В интересах Ленобласти
«По большому счету, мы коммерческая организация, подчиненная не только законам рынка, но и, в первую очередь, интересам Ленинградской области», – так характеризует Фонд имущества Ленинградской области его директор Екатерина Попова. «Строительный Еженедельник» поинтересовался, как сегодня организована деятельность фонда и с чем связаны его перспективы в ближайшем будущем.
– С чем сегодня связана ваша самая активная работа?
– Глобальных направлений два: это проведение конкурсных процедур, в том числе в рамках 44-ФЗ, и продажа муниципального имущества. Мы выступаем посредником, организуя конкурсы и аукционы. Соответственно, нужно это делать четко, правильно, с соблюдением всех законов, чтобы получить максимальный экономический эффект.
– Как повлияли на вашу деятельность недавние изменения в законодательстве – например, вступившие в силу весной поправки в Земельный кодекс РФ?
– Как только появляются новые подзаконные акты, мы незамедлительно и внимательно их изучаем, чтобы адаптировать работу фонда, сделать ее эффективной.
Поправки в Земельный кодекс повлияли, прежде всего, на наш доход. Ранее земельный кодекс предусматривал возможность вознаграждения для организатора аукциона в размере 3% от суммы сделки. Сегодня это положение отменено, поэтому, не скрою, мы заинтересованы в работе с коммерческими структурами – хотим увеличить их долю в числе наших клиентов с 30% до 50%. И, надо сказать, нам есть что предложить рынку. Услуга, которую мы предоставляем, достаточно специфична для Ленобласти, и участие в организации торгов и аукционов нашего фонда позволяет бизнес-структурам заключить экономически целесообразные сделки.
– Есть ли с вашей стороны разница в подходе к клиентам – муниципальным образованиям и коммерческим структурам?
– Безусловно! В работе с муниципальными образованиями мы чаще выступаем в качестве консультанта, поскольку сами муниципалитеты имеют право точно так же проводить аукционы, а мы, со своей стороны, не имеем права отказать им в помощи. Работа с бизнес-структурами, а также клиентами – частными лицами строится исключительно на коммерческой основе.
– Какие муниципальные образования в последнее время активно обращаются к вам за помощью?
– Мы работаем с большим количеством муниципальных образований, и к нам поступают различные обращения. В качестве примера могу привести новый для нас опыт по подготовке конкурса по выбору управляющих компаний: он оказался для нас достаточно интересным и непростым. Перечни услуг, которые представляют в заявках компании, участвующие в подобных конкурсах, очень разнятся. Их сложно сравнить, но сделать это необходимо. Конечно, выбираем и сравниваем не мы, а заказчик.
Но наряду с ним эти документы анализируют сотрудники Фонда: будучи профессионалами, мы обязаны понимать, что в них написано. Так что это еще и опыт, полезный с точки зрения повышения компетенции сотрудников фонда. Поэтому, кстати, было бы неправильно утверждать, что с учетом изменений в законодательстве мы не можем зарабатывать. Действительно, в марте вступил в силу закон, который лишил нас вознаграждений за проведение аукционов; но появились другие возможности. Хотя, не скрою, мы очень надеемся на то, что право на вознаграждение от проведенного аукциона нам все-таки вернут.
– Активно ли в настоящее время муниципалитеты продают свои земли? Вообще есть ли в Ленобласти районы, где много земли в муниципальной собственности?
– Очевидно, что в той же Гатчине земли в муниципальной собственности меньше, чем в Подпорожье. Формула «чем дальше от Санкт-Петербурга, тем больше в распоряжении земли у муниципалитета» по-прежнему актуальна. Распоряжаются муниципальные образования землей по-разному. В первую очередь (в каком-то смысле этому помогают санкции западных стран) землю берут в аренду фермерские хозяйства. Сейчас им зеленый свет.
Они, как свидетельствует наша практика, покупают право длительной аренды и, наверное, верят в то, что импортозамещение действительно позволит им увеличить объем продаж и прибыль. А вообще это, прежде всего, люди, влюбленные в землю, которых интересуют не движения курсов валюты, а хорошие угодья и будущий урожай. Эти люди заняты на земле реальным делом, и искренне надеюсь, что эта земля будет ими освоена.
– А много ли сегодня покупателей, которые хотели бы изменить статус земель? Ваши клиенты предпочитают покупать уже «статусные» участки или рассчитывают изменить их статус позднее?
– Знаете, мы не занимаемся изменением статуса земли – это не наша сфера деятельности. Но клиенты, которые приходят к нам на торги, в первую очередь покупают земли с тем назначением, которое обозначено в кадастровом паспорте и свидетельстве о собственности. Надеются ли они на изменение статуса – я не уверена. В большинстве случаев они покупают для целевого назначения.
По убыванию востребованности покупателями я бы распределила статус земель так: на первом месте земли под жилищное строительство, далее под общественно-деловую застройку, далее земли промышленности и земли сельскохозяйственного назначения.
– Видите ли вы какие-то факторы, способные повлиять на нынешнюю структуру спроса?
– Я очень рассчитываю, что спрос на земли сельхозназначения повысится благодаря политике импортозамещения, объявленной в нашей стране. Ленинградская область должна развиваться, и в первую очередь за счет фермерских хозяйств. Для этого есть все возможности: есть люди – они не уехали; есть малые города.
Конечно, осваивать земли сельхозназначения надо, но все зависит от программ государственной поддержки производителей сельхозпродукции. Если эти программы действуют, люди увлеченные и выросшие на земле стараются из родных мест и не уезжать. Они понимают, как эффективно работать в сельском хозяйстве, и благодаря государственной поддержке могут реализовать себя на этом поприще.
Надеюсь, увеличению спроса на земли сельскохозяйственного назначения будет в какой-то мере способствовать и ввод в эксплуатацию «Оптоклуба «РЯДЫ» на Шафировском проспекте для централизованной реализации фермерской продукции. На юге нашей страны это достаточно (и традиционно) развитая история. А у нас это было когда-то, потом сошло на нет, а теперь возрождается. Маленькие рыночки по населенным пунктам Ленобласти есть, а вот единого объекта, где могли бы продавать свою продукцию многие и многие фермеры, до сих пор не появилось.
– Каковы ближайшие перспективы фонда? Или, если хотите, ближайшие цели?
– Мы еще больше активизируем работу с коммерческими структурами – это обязательное условие для достижения соотношения между муниципальными и коммерческими заказами 50 : 50. Мы видим, что наши знания о рынке земли, жилой и нежилой недвижимости Ленинградской области достаточно глубоки. Сегодня мы готовим аналитические отчеты для компаний, которые еще даже не заходят в Ленинградскую область, а только планируют инвестировать в наш регион. Хотя не могу не отметить, что в сегодняшних непростых условиях и коммерческие структуры, и частные клиенты склонны откладывать стратегические решения – занимать выжидательную позицию.
Кстати:
Фонд имущества Ленинградской области был создан с целью помощи муниципальным образованиям в приватизации имущества и земельных участков и успешно справляется с этой задачей даже сегодня, в условиях нестабильной экономики. Об этом свидетельствует тот факт, что все аукционы, организованные фондом, преследуют интересы заказчиков, и их число увеличивается в среднем на 20%. Сегодня в числе клиентов фонда муниципальные образования, девелоперы, инвестиционные фонды и физические лица.
Депутат Законодательного собрания Александр Кобринский считает, что в Петроградском районе неминуем транспортный коллапс. О причинах этого, а также о перспективах введения здесь платных парковок он рассказал корреспонденту «Строительного Еженедельника» Михаилу Немировскому.
– Какие основные проблемные точки района можете выделить?
– Прежде всего, я должен признать наше поражение – мы долго боролись со строительством бизнес-центра в Пушкарском пер. Дело в том, что объект строился с нарушением закона. Во-первых, он построен с существенным превышением высоты по сравнению с соседним зданием. Второе – на объекте не соблюдены нормы по обеспечению парковочными местами, что для Петроградского района является особенно больным вопросом. Мы сегодня опасаемся транспортного коллапса на Петроградской стороне. Когда это здание будет введено полностью и загружено арендаторами, там просто все встанет. Владельцы бизнес-центра обещают в Пушкарском пер. сделать обслуживающую центр дополнительную парковку, но пока подвижек в этом вопросе мы не видим. В результате все посетители и работники центра будут ставить автомобили на тротуарах и газонах. Кроме того, в поле нашего внимания была проблема строительства большого жилого комплекса на наб. реки Карповки, 27, лит. А. Там строится шведский концерн NCC, заказчиком выступило ООО «Петроцентр». Как мы выяснили, проекту были даны отрицательные заключения по итогам экспертизы. В июне застройщик представил обновленную документацию. Снова проводилась экспертиза, но мы еще не получили обновленных результатов. Отмечу, что нам отказали в предоставлении проектной документации на анализ на том основании, что до официального утверждения это якобы является предметом авторского права. Наконец, могу вспомнить недавний скандал на ул. Профессора Попова, 4. Это дом Каменноостровского товарищества – объект культурного наследия. Мы обратились в КГИОП, и они провели выездную проверку, по итогам которой выяснилось, что в ходе ремонта и реставрации фасада и крыши собственник, пользуясь этим разрешением на работы, начал самовольно проводить другие виды работ – демонтаж внутренних перегородок, работы по гидроизоляции, произведен демонтаж арок воротного проезда со стороны дворового фасада. Факт самовольных работ зафиксирован, уже возбуждены дела об административном правонарушении.
– Но по крайней мере проблему застройки Лопухинского сада удалось решить.
– Да, к счастью, с застройкой самого сада вопрос решен – апарт-отеля там не будет, хотя, теоретически, застройщик может тащить дело и до Верховного суда. Но есть другая проблема – сейчас решается вопрос о строительстве магистрали, которая отрежет Лопухинский сад от воды. (Магистраль, по планам Смольного, соединит реконструируемую Песочную наб. с Аптекарской и пройдет по кромке Малой Невки – прим. ред.) Строительство этой магистрали предусмотрено Генеральным планом, и пока идет обсуждение документа, нам очень бы хотелось ее оттуда убрать. Я понимаю, что идея ее строительства связана с перегрузкой Большого пр. П.С. и других магистралей района, но мне кажется, что Лопухинский сад и вода – это некое единство. В Смольном нам говорят, что магистраль саму зеленую зону никак не затронет. Это так, но, на мой взгляд, отделять сад от Невы нельзя. Это, кроме того, также резко ухудшит и экологическую обстановку в районе.
– Как будет развиваться транспортная ситуация в связи с планами КРТИ?
– До сих пор не решен вопрос соединения Петроградской стороны с ЗСД. И мне страшно представить, что будет твориться в районе, когда этот вопрос все-таки решат. Когда с ЗСД будет выезжать автопоток на Петроградскую сторону по Серному мосту, у нас ситуация будет хуже, чем на Васильевском острове. Все это вызывает огромное беспокойство – я вижу, что у нас нет единой нормальной стратегии развития транспортных сетей, особенно в историческом центре. Если на новых территориях какая-то мысль еще присутствует, там элементарно больше возможностей что-то организовать, то в центре Смольный действует по ситуации – пытается латать, где рвется. Этот тезис очень хорошо отражает ситуация на Васильевском острове. Например, планируемая реконструкция Тучкова моста просто парализует потоки в двух районах.
– Какую лепту в эту непростую ситуацию вносит новое жилищное строительство в районе?
– У нас сейчас реализуется большое количество дорогостоящих проектов жилой недвижимости. Это проект «элитной» недвижимости на Малой Гребецкой ул., большие объемы строительства на Крестовском острове. Целый квартал строится на пр. Медиков. Не знаю, куда жители этих домов будут водить детей в сад или школу и где будут парковать автомобили. Потому что Кантемировский мост вечером пересечь – большая проблема. Там группа ЛСР ведет строительство целой серии однотипных жилых домов, и население в этой локации в скором времени увеличится на несколько тысяч человек.
– Как видите перспективы застройки Петровского острова?
– Петровский остров начнет застраиваться в следующем году. То, что развивать территорию острова нужно, очевидно. Сейчас это очень депрессивная зона. Прямо на территории яхт-клуба с 1980-х годов стоит какой-то советский долгострой. Но я не уверен в том, что сейчас самое время для строительства элитного жилья, учитывая непростую экономическую ситуацию и снижение спроса. Если вспомнить 2008 год, то в тот момент резко упали продажи в этой сфере. И застройщики до последнего не хотели снижать цену. Видимо, это психология нашего рынка: застройщикам лучше ничего не продать, но не подвинуться в цене. При этом основы экономики говорят, что лучше получить меньший доход, чем не получить его вообще. Я вспоминаю элитный дом на пересечении Малого пр. и ул. Подковырова. Из-за кризиса в нем 3-4 года вообще не было продаж, но цены принципиально не снижались.
– Поможет ли преображению района редевелопмент промышленных зон?
– До 1903 года Петроградская сторона была не самой привлекательной городской территорией. Все резко изменило строительство Троицкого моста, построенного к 200-летию города. Цены на жилье здесь резко взлетели вверх. Это стало неким драйвером роста для района. Новым стимулом роста должен стать редевелопмент промышленных зон в районе станции метро «Чкаловская» – сейчас это самая отстающая локация Петроградского района. И точечное строительство, как, например, дом на Резном пер. или отдельные бизнес-центры, не решают эту проблему, поскольку они окружены пустующими промышленными корпусами.
– В начале 2015 года город обустроит первую зону платной парковки в историческом центре. Нужна ли подобная зона Петроградскому району?
– Я являюсь категорическим противником введения платной парковки в отрыве от решения других транспортных проблем. То, что сейчас предлагает город, – это просто способ взять с людей побольше денег. И этого даже никто не отрицает. При этом проблему перегруженности исторического центра эта мера не решит.