Это не кризис
Стратегия некоторых участников рынка на стартовом этапе строительства продавать жилье по ценам ниже себестоимости сегодня несет намного больше рисков для покупателя, чем прежде, утверждает Михаил Медведев, генеральный директор ГК «ЦДС».
– Михаил Анатольевич, в начале нынешнего года вы прогнозировали паузу на рынке на несколько месяцев, после чего станет ясно, в каком направлении развиваются события. Ваши прогнозы оправдались? И пройдено ли уже пресловутое дно кризиса?
– Прогнозировать всегда непросто, и сейчас ситуация видится совсем неоднозначно. Все происходящее, возможно, лучше, чем ожидалось в начале года. С другой стороны, ситуация в экономике напрямую зависит от политики, и мы по-прежнему ждем, как будут разворачиваться события. Цены на нефть, санкции, заявления политических лидеров и ситуация в сопредельных государствах – все это влияет и будет влиять на ситуацию в национальной экономике вообще и на региональном строительном рынке в частности.
– Видите ли вы реальные перспективы старта новых инвестиционных проектов, в которых будет занято много участников регионального строительного рынка?
– Город с населением более 50 тыс. человек уже имеет такие перспективы практически при любых обстоятельствах. А мегаполис уровня Санкт-Петербурга – объект гарантированного интереса инвесторов, причем для реализации проектов в разных сферах. Надо, правда, учитывать, что интерес будет более выраженным при наличии четкой инвестиционной стратегии, а особенно если строительство будет одним из приоритетных направлений для органов государственной власти, в том числе на федеральном уровне. Сегодня приоритет очевидно отдается оборонной промышленности и сельскому хозяйству. Строительство относится к числу тех отраслей, которые развиваются вне зависимости от наличия или отсутствия государственной поддержки благодаря наличию заказчиков и спросу на конечный продукт.
– Означает ли это, что строительный комплекс в поддержке государства не нуждается?
– Если развитие жилищного строительства станет для федеральной власти особо важным направлением, если правительство подаст такой сигнал, конечно, это стимулирует рынок. Понятно, что поддержка любой отрасли способствует развитию не только экономики, но и социальной сферы. Однако хотел бы подчеркнуть, что создание одного рабочего места в строительстве влечет появление нескольких новых рабочих мест в смежных отраслях. Государственная поддержка, на мой взгляд, должна развиваться по двум направлениям: во-первых, требуются меры для стимулирования потребительского спроса (через реализацию государственных программ, дополнительное субсидирование ипотеки), во-вторых, необходимо дальнейшее уменьшение бюрократических препон для строителей – это будет способствовать появлению на рынке новых предложений.
Верным шагом, на мой взгляд, было создание института негосударственной экспертизы. А в остальном, несмотря на упрощение процедур, сроки согласования не сокращаются. Возможно, это происходит из-за разобщенности выдающих согласования структур.
– Как раз для централизации процессов согласования в Ленинградской области эти вопросы переведены на уровень субъекта РФ. Видите ли вы положительный эффект от нововведений?
– Единые правила и единый согласующий орган в Ленинградской области необходимы: при темпах жилищного строительства, которые наблюдаются в регионе в последние годы, только централизация процесса позволит органам власти его контролировать, а следовательно, и обеспечивать качество строительства. Мы как застройщики особой разницы, честно говоря, от изменения уровня, на котором происходит согласование, не почувствовали: все процедуры понятны и строго регламентированы законодательством.
– Насколько уверенно чувствуют себя, по вашей оценке, участники регионального строительного рынка?
– Было бы несправедливо утверждать, что рынок не испытывает более сильного, чем раньше, давления сдерживающих факторов. И если для одних компаний более жесткие условия ведения бизнеса становятся стимулом для поиска новых решений и выхода на новые рубежи, другие сталкиваются с ранее не существовавшими для них проблемами. Однако сейчас я не вижу новых явных кандидатов на уход с рынка.
С позиции потребителя насторожить должны слишком низкие цены. Сегодня стратегия застройщика продавать квадратные метры на начальном этапе строительства себе в убыток в надежде на получение сверхприбыли в дальнейшем несет особые риски: доступ строительных компаний к кредитным средствам остается ограниченным, да и в нынешних условиях самое разумное – избегать роста кредитной нагрузки. Если говорить о жилье массового сегмента, то в Санкт-Петербурге себестоимость 1 кв. м начинается в районе 50 тыс. рублей.
– Вы не поддались лихорадке демпинга. А что с продажами?
– Это зависит от того, с чем сравнивать. Если с точки зрения декабрьских ожиданий на нынешний год – все хорошо. Если с точки зрения весны прошлого года – продажи стали меньше, но не катастрофично. С этим уровнем можно работать и зарабатывать. Более того, я убежден, что нынешние условия – это надолго. Это просто другие обороты, другая рентабельность и стратегия развития. И уже поэтому я избегаю определять происходящее на рынке как кризис. Любой кризис конечен, он предполагает симметричный сжатию «отскок» в сравнительно короткий период времени. И кроме того, кризис автоматически означает для большинства участников рынка понижение уровня рентабельности ниже допустимого. В нынешней ситуации этого не наблюдается. Надо просто перестать строить бизнес-планы исходя из резкого роста цен на нефть, улучшения макроэкономических показателей, всплеска обеспеченного покупательского спроса.
– Сложился традиционный перечень «точек роста» Санкт-Петербурга – развития города за счет интенсивного жилищного строительства. Появились ли, по вашему мнению, новые интересные территории для освоения за последний год?
– На расширение перечня территорий с потенциалом развития повлияло принятие поправок в Генеральный план Санкт-Петербурга. Бывшие земли «промки», переведенные под общественно-деловую либо жилищную застройку, как правило, позволяют создать и инженерную, и дорожную инфраструктуру без грандиозного финансирования и чрезмерных организационных усилий.
Если же говорить о комплексном освоении территорий в отдельных районах Санкт-Петербурга, то, хотя кажется, что город еще застраивать и застраивать, не так много участков соответствуют требованиям проектов КОТ. В этом смысле, конечно, остается еще потенциал и на севере, и на юге (в Приморском и Красносельском районах соответственно). Однако северные локации по-прежнему пользуются более активным спросом.
– А как изменились предпочтения покупателей?
– Сегодня, прежде чем сделать окончательный выбор, покупатели, как правило, рассматривают варианты не у одного застройщика, собирая максимум доступной информации об объектах. Так что заключению сделки предшествует действительно глубокий анализ. С другой стороны, и конкуренции на рынке новостроек стало явно больше.
Справка:
«ЦДС» – компания, которая занимается массовым жилищным строительством и для которой имеют значение объемы работ, соблюдение собственных принятых стандартов ведения бизнеса и обеспечение устойчивости качественных характеристик конечного продукта. «Наша цель – не какой-то один дом с замечательной архитектурой и «умными» системами создать, не здание мечты построить, а поступательно, из года в год предлагать рациональные и доступные многим решения жилищного вопроса», – говорит Михаил Медведев, генеральный директор ГК «ЦДС».
Глава администрации Фрунзенского района Владимир Омельницкий рассказал корреспонденту «Строительного Eженедельника» Михаилу Немировскому о последствиях строительного бума прошлых лет, а также о развитии рекреационной зоны в парке Интернационалистов.
– Какие знаковые инвестпроекты реализуются сегодня на территории района?
– Сегодня у нас много идей, касающихся развития потенциала Фрунзенского района. Другое дело, что для того чтобы началась реализация реального инвестиционного проекта, нужно найти грамотного инвестора. Такого, который готов не только вкладывать деньги, но и пройти все согласительные процедуры в соответствии с законом. Как пример качественного инвестпроекта могу привести территорию, ограниченную Будапештской ул., ул. Фучика и Бухарестской и межквартальным проездом, где ОАО «Концерн «Энерготехнологии» реализует проект по строительству трехэтажного мебельного торгового комплекса. Площадь участка под строительство составляет 7,5 га, площадь объекта – 137,6 тыс. кв. м.
– Фрунзенский район снизил показатели ввода нового жилья. Когда ситуация изменится и благодаря каким проектам?
– Строительство жилья, прежде всего его характер и темпы, вызывает большое количество вопросов у городской администрации. Мы вошли в такую фазу, когда нужно задуматься: а нужно ли вообще нам такое количество квадратных метров? В прошлые, особенно предкризисные годы жилье строилось за счет участков, предназначенных для возведения детских садов и школ. Но нельзя бесконечно строить жилье без оглядки на социальную инфраструктуру. Да, сейчас много говорят о том, что в районе есть снижение жилищного строительства. Но давайте не забывать о том, что в 2005-2009 годах был пик жилищного строительства в районе, построено было действительно очень много, и сейчас мы вынуждены взять некую паузу, чтобы исправить ситуацию с недостаточной обеспеченностью этих массивов социальной инфраструктурой. Да и земельных участков, где была бы возможна комплексная застройка, в районе практически не осталось.Сегодня активно реализуется только один крупный жилой проект – ЖК «София» Группы ЛСР. Отмечу, что этот проект комплексного освоения в полной мере обеспечен всей необходимой инфраструктурой.
– А как дело с социальными объектами обстоит на других территориях? Какова потребность района в социальной инфраструктуре?
– Отмечу, что на сегодняшний день это приоритетное направление деятельности администрации района. И здесь, не буду скрывать, есть проблемы. В частности, несмотря на ввод в 2013 году двух детских садов, очередь остается – около 1800 детей на сегодняшний день в детские сады попасть не могут. У нас есть адресная инвестиционная программа строительства ДДОУ до 2025 года, но я вышел с инициативой о приближении сроков строительства объектов образования и получил поддержку вице-губернатора Василия Кичеджи. Еще два детских сада должно быть открыто в 2014 году, а до 2018 года будет введено еще четыре. Сразу несколько социальных объектов должны быть введены в следующем году: это поликлиника в квартале 43 южнее реки Волковки, в августе 2014 года должна быть введена школа в квартале 31 ЮрВ. Кроме того, на следующий год запланирован ввод в эксплуатацию специального жилого дома на 295 квартир для одиноких граждан пожилого возраста в квартале 47 ЮрВ.
– Прошлое руководство района ждало от собственников промпредприятий на Софийской активности по перебазированию за пределы города. Есть ли подвижки в этом вопросе? Какие промплощадки вы видите перспективными для застройки?
– Помимо освоения площадки НПО «Керамика», «Завод Стройфарфор» Группой ЛСР у нас есть серьезная площадка в промзоне Обухово. К сожалению, пока этот участок района не очень хорошо изучен инвесторами. Я надеюсь, что вскоре мы начнем конструктивные переговоры с бизнесом для выработки конкретных решений по этой территории. В настоящее время здесь много автопредприятий, оптовых складских помещений. Кроме того, у нас есть пресловутый рынок на Салова, 52. Здесь также находятся склады и объекты оптовой торговли. На этой территории много хозяйствующих субъектов, но далеко не все владеют территорией на законных основаниях. По сути, это самозахват. Сейчас создана группа, в которую вошли как представители городской администрации, так и представители прокуратуры, УВД и КУГИ. Перед группой стоит цель провести мониторинг всех земельных участков. Результатом этой работы станет освобождение земельных участков, которые заняты несанкционированно. Также мы готовы поддержать инициативу инвестора, который вышел с предложением комплексного освоения этой территории.
– В начале года в районе были открыты две новые станции метро. Каков экономический и инфраструктурный эффект вызвало появление подземки?
– Мы очень рады открытию новых станций метро. Это в корне изменило как транспортную, так и экономическую картину Фрунзенского района. Метро обратило внимание бизнеса на прилегающие к станциям территории, повысив их инвестиционную привлекательность. Выросла стоимость жилья, деловой недвижимости. Было много предложений по открытию новых торговых точек, но я считаю, что как раз торговых площадей у нас достаточно. Сегодня инвестиционный приоритет нужно смещать в сторону объектов спорта и культуры. Уже есть программа по строительству стадионов – в 41 квартале планируется создать целый спортивный кластер. На участке, ограниченном ул. Ярослава Гашека, Бухарестской ул., Олеко Дундича и Загребским бульваром, выделено несколько земельных пятен под строительство спортивных объектов. Здесь предполагается размещение двух крытых спортивных комплексов без трибун, а также Центра спорта Фрунзенского района. Кроме того, есть решение на уровне вице-губернатора Марата Оганесяна о строительстве на пр. Славы в створе Пражской ул. нового спортивного комплекса по индивидуальному проекту за счет средств ОАО «Газпром». К сожалению, сегодня в районе нет своих театров. В торгово-развлекательных центрах открываются кинозалы – это хорошо, но жители Фрунзенского района вправе претендовать на строительство театра. В Купчино должен быть свой театр. Найти участок под такое строительство можно. Территориально у нас есть такая возможность, вопрос только в источнике финансирования. Строить театр без включения коммерческой составляющей инвесторам невыгодно, а для городского бюджета строительство отдельного здания театра дорого.
– В каких основных транспортных объектах больше всего нуждается район?
– Во-первых, мы ждем ввода в эксплуатацию новых станций метро – «Проспект Славы» и «Дунайская». Срок их ввода – 2016-2018 годы. В 2013 году должно начаться строительство Малой Каштановой аллеи и Пловдивской ул. на участке от Будапештской ул. до Загребского бульвара. Эта «пробивка» позволит жителям введенного еще в 2009 году жилого комплекса «Радуга» получить свободно подъезжать к своим домам. Кроме того, в районе планируется строительство целого ряда ключевых развязок. Например, это строительство развязки на пересечении пр. Славы и Белградской ул., пр. Славы и Софийской ул., путепроводов по Софийской ул. в месте пересечения с путями Северного железнодорожного кольца. Для района крайне важно провести реконструкцию Цимбалинского путепровода, который связывает Фрунзенский район с Невским. Именно в этой горловине сегодня скапливаются пробки. Сам путепровод нужно расширять, попутно меняя там дорожное покрытие. На более дальнюю перспективу есть проекты строительства тоннеля в створе Грузового проезда в зоне «Обухово-2», а также строительство Глухоозерского шоссе от Обводного канала до Большого Смоленского пр.
– Не так давно прошла встреча председателя Комитета по инвестициям Ирины Бабюк с главами администраций районов. Какие проекты представлял Фрунзенский район?
– В районе немного свободных для освоения земельных участков. Прежде всего администрация района заявила о понимании того факта, что часть территорий в промышленной зоне являются депрессивными и требует комплексного и грамотного развития. И тенденция по вовлечению в оборот и преобразованию будет сохраняться и даже усиливаться. Для города это большая роскошь – иметь такие территории и не использовать их.
Если говорить о конкретных инвестпроектах, то мною был предложен проект развития второй очереди Парка интернационалистов. Это очень красивая, хотя и совершенно неблагоустроенная территория. Она относится к зонам зеленых насаждений и востребована даже в сегодняшнем состоянии. Летом в теплые дни здесь отдыхают многие жители района. Это место стало точкой притяжения, местом проведения досуга. Одна из инвестиционных идей состоит в том, чтобы облагородить всю эту территорию, построить объекты, необходимые для комфортного отдыха. Нужно провести и очистку дна этих прудов – в советское время это было место вывоза строительного мусора.
– Чем этот проект может быть выгоден для бизнеса?
– Здесь могут быть востребованы торговля, какие-то развлекательные объекты. Можно сделать городской пляж и сдавать в аренду зонтики и шезлонги. Как зарабатывать, наших инвесторов учить не надо. Полагаю, что для коммерческой выгоды может быть оборудована некая зона с платным входом. Таким образом, будет зона свободного отдыха и зона комфортного отдыха. Это обычная вещь для всех пляжей мира. Я уверен, что в данной локации можно действительно создать рекреационную зону европейского уровня.