Это не кризис
Стратегия некоторых участников рынка на стартовом этапе строительства продавать жилье по ценам ниже себестоимости сегодня несет намного больше рисков для покупателя, чем прежде, утверждает Михаил Медведев, генеральный директор ГК «ЦДС».
– Михаил Анатольевич, в начале нынешнего года вы прогнозировали паузу на рынке на несколько месяцев, после чего станет ясно, в каком направлении развиваются события. Ваши прогнозы оправдались? И пройдено ли уже пресловутое дно кризиса?
– Прогнозировать всегда непросто, и сейчас ситуация видится совсем неоднозначно. Все происходящее, возможно, лучше, чем ожидалось в начале года. С другой стороны, ситуация в экономике напрямую зависит от политики, и мы по-прежнему ждем, как будут разворачиваться события. Цены на нефть, санкции, заявления политических лидеров и ситуация в сопредельных государствах – все это влияет и будет влиять на ситуацию в национальной экономике вообще и на региональном строительном рынке в частности.
– Видите ли вы реальные перспективы старта новых инвестиционных проектов, в которых будет занято много участников регионального строительного рынка?
– Город с населением более 50 тыс. человек уже имеет такие перспективы практически при любых обстоятельствах. А мегаполис уровня Санкт-Петербурга – объект гарантированного интереса инвесторов, причем для реализации проектов в разных сферах. Надо, правда, учитывать, что интерес будет более выраженным при наличии четкой инвестиционной стратегии, а особенно если строительство будет одним из приоритетных направлений для органов государственной власти, в том числе на федеральном уровне. Сегодня приоритет очевидно отдается оборонной промышленности и сельскому хозяйству. Строительство относится к числу тех отраслей, которые развиваются вне зависимости от наличия или отсутствия государственной поддержки благодаря наличию заказчиков и спросу на конечный продукт.
– Означает ли это, что строительный комплекс в поддержке государства не нуждается?
– Если развитие жилищного строительства станет для федеральной власти особо важным направлением, если правительство подаст такой сигнал, конечно, это стимулирует рынок. Понятно, что поддержка любой отрасли способствует развитию не только экономики, но и социальной сферы. Однако хотел бы подчеркнуть, что создание одного рабочего места в строительстве влечет появление нескольких новых рабочих мест в смежных отраслях. Государственная поддержка, на мой взгляд, должна развиваться по двум направлениям: во-первых, требуются меры для стимулирования потребительского спроса (через реализацию государственных программ, дополнительное субсидирование ипотеки), во-вторых, необходимо дальнейшее уменьшение бюрократических препон для строителей – это будет способствовать появлению на рынке новых предложений.
Верным шагом, на мой взгляд, было создание института негосударственной экспертизы. А в остальном, несмотря на упрощение процедур, сроки согласования не сокращаются. Возможно, это происходит из-за разобщенности выдающих согласования структур.
– Как раз для централизации процессов согласования в Ленинградской области эти вопросы переведены на уровень субъекта РФ. Видите ли вы положительный эффект от нововведений?
– Единые правила и единый согласующий орган в Ленинградской области необходимы: при темпах жилищного строительства, которые наблюдаются в регионе в последние годы, только централизация процесса позволит органам власти его контролировать, а следовательно, и обеспечивать качество строительства. Мы как застройщики особой разницы, честно говоря, от изменения уровня, на котором происходит согласование, не почувствовали: все процедуры понятны и строго регламентированы законодательством.
– Насколько уверенно чувствуют себя, по вашей оценке, участники регионального строительного рынка?
– Было бы несправедливо утверждать, что рынок не испытывает более сильного, чем раньше, давления сдерживающих факторов. И если для одних компаний более жесткие условия ведения бизнеса становятся стимулом для поиска новых решений и выхода на новые рубежи, другие сталкиваются с ранее не существовавшими для них проблемами. Однако сейчас я не вижу новых явных кандидатов на уход с рынка.
С позиции потребителя насторожить должны слишком низкие цены. Сегодня стратегия застройщика продавать квадратные метры на начальном этапе строительства себе в убыток в надежде на получение сверхприбыли в дальнейшем несет особые риски: доступ строительных компаний к кредитным средствам остается ограниченным, да и в нынешних условиях самое разумное – избегать роста кредитной нагрузки. Если говорить о жилье массового сегмента, то в Санкт-Петербурге себестоимость 1 кв. м начинается в районе 50 тыс. рублей.
– Вы не поддались лихорадке демпинга. А что с продажами?
– Это зависит от того, с чем сравнивать. Если с точки зрения декабрьских ожиданий на нынешний год – все хорошо. Если с точки зрения весны прошлого года – продажи стали меньше, но не катастрофично. С этим уровнем можно работать и зарабатывать. Более того, я убежден, что нынешние условия – это надолго. Это просто другие обороты, другая рентабельность и стратегия развития. И уже поэтому я избегаю определять происходящее на рынке как кризис. Любой кризис конечен, он предполагает симметричный сжатию «отскок» в сравнительно короткий период времени. И кроме того, кризис автоматически означает для большинства участников рынка понижение уровня рентабельности ниже допустимого. В нынешней ситуации этого не наблюдается. Надо просто перестать строить бизнес-планы исходя из резкого роста цен на нефть, улучшения макроэкономических показателей, всплеска обеспеченного покупательского спроса.
– Сложился традиционный перечень «точек роста» Санкт-Петербурга – развития города за счет интенсивного жилищного строительства. Появились ли, по вашему мнению, новые интересные территории для освоения за последний год?
– На расширение перечня территорий с потенциалом развития повлияло принятие поправок в Генеральный план Санкт-Петербурга. Бывшие земли «промки», переведенные под общественно-деловую либо жилищную застройку, как правило, позволяют создать и инженерную, и дорожную инфраструктуру без грандиозного финансирования и чрезмерных организационных усилий.
Если же говорить о комплексном освоении территорий в отдельных районах Санкт-Петербурга, то, хотя кажется, что город еще застраивать и застраивать, не так много участков соответствуют требованиям проектов КОТ. В этом смысле, конечно, остается еще потенциал и на севере, и на юге (в Приморском и Красносельском районах соответственно). Однако северные локации по-прежнему пользуются более активным спросом.
– А как изменились предпочтения покупателей?
– Сегодня, прежде чем сделать окончательный выбор, покупатели, как правило, рассматривают варианты не у одного застройщика, собирая максимум доступной информации об объектах. Так что заключению сделки предшествует действительно глубокий анализ. С другой стороны, и конкуренции на рынке новостроек стало явно больше.
Справка:
«ЦДС» – компания, которая занимается массовым жилищным строительством и для которой имеют значение объемы работ, соблюдение собственных принятых стандартов ведения бизнеса и обеспечение устойчивости качественных характеристик конечного продукта. «Наша цель – не какой-то один дом с замечательной архитектурой и «умными» системами создать, не здание мечты построить, а поступательно, из года в год предлагать рациональные и доступные многим решения жилищного вопроса», – говорит Михаил Медведев, генеральный директор ГК «ЦДС».
Руководитель архитектурной мастерской FUTURA Architects Олег Манов в интервью корреспонденту «Строительного Еженедельника» Анастасии Романовой рассказал о подходах к сохранению традиций и о том, чем Петербургу помогут архитектурные конкурсы.
– Какими принципами вы руководствуетесь в своей работе?
– Их несколько. Первый можно назвать градостроительным. Он вступает в силу, когда речь идет о больших кварталах, целых улицах или нескольких домах. Я убежден, что в таких проектах должно присутствовать разнообразие функций. Иными словами, люди должны иметь возможность жить, ходить в магазины, получать бытовые услуги и работать в пределах одного квартала. Это диктует разнообразие архитектуры, ведь между жилым домом и торговым центром есть принципиальные различия.
Второй наш принцип – «рисование» архитектуры.
– Кажется, сейчас архитекторы уже практически не рисуют?
– За последние 10 лет архитекторы научились быстро чертить в AutoCAD (двух- и трехмерная система автоматизированного проектирования и черчения – прим. ред.). В итоге этап придумывания вручную ушел. Есть заказчик и техзадание, и часто сразу переходят к вычерчиванию функций. О том, что нужно сначала придумать и нарисовать, помнят не всегда. Нарисованный дом всегда выглядит более интересным и эффектным, чем начерченный.
Третий принцип, который для нас важен, – энергоэффективность. К примеру, определенно точно, что здания не могут быть полностью стеклянными. Какие бы мы ни использовали отделочные материалы, витражи и остекление, в помещении с полностью стеклянной стеной будет холодно зимой и жарко летом. Более того, в некоторых объектах окна не нужны в принципе: понятно, что в ресторанах, к примеру – да, а вот магазинам они практически не нужны. Стенку нужно делать изначально глухой. Простыми средствами можно сделать интересный проект, но на это нужно время.
– Находит ли эта идеология отклик у клиентов? Насколько следование этим принципам усложняет процесс?
– Вопрос в сроках. Для нас рисовать даже быстрее. Но если заказчик знает, что хочет построить просто 16-этажный дом на весь участок, то ему все это может быть и не очень нужно. Нашу идеологию разделяют те, кто заинтересован в том, чтобы здание сильно отличалось и было эффектным.
– Каких заказчиков сейчас больше на рынке?
– До кризиса было больше тех, кто хочет просто построить как можно быстрее. Сейчас немного иначе, потому что «просто жилье» сложнее продавать. Сегодня конкурентоспособность должна быть выше. И мы должны придумывать, как сделать определенный проект более эффективным, чтобы раскрывать потенциал всего участка.
– Как, на ваш взгляд, можно добиться того, чтобы новые объекты гармонировали с уже сформированной средой? На сознательность владельца участка не всегда можно надеяться.
– Думаю, что только воспитанием на хороших примерах. Есть самый надежный способ: можно организовать поездку вместе с заказчиком, например, по Европе, чтобы показать ряд примеров. И уже глядя на качество европейской архитектуры, реализовывать новый проект.
– Какие аргументы приводите в пользу такого подхода?
– Аргумент практически один – конечный потребитель. Людей привлекают здания, у которых качественное благоустройство, вид из окон, рациональные планировки, освещенность, хорошая отделка. Объект будет удобно эксплуатировать, и со временем он не потеряет в качестве. Квадратные метры в таких домах продаются дороже и быстрее.
– Жители стали внимательнее относиться к новым объектам.
– Люди обращают внимание и обсуждают, что будет с городом. Это нормально. Кстати, у нас ситуация не самая плохая. В Петербурге действуют очень строгие правила КГИОП. На самом деле что-то построить в городской среде очень сложно. И благодаря этому у нас нет таких вопиющих ошибок, которые есть, например, в Лондоне. То есть, с одной стороны, нам проще, так как мы многое сохранили, но намного сложнее сделать что-то новое.
– Вам ближе сохранение или что-то новое?
– Традиции, которые есть, нужно развивать, но в современном ключе и стиле. Ведь традиции – это совсем не обязательно историческая архитектура. Нам не обязательно повторять детали и материалы, которые были использованы до нас. К примеру, мы можем развивать традицию детализации и разнообразия архитектурных решений. Это совсем не обязательно повторение классических ордеров или античных скульптур. Это традиции разнообразия, но в новой эстетике.
– Еще один вопрос, набивший оскомину. Как сделать периферийные районы сбалансированными?
– Сложно сказать. Город развивается по очень сложным правилам, что-то сделать сразу нельзя. Мы можем постепенно повышать качество строительства и проектных решений. Для этого нужно общаться и смотреть примеры того, как это делается на Западе. Согласитесь, жилые метры в Германии нельзя сравнить с нашими окраинами, хотя стоимость их может быть меньше.
– Какова, на ваш взгляд, роль властей в этом процессе?
– Один из путей решения вопроса – архитектурные конкурсы. Если речь идет о знаковом объекте для района, к примеру, он стоит на пересечении магистралей, то должен проводиться конкурс с профессиональным жюри. Нужно строить процесс таким образом, чтобы заказчик, не выбрав окончательно концепцию, не мог начать стадию проектирования.
– Как вы считаете, есть ли шансы на то, что развитие города когда-то станет сбалансированным?
– Мы к этому постепенно приходим. И есть даже достижения. К примеру, немцы не могут сделать на светофоре мигающий зеленый и секундомер – и завистливо смотрят на нас.
– Вам не кажется, что в градостроительной жизни Петербурга нет динамики?
– Думаю, это просто петербургский ход жизни.