Документация задерживает стройку
Генеральный директор ООО «СтройИнвестКомплект» (ООО «СТИК») Сергей Григорьев рассказал о причинах обострившихся отношений с Комитетом по строительству Петербурга.
– Сергей Юрьевич, несколько дней назад председатель Комитета по строительству Михаил Демиденко заявил о возможном расторжении контрактов с вашей компанией по возведению социально важных объектов из-за срыва сроков завершения работ. Поясните, пожалуйста: в чем причина нелестных высказываний главы комстроя?
– Причина достаточно простая. Наступает время отчетности, в том числе и со стороны заказчика перед вышестоящими структурами. Срыв сроков – это серьезная проблема, и заказчик, как мы видим, пошел наиболее простым путем – возложил всю ответственность на исполнителей. Отмечу, что сейчас вопрос о срыве сроков завершения работ многих городских объектов, на которых работали и другие подрядчики, встал очень остро.
– Насколько я понимаю, вы не согласны с точкой зрения Комитета касательно ответственности подрядчиков за отставание от графика по вводу объектов?
– Это действительно так. Просрочки по госконтрактам начались не сейчас, а когда после заключения контрактов заказчиком не была предоставлена исходно-разрешительная и правоустанавливающая документация. Получение всей этой массы документов при действующем законодательстве занимает время, вполне сопоставимое со временем, фактически затрачиваемым на выполнение собственно строительных работ. Очень важно отметить, что это время не учитывается при планировании срока ввода объекта.
– Вы можете привести конкретные примеры объектов, задержка ввода которых происходит по названной вами причине?
– Разумеется, без конкретики все наши размышления – лишь пустой звук. В частности, могу отметить, как выполнялись работы по строительству корпуса стоматологической поликлиники на 4-й Красноармейской ул. – именно этот объект подверг критике Михаил Демиденко. Госконтракт на строительство медучреждения был заключен в 2013 году. В соответствии с ним госзаказчик обязан был передать подрядчику в срок до начала исполнения работ утвержденную и согласованную в установленном порядке техническую (проектную и сметную) документацию, градостроительный план земельного участка.
Подрядчиком работ по данному контракту было ООО «Спецэлектромонтаж», наша компания выступила в качестве субгенподрядчика. Организация неоднократно обращалась с вопросом о выдаче недостающей проектной документации, однако еще до июля 2015 года техническая документация не была передана в полном объеме. «Спецэлектромонтаж» с 2013 года неоднократно запрашивал недостающую документацию и уведомлял Комитет по строительству, что производство работ невозможно, и ввод объекта по причине ее отсутствия в установленные контрактом сроки не состоится. Тем не менее, корпус практически построен.
Добавлю, что Комитет по строительству до сегодняшнего дня не провел конкурс на поставку медицинского оборудования для этого корпуса поликлиники, и даже при своевременной сдаче объекта в части строительно-монтажных работ разрешение на ввод в эксплуатацию не может быть получено.
– Схожая ситуация и с другими объектами?
– Да, аналогичная. Разрешение на строительство противотуберкулезного санатория «Жемчужина» в поселке Ушково было выдано только в феврале 2014 года, а сам контракт был заключен в сентябре 2013-го. Подрядчик неоднократно запрашивал недостающие документы и информировал Комитет по строительству о невозможности приступить к строительным работам!
Еще один пример – детский сад на 200 мест в квартале Ульянка. Контракт был заключен также в сентябре 2013 года, завершение строительства предусмотрено 1 декабря 2015 года. При этом разрешение на строительство получено лишь в середине ноября 2013 года, ордер ГАТИ – 30 декабря того же года. Также отсутствовали согласованные проекты на вынос сетей из-под пятна застройки, технические условия на временное электроснабжение на период строительства, объект находится в уплотненной внутриквартальной застройке. Тем не менее, на данный момент строительная готовность здания более 80%, подведены сети НВК, ТС, электрические сети, внутри здания ведутся отделочные работы.
– То есть вы хотите сказать, что срыв сроков вызван тем, что свои обязательства, предусмотренные государственным контрактом, не были выполнены заказчиком?
– Именно так. Получение всех перечисленных выше документов и предоставление их подрядчику согласно условиям контракта есть обязанность заказчика. Она является непосредственной обязанностью Фонда капитального строительства, который выступает посредником между Комитетом по строительству и подрядчиком. Однако Фонд отказывается от выполнения своей части работ и перекладывает весь блок работ на исполнителей. Подрядчики, стремясь выполнить свои обязательства, вынуждены принимать на себя дополнительные работы, понимая, что задержка с получением необходимой документации приведет к срыву сроков по контрактам. Таким образом, исполнители вынуждены своими силами разрабатывать рабочую и даже проектную документацию, получать технические условия и согласования, проводить мониторинги и обследования зданий, чтобы ускорить процесс строительно-монтажных работ. Кроме того, из-за отсутствия названной документации появляется много работ, не предусмотренных условиями контракта, которые подрядчик вынужден делать за свой счет.
Кроме того, надо помнить, что Комитет по строительству располагает целым штатом юристов, и если бы с момента заключения контрактов имелись нарушения со стороны исполнителя, информация об этом была бы незамедлительно передана в судебные органы. Это предельно отработанная, практически автоматическая процедура. Однако до сих пор в судах нет ни одного иска.
– Какой выход из сложившейся ситуации видите вы? Ведь объекты, большинство из которых социально значимо, так или иначе надо достраивать.
– Я вижу два варианта, которые в данной ситуации может выбрать Комитет по строительству. Первый – это в судебном порядке разорвать существующие контракты и передать объекты другому подрядчику. При этом я не уверен, что расторжение «по суду» произойдет на условиях, выгодных заказчику, так как мы со своей стороны уверены в собственной правоте и полны решимости защищаться и отстаивать свои законные интересы. Но даже если контракт будет расторгнут и к его выполнению привлекут нового подрядчика, необходимо четко понимать, что новая организация сможет выйти на строительную площадку не ранее чем через 1,5 года после завершения судебной процедуры. Я не знаю, кому и чем может быть выгодно такое развитие событий. По моему мнению, наиболее верным и экономически выгодным путем для заказчика является все-таки поиск компромисса с уже работающими подрядчиками с тем, чтобы все-таки в кратчайшие сроки закончить работу на данных объектах.
Добавлю, что я не знаю, какой логики будет придерживаться госзаказчик, но надеюсь, что правительство города проведет для этой ситуации компетентное расследование, по итогам которого будут приняты взвешенные и объективные решения. Мы же, со своей стороны, готовы работать. В подтверждение этого готовы заменить банковские гарантии банка «Российский кредит», у которого совсем недавно была отозвана лицензия, новыми гарантиями другой кредитной организации.
Курортный район, где еще с царских времен считалось престижным иметь дачу, сегодня к своим привычным преимуществам в виде мягкого климата, близости моря и неплохой инфраструктуры может добавить новые. Причем преимущества в глазах как девелоперов, так и покупателей жилья, уверен Михаил Медведев, генеральный директор ГК «ЦДС».
– Что может стать новыми полюсами притяжения этой территории для девелоперов?
– Девелоперам, безусловно, было бы интереснее реализовывать проекты комплексной застройки. Соответственно, преимуществом Курортного района могли бы стать большие территории для освоения с хорошей локацией. Но таких участков в Курортном районе практически не осталось. Альтернативным вариантом для девелоперов, думаю, может стать малоэтажная застройка коттеджного типа, уровня даже не бизнес-класс, а элиты – совсем небольшие поселки с высокой стоимостью квадратного метра.
– Видите ли вы необходимость и возможности для реновации части Курортного района?
– Пока, насколько мне известно, о реновации в этом районе речи не идет. Если бы подобный проект появился (при условии бюджетного софинансирования и помощи застройщику в расселении старого фонда, для чего необходим административный ресурс) и был окупаемым, скорее всего, ГК «ЦДС» приняла бы в нем участие.
– А какие новые преимущества для потребителей могут появиться у этого района?
– Интерес покупателей к этой локации усилится, если будет совершенствоваться инфраструктура (магазины, школы, детские сады) и будут появляться новые рабочие места.
Наверное, повышению статуса Курортного района способствовала бы попытка индивидуализировать территорию за счет крупных культурных событий – заложить новые культурные традиции. Это инициировало бы рост туристического потока, развитие инфраструктуры гостеприимства (отелей и т. д.) и создание рабочих мест. По сути, Курортный район мог бы стать новой Юрмалой. Особенно с учетом того, что объем выездного туризма очень сократился, Прибалтика стала не слишком комфортна с точки зрения приема граждан нашей страны, да и в Финляндию ехать сегодня не очень экономически целесообразно.
– Какое жилье – первичное или вторичное – больше востребовано в Курортном районе?
– Эта территория массово застраивалась в 1960- 1980-х годах. Сегодня вторичный фонд совершенно неинтересен с точки зрения качества среды проживания и комфорта, хотя может иметь преимущество перед новостройками с точки зрения локации. Но, как ни странно, объекты в Курортном районе, выводящиеся на рынок в последние годы, очень удачно расположены. И поскольку современные дома априори предполагают больший комфорт, рядом расположенный вторичный фонд проигрывает в глазах покупателей.
– Как могут вырасти цены на недвижимость в этой локации в ближайшее время?
– Участники рынка пока еще осторожно оценивают ближайшие перспективы. Экономисты утверждают, что кризис еще не пройден, что в лучшем случае экономический рост начнется поздней осенью. Если все будет развиваться именно так, цены вырастут, вероятно, в пределах инфляции. Но если вдруг произойдет экономическое чудо и спрос резко увеличится, разумеется, условия продаж будут ощутимо ужесточаться для покупателей.
– Насколько велики потенциальные возможности для девелоперов в Курортном районе?
– Потенциал этой территории, без сомнения, ниже, чем у участков за территорией КАДа, где сейчас идет бурное жилищное строительство. Курортный район – все-таки сложившаяся территория во всех отношениях: со своей социальной инфраструктурой, с инженерными сетями, возможности которых не беспредельны. Через какое-то время, возможно, на продажу будут выставляться отдельные участки, которые уже находятся в частной собственности. И в силу своей немногочисленности они будут очень востребованы.
Курорт GATCHINA GARDENS - проект, который реализует сегодня ООО «Гатчинская гольф-деревня», будет безусловно полезным для развития туризма в Ленинградской области, а также имеет важность как новая точка приложения труда местных жителей, в том числе инвалидов, уверена Ирина Дрозденко, председатель совета благотворительного фонда «Место под солнцем».
На днях в GATCHINA GARNES открылся всесезонный общедоступный парк семейного отдыха.
- Ирина Григорьевна, с каким другим проектом, реализуемым в Ленобласти сегодня, вы сравнили бы GATCHINA GARDENS по его социальной значимости, привлечению инвестиций, интересу, который он может вызвать?
- Мне трудно судить об объеме инвестиций, не располагая достаточной информацией о вложениях в другие крупные проекты в нашем регионе. Но, может быть, по масштабности, пропорциональности его можно соотнести со строительством инфраструктуры рядом с морским торговым портом Усть-Луга.
- Какое участие в реализации гатчинского проекта принимает ваш благотворительный фонд?
- С генеральным директором компании-девелопера ООО «Гатчинская гольф-деревня» Натальей Осетровой мы познакомились в рамках реализации проекта нашего фонда «Мультицентр социальной и трудовой интеграции» как с будущим работодателем для выпускников мультицентра. Создавая это учреждение дополнительного профессионального образования для инвалидов, мы поставили целью их гарантированное долгосрочное трудоустройство, без негативного опыта как для соискателя, так и для работодателя. Особенность подхода в том, чтобы готовить кадры по целевой заявке конкретного работодателя. Переговорив несколько раз с Натальей и абсолютно ничего не зная о гатчинском проекте, неожиданно мы получили от нее предложение готовить специалистов-газонокосильщиков для GATCHINA GARDENS. С этого началось в том числе оборудование и комплектация одного из профессиональных модулей мультицентра. Наталья стала нашим первым потенциальным работодателем, и, кстати, не только для инвалидов.
Мы же вникали в проект гатчинского курорта только с точки зрения друзей, энтузиастов, партнеров, обсуждая вместе, как его лучше эксплуатировать, в том числе силами инвалидов.
- А как вы оцениваете перспективы этого курорта в русле развития туристического кластера в Ленинградской области?
- Близость такого архитектурного ансамбля, как Гатчинский дворец, безусловно, гарантирует внимание и к этой точке. Но для того чтобы она была интересна для наших земляков, мне кажется, нужно параллельно и воспитывать эту потребительскую культуру, адаптируя предложение на рынке ближе к сегодняшним нашим ожиданиям и увлечениям. Безусловно, здесь придется истратить колоссальное количество сил и финансов, чтобы создать массу интересных форм занятости. Это мы тоже обсуждали с девелопером, в частности, зимние развлечения. Понятно, что летом возможно огромное многообразие спортивных занятий и т. д. Хотелось бы видеть возможности для творческой фантазии, разнообразие свежих идей для развития новых видов активного досуга.
Думаю, что здесь уместна клубная основа для всех видов спорта: надо создавать клуб любителей не только гольфа, но и велоспорта, к примеру. Главное – появился прецедент. Все-таки строящийся курорт в Гатчине отличается от таких объектов, как «Туутари Парк» или «Игора». Там предложения хай-класса, а GATCHINA GARDENS рассчитана на разные уровни дохода.
Предложения были высказаны и поддержаны. Но самое главное – чтобы людям, которые приехали сюда однажды, захотелось возвращаться вновь и вновь.
- Вы сами для какого отдыха сюда приехали бы?
- Я как раз из тех, кто любит осваивать все новое, и очень хочу научиться играть в гольф. Понимаю, что это доступно, не так сложно, как, например, катание на горных лыжах. Хотя это тоже освоила, но рисков много больше, а чем ты старше, тем более опасливым и осторожным становишься. В игре в гольф особых рисков не вижу. Абсолютно гармоничное экологическое занятие, не наносящее, кстати, вреда окружающей среде. Гольф – один из первых в линейке европейских спортивных видов, которые считаются экологическими. Мне все это близко.
Ну а мотивация – это дружеские отношения к коллективу «Гатчинской гольф-деревни» и искреннее человеческое любопытство – увидеть, что же в нашем регионе появилось нового именно для всех.