Расселение с амбициями
Программа расселения аварийного фонда с периодом действия на 2013-2017 годы реализована в Ленобласти примерно на треть. За оставшиеся два года предстоит предоставить новое жилье примерно 8 тыс. жителей региона. Задачи стоят более серьезные, чем ранее, признает Виталий Жданов, председатель Комитета по строительству Ленинградской области.
– Виталий Владимирович, как бы вы охарактеризовали нынешнюю работу региона по программе переселения из аварийного фонда? Что отлажено, с чем сложности?
– Хотел бы уточнить для начала, что вообще-то программа действует с 2008 года. Другое дело, что по 2012 год мы работали в одном формате с Фондом содействия реформированию ЖКХ, а сейчас в другом: и нормативная база поменялась, и требования, и порядок софинансирования. Если стоимость предыдущего этапа была всего 2,6 млрд рублей, то теперь – 7,2 млрд рублей, из них субсидия Фонда содействия реформированию ЖКХ – 2,5 млрд рублей.
Признаться, особых проблем в реализации данной программы я не вижу. Установленные на начало года федеральным правительством показатели в Ленинградской области выполнены, даже перевыполнены: мы точно в первой двадцатке.
Претензий по качеству строительства в нашем регионе таких серьезных, как в других субъектах РФ, когда дома, возведенные по программе переселения, вновь признавались аварийными, нет. Были небольшие вопросы по качеству у жителей только по одному объекту в пос. Дубровка Всеволожского района. Что-то было устранено в рамках гарантийных обязательств подрядчика. По факту остальных недоделок власти поселения подали иск в суд. Но при этом губернатор уже выделил определенную сумму из резервного фонда на снятие претензий по качеству строительства.
Дубровское муниципальное образование, кстати, стало одним из первых участников программы: там было действительно много аварийного жилья.
– А есть ли компании, которые построили уже не один объект для жителей расселяемых домов?
– Да, конечно. Как правило, они группируются по муниципальным образованиям, и у администраций поселений уже достигнуто с подрядчиками полное взаимопонимание в хорошем смысле этого слова. Некоторые муниципальные образования благодаря наработанным механизмам взаимодействия с подрядчиками даже опережают график ввода объектов программы. А вообще надо сказать, что программа 2013-2017 годов – живой организм: в нее постоянно вносятся изменения.
– Почему?
– Программа формировалась исходя из заявок муниципальных образований – исходя из данных о домах, которые они признавали аварийными. А в процессе реализации и власть на местах меняется, и состав жителей. Поэтому нам приходится все время вносить в программу изменения по различным показателям, а иногда даже менять очередность строительства объектов в разных муниципальных образованиях в зависимости от готовности поселения провести конкурсную процедуру по выбору подрядчиков. Иные муниципальные образования оказываются в отстающих в силу проблем с управлением, например.
– Значит, проблемы с управлением все-таки возникают?
– На уровне исполнения своих обязанностей руководством муниципальных образований – я бы так это определил. В том числе в плане подготовки документации, земельных участков, проведения процедуры торгов и т. д.
– В каких районах за последние полгода-год ситуация с реализацией этой программы заметно улучшилась?
– Мне нравится, как выстраивают отношения с застройщиками администрации поселений в Приозерском районе. Но вообще в пределах одного района какое-то поселение может справляться, а какое-то – нет. В любом случае, если возникает проблема, очаг напряженности, сначала она решается в районе, и только потом при необходимости подключаемся мы.
– В последнее время приходилось подключаться?
– Приходится постоянно. На местах ведь действительно много вопросов возникает в связи с выполнением именно этой программы. Например, повлияла ситуация с ОАО «Ленэнерго», которое сейчас срывает свои обязательства. С АО «ЛОЭСК» сейчас таких проблем нет. Но ЛОЭСК взаимодействует с Ленэнерго и так или иначе в какой-то точке подключается к сетям Ленэнерго – вот на этом этапе и могут возникнуть проблемы. Иногда именно Комитет по строительству организует переговоры между этими сетевыми компаниями. Это в принципе не свойственная нам функция, но мы этим занимаемся, поскольку подходим к работе не формально и понимаем, что иначе программу расселения аварийного фонда не реализуем.
– Власти на местах признают, что фактически аварийных домов больше, но не торопятся вносить в перечень аварийных новые объекты, чтобы у них не возникало новых обязательств перед жителями. Насколько скрытая аварийность распространена?
– Действительно, проблема скрытой аварийности существует, и юридически чистого выхода из ситуации нет. Естественно, руководство муниципального образования не хочет получать предписания от надзорных органов с требованием в установленные законом сроки предоставить гражданам новое жилье, которого еще нет. Но все-таки муниципальные образования, участвующие в программе расселения аварийного жилья, эти вопросы решают и оттягивают процедуру начала судебного преследования. Так что признавать фактически не пригодные для проживания дома аварийными надо, и мы призываем к этому администрации поселений. Дело в том, что сейчас формируется программа переселения из аварийного фонда на 2018-2022 годы, куда как раз и будут включены дома, признанные до конца декабря 2015 года.
Я воочию наблюдаю такие дома и то, как там живут люди… В последний раз мы были с губернатором в доме, который будет признаваться аварийным и на расселение которого будут выделены средства из резервного фонда главы региона, в пос. Жилгородок Волосовского района. По этому двухэтажному деревянному дому еще довоенной постройки просто страшно ходить, не то что жить. А люди вынуждены там находиться.
Кстати:
С 2008 по 2015 годы в Ленобласти получили новые квартиры 8,4 тыс. жителей 556 аварийных домов. Объем финансирования программы составил 4,9 млрд рублей, при этом доля софинансирования из федерального центра в разные годы колебалась в диапазоне от 50 до 80%.
Маргарита Бородатова, генеральный директор ООО «УК «ДОХОДЪ», в интервью газете «Строительный Еженедельник» рассказала о перспективах использования паевых инвестиционных фондов в строительной отрасли.
– Не стоит говорить о непопулярности такого инструмента как ЗПИФ. Несмотря на то, что со времени своего появления на рынке он утратил преимущество, связанное с налогом на имущество, на данный момент ЗПИФ остается перспективным инструментом. Особенно это касается ЗПИФов недвижимости. Скажем так, инструмент не востребован рынком в должной степени. У ЗПИФа значительный потенциал и перспективы развития, обеспеченные рядом преимуществ – широкими возможностями привлечения денежных средств, оптимизацией налогообложения, диверсификацией рисков.
Как правило, популярность ЗПИФа ограничена его внешней сложностью. Строительный рынок довольно консервативен с точки зрения каналов финансирования. ЗПИФ – инструмент сравнительно новый и еще не всеми освоенный. Мы как управляющая компания имеем значительный опыт работы со ЗПИФами. А из опыта общения с различными застройщиками мы можем сказать, что при наличии понимания механизма работы ЗПИФ среди представителей топ-менеджмента строительной компании не возникает сложностей в последующем использовании ЗПИФа в строительстве. Поэтому сейчас рано говорить о том, что ЗПИФы недвижимости непопулярны.
– Оцените, пожалуйста, общий объем ПИФов, которые задействованы в реализации проектов на рынке недвижимости Петербурга (или какова доля инвестиций ПИФ в местные строительные проекты).
– Согласно рэнкингу крупнейших российских управляющих компаний, составленному по версии РА «Эксперт», общая сумма активов ЗПИФов компаний, базирующихся в Санкт-Петербурге, составляет более 30 млрд рублей. Таких компаний в рэнкинге 6.
По данным портала Investfunds.ru, общая стоимость всех активов российских закрытых фондов недвижимости составляет немногим более 173 млрд рублей. Чуть большую сумму активов имеют закрытые рентные фонды (около 182 млрд рублей). Также стоит отметить, что часть строящихся объектов финансируется через фонды прямых инвестиций. Последние имеют значительные активы.
– В чем плюсы и недостатки финансирования реализации проекта посредством открытых и закрытых ПИФов?
– Подчеркну, что финансирование проектов в сфере недвижимости и строительства возможно только через закрытые паевые инвестиционные фонды, если говорить о фондах. Это можно объяснить, в частности, тем, что ЗПИФы рассчитаны на более длинный инвестиционный горизонт, что вполне соотносится со сроками реализации строительных проектов.
Главное преимущество финансирования проектов через механизм закрытых фондов состоит в том, что ЗПИФ не является плательщиком налога на прибыль. Кроме того, фонд имеет возможность привлекать инвесторов разного масштаба, тем самым расширяя сумму потенциальных инвестиций.
ЗПИФ может работать с разными застройщиками и проектами, диверсифицируя риски. Таким образом, есть то, что интересно инвесторам, и то, что привлекает застройщиков в механизме ЗПИФ. Недостатком, наверное, можно считать то, что инвестиционная декларация фонда ограничивается законодательной базой.
– Как правило, сколько инвесторов должно объединиться, чтобы получился паевой инвестиционный фонд? На какой доход в среднем они могут рассчитывать, судя по вашему опыту?
– Для того чтобы ЗПИФ недвижимости был сформирован, необходима сумма в 25 млн рублей. Но для строительной отрасли такие величины недостаточны. Поэтому желательно, чтобы на этапе начала работы объем фонда составлял 300-500 млн рублей и более. Если речь идет о финансировании фондом строящейся жилой недвижимости, то нюанс состоит в том, что по 214-ФЗ средства дольщиков может привлекать только застройщик. Если фонд застройщиком не является, то по такой схеме финансировать объект не получится. Но фонд может сдать в аренду застройщику участок под строительство. В таком случае работают договоры долевого участия.
Пайщиками фонда, как правило, выступают инвесторы разного масштаба, поэтому речь идет не об их количестве, а скорее о тех объемах денежных средств, которые они готовы внести в фонд.
Тем, кто не связан с рынком недвижимости, ЗПИФы интересны как финансовый инструмент, обеспечивающий доходность на этом рынке. Для тех, кто работает на строительном рынке, ЗПИФ – это способ оптимизации налогообложения и привлечения средств в объекты.
Если сравнивать доходность фондов недвижимости со ставкой депозита, которая колеблется по рынку на уровне 6-10%, то у ЗПИФов доходность выше – примерно 15-25%. Но и риски инвестирования другие, хотя и диверсификация имеет место быть.
– Какими характеристиками должен обладать проект, чтобы источником его финансирования мог выступить паевой инвестиционный фонд?
– Объект должен отвечать требованиям ликвидности с точки зрения продаж или наполнения (в случае с коммерческой недвижимостью) и потенциальной доходности для инвестора. При выборе объекта необходимо обращать внимание еще и на застройщика. Его надежность – тоже аргумент «за».
– Насколько, по Вашим оценкам, в условиях возрастающих рисков будут популярны ПИФы при реализации строительных проектов?
– Сложившаяся ситуация – набор многочисленных факторов влияния, в том числе, влияния на строительный и финансовый рынки. С точки зрения привлечения внутреннего инвестора, ЗПИФ – вариант очень удачный. Он объединяет средства пайщиков разного масштаба и не требует участия в проекте одного крупного инвестора. Таким образом, ЗПИФ может быть сформирован и без внешних заимствований. На фоне обострения отношений с мировым сообществом и иностранными инвесторами ЗПИФы недвижимости вполне могут стать популярным инструментом.
Наша компания, например, сейчас регистрирует правила нового ЗПИФа недвижимости «ДОХОДЪ – Рентная недвижимость». Паи фонда будут доступны совершенно разным категориям пайщиков, готовых инвестировать суммы от 50 000 рублей. Сформировать фонд мы планируем к концу 2014 года. Мы хотим обеспечить ликвидность паев, поэтому планируем пройти процедуру листинга на Московской Бирже с последующим включением паев нового фонда в котировальный список. Средства фонда будут инвестированы в объекты жилой и коммерческой недвижимости. Доход пайщиков будет на уровне 30% от прибыли фонда. Остальной доход будет реинвестирован.
Справка:
ООО «УК «ДОХОДЪ» активно работает на рынке коллективных инвестиций с 2003 года и входит в состав одноименной финансовой группы. Под управлением компании находятся активы 14 инвестиционных фондов, в том числе 7 открытых и 3 закрытых фонда недвижимости, закрытый фонд венчурных инвестиций, фонд целевого капитала развития СПбГПУ и компенсационные фонды двух СРО. Правила еще одного фонда недвижимости находятся на регистрации в ЦБ РФ. Компания также управляет средствам частных лиц в рамках услуги индивидуального доверительного управления. Общий объем активов в управлении превышает 10 млрд рублей. По этому показателю УК «ДОХОДЪ» занимает 2 место в рэнкинге управляющих компаний Санкт-Петербурга (по версии НРА). Компания имеет лицензии ФСФР России на осуществление деятельности по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами, негосударственными пенсионными фондами и на осуществление деятельности по управлению ценными бумагами.