Расселение с амбициями
Программа расселения аварийного фонда с периодом действия на 2013-2017 годы реализована в Ленобласти примерно на треть. За оставшиеся два года предстоит предоставить новое жилье примерно 8 тыс. жителей региона. Задачи стоят более серьезные, чем ранее, признает Виталий Жданов, председатель Комитета по строительству Ленинградской области.
– Виталий Владимирович, как бы вы охарактеризовали нынешнюю работу региона по программе переселения из аварийного фонда? Что отлажено, с чем сложности?
– Хотел бы уточнить для начала, что вообще-то программа действует с 2008 года. Другое дело, что по 2012 год мы работали в одном формате с Фондом содействия реформированию ЖКХ, а сейчас в другом: и нормативная база поменялась, и требования, и порядок софинансирования. Если стоимость предыдущего этапа была всего 2,6 млрд рублей, то теперь – 7,2 млрд рублей, из них субсидия Фонда содействия реформированию ЖКХ – 2,5 млрд рублей.
Признаться, особых проблем в реализации данной программы я не вижу. Установленные на начало года федеральным правительством показатели в Ленинградской области выполнены, даже перевыполнены: мы точно в первой двадцатке.
Претензий по качеству строительства в нашем регионе таких серьезных, как в других субъектах РФ, когда дома, возведенные по программе переселения, вновь признавались аварийными, нет. Были небольшие вопросы по качеству у жителей только по одному объекту в пос. Дубровка Всеволожского района. Что-то было устранено в рамках гарантийных обязательств подрядчика. По факту остальных недоделок власти поселения подали иск в суд. Но при этом губернатор уже выделил определенную сумму из резервного фонда на снятие претензий по качеству строительства.
Дубровское муниципальное образование, кстати, стало одним из первых участников программы: там было действительно много аварийного жилья.
– А есть ли компании, которые построили уже не один объект для жителей расселяемых домов?
– Да, конечно. Как правило, они группируются по муниципальным образованиям, и у администраций поселений уже достигнуто с подрядчиками полное взаимопонимание в хорошем смысле этого слова. Некоторые муниципальные образования благодаря наработанным механизмам взаимодействия с подрядчиками даже опережают график ввода объектов программы. А вообще надо сказать, что программа 2013-2017 годов – живой организм: в нее постоянно вносятся изменения.
– Почему?
– Программа формировалась исходя из заявок муниципальных образований – исходя из данных о домах, которые они признавали аварийными. А в процессе реализации и власть на местах меняется, и состав жителей. Поэтому нам приходится все время вносить в программу изменения по различным показателям, а иногда даже менять очередность строительства объектов в разных муниципальных образованиях в зависимости от готовности поселения провести конкурсную процедуру по выбору подрядчиков. Иные муниципальные образования оказываются в отстающих в силу проблем с управлением, например.
– Значит, проблемы с управлением все-таки возникают?
– На уровне исполнения своих обязанностей руководством муниципальных образований – я бы так это определил. В том числе в плане подготовки документации, земельных участков, проведения процедуры торгов и т. д.
– В каких районах за последние полгода-год ситуация с реализацией этой программы заметно улучшилась?
– Мне нравится, как выстраивают отношения с застройщиками администрации поселений в Приозерском районе. Но вообще в пределах одного района какое-то поселение может справляться, а какое-то – нет. В любом случае, если возникает проблема, очаг напряженности, сначала она решается в районе, и только потом при необходимости подключаемся мы.
– В последнее время приходилось подключаться?
– Приходится постоянно. На местах ведь действительно много вопросов возникает в связи с выполнением именно этой программы. Например, повлияла ситуация с ОАО «Ленэнерго», которое сейчас срывает свои обязательства. С АО «ЛОЭСК» сейчас таких проблем нет. Но ЛОЭСК взаимодействует с Ленэнерго и так или иначе в какой-то точке подключается к сетям Ленэнерго – вот на этом этапе и могут возникнуть проблемы. Иногда именно Комитет по строительству организует переговоры между этими сетевыми компаниями. Это в принципе не свойственная нам функция, но мы этим занимаемся, поскольку подходим к работе не формально и понимаем, что иначе программу расселения аварийного фонда не реализуем.
– Власти на местах признают, что фактически аварийных домов больше, но не торопятся вносить в перечень аварийных новые объекты, чтобы у них не возникало новых обязательств перед жителями. Насколько скрытая аварийность распространена?
– Действительно, проблема скрытой аварийности существует, и юридически чистого выхода из ситуации нет. Естественно, руководство муниципального образования не хочет получать предписания от надзорных органов с требованием в установленные законом сроки предоставить гражданам новое жилье, которого еще нет. Но все-таки муниципальные образования, участвующие в программе расселения аварийного жилья, эти вопросы решают и оттягивают процедуру начала судебного преследования. Так что признавать фактически не пригодные для проживания дома аварийными надо, и мы призываем к этому администрации поселений. Дело в том, что сейчас формируется программа переселения из аварийного фонда на 2018-2022 годы, куда как раз и будут включены дома, признанные до конца декабря 2015 года.
Я воочию наблюдаю такие дома и то, как там живут люди… В последний раз мы были с губернатором в доме, который будет признаваться аварийным и на расселение которого будут выделены средства из резервного фонда главы региона, в пос. Жилгородок Волосовского района. По этому двухэтажному деревянному дому еще довоенной постройки просто страшно ходить, не то что жить. А люди вынуждены там находиться.
Кстати:
С 2008 по 2015 годы в Ленобласти получили новые квартиры 8,4 тыс. жителей 556 аварийных домов. Объем финансирования программы составил 4,9 млрд рублей, при этом доля софинансирования из федерального центра в разные годы колебалась в диапазоне от 50 до 80%.
Покинувший должность вице-губернатора по строительству Ленинградской области Георгий Богачев рассказал «Строительному Еженедельнику» о том, что ему удалось и не удалось сделать на своем посту, и чем он планирует заняться после госслужбы.
«Человек-функция»
- Всегда есть вещи, которыми ты недоволен, которые не успел довести до логического конца, но в целом я достаточно позитивно оцениваю результаты работы строительного блока правительства региона за последние два года. Не хочу приписывать себе какую-то основную роль. Я хотел бы совершенно искренне сказать большое спасибо губернатору Ленинградской области Александру Дрозденко за оказанную поддержку во всех наших начинаниях. Как руководитель Александр Юрьевич весьма комфортен, если можно так выразиться, потому что дает абсолютную свободу творчества и не создает каких-то лишних барьеров.
Вообще политика – это очень сложная профессия, поскольку нужно искать массу компромиссов, всегда балансировать между большим количеством интересантов. Губернатор – человек системы, он сам себе не принадлежит, это человек-функция. Он в очень небольшом объеме волен распоряжаться своим временем и своими мыслями. Отмечу, что для должности вице-губернатора это свойственно в гораздо меньшей степени.
В «ЛСР» - не вернусь
- На прежнее место работы, в Группу «ЛСР» я возвращаться не собираюсь. Во-первых, не зовут, а во-вторых, я в одну и ту же реку дважды не вступаю. Кроме того, на должность вице-губернатора я пришел, уже не работая два месяца в «ЛСР», и будучи зарегистрированным в качестве индивидуального предпринимателя. Что, кстати, доказывает, что я к государственной службе специально не готовился, иначе, зачем нужно было оформлять ИП.
Вообще я больше не хочу ни на кого работать, а думаю о собственном небольшом бизнесе в туристической сфере. У меня уже есть две действующие базы отдыха в Выборгском и Приозерском районах ("Илоранта" и "Самая Ладога"). Также у нас есть участок в Выборгском районе площадью 11 га под фермерское хозяйство, на нем мы планируем создать агротуристический центр, в котором туристы могли бы приобщиться к сельхозработам, и контактный зоопарк.
Возможно, мы дополним эту идею небольшим рестораном и коттеджами для семейного отдыха. Но пока это все проекты. Кроме того, мы планируем разводить кур. У меня уже есть немного, штук 50. Мы создали бренд для птицеводческой продукции будущей фермы — "Веселые яйца". Кроме того, уже есть в хозяйстве и корова, а коллеги на день рождения подарили доильный аппарат.
О том, что не удалось
- Очень беспокоит отсутствие полноценного весового контроля на дорогах региона. Это большая проблема, которая на первый взгляд как бы и не видна, но урон, наносимый дорогам Ленинградской области восьмидесятитонными большегрузами с песком и щебнем, просто колоссален. Тут нужно оперативно наводить порядок. Проблема осложняется тем, что во многом это «теневой» бизнес, который при этом активно отстаивает свои интересы, особенно на фоне постоянно растущих тарифов на железнодорожные перевозки. Иными словами проблема комплексная, и каким-то единым простым решением, ее не избыть.
Конечно, много работы еще предстоит сделать в области создания объектов транспортной инфраструктуры в регионе, строительстве платных дорог. Первый проект мы уже заявили - это дорога в обход Мурино и Нового Девяткино, которая начнется в створе Пискаревского проспекта и будет выходить на автодорогу «Санкт-Петербург — Матокса». Многое в этом направлении уже будет сделано – будет создан проект планировки, осуществлено проектирование. Но в сегодняшней сложной экономической ситуации говорить о быстрой реализации этого проекта и активном участии частного капитала пока, на мой взгляд, преждевременно.
С деньгами у застройщиков трудности. Но ситуация безусловно изменится со временем. Просто этот процесс не нужно форсировать. Есть немало заинтересованных лиц, которые доведут этот проект до реализации. Если мне посчастливиться принимать участие в жизни строительного комплекса региона, подчеркну – сугубо на общественных началах, я, безусловно, буду содействовать развитию этого проекта.
Недоработанным остался также вопрос перевода сельхозземли застройщиками под жилищное строительство, в котором мы планировали оказывать содействие в обмен на передачу застройщиками части квартир на нужды социальных программ. Мы не смогли законодательно оформить эту инициативу, хотя, например, в Москве абсолютно официально собирают платежи за перевод земель из одной категории в другую. Но в Москве на многое смотрят по-особенному. Кроме того, сейчас актуальность этого процесса несколько снизится, поскольку земли уже переведено достаточно, а спрос на новые участки уменьшится.
О перераспределении полномочий
- Нашу инициативу по перераспределению градостроительных полномочий от муниципалитетов на региональный уровень, отношу к главным достижениям и считаю просто революцией. Нам удалось положить конец беспределу в этой области. Теперь на каждом генплане стоят подписи конкретных лиц, документы утверждаются постановлением правительства, уровень ответственности невероятно высок, и протащить что-либо противозаконное просто невозможно.
Когда нужно бежать от застройщика
- Заморозки проектов в области пока не наблюдается. Но, конечно, ситуация далека от оптимистичной, и возможны негативные тенденции. Покупателю здесь нужно тщательно выбирать, и критериев, в основном всего три – репутация застройщика, готовность объекта и цена. Ни то, ни другое, ни третье не должно быть очень низким. Если покупатель видит цену в 30 тысяч рублей за «квадрат», он должен бежать оттуда бегом. Вообще за такими действиями должен быть установлен жесткий надзор со стороны контролирующих органов.
Генеральный директор УК «Теорема» Игорь Водопьянов рассказал «Строительному Еженедельнику» о малоэтажном жилом проекте компании в Петродворцовом районе, а также о стратегии работы на рынке в условиях непрогнозируемого спроса.
– В минувшем году вы приступили к освоению своего пятна в Петродворцовом районе. Как вы вышли на этот участок?
– Земельный участок мы оформили еще в 2006 году, приобретя акции ныне не действующего предприятия «Ленптицепром». И земля, как оказалось впоследствии, обошлась нам дороже, чем мы рассчитывали. Потому что тогда, в середине 2000-х, мы были уверены в безоблачном будущем строительного бизнеса, в том, что Россия встала на путь развития и все у нас будет хорошо. Однако потом грянул кризис, а сейчас на носу еще один, а приоритеты развития сменились у руководства страны стремлением доказать собственное величие. В итоге реализация проекта растянулась на больший срок, нежели предполагалось в 2007 году. Для примера: в этой локации мы готовим два проекта планировки территории. Так вот первый ППТ мы утверждаем уже шесть лет, а второй – три года. Осенью 2014 года нам казалось, что мы на завершающем этапе – мы получили сводное заключение КГА, прошли общественные слушания. Однако буквально на прошлой неделе нас снова «завернули», сославшись на очередные изменения законодательства.
В стройке очень длинные инвестиционные циклы, особенно если занимаешься комплексным развитием территорий, поэтому мы просто не успеваем соблюдать постоянно изменяющиеся нормы закона. Вообще я уже к любому позитивному событию на строительном рынке отношусь как к чуду. Потому что ожидать, что что-то будет сделано по процедуре, в рамках закона – бессмысленно.
– В целом какой пул земли у вас есть в этой локации?
– У нас есть два участка под застройку – 165 и 200 га. Кроме того, у нас есть территория в 80 га на севере этой зоны. Сейчас там болото. Мы предлагали городу перевести эту территорию в зону 1Ж, построить там поселок с красивой рекреационной зоной. Но нам сказали, что это сделать невозможно, потому что город должен соблюсти баланс зеленых насаждений, и если мы из него выведем 80 га, то баланс нарушится. Но по факту при развитии территории непосредственно зеленых насаждений станет больше. В конечном итоге приступить к освоению этой территории мы не можем.
– Планируете ли расширять земельный банк?
– Расширяться не планируем, на данный момент в этом нет необходимости. Смотрите, на пятне, которое сейчас активно застраивается, есть спрос только на 30 тыс. кв. м в год, и я очень надеюсь, что он в ближайшее время вырастет хотя бы до 40 тыс. кв. м. Сейчас две наши компании-партнера («Абсолют Строй Сервис» и «Промреконструкция» – прим. ред.) строят здесь по 30 тыс. кв. м, а у нас в перспективных планах строительство около 100 тыс. кв. м. Получается, что это жилье будет продаваться как минимум пять лет.
Надеюсь, что за эти пять лет ситуация изменится, спрос возрастет, и тогда можно будет взяться и за территорию «Ленптицепрома», где можно построить еще 1,3 млн кв. м жилья – то есть у нас есть поле для работы на ближайшие 20 лет.
– Расскажите о параметрах проекта.
– Территорию мы разделили на три части по типу застройки. Еще летом мы нарезали 17 га на 65 отдельных участков и начали их продажу для целей индивидуального жилищного строительства. На данный момент динамика продаж достаточно позитивная – за пять месяцев из 65 участков продано 20.
В минувшем году мы полностью обеспечили участки всей необходимой инженерной инфраструктурой – газом, электроэнергией, сделали канализование, а до конца 2015 года мы подготовим инфраструктуру для второй очереди. Концептуально наши участки станут продолжением уже сложившейся застройки Петродворцового района с примерно одинаковым социальным составом жителей. Это достаточно свежая застройка, дома здесь строились в 2000-х годах. И спрос на эти участки в основном локальный. Практически все наши покупатели – жители Петродворцового района. Это люди, у которых в районе живут друзья и родственники, они хорошо знают территорию, понимают плюсы и минусы района.
Отмечу, что большого выбора у жителей района и не было. Все-таки покупать у «Строительного треста» в проекте «Сад времени» коттедж за 20 млн рублей не всем по карману, здесь же можно приобрести участок за 4 млн рублей и постепенно отстраиваться. Кроме того, в рамках проекта «Новые кварталы Петергофа» мы планировали построить 73 таунхауса площадью 90, 120 и 150 кв. м, а также 5-этажные многоквартирные дома. Открыть продажи таунхаусов мы собираемся в апреле этого года.
Мы отслеживаем показатели продаж наших коллег и партнеров, работающих в сегменте комфорт- и бизнес-класса, и видим, что высокой динамики продаж ни у кого сейчас нет. В то же время свои проекты, в том числе строящийся комплекс «Пять звезд», мы реализуем за собственный счет, не дожидаясь средств дольщиков. Но применить такой подход в Петергофе, то есть на какое-то время заморозить деньги, вынуть их из оборота и вложить в большую стройку с непрогнозируемым спросом, было бы неправильно.
Сейчас все находится в подвешенном состоянии – непонятна политическая конъюнктура, поэтому и горизонт планирования у бизнеса очень короткий. У нас есть ресурсы, документы и мощности для выхода на стройплощадку, но мы не можем спрогнозировать возвратность средств, сроки окупаемости. Поэтому мы решили весной приступить к строительству небольшой «пилотной» очереди таунхаусов – это будет первая линия из 17 секций, а дальше будем изучать динамику продаж. То же самое относится и к нашим многоквартирным домам, по которым завершается экспертиза документации и скоро будет получено разрешение на строительство. Но о выходе на площадку мы пока не говорим.
– Какие инфраструктурные пробелы существуют сегодня в Петродворцовом районе? Ранее администрация жаловалась на отсутствие крупных торговых сетей.
– Могу сказать, что после того как район подключили к кольцевой автодороге, значительно улучшилась ситуация с автомобильным трафиком. И прежде всего благодаря подключению к КАД разгрузилось Петергофское шоссе, которое было переполнено жаждущими попасть на свои дачные участки близ Стрельны и Ломоносова. Поэтому из очевидных недостатков я бы выделил только отсутствие ветки метро, но это дело не ближайшего будущего. А из очевидных достоинств района – большое количество зеленых зон, близость к знаменитым культурным объектам.
Что касается торговых сетей, то отсутствие ретейла меня не удивляет. Потому что в районе на постоянной основе проживает не так уж и много народа. Только сейчас жилищное строительство начало потихоньку развиваться, и торговые сети, я уверен, подтянутся. Кстати, в нашем проекте планировки территории, который, надеюсь, когда-нибудь все-таки будет согласован КГА, есть три пятна для строительства гипермаркетов.
Кроме того, в районе уже сейчас функционируют несколько торговых точек шаговой доступности. Но торговле всегда была присуща высокая самоорганизация. И если государство не будет вмешиваться и ставить какие-то дополнительные препоны, бизнес сможет обеспечить жителей всем необходимым.