В интересах Ленобласти
«По большому счету, мы коммерческая организация, подчиненная не только законам рынка, но и, в первую очередь, интересам Ленинградской области», – так характеризует Фонд имущества Ленинградской области его директор Екатерина Попова. «Строительный Еженедельник» поинтересовался, как сегодня организована деятельность фонда и с чем связаны его перспективы в ближайшем будущем.
– С чем сегодня связана ваша самая активная работа?
– Глобальных направлений два: это проведение конкурсных процедур, в том числе в рамках 44-ФЗ, и продажа муниципального имущества. Мы выступаем посредником, организуя конкурсы и аукционы. Соответственно, нужно это делать четко, правильно, с соблюдением всех законов, чтобы получить максимальный экономический эффект.
– Как повлияли на вашу деятельность недавние изменения в законодательстве – например, вступившие в силу весной поправки в Земельный кодекс РФ?
– Как только появляются новые подзаконные акты, мы незамедлительно и внимательно их изучаем, чтобы адаптировать работу фонда, сделать ее эффективной.
Поправки в Земельный кодекс повлияли, прежде всего, на наш доход. Ранее земельный кодекс предусматривал возможность вознаграждения для организатора аукциона в размере 3% от суммы сделки. Сегодня это положение отменено, поэтому, не скрою, мы заинтересованы в работе с коммерческими структурами – хотим увеличить их долю в числе наших клиентов с 30% до 50%. И, надо сказать, нам есть что предложить рынку. Услуга, которую мы предоставляем, достаточно специфична для Ленобласти, и участие в организации торгов и аукционов нашего фонда позволяет бизнес-структурам заключить экономически целесообразные сделки.
– Есть ли с вашей стороны разница в подходе к клиентам – муниципальным образованиям и коммерческим структурам?
– Безусловно! В работе с муниципальными образованиями мы чаще выступаем в качестве консультанта, поскольку сами муниципалитеты имеют право точно так же проводить аукционы, а мы, со своей стороны, не имеем права отказать им в помощи. Работа с бизнес-структурами, а также клиентами – частными лицами строится исключительно на коммерческой основе.
– Какие муниципальные образования в последнее время активно обращаются к вам за помощью?
– Мы работаем с большим количеством муниципальных образований, и к нам поступают различные обращения. В качестве примера могу привести новый для нас опыт по подготовке конкурса по выбору управляющих компаний: он оказался для нас достаточно интересным и непростым. Перечни услуг, которые представляют в заявках компании, участвующие в подобных конкурсах, очень разнятся. Их сложно сравнить, но сделать это необходимо. Конечно, выбираем и сравниваем не мы, а заказчик.
Но наряду с ним эти документы анализируют сотрудники Фонда: будучи профессионалами, мы обязаны понимать, что в них написано. Так что это еще и опыт, полезный с точки зрения повышения компетенции сотрудников фонда. Поэтому, кстати, было бы неправильно утверждать, что с учетом изменений в законодательстве мы не можем зарабатывать. Действительно, в марте вступил в силу закон, который лишил нас вознаграждений за проведение аукционов; но появились другие возможности. Хотя, не скрою, мы очень надеемся на то, что право на вознаграждение от проведенного аукциона нам все-таки вернут.
– Активно ли в настоящее время муниципалитеты продают свои земли? Вообще есть ли в Ленобласти районы, где много земли в муниципальной собственности?
– Очевидно, что в той же Гатчине земли в муниципальной собственности меньше, чем в Подпорожье. Формула «чем дальше от Санкт-Петербурга, тем больше в распоряжении земли у муниципалитета» по-прежнему актуальна. Распоряжаются муниципальные образования землей по-разному. В первую очередь (в каком-то смысле этому помогают санкции западных стран) землю берут в аренду фермерские хозяйства. Сейчас им зеленый свет.
Они, как свидетельствует наша практика, покупают право длительной аренды и, наверное, верят в то, что импортозамещение действительно позволит им увеличить объем продаж и прибыль. А вообще это, прежде всего, люди, влюбленные в землю, которых интересуют не движения курсов валюты, а хорошие угодья и будущий урожай. Эти люди заняты на земле реальным делом, и искренне надеюсь, что эта земля будет ими освоена.
– А много ли сегодня покупателей, которые хотели бы изменить статус земель? Ваши клиенты предпочитают покупать уже «статусные» участки или рассчитывают изменить их статус позднее?
– Знаете, мы не занимаемся изменением статуса земли – это не наша сфера деятельности. Но клиенты, которые приходят к нам на торги, в первую очередь покупают земли с тем назначением, которое обозначено в кадастровом паспорте и свидетельстве о собственности. Надеются ли они на изменение статуса – я не уверена. В большинстве случаев они покупают для целевого назначения.
По убыванию востребованности покупателями я бы распределила статус земель так: на первом месте земли под жилищное строительство, далее под общественно-деловую застройку, далее земли промышленности и земли сельскохозяйственного назначения.
– Видите ли вы какие-то факторы, способные повлиять на нынешнюю структуру спроса?
– Я очень рассчитываю, что спрос на земли сельхозназначения повысится благодаря политике импортозамещения, объявленной в нашей стране. Ленинградская область должна развиваться, и в первую очередь за счет фермерских хозяйств. Для этого есть все возможности: есть люди – они не уехали; есть малые города.
Конечно, осваивать земли сельхозназначения надо, но все зависит от программ государственной поддержки производителей сельхозпродукции. Если эти программы действуют, люди увлеченные и выросшие на земле стараются из родных мест и не уезжать. Они понимают, как эффективно работать в сельском хозяйстве, и благодаря государственной поддержке могут реализовать себя на этом поприще.
Надеюсь, увеличению спроса на земли сельскохозяйственного назначения будет в какой-то мере способствовать и ввод в эксплуатацию «Оптоклуба «РЯДЫ» на Шафировском проспекте для централизованной реализации фермерской продукции. На юге нашей страны это достаточно (и традиционно) развитая история. А у нас это было когда-то, потом сошло на нет, а теперь возрождается. Маленькие рыночки по населенным пунктам Ленобласти есть, а вот единого объекта, где могли бы продавать свою продукцию многие и многие фермеры, до сих пор не появилось.
– Каковы ближайшие перспективы фонда? Или, если хотите, ближайшие цели?
– Мы еще больше активизируем работу с коммерческими структурами – это обязательное условие для достижения соотношения между муниципальными и коммерческими заказами 50 : 50. Мы видим, что наши знания о рынке земли, жилой и нежилой недвижимости Ленинградской области достаточно глубоки. Сегодня мы готовим аналитические отчеты для компаний, которые еще даже не заходят в Ленинградскую область, а только планируют инвестировать в наш регион. Хотя не могу не отметить, что в сегодняшних непростых условиях и коммерческие структуры, и частные клиенты склонны откладывать стратегические решения – занимать выжидательную позицию.
Кстати:
Фонд имущества Ленинградской области был создан с целью помощи муниципальным образованиям в приватизации имущества и земельных участков и успешно справляется с этой задачей даже сегодня, в условиях нестабильной экономики. Об этом свидетельствует тот факт, что все аукционы, организованные фондом, преследуют интересы заказчиков, и их число увеличивается в среднем на 20%. Сегодня в числе клиентов фонда муниципальные образования, девелоперы, инвестиционные фонды и физические лица.
Депутат ЗакС Борис Вишневский рассказал корреспонденту «Строительного Еженедельника» Михаилу Немировскому о темных пятнах пилотного проекта реконструкции исторического центра, а также о непобедимых проблемах Центрального района.
- Какие крупнейшие инвестпроекты, реализующиеся на территории района вы можете выделить?
- Наверное, самый крупный из инвестиционных проектов, реализующихся в районе, связан с программой по реконструкции исторического центра, а конкретнее – квартала «Конюшенная площадь» (один из двух кварталов, наряду с «Новой Голландией», включенных в эту программу). Кроме того, компания «Рюрик» почти достроила бизнес-центр на Фонтанке, 57, где, по слухам, планируют разместиться структуры Геннадия Тимченко. Еще один бизнес-центр будет построен у БКЗ «Октябрьский». Крупный проект жилой и деловой застройки будут реализовывать на станции «Московская-Товарная». Кроме того, идет редевелопмент завода Буммаш на Лиговском проспекте. Жилищное строительство предполагается и в рамках проекта «Смольный квартал». Насколько я знаю, плановый срок сдачи объекта в эксплуатацию намечен на I квартал 2014 года. Ну и, наконец, проект административно-делового квартала «Невская ратуша», который назвать инвестиционным можно с большой натяжкой. Сейчас развернулась большая полемика по поводу того, что город, якобы, впоследствии должен выкупить часть недвижимости у инвестора за достаточно внушительную сумму – около 10 млрд рублей. Я к таким схемам отношусь с большим подозрением – город сам должен строить для себя административные здания, и контролировать расход бюджетных средств. А когда новое здание администрации строит сторонняя фирма – здесь есть все основания для итогового искусственного завышения цены.
- Как бы вы оценили перспективы пилотного проекта капитальной реконструкции квартала «Конюшенной площади»? Судя по итогам слушаний, жители района так и не поняли до конца - что же именно их ожидает…
- Дело в том, что сам механизм реализации этого проекта пока не ясен не только жителям, но и депутатам, экспертам и общественникам. На протяжении года я пытаюсь получить детальную информацию – что и как планируется делать в рамках проекта. И вот эта полная неопределенность – это и есть проблема. Все движение проекта происходит большей частью «под ковром». Путем огромных усилий в прошлом году удалось заставить обнародовать хотя бы общую часть программы. А та форма, в которой осенью прошлого года была утверждена эта программа – это скорее некое соглашение о намерениях, нежели реальные планы реконструкции. Между тем, речь идет о том, что большому количеству жителей предстоит покинуть свои дома и переселиться на несколько лет в маневренный фонд. Далее, согласно публичным заявлениям чиновников, все эти жители смогут вернуться обратно. Но я, например, в это не верю. Потому что если на месте коммуналок построить отдельные квартиры, то уже исходя из нормативов предоставления жилой площади, все граждане в свои дома вернуться не смогут. Боюсь, что возвращаться будет или небольшая часть, или вообще – совсем другие люди. Как будет проводиться техобследование тоже никто не понимает. Сейчас в администрации достаточно скептично смотрят на представленные планы по обследованию зданий лазером, созданию трехмерных моделей и так далее. Я до сих пор не понимаю – что же они хотят в итоге предлагать людям. В предварительных беседах с ответственными лицами кроме ответа, что «все будет хорошо» и «никого насильно никуда не перевезут», я ничего не добился.
- Какие основные проблемы стоят сегодня перед районом?
- По моей статистике, почти 22% обращений граждан в мою приемную касались сферы ремонта и эксплуатации жилищного фонда. 13,3% - это жилищные вопросы. Очевидно, что состояние жилого фонда, коммунального хозяйства, тарифная политика беспокоит людей больше всего. Основная масса жилого фонда в Центральном районе – это здания, которые вообще никогда не ремонтировались. По тем территориям, откуда я избирался, администрация района еще в прошлом году называла совершенно ужасающие цифры. Показатель так называемого «недоремонта» жилого фонда составил от 82 до 96%. Это фасады, трубы, кровли, лифтовой фонд, несущие конструкции. При этом все мои попытки настоять на увеличении бюджетных отчислений на капремонт жилья в районе результата не принесли. Все эти инициативы блокируются Смольным – и губернатор и комитет финансов неизменно выступают против этого.
- Объем «недоремонтов», по словам главы района Марии Щербаковой, составляет 15 млрд рублей…
- Согласен с такой оценкой и полностью поддерживаю Марию Дмитриевну. Но, боюсь, таких денег району никто не выделит. Я помню, когда обсуждался еще в нулевом чтении бюджет на 2013 год, уже тогда было понятно, что денег не будет. И это, без сомнения, большая ошибка городских властей. Ведь сегодня исторический центр нуждается в особой заботе. Катастрофическая нехватка средств обнажает еще одну большую проблему района – проблему сохранения исторической застройки. Почти все исторические памятники Петербурга сосредоточены в центре города, и в Центральном районе в частности. Понятно, что на то, чтобы поддерживать памятники в нормальном состоянии, нужны огромные средства. Но на эти цели город средств не выделяет. Город готов расходовать огромные средства на дорожное строительство, на новый стадион и при этом спокойно смотреть на то, как разрушается исторический центр. Еще немного и большую часть зданий в Центральном районе можно будет даже без экспертизы признать аварийными – просто по внешнему виду. Я не устаю заявлять – город должен пересмотреть свои бюджетные приоритеты. Наконец, в районе есть большая проблема с рекреационными зонами и местами для отдыха. У нас очень мало скверов, парков, садов. И при этом почти на каждый свободный «зеленый» кусок земли посягает бизнес. Каждую зеленую зону наши строители воспринимают как личное оскорбление. То есть сохранение этих оазисов в районе также становится предметом жарких споров, публичных акций и острой полемики.
- По-вашему, есть ли в принципе примеры удачного строительства в историческом центре?
- Вы знаете, не только я, но и многие петербургские общественники пытались отвечать на этот вопрос. И общими усилиями в Центральном районе мы отыскали, пожалуй, только один пример удачного проекта реконструкции. Это здание бывшей фабрики им. Володарского на углу набережной Мойки и улицы Гороховой. В результате получилось очень красивое и гармоничное приспособление здания под современные нужды. Нового масштабного строительства за последние несколько лет было немного, а те примеры что есть, у меня вызывают ужас. Тот же RegentHall на Владимирской площади и Стокманн на Восстания – это просто градостроительные ошибки, которые нельзя было допускать. Что касается объекта «с претензией», торгового центра «Галерея», то я могу с ней смириться, но это же, по сути, большой сарай. Ну а о второй сцене Мариинского театра и без того сказано уже слишком много. Проблема нового строительства в центре города в том, что архитекторы вынуждены подстраиваться под вкусы и интересы заказчика. А заказчика интересуют не архитектурные шедевры, а его функционал и, в конечном итоге, прибыль.
- Говоря о развитии городской среды, эксперты настаивают на важности роли муниципальных образований в градостроительной сфере. На Западе это работает достаточно эффективно, возможен ли у нас такой сценарий?
- К сожалению, в вопросах градостроительной политики, согласно законодательству, у муниципалитетов города нет ровным счетом никакого веса. Ни на какие строительные процессы, ни на какие инвестпроекты муниципальные образования сегодня повлиять не могут, ограничиваясь вопросами благоустройства внутридомовых территорий. Так написан наш Градкодекс – администрация имеет право игнорировать общественное мнение. Мне кажется, что это не правильно – у муниципалитетов и их граждан должно быть право решающего голоса. Нужно повышать роль не только муниципалов, но и общественности в судьбе городских строек. Я разработал проект закона и даже уже получил юридическое заключение, согласно которому, если большая часть граждан на общественных слушаниях по какой-либо градостроительной документации высказалось против, то правительство не вправе будет ее утвердить – оно обязано будет отправить документы на доработку. Но я предвижу большие проблемы при прохождении этого законопроекта в ЗакСе.
- Ежедневная межрайонная миграция населения приводит в район более 2 млн человек и транспортная сеть просто не выдерживает таких потоков. Вместе с тем, район не может лишиться точек транспортного притяжения. Стоит ли нам, в конце концов, ограничивать въезд в исторический центр?
- Я не считаю, что нужно ограничивать въезд в исторический центр. Потому что внутрирайонное движение нужно и от него никуда не деться. В районе проживает несколько сот тысяч человек и им нельзя отказать в праве иметь и использовать личный автотранспорт. Наоборот – нужно продумать грамотную систему хранения автомобилей. Обустраивать парковки во дворах или даже на месте аварийных домов.
- Но наличие паркингов не разгрузит вечно стоящий Литейный…
- Вы знаете, если у нас на Литейном так замечательно сделали выделенную полосу, что она сначала есть, а потом пропадает, тут можно задуматься о квалификации нашего комитета по транспорту. К примеру - на площади Восстания уже много лет требуется развязка, поскольку это один из главных транспортных узлов района. И как хорошо было бы «опустить» Лиговский проспект под площадь. Насколько я знаю, идея создания там подземной развязки обсуждается очень давно, но никакого результата до сих пор нет. И чем дольше будут откладывать этот проект, тем более напряженной будет транспортная ситуация в этом районе.