только чиновников и членов инициативных групп дольщиков, но также представителей строительных объединений, районных администраций, прокуратуры, ГУВД, Экспертного совета по определению надежности строительных компаний (ЭСОН) и депутатского корпуса. Курирует эту работу вице-губернатор Александр Вахмистров.
– Владимир Алексеевич, можно сегодня говорить об эффективности работы этой группы?
– Безусловно. За такой короткий срок (группа была создана по распоряжению правительства города 14 ноября 2006 года) удалось рассмотреть большую часть проблемных объектов. А их, по нашим данным, 46. Работа ведется строго по графику, утвержденному вице-губернатором Санкт-Петербурга Александром Вахмистровым. Уже состоялось восемь заседаний по 34 адресам и 27 строительным компаниям. Ситуация далеко не везде одинакова. По каждому жилому дому мы выносим индивидуальное решение. На сегодня проблема долевого строительства является очень острой, поэтому каждое заседание – это настоящая баталия.
– Как Вы работаете с экспертной группой Госдумы РФ по решению проблем обманутых дольщиков?
– Сегодня мы работаем с группой в конструктивном режиме. В начале апреля из Москвы к нам приехали представители думской фракции «Единой России» под руководством Александра Хинштейна. Эксперты хотели познакомиться с ситуацией по дольщикам в нашем городе и поделиться тем опытом, который был накоплен другими регионами России. Они объехали несколько проблемных адресов, после чего состоялось рабочее совещание у губернатора Валентины Матвиенко. На нем было принято решение о том, что заседания рабочей группы будут проходить еженедельно.
– Удалось ли выработать какой-то единый механизм решения проблемы?
– Единого рецепта для всех проблемных объектов не существует. Каждый случай уникален. Тем не менее в процессе работы нам удалось выделить несколько универсальных вариантов решения этой проблемы. Пока их четыре.
Первый вариант – это передача объекта от застройщика вновь созданному ТСЖ с выпуском нового постановления правительства Санкт-Петербурга. При этом строительство жилого дома продолжается на прежних инвестиционных условиях. По такой схеме, например, решается проблема с недостроем на Ленинском пр., 93 и в 9 квартале города Пушкина. Но этот вариант оправдан только в том случае, когда объект имеет высокую степень завершенности.
Если взаимоотношения между участниками долевого строительства не урегулированы и степень завершенности объекта низка, тогда для разрешения ситуации больше подходит второй вариант. Он заключается в том, чтобы провести открытый конкурс среди потенциальных застройщиков и выбрать того, кто предложит соинвесторам и городу наиболее оптимальные условия по завершению строительства объекта. Только таким образом можно достроить дом и максимально учесть имущественные права дольщиков.
Третий вариант применим на объектах с высокой степенью готовности, имеющих сложности с подключением к инженерным сетям. Город сегодня готов взять выполнение этих обязательств на себя.
Четвертый вариант носит социальный характер. Для его реализации при правительстве города создана комиссия по социальной поддержке граждан, пострадавших при участии в долевом строительстве жилых домов. Ее возглавила вице-губернатор Петербурга Людмила Косткина
Главная задача нашей рабочей группы состоит в том, чтобы достроить объект и ввести его в эксплуатацию. А цель новой комиссии - оказать помощь тем дольщикам, которые относятся к разным группам нуждающихся. Понятно, что социальную поддержку получат не все пострадавшие. Есть определенные законом нормы социальной помощи. Ее рассчитывают исходя из доходов семьи, условий ее проживания, наличия иждивенцев. Тем, кто попадет в «социальный» список, город окажет содействие в приобретении нового жилья. Но помогут только тем гражданам, которые имеют на руках решения суда. Отбор будет очень жесткий. Не надо забывать, что у нас есть городская очередь.
Есть еще один социальный механизм, который только прорабатывается. На днях мы выступили перед профильными союзами города с инициативой создать некий стабилизационный фонд из средств строительных компаний. Скорее всего, такой фонд будет организован при Союзе строительных объединений и организаций (ССОО). С его помощью мы планируем решать проблемы тех дольщиков, которые находятся в крайне тяжелой или безвыходной ситуации. Это случаи двойных продаж, варианты, когда невозможно достроить здание, нет единого решения судебных органов по конкретному случаю…
– Есть ли какая-то классификация обманутых дольщиков?
– Все случаи обмана соинвесторов мы разбили на четыре группы. Первая группа – это срывы сроков строительства. Практика работы показала, что их большинство. Вторая – случаи явного мошенничества. Прежде всего это те объекты, по которым возбуждены уголовные дела и ведется следствие. К третьей группе относятся те случаи, где квартиры были проданы по два раза и более. В Комитет по строительству по двойным продажам сегодня поступило 189 обращений граждан. Наконец, к четвертой группе мы отнесли другие, в том числе неординарные ситуации, которые встречаются редко, но также подлежат учету. В реестр не включаются групповые обращения граждан. Мы не должны забывать, что в рамках города нарушение прав граждан в сфере долевого строительства – это проблема, а для каждого отдельного человека – это беда. Поэтому для нас важен индивидуальный подход и конкретная адресная помощь.
Сейчас в нашем распоряжении 386 таких обращений. Эти данные расходятся со статистикой различных общественных организаций, занимающихся вопросами дольщиков. Некоторые из них утверждают, что в Петербурге более 2 тысяч обманутых соинвесторов. Но мы можем реально отвечать только за те данные, которые имеем.
– Может, в Петербурге существует какая-то особая схема обмана, о которой мы пока не знаем? Или речь все-таки идет просто о неисполнении договорных отношений?
– Мы сможем сказать об этом только после 28 июня, когда рабочая группа закончит рассматривать проблемные адреса. Когда мы будем иметь на руках первые результаты рабочего анализа сложившейся в городе ситуации, то сможем дать более емкую информацию, сколько обманутых граждан, как они классифицируются, и пути решения их проблем. Но мы делаем ставку в этом вопросе все-таки не на бюджет города или строительное сообщество, а на самих граждан – на то, что они смогут своими руками, объединившись в ТСЖ, довести работу на объектах до логического завершения. Комитет по строительству, безусловно, будет им помогать.
– Я знаю, что в Комитете создано Управление контроля и надзора в области долевого строительства. Как оно работает?
– В этой структуре два отдела: отдел финансово-экономического контроля и надзорный отдел. Надзорный отдел готовит юридическое заключение по договорным отношениям, возникающим в процессе долевого строительства между гражданами и застройщиками, отслеживает порядок и количество участников долевого строительства на том или ином объекте. А отдел финансово-экономического контроля проверяет конкретное участие юридических лиц в строительстве дома. К сожалению, бывают и запутанные схемы.
– Губернатор поставила задачу – решить проблему дольщиков за год. Насколько это выполнимо?
– Если взять за основу то количество дольщиков, которые принесли нам заявления, то задача вполне выполнима. Только в прошлом году в Петербурге построено более 34 тыс. квартир. А чтобы решить проблему, нужно около 400 квартир. Но если принять во внимание «скрытых» дольщиков, которые не идут в Комитет по строительству, то сложно ответить. Но задача поставлена, и мы ее решаем.
Пять месяцев поочередно вступают в силу федеральные законы из так называемого жилищного пакета, направленные на формирование в стране рынка доступного жилья. Об этом наш корреспондент беседует с председателем Комиссии по городскому хозяйству, градостроительству и земельным вопросам Законодательного собрания Санкт-Петербурга Михаилом Амосовым.– Жилищный и Градостроительный кодексы, как и другие законы, входящие в жилищный пакет, вызывают много вопросов и нареканий у представителей строительного бизнес-сообщества. Какова Ваша оценка?
– Однозначно их оценить невозможно, здесь есть свои сильные и слабые стороны. Я, честно говоря, считаю, что градостроительное законодательство – не дело федеральных властей. Но сам Градостроительный кодекс разработан достаточно грамотно, и его принятие вряд ли сильно усложнит жизнь законодательной и исполнительной власти в регионах.
Очень важным юридическим достижением нового Жилищного кодекса является введение понятия «многоквартирный дом». Оговаривается закрепленность за каждым домом земельного участка, необходимость коллективного выбора управляющей компании и общественного принятия решения относительно цен на потребляемые услуги. Жилищный кодекс открывает возможности для реформирования системы управления ЖКХ, ну а сумеют ли во благо использовать эти возможности региональные власти – покажет время.
– Сейчас многие вспоминают высказывание Президента России Владимира Путина о том, что нужно проверить новые законы в действии, а уже потом вносить поправки. На Ваш взгляд, какие поправки обязательно должны быть внесены?
– Федеральное законодательство для нас все равно, что погода. Требовать внесения поправок равносильно тому, чтобы просить небо прекратить дождь. Опыт показывает, что ничего из этого не выходит. Поэтому, честно вам скажу, не особенно занимаюсь поправками к федеральному законодательству, это моя профессиональная позиция депутата Законодательного собрания. Я считаю, что мы к этому дождю должны приспосабливаться, придумывать, как обратить его во благо наших жителей, какие «козырьки» построить для защиты от него. Единственная поправка, которая, на мой взгляд, должна быть принята – и мы говорили об этом с Павлом Крашенинниковым как с одним из разработчиков – федеральный акт о том, что межевание земель в жилой застройке проводится за счет государства, муниципалитета, а не за счет граждан.
– И какие же «козырьки» от законодательного дождя можно построить в Санкт-Петербурге?
– Во-первых, мы обязаны привести местное законодательство в соответствие с федеральным – изменить закон «О жилищной политике», разработать законы о ценах на содержание и текущий ремонт жилых домов. В связи с вступлением в силу нового Жилищного кодекса нашей комиссией подготовлено тринадцать законопроектов, направленных на регулирование отношений в жилищной сфере. Что касается Градостроительного кодекса, то он дает возможность на местном уровне решать ряд насущных проблем. В соответствии с новым Градостроительным кодексом будет утверждаться Генеральный план развития Санкт-Петербурга, не менее важным вопросом является и разработка Правил землепользования и застройки как общих, которые должны действовать по всему городу, так и градостроительных регламентов по зонам. И это в значительной степени заполнит пустующее правовое поле. Кроме того, на мой взгляд, необходимо подумать о принятии либо отдельного закона, либо дополнительно ввести в уже существующие законодательные акты правила поквартальной застройки. Они должны будут регламентировать этапы освоения и преобразования территорий, соответствие заявленной градостроительной концепции, механизмы воздействия в случае, если застройщиками не выполняются взятые на себя обязательства. В общих чертах все это должно быть сформулировано на уровне городского закона, а уже потом в соответствии с законом городское Правительство города будет привлекать инвесторов к развитию тех или иных территорий.
Вторым «козырьком» может стать работа, направленная на самоограничение городской власти в вопросах управления жилищным фондом, чтобы люди сами принимали решения по важным для них вопросам. К сожалению, сейчас очень многие вопросы решаются, так сказать, «заочно», путем обхода квартир с подписными листами. Во избежание дальнейшего применения подобной практики должны быть разработаны и приняты соответствующие правовые акты, регламентирующие отношения между гражданами и исполнительной властью.
– В последнее время в связи с принятием закона о долевом строительстве риэлтеры и застройщики предрекают чуть ли не крах всей строительной отрасли в Санкт-Петербурге. Что нужно сделать, чтобы избежать кризиса?
– С правовой точки зрения взаимоотношения частных лиц и строительных компаний должны были быть отрегулированы. Но при реализации закона, как у нас часто бывает, перегнули палку: необходимо было предусмотреть достаточно длительный переходный период, в течение которого вводить отдельные пункты. Теперь же переходный период повлечет за собой много издержек, одна из которых – увеличение продолжительности цикла строительства.
Чтобы избежать кризиса, необходимо создать наиболее выгодные условия для застройщиков. На сегодня в Санкт-Петербурге очень остро стоит вопрос доступа к земельным участкам. Внедрение конкурсного механизма – это хорошо, но недостаточно. Остро стоит проблема инженерного обеспечения. Сейчас обеспечение участка инфраструктурой полностью возложено на застройщика, и в этом случае право на освоение территории должно приобретаться по минимальной цене. Вариантом такого развития событий может выступать «Балтийская жемчужина». Да, в ходе реализации этого проекта, по предварительным оценкам, город не получит $800-900 млн на развитие инфраструктуры (это треть городского бюджета), но инвестор сам обеспечивает участок всеми инженерными коммуникациями.
Другой вариант, когда город выступает в роли девелопера, прокладывает инженерные коммуникации из собственных фондов, делает проект планировки, межевания и затем привлекает застройщиков. Но это возможно только при проведении властями более активной градостроительной политики не только в плане регулирования, но и в плане реализации. Я думаю, что на сегодняшний день более предпочтительным является путь, когда инфраструктура развивается за счет привлечения частных компаний. Ситуация, когда город сам занимается развитием территорий, мне откровенно кажется менее эффективной.
Беседовала Вероника Шеменева, АСН-Инфо
Месяц назад Юнис Лукманов принял один из самых сложных комитетов Правительства Санкт-Петербурга – Жилищный. Объявляя о его назначении, губернатор Валентина Матвиенко произнесла пророческие слова: «Судьба городского правительства в ваших руках».– Юнис Халитович, подведем итоги первого месяца. Вы уже освоились на новом месте? Какие наиболее проблемные задачи в первую очередь предполагаете решать?
– К сожалению, времени для освоения практически нет. Ситуация в городском жилищном хозяйстве такова, что одновременно приходится решать много проблем. Здесь и недостаточное финансирование, и резкое падение сборов квартирной платы. Если по итогам года в среднем по городу собиралось 94 процента, то в январе – 42 процента, в феврале – 70 процентов. Но самое главное – это отвратительное обслуживание жилищного фонда. И эту проблему можно решить только всем сообща. Один я здесь ничего не сделаю.
Нужны поддержка городского правительства, депутатов Законодательного собрания, муниципалов и главное – жителей. Люди должны понимать, что чисто не там, где убирают, а там, где не мусорят. Я обещаю навести порядок в подведомственных мне службах, но если сами горожане не захотят поддерживать чистоту, помогать в благоустройстве, то ничего не выйдет. Мы должны осознать, что от каждого из нас зависит, в каких условиях мы живем.
– В нашей стране уже стало традицией: хочешь избавиться от кого-то – поставь его управлять ЖКХ. Получается, что жилищно-коммунальное хозяйство, в принципе, неуправляемо? Или просто не нашелся еще человек, способный с ним управиться?
– Я бы скорее согласился со вторым постулатом. В управлении жилищным хозяйством нужно проявить жесткость, принципиальность, последовательность. Последние годы, кроме шараханья из стороны в сторону, ничего не делалось. Откуда ж взяться порядку? Очень надеюсь, что я – именно тот человек, который способен навести порядок в ЖКХ. Поэтому меня сюда и поставили.
– В вашем ведении порядка 23 тыс. многоквартирных жилых зданий. Из них только около 3 тыс. управляются жителями – это ЖСК и ТСЖ. Сегодня тенденция такова, что весь жилой фонд должен управляться жильцами. Как и в какие сроки Вы планируете перевести жилье в частное управление? Чем после этого будет заниматься Жилищный комитет? Где собираетесь взять 20 тыс. управляющих?
– Прежде всего, в частное управление мы собираемся переводить не весь жилой фонд. Процентов 25-30 останется в государственной собственности. Это жилье малоимущих, аварийные и ветхие дома. Обслуживать этот фонд будут управляющие компании, выигравшие конкурс или назначенные правительством. Большую же часть жилого фонда жители должны обслуживать самостоятельно, организовав товарищества собственников жилья. Здесь есть три пути: либо ТСЖ заключает договор с управляющей компанией и далее все функции по обслуживанию исполняет она, либо ТСЖ самостоятельно заключает договоры с обслуживающими фирмами, либо нанимают сантехников и дворников в свой штат и сами договариваются со «Спецтрансом» и монополистами. Что касается кадров, то это, конечно, проблема. Найти сразу тысячи профессиональных менеджеров трудно. Но будем обучать людей на курсах, проводить семинары. Наш народ талантлив, быстро все схватывает. Относительно Жилищного комитета – то в идеале, через три-четыре года он должен прекратить свое существование. Так что я пришел сюда как раз для того, чтобы рубить сук, на котором сижу.
– Уже не первый год в нашем городе идет жилищная реформа. Ее еще предыдущий губернатор начинал. Вместе с тем никаких изменений, кроме роста цен, не наблюдается. Лестницы как не убирались, так и не убираются, мусор как вывозился, в лучшем случае, раз в неделю, так и вывозится. Скоро год, как мы платим по новым расценкам, а изменений никаких. Как Вы собираетесь наводить порядок в этой сфере? Будет ли у нас когда-нибудь так же чисто, как в советские времена?
– Чисто будет обязательно. Это я вам обещаю. А вот в какие сроки – сказать не берусь. Три года назад я стал руководителем самого отсталого района – Адмиралтейского. Сегодня это лучший район в городе. Конечно, пришлось показать характер, я жесткий руководитель, не всем это нравится, но люди поддерживают, и это обнадеживает. Если меня поддержат и правительство, и горожане, то, думаю, за год порядок сумеем навести. И главное здесь – организация ТСЖ. Только там, где человек готов взять ответственность за поддержание порядка на себя, мы сможем привести город в надлежащий вид: отремонтировать лестницы, фасады, крыши и подвалы зданий, благоустроить дворы. Если же люди не готовы отвечать за свои дома, то бесполезно что-то делать – все равно сломают, испортят.
– Как Вы уже сказали, Адмиралтейский район признан лучшим в городе. Ситуация там, на первый взгляд, действительно лучше, чем во многих других. И ТСЖ активно создаются, и дворы благоустраиваются, и квартплата вносится своевременно. А как обстоят дела в других районах?
– Ситуация очень сложная. Из тех районов, что я успел объехать, более ли менее неплохо дела обстоят в Выборгском и Красносельском районах. Здесь на 80 процентов жалоб жителей реагируют сразу же, оставшиеся 20 процентов решаются в установленные сроки. С точностью до наоборот обстоит ситуация в Кировском и Невском районах. Здесь самая сложная, на мой взгляд, ситуация в жилищном хозяйстве. Я уже разговаривал с руководителями, глава Кировского района Андрей Филатов уволил руководителя ГУЖа. Посмотрим, как изменятся дела. Если не станет лучше, будем ставить уже вопрос о соответствии главы занимаемой должности. Есть большие проблемы в Петроградском и Красногвардейском районах, свои трудности – в пригородах. Но это все решаемо. Было бы желание.
– Какие у Вас сложились отношения с коллективом ЖК? Будете ли проводить замену кадров, и если «да», то каким образом – по конкурсу, или своих людей подтянете, с кем работали раньше?
– На первой встрече с коллективом я сказал, что готов работать со всеми, но по моим правилам. Я люблю порядок и ответственность. На сегодня в Комитете крайне низка исполнительская дисциплина, и если ситуация не изменится, то с некоторыми сотрудниками придется расстаться. Уже уволен один из заместителей Александр Олтяну. Присматриваюсь к остальным. Я бы не хотел привлекать сюда людей из Адмиралтейского района: там сложившийся, профессиональный коллектив. Зачем его рушить? Вероятно, будем проводить конкурсы.
– Новый Жилищный кодекс Вам поможет или создаст дополнительные трудности? Что Вы планируете делать с очередью на жилье? Говорят, есть указание сократить ее, как минимум, вчетверо.
– Я уже говорил, что новый Жилищный Кодекс – это благо. Вместе с тем, он, к сожалению, накладывается на нашу реформу. А так как у нас еще не проработаны многие нормативные акты, а сам Кодекс носит рамочный характер, то, конечно, это создает дополнительные трудности. Особенно это касается приватизации, обменных операций. В течение года мы, надеюсь, все эти проблемы решим, издадим свои нормативные акты. Первый из них, касающийся очередников, внесем уже в марте. Кстати, никаких указаний по поводу сокращения очереди нет. Мы не собираемся сокращать очередь, но разделим ее на две категории: малоимущих, которым будем выделяться социальное жилье, и тех, кто это жилье сможет приобрести сам с помощью городских субсидий.
– Одна из существенных проблем – низкий сбор квартирной платы. Как Вы собираетесь поступать с неплательщиками? Готов ли маневренный фонд для переселения? И если человек живет в коммунальной квартире без ванны и горячей воды и не платит за жилье, будете ли его переселять?
– Переселять будем отовсюду, не только из отдельных квартир. Но ведь цель не в этом. Наша задача – заставить людей платить за оказываемые услуги. Правда, при этом важно, чтобы услуги были оказаны. Если у вас регулярно убираются лестница и двор, вывозится мусор, а вы за это не хотите платить – будете жить в общежитии. Сегодня у нас уже есть два здания на 50 квартир для переселения неплательщиков. А вот если вам услуги не оказаны, то и спрос будет не с жильцов, а с тех компаний, которые эти услуги обязаны предоставлять, и с тех, кто обязан это дело контролировать. Нельзя заставлять людей платить немалые деньги и при этом ничего не делать. Ко всем неплательщикам подход будет дифференцированный. Есть ведь такие, кому не по силам оплачивать многократно возросшие цены. Таким людям мы будем предлагать отработать долг на уборке территории, или еще каким-то образом. В Адмиралтейском районе такое практикуется, и все довольны.
Но здесь есть еще одна проблема – оплата коммунальных услуг. Именно они составляют львиную долю квартплаты. Отношения с монополистами в городе, на мой взгляд, надо менять. Нельзя идти у них на поводу. Это еще одна проблема, которую мне предстоит решать в этом году.
– Ваш прогноз: когда ситуация в ЖКХ улучшится и что для этого нужно сделать?
– Я уже говорил, что если взяться всем сообща, то улучшения будут видны к концу нынешнего года. А через три-четыре года Жилищный комитет прикажет долго жить. Я готов сделать все возможное, чтобы необходимость в работе моей службы отпала как можно скорее.
Беседовала Лилиана ГЛАЗОВА