Ставка на специалистов
В середине мая на президиуме Союза строительных объединений и организаций состоялось награждение представителей стройкомплекса Санкт-Петербурга знаком «Почетный строитель России». Среди удостоившихся этого высокого звания был назван генеральный директор ЗАО «Стройинжиниринг» Руслан Чипчиков.
Поздравляя награжденных, первый заместитель председателя Комитета по строительству Николай Крутов пожелал новым Почетным строителям успехов в развитии строительного комплекса Санкт-Петербурга, в решении задач, поставленных национальным проектом «Доступное и комфортное жилье - гражданам России». Бесспорно, строительная отрасль Петербурга является одной из наиболее динамично развивающихся. Но это не подразумевает отсутствие проблем, с которыми представители инвестиционно-строительного комплекса сталкиваются ежедневно.
В последние годы участились случаи противодействия простых петербуржцев строительству в районах сложившейся застройки. Инициативные граждане не устают заявлять о неправомерности действий властей и строительных компаний при реализации того или иного проекта. Но мало говорится о том, насколько протестные действия могут негативно повлиять на ход возведения десятков объектов, имеющих все юридические основания к тому, чтобы быть построенными. О том, какой видится сложившаяся ситуация застройщиками, мы беседуем с Русланом Чипчиковым.
- Руслан Сагитович, по каким причинам, на Ваш взгляд, граждане пытаются воспрепятствовать новому строительству?
- Опыт показывает, что у нас в обществе сохраняется негативное восприятие таких понятий, как «капитализм», «коммерческая деятельность», «частная собственность». И если проект предусматривает строительство коммерческого жилья, у социально активной части населения (а это в основном пенсионеры), появляется ощущение, что за их счет кто-то пытается заработать, отсюда и негативное восприятие всего происходящего на стройплощадках.
Вот уже на протяжении 15 лет в нашей стране существует рыночная экономика, а в условиях рынка получение прибыли является основной задачей каждой компании. Однако в восприятии рядовых граждан, до сих пор работает стереотип частного собственника как карикатурного буржуя. И то, что до начала реализации какого-либо строительного проекта проводится процедура публичных слушаний, где все параметры будущего строительства доводятся до граждан, ситуацию не меняет.
- Почему так получается?
- Сама форма участия граждан в обсуждении проектов застройки, учета общественного мнения, не выдерживает критики. Когда ввели обязательное проведение публичных слушаний проектов, наша компания была третьей в городе, кто это сделал. Я тогда почувствовал, что невозможно вести конструктивный диалог с неорганизованной группой людей. Вместо учета общественного мнения - гвалт, скандал, вместо обсуждения проекта - обсуждение всех социальных проблем, которые есть у каждого из собравшихся. Фигурально выражаясь, дали площадку для высказывания, этакий Гайд-парк с уголком оратора, и люди выплескивают на ней свой негатив. Получается, что если в микрорайоне, квартале живет 20 тыс. граждан - каким образом можно учесть интересы каждого из них? Всегда найдутся недовольные. Почему 12 кричащих горожан формируют общественное мнение? Сейчас меняется схема информирования граждан, и это хорошо. В идеале очные собрания вообще должны быть прекращены.
Если уж законодательством предусмотрено общественное обсуждение, представлять интересы общественности могли бы депутаты муниципальных советов, избранные путем свободного волеизъявления граждан и уполномоченные на принятие решений от их имени. Прецедент в Петербурге уже существует - такая практика применяется при проведении экологической экспертизы. И параллельно этому необходимо информировать граждан о готовящемся строительстве в индивидуальном порядке - как известно, с такой инициативой недавно выступила Ассоциация «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада».
Кроме того, органами муниципальной власти должна постоянно проводиться разъяснительная работа с гражданами, что общественное обсуждение проекта - это не голосование «за» или «против». Общественность не определяет судьбу строительства путем голосования, другое дело, что жильцы близлежащих домов могут высказать свои предложения и пожелания, чтобы соседство со стройплощадкой или уже построенным объектом сделать удобным для себя. Я уже 14 раз проводил общественные обсуждения, и постоянно сталкиваюсь с заявлениями: «Я против», не подкрепленными никакими аргументами.
- Каким образом застройщик может переломить общественное мнение? Есть ли какие-то способы решения или предотвращения этой проблемы?
- Никаких, потому что всегда будут недовольные. Строя любой объект, будь то КАД, порт в Усть-Луге или небольшой паркинг, ты всегда задеваешь чьи-нибудь интересы. Но любое строительство регулируется. А ожидать, чтобы все единогласно приняли проект - смешно. Я с упорством, с великим терпением в рамках закона отражаю все атаки на объекты компании со стороны инициативных граждан. Компания проходит проверки, мы посещаем судебные заседания. Пока не было ни одного случая, чтобы стройку приостановили. Это показывает, что строительство ведется на законных основаниях, без нарушений, и протестовать против него нет оснований. Некоторые застройщики, чтобы в какой-то мере обезопасить себя, идут на какие-то поблажки: делают ремонт в квартирах особо рьяных противников строительства, откупаются от них тем или иным образом. Но подобная практика развращает, это не соответствует принципам цивилизованного общества. Я не сторонник каких-то популистских акций.
При реализации каждого строительного проекта обязательным условием, отраженным в постановлении правительства Санкт-Петербурга за подписью губернатора, является проведение работ по благоустройству не только территории бывшей стройплощадки, но, зачастую, и территорий, прилегающих к соседним домам. Это нормально, это обязательства застройщика перед городом.
- Очень часто граждане обвиняют застройщиков в том, что они строят не те объекты, в которых нуждается тот или иной микрорайон, и если бы вместо торгового центра построили спорткомплекс, никто из них не протестовал бы против строительства…
- Частные компании строят только ради получения прибыли, пора к этому уже привыкнуть. Спрос определяет предложение. А какой объект может строиться на той или иной территории, определено в Генеральном плане города. За то, что и где будет построено, отвечает Комитет по градостроительству и архитектуре, деятельности которого я могу дать очень высокую оценку. Никто девелоперам не отдает на откуп территориальное зонирование. Город законодательно поделен на зоны, все совершенно научно обосновано, и построить мы можем только то, что нам разрешают. А в рамках функционального назначения застройщик выбирает те объекты, которые способны принести ему прибыль, то есть будут востребованы самими же горожанами. Почему мы строим паркинги? Потому что они необходимы городу.
- Но, выступая против застройки, граждане не всегда неправы…
- В государстве создана отлаженная, работоспособная, при всех ее недостатках, система контроля над строительством. Над строителями стоит шесть только надзорных органов. Даже Западной Европе есть у нас чему поучиться. Существуют нормативы, соблюдения которых требуют от строителей, все это подвергается проверкам - инсоляция, санитарные требования, экологический контроль. Если граждане располагают фактами нарушения нормативов, законодательства, тогда общественное обсуждение ни при чем, нужно сигнализировать в соответствующий надзорный орган, который проведет проверку и установит, обоснованной была жалоба или нет. Если факт нарушения норм будет установлен, законом предусмотрено наказание вплоть до уголовной ответственности. А если не нарушают, то нужно выкинуть всю политизированность, и понять, что дом должен строиться. И не стоит забывать, что иногда строительство, которое с ненавистью называют «уплотнительной застройкой», несет благо самим жителям Петербурга.
- Каким образом?
- Например, новое строительство в районах сложившейся застройки - это, по сути, единственный реальный способ привлечения частных инвестиций в реконструкцию городских инженерных сетей. Никогда город, государство за счет средств бюджета не отремонтирует все устаревшие сети. Когда застройщик занимается возведением объекта, он не только ставит дома, он меняет километрами трубы, кабельные трассы, строит новые трансформаторные подстанции. Вся инженерная инфраструктура омолаживается во многом за счет ведения инвестиционно-строительной деятельности частных компаний. Жильцы должны понимать, что если не будет нового строительства, не будет и реконструкции инженерных коммуникаций.
Кроме того, строительная отрасль является бюджетообразующей. На отчисления, которые берут с инвесторов, платятся пенсии, зарплаты бюджетникам, ведется строительство социальных объектов. Когда выступают против застройки в принципе, люди выступают против себя, против города. Строительный комплекс кормит 40 отраслей промышленности - это жилье, производство строительных материалов, это все те же чиновники, которые контролируют нашу работу. Если не будет строек, то сначала строители станут безработными, потом чиновники, закончатся поступления в городской бюджет, перестанут платить пенсии... Я, конечно, утрирую, но суть такова.
- Что делать?
- Приведу слова главного архитектора Москвы: градостроительство - это удел власти. Власть, извините, это насилие ради большинства. Необходимо не бороться с отдельными гражданами, а менять саму схему принятия решений. Мы же не устраиваем общественные обсуждения при проведении хирургических операций или когда варят сталь - здесь ставка делается на специалиста. Градостроительство не терпит дилетантского подхода, поэтому здесь тоже должна сложиться ситуация, когда в принятии решений будут участвовать только профессионалы.
Елена Щукина
Интервью с директором ССК «Союзпетрострой» Львом Капланом.
– Каким образом ваш Союз взаимодействует с органами власти?
С органами власти мы ведем нормальный, конструктивный диалог. В то же время мы активно вмешиваемся в деятельность властных структур. В частности, я, как представитель «Союзпетростроя», вошел в состав Комитета Санкт-Петербургской торгово-промышленной палаты по предпринимательству в сфере строительства. Все законопроекты, которые будут проходить через Законодательное собрание, будут проходить предварительную экспертизу в этом Комитете. Вообще у нас хорошие отношения с городским парламентом. Уверен, что и с новым руководством Комитета по строительству нам удастся наладить полноценные деловые отношения.
– Лев Моисеевич, Вы являетесь активным противником распределения земельных участков посредством продажи с торгов «коротких пакетов». Ваше мнение может измениться?
– Конечно нет. И новый Градостроительный кодекс РФ еще раз подтверждает мою правоту: не надо было торопиться с «короткими пакетами». На мой взгляд, они принесли больше вреда, чем пользы. Мне больно и обидно видеть, что лучшие куски петербургской земли отошли московским компаниям, имеющим спекулятивные цели. И с ними, к сожалению, уже ничего нельзя сделать. В лучшем случае москвичи будут перепродавать «пятна» петербургским застройщикам. Я считаю, что пришло время для запуска нормальной, рыночной системы выделения земельных участков под застройку.
– Сегодня многие застройщики пугают рынок различными потрясениями, которые могут произойти в связи с предстоящим вступлением нового закона о дольщиках. Каково Ваше мнение?
– Новый закон о дольщиках имеет гораздо большее значение, чем все вместе взятые документы из принятого накануне Нового года пакета законов, направленных на создание рынка доступного жилья. Во-первых, узаконено понятие «дольщик». Во-вторых, впервые четко прописаны действия компаний, которые собирают дольщиков, а также права и обязанности самих дольщиков. То есть то, что нам не удавалось сделать в течение последних восьми-девяти лет. В-третьих, описано содержание договора долевого участия. Предусмотрена государственная регистрация как тех, кто собирает дольщиков, так и самих дольщиков.
– Что сегодня волнует строительное сообщество помимо новых законов?
– Вновь стали процветать бартерные расчеты между инвесторами-застройщиками, субподрядчиками и поставщиками строительных материалов. Предлагают не «живые» деньги, а квартиры, как это было в 1998-1999 годах, когда произошла закупорка денежных потоков. Нынешняя денежная закупорка, видимо, связана с замедлением темпов продаж квартир. По некоторым оценкам, к категории непроданных квартир сегодня относится 20-25% всего готового к продаже жилья. Но этому тоже есть свое объяснение, например некоторые надеются на 100 тыс. кв. метров социального жилья, о котором непрестанно твердят чиновники. Но это не социальное жилье для малоимущих, оно предназначено только для расселения квартала Шкапина-Розенштейна, о чем власти должны прямо заявить горожанам.
– Какой выход Вы можете предложить властям?
– Мы решили подготовить спокойную, конструктивную записку на имя губернатора Санкт-Петербурга и председателя Законодательного собрания, в которой попытаемся в очередной раз донести до наших властей несколько важных принципов. Во-первых, надо раскрыть для строителей банковские кредиты, пока в общем объеме кредитования они составляют менее 4%. В то же время нет никаких юридических, законодательных препятствий, для того чтобы создать в банках залоговую базу. Нужно разрешить продажу земли в собственность и ЗС еще раз хочет вернуться к этому вопросу. Хочу напомнить, что земля из города не уйдет, она останется в Петербурге.
Беседовал Андрей ТЕПЛОУХОВ
Идея создания «Союзпетростроя» возникла в ноябре1994 года после посещения группой руководителей строительных компаний Санкт-Петербурга городов Ганновера и Парижа. Этому предшествовало обучение в 1992-1993 годах 60 петербургских топ-менеджеров по программе «Современный менеджмент в строительстве», осуществленной совместно Ленинградским институтом методов и техники управления (ЛИМТУ) и Манчестерским Университетом науки и технологии (ЮМИСТ) на средства Европейского Сообщества. В итоге был создан «Союзпетрострой», его учредителями стали 40 компаний, 23 из которых работают до сих пор. Президентом Союза в апреле 1995 года был избран авторитетный депутат Законодательного собрания Санкт-Петербурга, много лет отдавший строительству, Владимир Гольман, вице-президентом – Василий Бирюков, директором (впоследствии вице-президентом) – Лев Каплан. Предметом деятельности Союза является содействие развитию строительного бизнеса в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, защита интересов строительных компаний – членов Союза, развитие зарубежных связей и решение иных задач, связанных с деятельностью строительных компаний в условиях перехода к рыночной экономике.