В интересах Ленобласти
«По большому счету, мы коммерческая организация, подчиненная не только законам рынка, но и, в первую очередь, интересам Ленинградской области», – так характеризует Фонд имущества Ленинградской области его директор Екатерина Попова. «Строительный Еженедельник» поинтересовался, как сегодня организована деятельность фонда и с чем связаны его перспективы в ближайшем будущем.
– С чем сегодня связана ваша самая активная работа?
– Глобальных направлений два: это проведение конкурсных процедур, в том числе в рамках 44-ФЗ, и продажа муниципального имущества. Мы выступаем посредником, организуя конкурсы и аукционы. Соответственно, нужно это делать четко, правильно, с соблюдением всех законов, чтобы получить максимальный экономический эффект.
– Как повлияли на вашу деятельность недавние изменения в законодательстве – например, вступившие в силу весной поправки в Земельный кодекс РФ?
– Как только появляются новые подзаконные акты, мы незамедлительно и внимательно их изучаем, чтобы адаптировать работу фонда, сделать ее эффективной.
Поправки в Земельный кодекс повлияли, прежде всего, на наш доход. Ранее земельный кодекс предусматривал возможность вознаграждения для организатора аукциона в размере 3% от суммы сделки. Сегодня это положение отменено, поэтому, не скрою, мы заинтересованы в работе с коммерческими структурами – хотим увеличить их долю в числе наших клиентов с 30% до 50%. И, надо сказать, нам есть что предложить рынку. Услуга, которую мы предоставляем, достаточно специфична для Ленобласти, и участие в организации торгов и аукционов нашего фонда позволяет бизнес-структурам заключить экономически целесообразные сделки.
– Есть ли с вашей стороны разница в подходе к клиентам – муниципальным образованиям и коммерческим структурам?
– Безусловно! В работе с муниципальными образованиями мы чаще выступаем в качестве консультанта, поскольку сами муниципалитеты имеют право точно так же проводить аукционы, а мы, со своей стороны, не имеем права отказать им в помощи. Работа с бизнес-структурами, а также клиентами – частными лицами строится исключительно на коммерческой основе.
– Какие муниципальные образования в последнее время активно обращаются к вам за помощью?
– Мы работаем с большим количеством муниципальных образований, и к нам поступают различные обращения. В качестве примера могу привести новый для нас опыт по подготовке конкурса по выбору управляющих компаний: он оказался для нас достаточно интересным и непростым. Перечни услуг, которые представляют в заявках компании, участвующие в подобных конкурсах, очень разнятся. Их сложно сравнить, но сделать это необходимо. Конечно, выбираем и сравниваем не мы, а заказчик.
Но наряду с ним эти документы анализируют сотрудники Фонда: будучи профессионалами, мы обязаны понимать, что в них написано. Так что это еще и опыт, полезный с точки зрения повышения компетенции сотрудников фонда. Поэтому, кстати, было бы неправильно утверждать, что с учетом изменений в законодательстве мы не можем зарабатывать. Действительно, в марте вступил в силу закон, который лишил нас вознаграждений за проведение аукционов; но появились другие возможности. Хотя, не скрою, мы очень надеемся на то, что право на вознаграждение от проведенного аукциона нам все-таки вернут.
– Активно ли в настоящее время муниципалитеты продают свои земли? Вообще есть ли в Ленобласти районы, где много земли в муниципальной собственности?
– Очевидно, что в той же Гатчине земли в муниципальной собственности меньше, чем в Подпорожье. Формула «чем дальше от Санкт-Петербурга, тем больше в распоряжении земли у муниципалитета» по-прежнему актуальна. Распоряжаются муниципальные образования землей по-разному. В первую очередь (в каком-то смысле этому помогают санкции западных стран) землю берут в аренду фермерские хозяйства. Сейчас им зеленый свет.
Они, как свидетельствует наша практика, покупают право длительной аренды и, наверное, верят в то, что импортозамещение действительно позволит им увеличить объем продаж и прибыль. А вообще это, прежде всего, люди, влюбленные в землю, которых интересуют не движения курсов валюты, а хорошие угодья и будущий урожай. Эти люди заняты на земле реальным делом, и искренне надеюсь, что эта земля будет ими освоена.
– А много ли сегодня покупателей, которые хотели бы изменить статус земель? Ваши клиенты предпочитают покупать уже «статусные» участки или рассчитывают изменить их статус позднее?
– Знаете, мы не занимаемся изменением статуса земли – это не наша сфера деятельности. Но клиенты, которые приходят к нам на торги, в первую очередь покупают земли с тем назначением, которое обозначено в кадастровом паспорте и свидетельстве о собственности. Надеются ли они на изменение статуса – я не уверена. В большинстве случаев они покупают для целевого назначения.
По убыванию востребованности покупателями я бы распределила статус земель так: на первом месте земли под жилищное строительство, далее под общественно-деловую застройку, далее земли промышленности и земли сельскохозяйственного назначения.
– Видите ли вы какие-то факторы, способные повлиять на нынешнюю структуру спроса?
– Я очень рассчитываю, что спрос на земли сельхозназначения повысится благодаря политике импортозамещения, объявленной в нашей стране. Ленинградская область должна развиваться, и в первую очередь за счет фермерских хозяйств. Для этого есть все возможности: есть люди – они не уехали; есть малые города.
Конечно, осваивать земли сельхозназначения надо, но все зависит от программ государственной поддержки производителей сельхозпродукции. Если эти программы действуют, люди увлеченные и выросшие на земле стараются из родных мест и не уезжать. Они понимают, как эффективно работать в сельском хозяйстве, и благодаря государственной поддержке могут реализовать себя на этом поприще.
Надеюсь, увеличению спроса на земли сельскохозяйственного назначения будет в какой-то мере способствовать и ввод в эксплуатацию «Оптоклуба «РЯДЫ» на Шафировском проспекте для централизованной реализации фермерской продукции. На юге нашей страны это достаточно (и традиционно) развитая история. А у нас это было когда-то, потом сошло на нет, а теперь возрождается. Маленькие рыночки по населенным пунктам Ленобласти есть, а вот единого объекта, где могли бы продавать свою продукцию многие и многие фермеры, до сих пор не появилось.
– Каковы ближайшие перспективы фонда? Или, если хотите, ближайшие цели?
– Мы еще больше активизируем работу с коммерческими структурами – это обязательное условие для достижения соотношения между муниципальными и коммерческими заказами 50 : 50. Мы видим, что наши знания о рынке земли, жилой и нежилой недвижимости Ленинградской области достаточно глубоки. Сегодня мы готовим аналитические отчеты для компаний, которые еще даже не заходят в Ленинградскую область, а только планируют инвестировать в наш регион. Хотя не могу не отметить, что в сегодняшних непростых условиях и коммерческие структуры, и частные клиенты склонны откладывать стратегические решения – занимать выжидательную позицию.
Кстати:
Фонд имущества Ленинградской области был создан с целью помощи муниципальным образованиям в приватизации имущества и земельных участков и успешно справляется с этой задачей даже сегодня, в условиях нестабильной экономики. Об этом свидетельствует тот факт, что все аукционы, организованные фондом, преследуют интересы заказчиков, и их число увеличивается в среднем на 20%. Сегодня в числе клиентов фонда муниципальные образования, девелоперы, инвестиционные фонды и физические лица.
Генеральный директор группы компаний «ЦДС» Михаил Медведев полагает, что строительная отрасль уже оправилась от кризисного шока, но ей приходится приспосабливаться к новым реалиям. Одна из них – медленное восстановление платежеспособного спроса на жилье. Поэтому «ЦДС» продолжает предлагать новые варианты приобретения жилья покупателям с небольшими доходами. Однако среди перспективных проектов группы есть и объекты бизнес-класса.
– Чего группе компаний удалось добиться в прошлом году?
– Стратегия 2010 года была нацелена на то, чтобы восстановить рост производства после кризиса и создать базу для продолжения этого роста в будущем. В этом году цель – в несколько раз увеличить объемы строительства и начать работу над новыми проектами. Новые проекты были у нас и в прошлом году. Это первая очередь комплекса «Новое Мурино», а также поселок таунхаусов «Кантеле» в Курортном районе Санкт-Петербурга и малоэтажный жилой комплекс «Золотой век» в Пушкине.
Одно из важных для компании событий прошлого года – это вывод на рынок нового бренда «БК-стандарт». Квартиры экономкласса с небольшой площадью еще долго будут востребованы в нашей стране, учитывая невысокие доходы большей части населения. Однако под брендом «БК-стандарт» мы предлагаем покупателям жилья все условия для комфортного проживания, в том числе обеспеченность объектами инфраструктуры, которые мы сами и возводим. Так, в комплексе «Новое Мурино» предусмотрены школа и два детских сада. Часть площадей будет выделена под коммерческие помещения, где появятся необходимые жителям магазины, салоны красоты и прочее.
Хотелось бы отметить, что наши жилые объекты, как правило, отличаются и хорошей транспортной доступностью. Так, «Новое Мурино» находится лишь в 10 минутах ходьбы от станции метро «Девяткино».
Кроме того, мы предложили петербуржцам программу «Молодая семья». Эта программа рассчитана на молодоженов. Они имели возможность приобрести квартиры на льготных условиях. Городская администрация поддержала эту идею, потому что поддержка молодых семей – один из способов решать демографическую проблему. Мы предложили подходящую форму оплаты жилья для семей, у которых есть время, но мало денег: маленький первоначальный взнос и семь лет рассрочки. Плюс возможность беспроцентной рассрочки с досрочным погашением.
Год у нас действовала эта программа. Более ста семей приобрели по ней жилье.
– В этом году будет что-то подобное?
– В этом году мы запускаем еще один проект – «Будущее начинается сегодня». Он ориентирован опять же на поддержку семьи и детства. В рамках этого проекта мы предлагаем всем школьникам нашего города выразить свое видение будущего нашего города, стандартов будущей жизни в творческих произведениях. Это может быть литература, изобразительное искусство, компьютерные произведения. Мы привлекаем авторитетное жюри из специалистов в каждой из областей. Конкурс проходит под эгидой комитета по образованию Администрации Санкт-Петербурга.
В сознание детей нужно как можно раньше внедрять положительные стандарты. Например, здоровый образ жизни. Мы ведь всегда хотим, чтобы новое поколение было лучше предыдущего.
В качестве призов старшие школьники смогут получить образовательные гранты, это поможет им осуществить свои жизненные цели. Ну, а малышам достанутся призы, которые можно будет подержать в руках, поиграть ими.
– Какие проекты группа компаний «ЦДС» планирует начать в 2011 году?
– В стадии запуска в этом году у нас два проекта. Весной или в начале лета начнем строить жилой комплекс бизнес-класса в Сестрорецке. И летом же закладываем вторую очередь жилого массива «Новое Мурино». Ее площадь составит 65 тысяч квадратных метров. Летом и осенью приступим к реализации еще двух проектов. Всего в 2011 году планируем сдать в эксплуатацию более 150 тысяч квадратных метров жилья.
– Считаете ли вы, что кризис для строительной отрасли уже позади?
– Кризис на каждой компании отразился абсолютно индивидуально. Кто-то смог пережить это время с большими потерями, кто-то с меньшими. В целом, наверное, можно говорить о том, что рынок в прошлом году плавно выходил из шокового состояния 2009 года. Увеличивались объемы продаж, росли объемы строительства. Тем не менее прогнозируемого в 2009 году всплеска спроса на фоне сокращения предложения, который должен был привести к скачкообразному росту цен на жилье, не произошло. Наверное, это даже хорошо, потому что рынок развивается плавно, спокойно, без рывков и потрясений. Хотя цены и растут, им еще далеко до докризисных уровней.
Посткризисный рынок принес новые реалии. В докризисный период у нас был четкий календарный цикл подъемов и спадов продаж. Сейчас ситуация меняется, и, видимо, должно пройти какое-то время, чтобы мы могли проанализировать нынешнее положение дел.
– Как кризис отразился на бизнесе ГК «ЦДС»?
– Сейчас у нас больше объектов в работе, чем до кризиса. Однако нельзя говорить, что кризис пошел «ЦДС» на пользу, потому что, не будь кризиса, мы, может быть, достигли бы нынешних объемов строительства уже в 2009 году.
В прошлом году нам удалось хорошо пополнить свой земельный банк. И теперь есть возможность при наличии спроса еще наращивать объемы производства.
Досье
Медведев Михаил Анатольевич родился в Ленинграде 12 сентября 1973 года. Детство и юность провел в Эстонии. В 1996 году закончил факультет энергомашиностроения в Санкт-Петербургском государственном политехническом университете. Второе высшее образование Михаил Медведев получил в Академии государственной службы при Президенте РФ, закончив ее в 2001 году по специальности «юриспруденция». В 2005 году получил ученую степень и звание кандидата юридических наук.
С 1999 года по настоящее время – учредитель и генеральный директор инвестиционно-строительной компании ЗАО «ЦДС», являющейся головной организацией группы компаний «ЦДС». Михаил Медведев женат, в его семье двое детей.
Справка о компании
ГК «ЦДС» создана в 1999 году. На ее счету более 30 завершенных строительных проектов в Петербурге и Ленинградской области, реализованных самостоятельно и в партнерстве с другими строительными компаниями. Сейчас в работе группы на стадии строительства и проектирования более 15 строящихся объектов, общей площадью 3,5 млн кв. м. В 2011 году группа компаний «ЦДС» планирует сдать в эксплуатацию более 150 тыс. кв. м жилья и коммерческих помещений.