Ставка на специалистов
В середине мая на президиуме Союза строительных объединений и организаций состоялось награждение представителей стройкомплекса Санкт-Петербурга знаком «Почетный строитель России». Среди удостоившихся этого высокого звания был назван генеральный директор ЗАО «Стройинжиниринг» Руслан Чипчиков.
Поздравляя награжденных, первый заместитель председателя Комитета по строительству Николай Крутов пожелал новым Почетным строителям успехов в развитии строительного комплекса Санкт-Петербурга, в решении задач, поставленных национальным проектом «Доступное и комфортное жилье - гражданам России». Бесспорно, строительная отрасль Петербурга является одной из наиболее динамично развивающихся. Но это не подразумевает отсутствие проблем, с которыми представители инвестиционно-строительного комплекса сталкиваются ежедневно.
В последние годы участились случаи противодействия простых петербуржцев строительству в районах сложившейся застройки. Инициативные граждане не устают заявлять о неправомерности действий властей и строительных компаний при реализации того или иного проекта. Но мало говорится о том, насколько протестные действия могут негативно повлиять на ход возведения десятков объектов, имеющих все юридические основания к тому, чтобы быть построенными. О том, какой видится сложившаяся ситуация застройщиками, мы беседуем с Русланом Чипчиковым.
- Руслан Сагитович, по каким причинам, на Ваш взгляд, граждане пытаются воспрепятствовать новому строительству?
- Опыт показывает, что у нас в обществе сохраняется негативное восприятие таких понятий, как «капитализм», «коммерческая деятельность», «частная собственность». И если проект предусматривает строительство коммерческого жилья, у социально активной части населения (а это в основном пенсионеры), появляется ощущение, что за их счет кто-то пытается заработать, отсюда и негативное восприятие всего происходящего на стройплощадках.
Вот уже на протяжении 15 лет в нашей стране существует рыночная экономика, а в условиях рынка получение прибыли является основной задачей каждой компании. Однако в восприятии рядовых граждан, до сих пор работает стереотип частного собственника как карикатурного буржуя. И то, что до начала реализации какого-либо строительного проекта проводится процедура публичных слушаний, где все параметры будущего строительства доводятся до граждан, ситуацию не меняет.
- Почему так получается?
- Сама форма участия граждан в обсуждении проектов застройки, учета общественного мнения, не выдерживает критики. Когда ввели обязательное проведение публичных слушаний проектов, наша компания была третьей в городе, кто это сделал. Я тогда почувствовал, что невозможно вести конструктивный диалог с неорганизованной группой людей. Вместо учета общественного мнения - гвалт, скандал, вместо обсуждения проекта - обсуждение всех социальных проблем, которые есть у каждого из собравшихся. Фигурально выражаясь, дали площадку для высказывания, этакий Гайд-парк с уголком оратора, и люди выплескивают на ней свой негатив. Получается, что если в микрорайоне, квартале живет 20 тыс. граждан - каким образом можно учесть интересы каждого из них? Всегда найдутся недовольные. Почему 12 кричащих горожан формируют общественное мнение? Сейчас меняется схема информирования граждан, и это хорошо. В идеале очные собрания вообще должны быть прекращены.
Если уж законодательством предусмотрено общественное обсуждение, представлять интересы общественности могли бы депутаты муниципальных советов, избранные путем свободного волеизъявления граждан и уполномоченные на принятие решений от их имени. Прецедент в Петербурге уже существует - такая практика применяется при проведении экологической экспертизы. И параллельно этому необходимо информировать граждан о готовящемся строительстве в индивидуальном порядке - как известно, с такой инициативой недавно выступила Ассоциация «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада».
Кроме того, органами муниципальной власти должна постоянно проводиться разъяснительная работа с гражданами, что общественное обсуждение проекта - это не голосование «за» или «против». Общественность не определяет судьбу строительства путем голосования, другое дело, что жильцы близлежащих домов могут высказать свои предложения и пожелания, чтобы соседство со стройплощадкой или уже построенным объектом сделать удобным для себя. Я уже 14 раз проводил общественные обсуждения, и постоянно сталкиваюсь с заявлениями: «Я против», не подкрепленными никакими аргументами.
- Каким образом застройщик может переломить общественное мнение? Есть ли какие-то способы решения или предотвращения этой проблемы?
- Никаких, потому что всегда будут недовольные. Строя любой объект, будь то КАД, порт в Усть-Луге или небольшой паркинг, ты всегда задеваешь чьи-нибудь интересы. Но любое строительство регулируется. А ожидать, чтобы все единогласно приняли проект - смешно. Я с упорством, с великим терпением в рамках закона отражаю все атаки на объекты компании со стороны инициативных граждан. Компания проходит проверки, мы посещаем судебные заседания. Пока не было ни одного случая, чтобы стройку приостановили. Это показывает, что строительство ведется на законных основаниях, без нарушений, и протестовать против него нет оснований. Некоторые застройщики, чтобы в какой-то мере обезопасить себя, идут на какие-то поблажки: делают ремонт в квартирах особо рьяных противников строительства, откупаются от них тем или иным образом. Но подобная практика развращает, это не соответствует принципам цивилизованного общества. Я не сторонник каких-то популистских акций.
При реализации каждого строительного проекта обязательным условием, отраженным в постановлении правительства Санкт-Петербурга за подписью губернатора, является проведение работ по благоустройству не только территории бывшей стройплощадки, но, зачастую, и территорий, прилегающих к соседним домам. Это нормально, это обязательства застройщика перед городом.
- Очень часто граждане обвиняют застройщиков в том, что они строят не те объекты, в которых нуждается тот или иной микрорайон, и если бы вместо торгового центра построили спорткомплекс, никто из них не протестовал бы против строительства…
- Частные компании строят только ради получения прибыли, пора к этому уже привыкнуть. Спрос определяет предложение. А какой объект может строиться на той или иной территории, определено в Генеральном плане города. За то, что и где будет построено, отвечает Комитет по градостроительству и архитектуре, деятельности которого я могу дать очень высокую оценку. Никто девелоперам не отдает на откуп территориальное зонирование. Город законодательно поделен на зоны, все совершенно научно обосновано, и построить мы можем только то, что нам разрешают. А в рамках функционального назначения застройщик выбирает те объекты, которые способны принести ему прибыль, то есть будут востребованы самими же горожанами. Почему мы строим паркинги? Потому что они необходимы городу.
- Но, выступая против застройки, граждане не всегда неправы…
- В государстве создана отлаженная, работоспособная, при всех ее недостатках, система контроля над строительством. Над строителями стоит шесть только надзорных органов. Даже Западной Европе есть у нас чему поучиться. Существуют нормативы, соблюдения которых требуют от строителей, все это подвергается проверкам - инсоляция, санитарные требования, экологический контроль. Если граждане располагают фактами нарушения нормативов, законодательства, тогда общественное обсуждение ни при чем, нужно сигнализировать в соответствующий надзорный орган, который проведет проверку и установит, обоснованной была жалоба или нет. Если факт нарушения норм будет установлен, законом предусмотрено наказание вплоть до уголовной ответственности. А если не нарушают, то нужно выкинуть всю политизированность, и понять, что дом должен строиться. И не стоит забывать, что иногда строительство, которое с ненавистью называют «уплотнительной застройкой», несет благо самим жителям Петербурга.
- Каким образом?
- Например, новое строительство в районах сложившейся застройки - это, по сути, единственный реальный способ привлечения частных инвестиций в реконструкцию городских инженерных сетей. Никогда город, государство за счет средств бюджета не отремонтирует все устаревшие сети. Когда застройщик занимается возведением объекта, он не только ставит дома, он меняет километрами трубы, кабельные трассы, строит новые трансформаторные подстанции. Вся инженерная инфраструктура омолаживается во многом за счет ведения инвестиционно-строительной деятельности частных компаний. Жильцы должны понимать, что если не будет нового строительства, не будет и реконструкции инженерных коммуникаций.
Кроме того, строительная отрасль является бюджетообразующей. На отчисления, которые берут с инвесторов, платятся пенсии, зарплаты бюджетникам, ведется строительство социальных объектов. Когда выступают против застройки в принципе, люди выступают против себя, против города. Строительный комплекс кормит 40 отраслей промышленности - это жилье, производство строительных материалов, это все те же чиновники, которые контролируют нашу работу. Если не будет строек, то сначала строители станут безработными, потом чиновники, закончатся поступления в городской бюджет, перестанут платить пенсии... Я, конечно, утрирую, но суть такова.
- Что делать?
- Приведу слова главного архитектора Москвы: градостроительство - это удел власти. Власть, извините, это насилие ради большинства. Необходимо не бороться с отдельными гражданами, а менять саму схему принятия решений. Мы же не устраиваем общественные обсуждения при проведении хирургических операций или когда варят сталь - здесь ставка делается на специалиста. Градостроительство не терпит дилетантского подхода, поэтому здесь тоже должна сложиться ситуация, когда в принятии решений будут участвовать только профессионалы.
Елена Щукина
В преддверии Первого съезда строителей Северо-Запада России мы встретились с одним из инициаторов и идейных вдохновителей этого строительного форума – Еленой Хазовой, главным советником аппарата полномочного представителя Президента РФ в СЗФО.– Елена Васильевна, расскажите, пожалуйста, о специфике и динамике развития строительной отрасли в Северо-Западном федеральном округе. Что произошло за полгода?
– Говоря о строительстве, я бы начала с социально-экономического развития региона: если экономика развивается стабильно – это значит, что стабильно развивается и строительная отрасль; если экономика падает, то падает и строительство. Здесь прослеживается прямая зависимость.
В целом по округу по статистике в первом полугодии 2005 года наблюдается рост промышленного производства 110,5 процента к тому же периоду 2004 года. На 24,3 процента выросла средняя заработная плата, увеличился объем платных услуг населению. Необходимо отметить, что за последние 4 года экономика Северо-Западного федерального округа развивается успешно. Рост объемов промышленного производства выше среднероссийских показателей.
По строительной отрасли: за первое полугодие 2005 года введено 1 млн 380 тыс. кв. метров жилья, что составляет 114,6 процента к соответствующему периоду прошлого года. Лидером является Архангельская область с ростом показателей в 55 процентов, затем – Санкт-Петербург, у него 28 процентов. Снижение ввода жилья в первом полугодии допущено в Новгородской, Псковской и Ленинградской областях и Республике Коми. В Карелии большой рост производства, он составляет 23,6 процента, поэтому там тоже в последние 2 года растут и объемы строительства.
– А отчего, по Вашему мнению, зависит рост социально-экономического развития региона?
– Здесь много факторов, влияющих на социально-экономическое развитие территорий. Это и наличие природного и промышленного потенциалов, человеческих ресурсов и др. Однако, на мой взгляд, основным механизмом устойчивого развития любой территории является наличие стратегического плана развития как территории в целом, так и отраслей и предприятий, расположенных на данной территории. Ведь стратегическое планирование – это взгляд (вектор) из будущего в настоящее. И если такая стратегия есть, то, естественно, все – и государственная власть, и бизнес-сообщество, и гражданское общество – нацелены на положительный результат. К примеру, если в Карелии программа социально-экономического развития республики существует уже несколько лет и она реализуется, осуществляется ее мониторинг, он доступен каждому жителю республики, то отсюда видны и результаты. Также можно привести пример по Ленинградской области, где была принята программа по привлечению инвестиций в область и результаты не замедлили сказаться. Сегодня Ленинградская область – на четвертом месте в России на душу населения по инвестициям.
– За прошедший год произошло много изменений, в том числе в сфере законодательства. Насколько строительный комплекс округа оказался готов к этим переменам?
– Если говорить о том пакете законов, который был принят в конце 2004 года, то вопросов много. Ведь, по сути, принятые законы изменили во многом привычные подходы, например, в разработке планировочной документации. Особая полемика развернулась вокруг федерального закона «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов и других объектов недвижимости», положения которого ужесточают требования, предъявляемые к застройщикам. По мнению специалистов, неравновесные размеры штрафов, угроза массового изъятия средств, введение НДС, нарушающие баланс интересов граждан и застройщиков, крайне опасны. На наш взгляд, закон должен реально защищать интересы граждан и в первую очередь через укрепление позиций всех участников инвестиционно-строительного процесса. Сегодня ситуация складывается таким образом: застройщики из-за высоких рисков не исполняют принятый федеральный закон, а вынуждены искать обходные пути по привлечению средств граждан (предварительные договоры купли-продажи и т.п.). Это ставит граждан, инвестирующих свои средства в жилищное строительство, в еще худшие условия, чем до принятия этого закона.
– Чего же не хватает субъектам Федерации?
– Инвестиций и стабильной, четкой законодательной базы как на федеральном, так и на региональном уровне.
– А все субъекты СЗФО имеют стратегические планы развития?
– Нет, не все. Отсутствует стратегия развития у Ненецкого автономного округа, в Республике Коми ее разрабатывают, в Пскове разработана концепция развития области, но, на мой взгляд, она требует более детальной проработки, так как область не имеет своих природных ресурсов, как, например, Коми и Ненецкий автономный округ, и надо искать те направления экономики, которые позволят повысить уровень жизни населения Псковской области.
– Какие механизмы могут способствовать увеличению объемов жилищного строительства в Северо-Западном округе?
– Развитие рынка доступного жилья. В это понятие входит создание нормативно-правовой базы и финансовых механизмов привлечения внебюджетных средств, внедрение передовых технологий и применение новых строительных материалов и конструкций.
Это массовое применение различных схем ипотечного кредитования, жилищные сертификаты, жилищно-облигационные займы, другие внебюджетные средства, в том числе через потребительские кооперативы. В Российской Федерации есть интересные примеры. Так, в Белгородской области рост объемов строительства жилья и выданных ипотечных кредитов осуществляется за счет потребительских кооперативов; в Башкортостане развиваются инвестиционно-стратегические кооперативы. Эти системы нужно проработать, и с юридической точки зрения обезопасить и тех, кто покупает, и тех, кто занимается строительством. Банки дают кредиты под очень высокие процентные ставки. В результате, если брать квартиру в рассрочку, то ее цена увеличится почти в 1,5 раза.
Сегодня банки, опасаясь рисков, дают кредиты в основном под вторичный рынок жилья, а это значит, что бюджеты различных уровней недополучают налоги. По расчетам специалистов, на 1 рубль, вложенный в новое строительство, приходится от 7 до 12 рублей других отраслей. Вот и посчитайте, сколько получит государство, если будет осуществляться строительство жилья, не считая вопросов занятости населения.
В настоящее время на «вторичке» жилье дороже, чем на первичном рынке. Но ведь это абсурд, этого не должно быть. Как новое жилье может быть дешевле, чем старое, ветхое?
– Сейчас строительные компании строят в основном за счет средств дольщиков. Есть ли другие источники финансирования отрасли?
– Да. Альтернативой долевому строительству могут быть закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФы). Закрытые паевые фонды как коллективные инвестиции в недвижимость – распространенная практика для многих развитых стран. Например, в США действует более 300 таких фондов со стоимостью активов более $200 млрд. У нас они стали развиваться с 2003 года. В настоящее время в России зарегистрировано около 50 таких фондов. В Санкт-Петербурге активно работают шесть ЗПИФов. По мнению специалистов Федеральной службы по финансовым рынкам по СЗФО, существуют юридические особенности, позволяющие сделать закрытые паевые инвестиционные фонды эффективным инструментом инвестирования.
– Какова роль профессиональных общественных объединений, могут ли они чем-то помочь в решении существующих проблем?
– Роль профессиональных общественных объединений в этом плане велика, потому что основную задачу профессиональных строительных объединений мы видим в консолидации усилий строительных компаний для решения общих проблем. А таких проблем масса. В первую очередь они относятся к законодательной сфере как на федеральном, так и на региональном уровне. Не секрет, что сейчас качество строительства намного ниже, чем было до перестройки. Кадры для строительной отрасли – тоже сегодня очень серьезная проблема. Вот эти задачи и должна решать Ассоциация. Проводить обучающие семинары, осуществлять внедрение в практику механизмов контроля, информационной системы о новых технологиях, материалах, конструкциях, о подрядных организациях, аккумулировать мнения по тем или иным вопросам строительной деятельности и отстаивать их в органах государственной власти.
– Когда может быть завершен переход к СРО и какие цели и задачи должны ставить перед собой саморегулируемые организации?
– Реально это произойдет тогда, когда будут созданы сильные общественные организации в каждом субъекте Российской Федерации и когда они будут значимы. Для этого надо собираться и вырабатывать общие подходы по ряду вопросов. В Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада» собрана вся строительная отрасль – заказчики, подрядчики, производители строительных материалов и конструкций. В регионе не каждый заказчик и не каждая подрядная организация может иметь у себя штатного юриста, который будет отслеживать законодательство не только федеральное, но и региональное, – проще обратиться в Ассоциацию, и высококвалифицированные специалисты дадут необходимую консультацию.
Высказанную мысль надо не только сформулировать, ее надо обосновать, ее надо, наконец, пролоббировать. Ассоциация должна отстаивать интересы строительного сообщества в целом – заказчика, застройщика, производителя. Первые шаги у Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада» уже получились. Вот на базе таких общественных объединений и можно создавать СРО.
– 13 сентября состоится Первый съезд строителей Северо-Запада. Каковы его цели и задачи?
– Цель одна: у строителей Северо-Западного федерального округа должно быть понимание того, что Северо-Запад – единое экономическое пространство, и развитие строительной отрасли в регионах должно осуществляться сбалансированно, с учетом развития других отраслей и территорий; обсудить проблемные вопросы, которые накопились в отрасли и выработать пути их решения.
Один из главных вопросов, который будет обсуждаться на съезде, – это строительство доступного жилья. Важно, чтобы сами регионы обозначили свои проблемы, высказали свое мнение. Ведь сегодня перед субъектами РФ стоит задача разработать региональное законодательство по развитию рынка доступного жилья.
Подготовила Наталья Бабаджанян