Это не кризис
Стратегия некоторых участников рынка на стартовом этапе строительства продавать жилье по ценам ниже себестоимости сегодня несет намного больше рисков для покупателя, чем прежде, утверждает Михаил Медведев, генеральный директор ГК «ЦДС».
– Михаил Анатольевич, в начале нынешнего года вы прогнозировали паузу на рынке на несколько месяцев, после чего станет ясно, в каком направлении развиваются события. Ваши прогнозы оправдались? И пройдено ли уже пресловутое дно кризиса?
– Прогнозировать всегда непросто, и сейчас ситуация видится совсем неоднозначно. Все происходящее, возможно, лучше, чем ожидалось в начале года. С другой стороны, ситуация в экономике напрямую зависит от политики, и мы по-прежнему ждем, как будут разворачиваться события. Цены на нефть, санкции, заявления политических лидеров и ситуация в сопредельных государствах – все это влияет и будет влиять на ситуацию в национальной экономике вообще и на региональном строительном рынке в частности.
– Видите ли вы реальные перспективы старта новых инвестиционных проектов, в которых будет занято много участников регионального строительного рынка?
– Город с населением более 50 тыс. человек уже имеет такие перспективы практически при любых обстоятельствах. А мегаполис уровня Санкт-Петербурга – объект гарантированного интереса инвесторов, причем для реализации проектов в разных сферах. Надо, правда, учитывать, что интерес будет более выраженным при наличии четкой инвестиционной стратегии, а особенно если строительство будет одним из приоритетных направлений для органов государственной власти, в том числе на федеральном уровне. Сегодня приоритет очевидно отдается оборонной промышленности и сельскому хозяйству. Строительство относится к числу тех отраслей, которые развиваются вне зависимости от наличия или отсутствия государственной поддержки благодаря наличию заказчиков и спросу на конечный продукт.
– Означает ли это, что строительный комплекс в поддержке государства не нуждается?
– Если развитие жилищного строительства станет для федеральной власти особо важным направлением, если правительство подаст такой сигнал, конечно, это стимулирует рынок. Понятно, что поддержка любой отрасли способствует развитию не только экономики, но и социальной сферы. Однако хотел бы подчеркнуть, что создание одного рабочего места в строительстве влечет появление нескольких новых рабочих мест в смежных отраслях. Государственная поддержка, на мой взгляд, должна развиваться по двум направлениям: во-первых, требуются меры для стимулирования потребительского спроса (через реализацию государственных программ, дополнительное субсидирование ипотеки), во-вторых, необходимо дальнейшее уменьшение бюрократических препон для строителей – это будет способствовать появлению на рынке новых предложений.
Верным шагом, на мой взгляд, было создание института негосударственной экспертизы. А в остальном, несмотря на упрощение процедур, сроки согласования не сокращаются. Возможно, это происходит из-за разобщенности выдающих согласования структур.
– Как раз для централизации процессов согласования в Ленинградской области эти вопросы переведены на уровень субъекта РФ. Видите ли вы положительный эффект от нововведений?
– Единые правила и единый согласующий орган в Ленинградской области необходимы: при темпах жилищного строительства, которые наблюдаются в регионе в последние годы, только централизация процесса позволит органам власти его контролировать, а следовательно, и обеспечивать качество строительства. Мы как застройщики особой разницы, честно говоря, от изменения уровня, на котором происходит согласование, не почувствовали: все процедуры понятны и строго регламентированы законодательством.
– Насколько уверенно чувствуют себя, по вашей оценке, участники регионального строительного рынка?
– Было бы несправедливо утверждать, что рынок не испытывает более сильного, чем раньше, давления сдерживающих факторов. И если для одних компаний более жесткие условия ведения бизнеса становятся стимулом для поиска новых решений и выхода на новые рубежи, другие сталкиваются с ранее не существовавшими для них проблемами. Однако сейчас я не вижу новых явных кандидатов на уход с рынка.
С позиции потребителя насторожить должны слишком низкие цены. Сегодня стратегия застройщика продавать квадратные метры на начальном этапе строительства себе в убыток в надежде на получение сверхприбыли в дальнейшем несет особые риски: доступ строительных компаний к кредитным средствам остается ограниченным, да и в нынешних условиях самое разумное – избегать роста кредитной нагрузки. Если говорить о жилье массового сегмента, то в Санкт-Петербурге себестоимость 1 кв. м начинается в районе 50 тыс. рублей.
– Вы не поддались лихорадке демпинга. А что с продажами?
– Это зависит от того, с чем сравнивать. Если с точки зрения декабрьских ожиданий на нынешний год – все хорошо. Если с точки зрения весны прошлого года – продажи стали меньше, но не катастрофично. С этим уровнем можно работать и зарабатывать. Более того, я убежден, что нынешние условия – это надолго. Это просто другие обороты, другая рентабельность и стратегия развития. И уже поэтому я избегаю определять происходящее на рынке как кризис. Любой кризис конечен, он предполагает симметричный сжатию «отскок» в сравнительно короткий период времени. И кроме того, кризис автоматически означает для большинства участников рынка понижение уровня рентабельности ниже допустимого. В нынешней ситуации этого не наблюдается. Надо просто перестать строить бизнес-планы исходя из резкого роста цен на нефть, улучшения макроэкономических показателей, всплеска обеспеченного покупательского спроса.
– Сложился традиционный перечень «точек роста» Санкт-Петербурга – развития города за счет интенсивного жилищного строительства. Появились ли, по вашему мнению, новые интересные территории для освоения за последний год?
– На расширение перечня территорий с потенциалом развития повлияло принятие поправок в Генеральный план Санкт-Петербурга. Бывшие земли «промки», переведенные под общественно-деловую либо жилищную застройку, как правило, позволяют создать и инженерную, и дорожную инфраструктуру без грандиозного финансирования и чрезмерных организационных усилий.
Если же говорить о комплексном освоении территорий в отдельных районах Санкт-Петербурга, то, хотя кажется, что город еще застраивать и застраивать, не так много участков соответствуют требованиям проектов КОТ. В этом смысле, конечно, остается еще потенциал и на севере, и на юге (в Приморском и Красносельском районах соответственно). Однако северные локации по-прежнему пользуются более активным спросом.
– А как изменились предпочтения покупателей?
– Сегодня, прежде чем сделать окончательный выбор, покупатели, как правило, рассматривают варианты не у одного застройщика, собирая максимум доступной информации об объектах. Так что заключению сделки предшествует действительно глубокий анализ. С другой стороны, и конкуренции на рынке новостроек стало явно больше.
Справка:
«ЦДС» – компания, которая занимается массовым жилищным строительством и для которой имеют значение объемы работ, соблюдение собственных принятых стандартов ведения бизнеса и обеспечение устойчивости качественных характеристик конечного продукта. «Наша цель – не какой-то один дом с замечательной архитектурой и «умными» системами создать, не здание мечты построить, а поступательно, из года в год предлагать рациональные и доступные многим решения жилищного вопроса», – говорит Михаил Медведев, генеральный директор ГК «ЦДС».
В ожидании второй волны кризиса банки пока чувствуют себя уверенно и рассчитывают на показатели доходности, сопоставимые с результатами прошлого года. О том, какие пакеты планирует наращивать Росбанк в Петербурге, о перспективах сотрудничества с девелоперами и влиянии кризиса еврозоны на банковский сектор "Строительному Еженедельнику" рассказал Илья Злуницын, региональный директор Северо-Западного филиала Росбанка.
Как вы оцениваете результаты деятельности филиала за первое полугодие 2012 года?
- Мы довольны результатами первого полугодия, за этот период росла доходность филиала, повышалась эффективность его деятельности. Наша балансовая прибыль за 6 месяцев текущего года составила порядка 2 млрд рублей. Совокупный кредитный портфель банка вырос до 42,4 млрд рублей. В частности, кредитный портфель корпоративных клиентов увеличился на 9% и составил 19,6 млрд рублей с учетом документарных сделок. В его структуре преобладают кредиты предприятиям промышленности (33%) и строительства (28%). Розничный кредитный портфель вырос до 25 млрд рублей. К концу года мы планируем удвоить прибыль.
Какова доля Петербурга в общем объеме бизнеса банка? Сколько офисов работает у вас в Петербурге и в СЗФО?
- Северо-Западный филиал является одним из самых крупных филиалов Росбанка и занимает порядка 10% в общем объеме бизнеса банка. Мы работаем на местном рынке уже более 10 лет и входим в пятерку крупнейших кредитно-финансовых учреждений города. В Петербурге у нас 30 дополнительных офисов, а на территории Северо-Западного региона – 23 операционных офиса. В течение следующего года мы планируем увеличить на 10% количество наших отделений на Северо-Западе.
Насколько развито сотрудничество банка с застройщиками? Планируете ли наращивать это взаимодействие?
- Мы активно работаем в сфере корпоративного кредитования со строительными компаниями Петербурга. Доля строительного бизнеса в кредитном портфеле филиала составляет порядка 30%. Сюда входит около 10 ключевых игроков рынка недвижимости, которые занимаются как жилыми, так и коммерческими проектами. У Росбанка заключено партнерское соглашение с ЗАО "ЮИТ Санкт-Петербург" по всем объектам девелопера. В будущем планируется расширение списка аккредитованных застройщиков. Также мы сотрудничаем со всеми крупнейшими застройщиками города по уже построенным объектам.
Готовы ли вы финансировать загородные жилые проекты?
- Мы достаточно осторожно относимся к финансированию строительства таких проектов, так как законодательство в этой части содержит некоторые пробелы, которые осложняют работу с такими проектами. Хотя за этим рынком мы тоже следим с интересом.
Какие направления работы банк намерен наиболее активно развивать в Петербурге?
- Планируем наращивать долю ипотечных кредитов и ставим цель достигнуть порядка 10% совокупной доли местного рынка группой банков Societe Generale (сегодня эта доля составляет 8% - прим. ред.). Также мы планируем на 25% увеличить объем выдачи ипотечных кредитов. По этому показателю мы намерены войти в пятерку крупнейших игроков ипотечного рынка на северо-западе России.
Какие меры вы планируете предпринять для достижения этой цели?
- Мы хотим наращивать объем взаимодействия с застройщиками в части разработки совместных программ, также намерены интенсифицировать работу с агентствами недвижимости. Филиалом проводится комплекс внутренних мероприятий по обучению персонала и оптимизации работы ипотечных центров.
Планируете ли вы либерализацию требований к заемщикам?
- В нашем банке действует программа лояльности, но в целом мы очень тщательно подходим к формированию кредитного портфеля и оценке заемщиков. Сегодня минимальные ставки по ипотеке в нашем банке составляют от 10% годовых в рублях и от 9% годовых в валюте, а сумма первоначального взноса составляет от 15%. Требования к заемщикам пересматриваются в части уменьшения количества документов, которые требует банк для рассмотрения заявки на получение ипотечного кредита. В ближайшей перспективе для наших зарплатных клиентов мы планируем запуск продукта "Ипотека по одному документу". Для оформления такого кредита банку будет достаточно только документа, удостоверяющего личность заемщика.
Планирует ли банк повышать ставки по ипотеке?
- В течение года в целом по рынку мы наблюдаем рост ставок, но Росбанк не проводил их индексацию с октября прошлого года. В ближайшей перспективе повышать ставки не планируем. Однако если ситуация на мировых рынках и в России будет меняться, то мы будем вынуждены следовать за общей тенденцией.
Какова в вашем банке доля дефолтных кредитов?
- Процент кредитов, по которым заемщики испытывают некоторые проблемы с выплатой, составляет порядка 3%. Но мы не можем назвать их дефолтными в силу того, что они пока не могут быть погашены в силу технических причин или же по ним действует программа реструктуризации. Доля собственно дефолтных кредитов в нашем портфеле несущественна и составляет не более десятых долей процента.
Интересна ли банку так называемая обратная ипотека?
- В обозримом будущем мы не планируем заниматься этим видом кредитования.
Выдаете ли вы ипотеку на приобретение объектов коммерческой недвижимости?
- Да, у нас есть такие программы, и они пользуются большим спросом. Мы выдаем такие кредиты под залог имеющейся недвижимости, земельных участков. Это направление мы также намерены активно развивать.
Расскажите о планах банка на IV квартал 2012 года. Какие пакеты услуг планируете наращивать?
- Мы рассчитываем, что IV квартал будет традиционно успешным для нас, прогнозируем увеличение нашего розничного портфеля и портфеля малого и среднего бизнеса. К концу года мы намерены зафиксировать свои лидерские позиции в части розничного и корпоративного кредитования.
Вы прогнозируете рост портфелей по отношению к показателям первого полугодия 2012 года. А по отношению к показателям феноменально успешного 2011 года каким будет этот рост?
- Прошлый год действительно был успешным. Отмечу, что в прошлом году наш банк завершил процедуру объединения с Банком Сосьете Женераль Восток (BSGV). Мы были заняты программой по объединению двух филиалов: Санкт-Петербургского филиала BSGV и Северо-Западного филиала Росбанка. Мы крайне успешно завершили процесс объединения, и это событие уже сегодня приносит свои плоды. К примеру, существенно вырос наш розничный портфель: на 1 января 2012 года рост составил 48% по отношению к аналогичному показателю 2011 года.
Как вы оцениваете влияние кризиса еврозоны на банковский сектор России?
–- Процессы, которые мы наблюдаем сегодня в зоне евро, конечно, не могут не затронуть российскую экономику, которая является частью мировой финансовой системы. Негативные события еврозоны могут сказаться и на европейских банках. Но наша группа (Societe Generale – прим. ред.) показывает устойчивость не только на французском и российском рынках, но и во всех регионах своего присутствия. Мы внимательно наблюдаем за ситуацией в Европе, и я считаю, что те меры, которые принимает европейский Центробанк и европейские финансовые институты, смогут достаточно эффективно нивелировать все негативные последствия для еврозоны.
Как вы оцениваете перспективы банковской системы России на конец 2012 года?
- Я полагаю, что 2012 год финансовая система России завершит, не вступая в фазу активного кризиса. Вряд ли произойдут серьезные потрясения, которые могут быть опасны для банковской системы. Развитие негативных событий вероятно в 2013 году, но на краткосрочную перспективу мы даем сдержанно позитивный прогноз.
Алена Шереметьева