Петербургские дольщики
Сколько в Петербурге обманутых дольщиков? Ответ на этот вопрос эксперты смогут дать после 28 июня, когда завершатся заседания рабочей группы по вопросам защиты прав участников долевого строительства на территории Санкт-Петербурга.
Пока рабочая группа ведет диалог с дольщиками и с застройщиками в обычном режиме. Предварительные итоги ее деятельности специально для «Строительного Еженедельника» подвел заместитель председателя Комитета по строительству Владимир Кузнецов.
– Что послужило поводом для создания рабочей группы?
– На Всероссийском совещании в Министерстве регионального развития РФ, которое состоялось в августе 2006 года, всем регионам было рекомендовано создать рабочие группы по защите прав участников долевого строительства. Поэтому в Петербурге было подготовлено распоряжение Правительства от 14 ноября 2006 года о создании новой рабочей структуры при Комитете по строительству.
В ее состав мы включили не только чиновников и членов инициативных групп дольщиков, но также представителей строительных объединений, районных администраций, прокуратуры, ГУВД, Экспертного совета по определению надежности строительных компаний (ЭСОН) и депутатского корпуса. Курирует эту работу вице-губернатор Александр Вахмистров.
– Владимир Алексеевич, можно сегодня говорить об эффективности работы этой группы?
– Безусловно. За такой короткий срок (группа была создана по распоряжению правительства города 14 ноября 2006 года) удалось рассмотреть большую часть проблемных объектов. А их, по нашим данным, 46. Работа ведется строго по графику, утвержденному вице-губернатором Санкт-Петербурга Александром Вахмистровым. Уже состоялось восемь заседаний по 34 адресам и 27 строительным компаниям. Ситуация далеко не везде одинакова. По каждому жилому дому мы выносим индивидуальное решение. На сегодня проблема долевого строительства является очень острой, поэтому каждое заседание – это настоящая баталия.
– Как Вы работаете с экспертной группой Госдумы РФ по решению проблем обманутых дольщиков?
– Сегодня мы работаем с группой в конструктивном режиме. В начале апреля из Москвы к нам приехали представители думской фракции «Единой России» под руководством Александра Хинштейна. Эксперты хотели познакомиться с ситуацией по дольщикам в нашем городе и поделиться тем опытом, который был накоплен другими регионами России. Они объехали несколько проблемных адресов, после чего состоялось рабочее совещание у губернатора Валентины Матвиенко. На нем было принято решение о том, что заседания рабочей группы будут проходить еженедельно.
– Удалось ли выработать какой-то единый механизм решения проблемы?
– Единого рецепта для всех проблемных объектов не существует. Каждый случай уникален. Тем не менее в процессе работы нам удалось выделить несколько универсальных вариантов решения этой проблемы. Пока их четыре.
Первый вариант – это передача объекта от застройщика вновь созданному ТСЖ с выпуском нового постановления правительства Санкт-Петербурга. При этом строительство жилого дома продолжается на прежних инвестиционных условиях. По такой схеме, например, решается проблема с недостроем на Ленинском пр., 93 и в 9 квартале города Пушкина. Но этот вариант оправдан только в том случае, когда объект имеет высокую степень завершенности.
Если взаимоотношения между участниками долевого строительства не урегулированы и степень завершенности объекта низка, тогда для разрешения ситуации больше подходит второй вариант. Он заключается в том, чтобы провести открытый конкурс среди потенциальных застройщиков и выбрать того, кто предложит соинвесторам и городу наиболее оптимальные условия по завершению строительства объекта. Только таким образом можно достроить дом и максимально учесть имущественные права дольщиков.
Третий вариант применим на объектах с высокой степенью готовности, имеющих сложности с подключением к инженерным сетям. Город сегодня готов взять выполнение этих обязательств на себя.
Четвертый вариант носит социальный характер. Для его реализации при правительстве города создана комиссия по социальной поддержке граждан, пострадавших при участии в долевом строительстве жилых домов. Ее возглавила вице-губернатор Петербурга Людмила Косткина
Главная задача нашей рабочей группы состоит в том, чтобы достроить объект и ввести его в эксплуатацию. А цель новой комиссии - оказать помощь тем дольщикам, которые относятся к разным группам нуждающихся. Понятно, что социальную поддержку получат не все пострадавшие. Есть определенные законом нормы социальной помощи. Ее рассчитывают исходя из доходов семьи, условий ее проживания, наличия иждивенцев. Тем, кто попадет в «социальный» список, город окажет содействие в приобретении нового жилья. Но помогут только тем гражданам, которые имеют на руках решения суда. Отбор будет очень жесткий. Не надо забывать, что у нас есть городская очередь.
Есть еще один социальный механизм, который только прорабатывается. На днях мы выступили перед профильными союзами города с инициативой создать некий стабилизационный фонд из средств строительных компаний. Скорее всего, такой фонд будет организован при Союзе строительных объединений и организаций (ССОО). С его помощью мы планируем решать проблемы тех дольщиков, которые находятся в крайне тяжелой или безвыходной ситуации. Это случаи двойных продаж, варианты, когда невозможно достроить здание, нет единого решения судебных органов по конкретному случаю…
– Есть ли какая-то классификация обманутых дольщиков?
– Все случаи обмана соинвесторов мы разбили на четыре группы. Первая группа – это срывы сроков строительства. Практика работы показала, что их большинство. Вторая – случаи явного мошенничества. Прежде всего это те объекты, по которым возбуждены уголовные дела и ведется следствие. К третьей группе относятся те случаи, где квартиры были проданы по два раза и более. В Комитет по строительству по двойным продажам сегодня поступило 189 обращений граждан. Наконец, к четвертой группе мы отнесли другие, в том числе неординарные ситуации, которые встречаются редко, но также подлежат учету. В реестр не включаются групповые обращения граждан. Мы не должны забывать, что в рамках города нарушение прав граждан в сфере долевого строительства – это проблема, а для каждого отдельного человека – это беда. Поэтому для нас важен индивидуальный подход и конкретная адресная помощь.
Сейчас в нашем распоряжении 386 таких обращений. Эти данные расходятся со статистикой различных общественных организаций, занимающихся вопросами дольщиков. Некоторые из них утверждают, что в Петербурге более 2 тысяч обманутых соинвесторов. Но мы можем реально отвечать только за те данные, которые имеем.
– Может, в Петербурге существует какая-то особая схема обмана, о которой мы пока не знаем? Или речь все-таки идет просто о неисполнении договорных отношений?
– Мы сможем сказать об этом только после 28 июня, когда рабочая группа закончит рассматривать проблемные адреса. Когда мы будем иметь на руках первые результаты рабочего анализа сложившейся в городе ситуации, то сможем дать более емкую информацию, сколько обманутых граждан, как они классифицируются, и пути решения их проблем. Но мы делаем ставку в этом вопросе все-таки не на бюджет города или строительное сообщество, а на самих граждан – на то, что они смогут своими руками, объединившись в ТСЖ, довести работу на объектах до логического завершения. Комитет по строительству, безусловно, будет им помогать.
– Я знаю, что в Комитете создано Управление контроля и надзора в области долевого строительства. Как оно работает?
– В этой структуре два отдела: отдел финансово-экономического контроля и надзорный отдел. Надзорный отдел готовит юридическое заключение по договорным отношениям, возникающим в процессе долевого строительства между гражданами и застройщиками, отслеживает порядок и количество участников долевого строительства на том или ином объекте. А отдел финансово-экономического контроля проверяет конкретное участие юридических лиц в строительстве дома. К сожалению, бывают и запутанные схемы.
– Губернатор поставила задачу – решить проблему дольщиков за год. Насколько это выполнимо?
– Если взять за основу то количество дольщиков, которые принесли нам заявления, то задача вполне выполнима. Только в прошлом году в Петербурге построено более 34 тыс. квартир. А чтобы решить проблему, нужно около 400 квартир. Но если принять во внимание «скрытых» дольщиков, которые не идут в Комитет по строительству, то сложно ответить. Но задача поставлена, и мы ее решаем.
Как известно с 1 июля 2007 года отменяется лицензирование. Эксперты считают, что адекватной заменой станет создание саморегулируемых организаций (СРО). В настоящее время существует несколько концепций развития СРО в России. Об одной из них рассказывает заместитель директора направления «Реформы в сфере недвижимости» фонда «Институт экономики города», юрист Леонид Бандорин.
– Леонид Евгеньевич, как появилась идея создания концепции по СРО?
– Как известно, лицензирование строительной деятельности (под ней мы понимаем и проектирование, и инженерные изыскания, и непосредственно строительство) скоро отменят. Таким образом, государство снимает с себя функцию государственного контроля за доступом компаний на эти рынки – и есть опасность, что туда хлынут тысячи некомпетентных структур. Но строительная сфера не может остаться без внешнего регулирования, поскольку она относится к особо опасным видам деятельности. Поэтому в качестве альтернативы лицензирования мы предлагаем институт обязательного членства в саморегулируемых организациях. Основная задача СРО – регулировать допуск фирм на рынок. Грубо говоря, это фильтр, который заменит собой государственный институт лицензирования.
– В какой форме будет представлена эта альтернатива?
– Мы предлагаем внести изменения в Градостроительный кодекс, чтобы там появился целый раздел – саморегулирование в строительстве. Возможно также появление отдельного закона по этой теме.
– В чем суть концепции, разработанной Институтом экономики города?
– Во-первых, мы хотим, чтобы обязательность членства в СРО была приравнена к лицензированию по своим последствиям. Это потребует внесения изменений в Административный и Уголовный кодексы. Например, известно, что осуществление предпринимательской деятельности без лицензии наказывается штрафами (а в отдельных случаях привлечением руководителей компаний к уголовной ответственности). Мы предлагаем распространить эти нормы и на членство в СРО.
Во-вторых, мы предлагаем разбить все организации строительной сферы на три группы: отдельно – СРО в строительстве, отдельно – для фирм по инженерным изысканиям, отдельно – для проектировщиков. Причем в рамках каждой группы допускается конкуренция между СРО, чтобы эти структуры не превращались в монополии.
– Какие требования будут предъявляться к СРО?
– Мы предлагаем установить пять основных требований.
Первое. Требование по количеству членов. В СРО должно быть минимум 100 юридических лиц, а в СРО для строительной сферы – не менее 500 (но эти показатели могут обсуждаться и меняться).
Второе. Требование по объемам ранее проделанной работы. Так, для инженерно-изыскательских СРО мы предлагаем планку 500 успешно проведенных изысканий. Это делается для того, чтобы не возникали СРО только новичков рынка.
Третье. Требование к формированию компенсационного фонда. Для инженерно- изыскательских СРО взнос, возможно, будет в пределах 500 тысяч рублей с каждого члена, а для строителей – больше, поскольку эта сфера больше связаны с рисками причинения ущерба.
Четвертое. В СРО должно быть разработано требование к членам по квалификации персонала, финансовой устойчивости, материальной базе, опыту работы и др.
Пятое. Должны быть прописаны дополнительные правила осуществления предпринимательской деятельности членов СРО. Речь идет, фактически, о том, что в дополнение к существующим государственным строительным, санитарным, пожарным нормам безопасности должны быть установлены дополнительные требования к качеству работы членов СРО и разработаны механизмы его контроля.
Выполнение этих пяти условий позволит любой некоммерческой организации зарегистрироваться и получить статус СРО.
– Но ведь некоммерческие организации могут быть разных уровней – от уровня небольшого города до федерации?
– Мы предлагаем, чтобы СРО были зарегистрированы исключительно на федеральном уровне. То есть только федеральные некоммерческие организации могли бы получить статус СРО. В этом вопросе у нас расхождение с разработчиками других концепций, например, экспертами из думского комитета Виктора Плескачевского, которые уверены, что основной упор надо сделать на региональный уровень.
– Чем Вас не устраивает предложение коллег?
– Если мы остановимся на региональном уровне (а субъектов федерации у нас много, и в каждом минимум по три СРО), то в строительстве получится не менее тысячи СРО на всю страну, которые будут конкурировать между собой. Эта система будет, на наш взгляд, неуправляемой. Структуры СРО не будут иметь необходимого веса. Кроме того, будут сложности в учете тех требований, норм и правил, которые нужны для саморегулирования. Я бы сказал, здесь можно проводить аналогии с процедурами создания политических партий: вырос, тебя знают по стране – пожалуйста, регистрируйся.
– А если выводить СРО на федеральный уровень?..
– То таких организаций будет на страну не более 20. Из них будет пять-шесть СРО с именем, которые будут задавать тон и совершенствовать всю деятельность в этой сфере. А работу с регионами они смогут построить через свои отделения, передав им часть полномочий.
– Есть ли еще аргументы в пользу «федеральной» схемы?
– Дело в том, что в данной сфере существует угроза сращивания строительных структур с местными администрациями. Рынки недвижимости могут быть монополизированы только на местах. Чтобы не допускать такого развития ситуации, нужно, чтобы СРО были федерального уровня, чтобы у власти субъектов федерации не было никакой возможности влиять на их работу. Может оказаться, что в этом вопросе мы не правы, и «дуем на молоко». Мы готовы к дискуссии. Возможен, например, такой вариант, что в сфере инженерно-изыскательских работ и проектирования будет только федеральный принцип СРО, а в строительстве – и то, и другое. Возможно, в этом вопросе будет сделано исключение для Москвы и Петербурга. Сейчас еще не такая стадия проработки вопроса, когда можно говорить об однозначной истине – мы готовы обсуждать любые логически и практически обоснованные предложения.
– Насколько я понимаю, функции СРО не будут ограничены разработкой правил работы на рынке. Членам СРО придется нести материальную ответственность за ошибки друг друга?
– Да. Если организация допустила грубую ошибку или выполнила работу недобросовестно и причинила вред частным или государственным интересам, если судом установлен объем ущерба, а имущества участника рынка недостаточно для возмещения вреда, то в этом случае будет отвечать СРО в пределах своего компенсационного фонда. Ясно, что, сделав выплату, члены СРО будут вынуждены снова скинуться за своего нерадивого коллегу-участника. Это вряд ли им понравится. Поэтому, чтобы избежать подобных неприятностей, им придется установить механизм контроля за текущей деятельностью своих членов, разработать систему внутреннего, внешнего контроля или страхования. Эти инструменты, на наш взгляд, будут более эффективными, чем государственные, потому что действия государства всегда грубы и не учитывают многообразия деятельности в строительстве. Это тоже должно позитивно отразиться на качестве строительства и безопасности в данной сфере.
– Не боитесь возникновения эффекта «круговой поруки» в строительном бизнесе?
– Смотря что под этим понимать. Мы опасаемся двух вещей. Во-первых, влияния на работу СРО местных властей, а, во-вторых, того, что сами компании могут использовать элемент саморегулирования для ограничения конкуренции. Представьте, что какие-то фирмы собрались и никого больше на рынок не пускают. Мы предлагаем альтернативы.
Первая. У игроков рынка должна быть возможность создания альтернативного СРО. В этом не заинтересованы существующие некоммерческие организации, которые из-за этого просто потеряют членские взносы и ничего не выиграют.
Вторая. Мы хотим создать механизм, при котором отказ во вступлении в состав СРО может быть обжалован компанией в судебном порядке. Требования к членству должны быть равные для всех – и для новичков и для действующих членов СРО.
Третья. Казалось бы, новый участник рынка не может начать работу, пока его не возьмут в СРО, но стать членом СРО он не может, пока у него нет опыта работы. Получается вроде замкнутый круг. Это не так. Мы предлагаем дать возможность новым участникам рынка работать на его отдельных сегментах. Например, на тех объектах, которые выводятся из жесткого контроля саморегулирования. Это ларьки, навесы, гаражи, вспомогательные объекты – их перечень есть в Градостроительном кодексе (для инженерно-изыскательских работ этот список может быть расширен до объектов малоэтажных и не очень большой площади). Второй возможный сегмент для новичков – это участие на рынке в качестве субподрядчиков. Поработав под началом наставника и приобретя собственный опыт, они смогут вступить в СРО. Такие подходы позволят исключить возможность монополизации рынка.
– А как Вы относитесь к идее создания СРО для специалистов – физических лиц?
– Отрицательно. Пока. Ведь речь идет о добровольных профессиональных организациях сантехников, сварщиков, плотников и т.д. Процесс объединения этих специалистов, по нашему мнению, пойдет сам собой. Его не надо толкать законодательно.
Наталья Ковтун