Расселение с амбициями
Программа расселения аварийного фонда с периодом действия на 2013-2017 годы реализована в Ленобласти примерно на треть. За оставшиеся два года предстоит предоставить новое жилье примерно 8 тыс. жителей региона. Задачи стоят более серьезные, чем ранее, признает Виталий Жданов, председатель Комитета по строительству Ленинградской области.
– Виталий Владимирович, как бы вы охарактеризовали нынешнюю работу региона по программе переселения из аварийного фонда? Что отлажено, с чем сложности?
– Хотел бы уточнить для начала, что вообще-то программа действует с 2008 года. Другое дело, что по 2012 год мы работали в одном формате с Фондом содействия реформированию ЖКХ, а сейчас в другом: и нормативная база поменялась, и требования, и порядок софинансирования. Если стоимость предыдущего этапа была всего 2,6 млрд рублей, то теперь – 7,2 млрд рублей, из них субсидия Фонда содействия реформированию ЖКХ – 2,5 млрд рублей.
Признаться, особых проблем в реализации данной программы я не вижу. Установленные на начало года федеральным правительством показатели в Ленинградской области выполнены, даже перевыполнены: мы точно в первой двадцатке.
Претензий по качеству строительства в нашем регионе таких серьезных, как в других субъектах РФ, когда дома, возведенные по программе переселения, вновь признавались аварийными, нет. Были небольшие вопросы по качеству у жителей только по одному объекту в пос. Дубровка Всеволожского района. Что-то было устранено в рамках гарантийных обязательств подрядчика. По факту остальных недоделок власти поселения подали иск в суд. Но при этом губернатор уже выделил определенную сумму из резервного фонда на снятие претензий по качеству строительства.
Дубровское муниципальное образование, кстати, стало одним из первых участников программы: там было действительно много аварийного жилья.
– А есть ли компании, которые построили уже не один объект для жителей расселяемых домов?
– Да, конечно. Как правило, они группируются по муниципальным образованиям, и у администраций поселений уже достигнуто с подрядчиками полное взаимопонимание в хорошем смысле этого слова. Некоторые муниципальные образования благодаря наработанным механизмам взаимодействия с подрядчиками даже опережают график ввода объектов программы. А вообще надо сказать, что программа 2013-2017 годов – живой организм: в нее постоянно вносятся изменения.
– Почему?
– Программа формировалась исходя из заявок муниципальных образований – исходя из данных о домах, которые они признавали аварийными. А в процессе реализации и власть на местах меняется, и состав жителей. Поэтому нам приходится все время вносить в программу изменения по различным показателям, а иногда даже менять очередность строительства объектов в разных муниципальных образованиях в зависимости от готовности поселения провести конкурсную процедуру по выбору подрядчиков. Иные муниципальные образования оказываются в отстающих в силу проблем с управлением, например.
– Значит, проблемы с управлением все-таки возникают?
– На уровне исполнения своих обязанностей руководством муниципальных образований – я бы так это определил. В том числе в плане подготовки документации, земельных участков, проведения процедуры торгов и т. д.
– В каких районах за последние полгода-год ситуация с реализацией этой программы заметно улучшилась?
– Мне нравится, как выстраивают отношения с застройщиками администрации поселений в Приозерском районе. Но вообще в пределах одного района какое-то поселение может справляться, а какое-то – нет. В любом случае, если возникает проблема, очаг напряженности, сначала она решается в районе, и только потом при необходимости подключаемся мы.
– В последнее время приходилось подключаться?
– Приходится постоянно. На местах ведь действительно много вопросов возникает в связи с выполнением именно этой программы. Например, повлияла ситуация с ОАО «Ленэнерго», которое сейчас срывает свои обязательства. С АО «ЛОЭСК» сейчас таких проблем нет. Но ЛОЭСК взаимодействует с Ленэнерго и так или иначе в какой-то точке подключается к сетям Ленэнерго – вот на этом этапе и могут возникнуть проблемы. Иногда именно Комитет по строительству организует переговоры между этими сетевыми компаниями. Это в принципе не свойственная нам функция, но мы этим занимаемся, поскольку подходим к работе не формально и понимаем, что иначе программу расселения аварийного фонда не реализуем.
– Власти на местах признают, что фактически аварийных домов больше, но не торопятся вносить в перечень аварийных новые объекты, чтобы у них не возникало новых обязательств перед жителями. Насколько скрытая аварийность распространена?
– Действительно, проблема скрытой аварийности существует, и юридически чистого выхода из ситуации нет. Естественно, руководство муниципального образования не хочет получать предписания от надзорных органов с требованием в установленные законом сроки предоставить гражданам новое жилье, которого еще нет. Но все-таки муниципальные образования, участвующие в программе расселения аварийного жилья, эти вопросы решают и оттягивают процедуру начала судебного преследования. Так что признавать фактически не пригодные для проживания дома аварийными надо, и мы призываем к этому администрации поселений. Дело в том, что сейчас формируется программа переселения из аварийного фонда на 2018-2022 годы, куда как раз и будут включены дома, признанные до конца декабря 2015 года.
Я воочию наблюдаю такие дома и то, как там живут люди… В последний раз мы были с губернатором в доме, который будет признаваться аварийным и на расселение которого будут выделены средства из резервного фонда главы региона, в пос. Жилгородок Волосовского района. По этому двухэтажному деревянному дому еще довоенной постройки просто страшно ходить, не то что жить. А люди вынуждены там находиться.
Кстати:
С 2008 по 2015 годы в Ленобласти получили новые квартиры 8,4 тыс. жителей 556 аварийных домов. Объем финансирования программы составил 4,9 млрд рублей, при этом доля софинансирования из федерального центра в разные годы колебалась в диапазоне от 50 до 80%.
Генеральный директор компании «Градостроительные решения» Ольга Морозова в интервью газете «Строительный Еженедельник» рассказала о комплексном подходе и преимуществах работы застройщиков с единой службой заказчика при создании и согласовании проектов планировки территорий (ППТ).
– Понятие «единая служба заказчика при создании ППТ» – явление довольно новое для строительного рынка Петербурга. Расскажите, в чем суть этого направления, на примере работы компании «Градостроительные решения».
– Начнем с того, что на строительном рынке Петербурга есть разные заказчики. Каждая компания выбирает свой путь развития: кто-то привлекает подрядчиков только на разработку ППТ, другие – только на согласование. Работая на рынке с 2005 года (в прошлом году мы разделили направления и выделили градостроительные преобразования в отдельный блок), мы занимались как проектированием, так одновременно и согласованием ППТ.
По сути дела, у нас в штате были своего рода универсальные специалисты с архитектурным и инженерным образованием, которые одновременно разрабатывали проекты планировки территории, а потом их согласовывали с профильными ведомствами. В процессе работы мы пришли к выводу, что большую часть времени при создании ППТ занимает именно процесс согласований, который требует свежего взгляда на проект. За время работы наши сотрудники накопили огромный опыт такой работы. В результате пришла идея разделить два направления. В качестве партнеров-проектировщиков мы пригласили известный в Петербурге Институт территориального развития (ИТР).
Мы подписали соглашение о сотрудничестве, в рамках которого определили, что при создании и согласовании ППТ две организации – Институт территориального развития и «Градостроительные решения» – выступают как партнеры, из которых одна компания занимается проектированием, а вторая – согласованием. Таким образом, заказчику мы предлагаем единый пакет услуг, то есть презентуем себя как единую службу заказчика.
– Какие преимущества представляет для клиента работа с единой службой заказчика при разработке и согласовании ППТ?
– Если сказать просто, то наша компания представляет собой «службу заказчика», куда заказчик обращается с желанием разработать и утвердить ППТ. С этого момента мы берем всю работу, с одной стороны, с проектировщиком, а с другой стороны – с органами власти при согласовании на себя.
– Какие ППТ разрабатывает ваша компания – жилые, коммерческие и т. д.?
– У нас нет никаких ограничений на этот счет. Мы работаем с проектами, предусматривающими любую функцию. Помимо жилья и общественных зон, например, сейчас на стадии проработки у нас есть несколько проектов планировки территорий под линейные объекты. Мы не берем в работу лишь те проекты, которые финансово нам не выгодны. С другой стороны, всегда идем навстречу заказчикам и формируем взаимовыгодные финансовые отношения.
– Что значит выработка механизма оптимизации проектных решений?
– Приведу простой пример. Недавно при разработке ППТ под жилье мы предложили проектировщикам оптимизировать схему улично-дорожной сети таким образом, что появилась возможность увеличить площадь будущего жилья на участке. По сложным вопросам поиск решения идет одновременно с проектировщиком, заказчиком и контролирующими органами. Наша задача – найти оптимальное решение в любой ситуации.
– Как часто в вашей практике возникают спорные ситуации?
– В каждом ППТ обязательно наступает такой момент. Но мы считаем это не проблемой, а всего лишь рабочим моментом. Часто мы сталкиваемся с тем, что заказчик приходит к нам с частично разработанным ППТ. Имея на руках собранный ворох документов, он заходит в тупик и не понимает, что делать дальше. Мы раскладываем все по полочкам, распутываем клубок проблем и доводим все до логического завершения.
– Насколько выгодно с финансовой точки зрения пользоваться услугами единой службы заказчика при разработке и согласовании ППТ?
– В условиях существующей экономической ситуации важно не забывать, что скупой платит дважды. Целесообразнее потратить больше денег здесь и сейчас на стадии разработки ППТ, но в конце получить качественный продукт и в срок, чем сэкономить, нанять «проектировщиков в тапочках», потерять уйму времени на согласовании, а потом вновь задуматься об обращении к профессионалам, но уже имея негативный опыт. Я так говорю, потому что такие ситуации были в нашей практике неоднократно.
Недавно, например, к нам вновь обратился клиент, который четыре года назад отказался от наших услуг по причине, как было сказано, дороговизны. Оказалось, что за все эти четыре года его ситуация с подготовкой и согласованием ППТ не сдвинулась с мертвой точки. В итоге нас вновь попросили о помощи, собрав предварительно положительные отзывы о нашей работе.
– Компания «Градостроительные решения» укладывается в год, который КГА отводит на создание и согласование ППТ?
– Да, в 60% случаем мы укладываемся. Увеличение срока согласования часто происходит по желанию самого заказчика, который, например, на последней стадии захотел внести изменения в концепцию. Или мы сами вдруг обнаруживаем, что есть вариант, как оптимизировать затраты по инженерии и т. д. В этом случае согласования удлиняются. Также на скорость утверждения ППТ очень сильно влияет корректировка профильного законодательства. Например, сейчас два проекта планировки территорий у нас находятся в подвешенном состоянии из-за того, что были приняты изменения в Земельный кодекс, а КГА готовит новую форму проекта межевания.
– Какие перспективы работы вашего направления на петербургском рынке? Будут ли появляться такие компании в дальнейшем?
– Думаю, что будут. Однако подчеркну: чтобы организовать подобную компанию, нужен опыт двойного характера – проектирования и согласования ППТ. Наша компания пришла к этому не сразу, а постепенно. Чтобы согласовывать какие-то проекты, нужно вначале их самостоятельно создавать, потом наладить отношения с органами власти с точки зрения профессиональной работы. А потом уже выходить промежуточным звеном между заказчиком, проектировщиком и согласовательным органом.
– Насколько активно идет разработка и утверждение ППТ в Петербурге по сравнению с тем, что было два-три года назад?
– Процесс сдвинулся с мертвой точки. Два года назад разработка и согласование ППТ приостановились. Дело в том, что подготовка проектов планировки территорий находится в прямой зависимости от законов, в камках которых их создают, – это и Генплан, ПЗЗ, и Закон о границах зон охраны.
– Многие игроки рынка ругают недавно принятые региональные нормы градостроительного проектирования. Как вы их оцениваете?
– Идея хороша и, главное, важна. Машины, паркующиеся на тротуарах в новых спальных кварталах, – зрелище ужасное и печальное, как и очереди в детские дошкольные учреждения. И все же думаю, что подход к расчету нормативов должен быть более дифференцирован по городским территориям.
Справка:
Компания «Градостроительные решения» находится под управлением специалистов, работающих в сегменте градостроительных согласований и консалтинга на протяжении последних 10 лет. Ольга Морозова ранее занимала должность исполнительного директора компании «Центр согласований».