Голодный инвестор готов на любые условия
Председатель Комитета по строительству Петербурга Михаил Демиденко рассказал о причинах, побудивших его остаться в Смольном, необходимости вернуть в руки города программу реновации, а также о том, почему город прибегнул к искусственному сдерживанию темпов жилищного строительства.
– Не секрет, что некоторое время назад вы планировали покинуть Смольный из-за разногласий с вице-губернатором Игорем Албиным. Куратору строительного блока якобы удалось уговорить вас остаться. Говорит ли тот объем критики, который звучит сейчас в адрес комитета, о том, что взаимопонимания в вертикали власти все еще нет?
– Да, действительно, был такой непростой момент, когда я обратился с прошением об отставке, но сразу после моего обращения у нас с Игорем Николаевичем состоялся достаточно плодотворный разговор, в рамках которого мы достаточно откровенно обсудили ситуацию, причину ее возникновения. Вывод у нас был такой: жаль, что этот разговор не состоялся раньше. Не буду раскрывать все детали нашей беседы, это рабочие моменты, но мы смогли прийти к взаимопониманию. Градус напряжения спал, общение перешло из такой высокочастотной модуляции в нормальное рабочее русло. Я считаю, что если я полезен городу, то должен работать. В составе требований вице-губернатора я увидел для себя прежде всего новый опыт. Формат его подхода к работе сильно отличается от того, что было до сих пор, и носит федеральный характер. Это касается как объема работы, так и сроков исполнения. К примеру, на последнем совещании в течение 15 минут я получил не менее 50 разных поручений, для исполнения которых раньше потребовалось бы не менее полугода, а сейчас я должен уложиться за неделю. Это проверка на характер и на компетентность; и я решил, что сдам этот экзамен на «отлично». Да, сейчас комитет часто критикуют. Так мы и не отрицаем – есть над чем работать. Стройка вообще такая сфера, где только ленивый не ругает исполнителей. Но критику мы воспринимаем адекватно, делаем выводы. Результативность наша тоже растет. Наш главный объект, стадион на Крестовском острове, мы строим с опережением графика.
– Какие основные управленческие задачи вы перед собой ставите?
– Основные – те, которые остались в круге полномочий комитета после передачи инвестиционных процессов Комитету по инвестициям. Главное для нас – исполнение закона о бюджете, выполнение адресной инвестиционной программы (АИП), своевременный ввод объектов этого года, вопросы долевого строительства. Особым образом рассматривается вопрос качества бюджетного строительства. Отдельно я бы отметил часть АИП, которая посвящена подготовке города к ЧМ-2018. Это наши обязательства по строительству стадиона, его входной группе, приспособление парка под проведение мероприятия. Помимо этого, должны быть построены специальные тренировочные площадки. Уже сейчас мы начинаем конкурсные процедуры на проектирование объектов и ведем активное взаимодействие с оператором подготовки к чемпионату – АНО «Арена-2018».
– Если оставить за скобками стадион, каков бюджет подготовки к ЧМ-2018 по комитету?
– На проектирование временных зданий и сооружений мы готовим около 145 млн рублей. Что касается пяти тренировочных площадок, по которым мы будем проводить торги, то там предполагается федеральное софинансирование в соотношении 70 на 30, ведутся также переговоры о том, чтобы финансирование разделить поровну, но пока финального решения нет. Стоимость проектирования каждой из площадок – до 15 млн рублей. Само строительство обойдется от 70 до 200 млн рублей. Все необходимые требования для получения федерального транша мы выполнили, техзадание с ними согласовали. Осталось предоставить положительное заключение государственной экспертизы по тренировочным площадкам.
– Каковы прогнозы исполнения бюджета комитета по итогам года? В прошлом году, также в преддверии Дня строителя, вы говорили о 97%, по факту случилось только 84%. Снизит ли нагрузку отмежевание инвестиционного блока?
– Передача ГБУ «Управление инвестиций» уже завершилась, отдел перезакреплен соответствующим постановлением правительства. Пока что Комитет по инвестициям принял управление лишь в организационно-правовом формате. Деньги пока идут через меня, но осенняя корректировка бюджета закроет этот перекос. Непосредственно Управление – это незначительная сумма, кассовых расходов там нет. Это 100 человек штата, то есть исключительно зарплатный фонд и субсидия на содержание. Все денежные средства, которые привлекались «Управлением инвестиций» – это забалансовый поток, это торги, обеспечение деятельности по предоставлению земельных участков в аренду под строительство и зданий под реконструкцию.
Что касается наших ожиданий по исполнению бюджета, то мы ждем преодоления 90% планки. Может быть, благодаря секвестру у нас получится и лучший результат. Есть и тормозящие факторы – у нас изменился формат участников торгов, идут большие тендерные снижения. Если раньше подрядчики на конкурсах понижали на 1-1,5%, то сейчас идет в среднем 5-7%, а есть и фантастические 50%. Но мы прекрасно знаем, что это такое – неприкрытый демпинг, в результате которого мы получаем проваленные работы. К счастью, таких конкурсов у нас немного, и связаны они в основном с проектированием. На стройке все более сдержанно.
– Сколько бюджетных объектов будет введено по итогам года и сколько сейчас в стадии проектирования?
– По итогам года будет введено 36 объектов, часть из них уже открыта, в том числе в присутствии губернатора города. Это девять детсадов, две школы, шесть объектов здравоохранения. Не по всем объектам в стадии строительства ситуация безоблачная. Мы ожидаем, что будет принято решение по крупной структуре – группе «Стройинвесткомплект», обладающей достаточно большим пакетом подрядов и почти на всех объектах работы провалившей. Сейчас у нас на руках есть запрос прокуратуры по этой структуре, и мы постараемся адекватно отреагировать на действия компании в этой ситуации. Последнее слово будет за куратором строительного блока, но консолидированная позиция сейчас такая: бракоделам, безответственным строителям, срывающим сроки и неэффективно работающим на городских стройках, работать не дадут. Будут приниматься жесткие меры в соответствии с действующими контрактами. Ну что такое стоматологическая поликлиника 370 кв. м? Малая пристройка к действующему зданию. Мы его два года не только построить не можем, даже рабочую документацию не сделали. Тащим подрядчика за уши как можем. Если они не предпримут необходимых действий по исправлению ситуации, то повторят судьбу «Спэлла» и будут удалены с бюджетных объектов. Взамен должен осуществляться подбор дееспособных, технологически оснащенных, имеющих грамотных специалистов компаний.
– От чего пришлось отказаться в результате секвестра?
– Ни один начатый объект мы не закрывали и не консервировали. Мы частично перенесли сроки ввода. У нас изначально планировалось 58 вводных объектов, мы оставили 36, а остальные сдвинули на следующий год.
– А как сегодня можно залатать пробелы 44-ФЗ, позволяющего таким компаниям выходить на бюджетные объекты? Я знаю, что у вас была собственная концепция торгов не на понижение, а на повышение стоимости контракта. Есть ли у нас в городе и в стране в целом такой рынок подряда, который смог бы торговаться на повышение?
– Может быть, он у нас и был когда-то. Но его остатки, увы, уже израсходованы. А вообще мне всегда казалось, что идеологи 94, а затем и 44-ФЗ надеялись на то, что у нас сформируется три-четыре крупных холдинга, которые будут конкурировать между собой, формировать нужную власти модель работы всей отрасли. Но это, по сути, лишь имитация рынка. На рынке бы остались, образно говоря, «Кока-кола» и «Пепси». И все. А что происходит с остальной отраслью? Сейчас у нас нет ни одного крупного подрядчика, у которого не было бы целого вагона исполнительных листов. Убытки генподрядчика, между тем, плавно распределяются по суб- и субсубподрядчикам, и те просто погибают. Свою лепту вносит и система сметного образования. При средней стоимости объекта, скажем, в 270 млн рублей специалисты говорят – а давайте за 250! В свою очередь экспертиза зачастую воспринимает такую поступившую смету как команду. К чему мы приходим? К тому, что реальная себестоимость объекта выходит на конкурс заниженной, а потом еще получает и конкурсное снижение. О каком экономическом эффекте для подрядчиков может идти речь?
– Может ли такое случиться, что рынок подряда обрушится вслед за дорожниками?
– За два года мы все-таки пришли к адекватному формату расчета сметной стоимости. Мы осознаем и стараемся учитывать все сложности, с которыми встречаются строители на площадке: это и наши сложные грунты, и вынос сетей, и многое другое. Помогаем сбором документов, своевременно выясняем имущественно-правовой статус участков, готовим технико-экономическое обоснование. Объем работ для подрядного рынка есть. У нас сейчас есть АИП объемом более 22 млрд рублей, в работе находится 350 объектов, из них 100 – в стадии проектирования. Учитывая тот факт, что в среднем в год мы будем сдавать от 30 до 60 объектов, у нас есть трехлетний задел, который мы можем предложить строителям. И это несмотря на секвестр.
– За первое полугодие в Петербурге сдано более 54% годового плана ввода жилья. На какие цифры выйдет город по итогам всего года? «Переварит» ли городская инфраструктура эти объемы?
– Как минимум до 2018 года город будет догонять инфраструктурой жилищное строительство. А иного варианта нет. Искусственное сдерживание стройки – это мы уже проходили в 2012-2013 годах. В результате накопился серьезный дефицит предложения, что негативным образом сказалось на стоимости «квадрата». Меня часто спрашивают, не надуваем ли мы пузырь жилищного строительства, который сами не в состоянии ни поднять, ни обслужить. Но, на мой взгляд, это просто мотивирующий фактор для того, чтобы ускорить строительство инфраструктуры и обеспечить гармоническое сопровождение появляющихся кварталов.
– А зачем вообще была нужна эта блокада ППТ в 2012-2013 годах?
– Все просто. Инвесторы эти два года промаялись на голодном пайке. А ведь у них кредиты на землю, заморожены активы, штат нужно содержать и т. д. Голодный инвестор был готов на любые условия города, и застройщики согласились на то, чтобы добровольно участвовать в создании инфраструктуры и безвозмездно передавать ее в городскую казну. Сейчас девелоперы уже не заглядывают власти в рот и не подписывают любой документ, который мы им даем. К инициативам власти бизнес стал относиться более критично, уже пошла обратная реакция и торг – а давайте мы передадим детсады не в дар городу, а в аренду, пока власти не решат вопрос льготного налогообложения. Но договор есть договор, отступать от него, на наш взгляд, некорректно. Мы и дальше будем настаивать на полном исполнении застройщиками своих обязательств по инфраструктуре. Да и, в конце концов, спасение утопающих, как вы знаете… Я убежден, что строительство «социалки» нужно в первую очередь самим девелоперам – таким образом они повышают рентабельность своих же проектов. Реалии таковы, что покупать коробки на голом пустыре уже никто не будет. Жители города, которые формируют до 70% спроса, уже имеют наглядный пример объектов, оснащенных инфраструктурой по нормативу и даже сверх него. Люди привыкли к комфортной комплектации микрорайонов. Этот спрос и будет формировать новое, качественное предложение.
– Сколько сейчас соглашений с застройщиками на передачу социальных объектов и сколько собрано в фонде добровольных пожертвований на строительство инфраструктуры?
– Сейчас подписано 72 соглашения. Большая часть из них – это безвозмездная передача объектов городу. Еще несколько объектов город будет выкупать в рассрочку с комфортным для бюджета графиком платежей. А в казну города до 2030 года мы планируем получить до 60 млрд рублей готовыми объектами. Это нормальная сумма, 40-50% бюджета Комитета по строительству ежегодно. Это поможет закрыть дефицит по «социалке» в новых кварталах.
– КЭПСП предложил ввести за правило строительство объектов инфраструктуры «вне зоны реализации проекта жилой застройки». То есть девелоперы должны будут возводить школы и детсады не на собственной территории, а в районах, где жители больше всего страдают от их дефицита. Бизнес-сообщество роптало…
– Городские территории застроены неравномерно, заселяются неравномерно, и потребность в инфраструктуре там тоже разная. Например, в тех же центральных районах много встроенных садов, а в школах зачастую есть профицит мест. Страдают от дефицита мест в объектах образования в основном новостройки, где коэффициент плотности застройки близок к критическому. В том же Красном Селе в одной из школ было 20 первых классов. Это 600 детишек только в одной параллели! Теперь о том, что имела в виду Елена Ульянова. Для всех застройщиков правила должны быть едины. Если ты строишь большой квартал – школу по нормативам предусмотрел в ППТ. Если ты строишь маленький домик, то в нем на инфраструктуру также предполагается определенный взнос. Мы же предлагаем различные форматы участия застройщиков в этом процессе. Кто-то участвует в реконструкции социальных объектов, кто-то делает капитальный ремонт. Если бы обнаружилось, что кому-то можно строить жилье без обязательств, это поднялось бы в топы обсуждения внутри профессионального сообщества. И строители пришли бы к нам со справедливым вопросом.
– Согласны с тезисом профсообщества о том, что готовящиеся сейчас нормы градпроектирования нужно разрабатывать с учетом специфики городских районов и отдельных кварталов?
– НГП – это долгая, тяжелая и малорезультативная история. В течение семи лет мы нанимали академиков, профессоров, привлекали институты, проводили конкурсы и сами что-то рисовали, пытаясь изобразить более-менее гармоничную картину. Но постоянно находился оппонент, который блокировал продвижение этого документа своими вопросами и новыми выкладками. Там такое количество регулирующих положений, критериев, требований по локациям, что весь этот талмуд провернуть очень сложно. Я считаю, что этот документ нужно разделить по отраслевой привязке. Если эти нормы, «социалку», здравоохранение, дороги, «зеленку» разделить на несколько частей, по отдельности они давно бы уже пошли в нужном направлении и давали результат. Допустим, сделать отдельный документ по детским садам, отработать его – и можно заниматься. Если мы сталкиваемся с проблемой по детским садам, например, в историческом центре, мы делаем какие-то поправки, исключения, уточнения, но не тормозим весь пакет норм градпроектирования. А именно так и происходит. Мы собрали в кучу сонм разнонаправленных требований, и из-за одной запятой в одной главе у нас простаивает весь документ.
– Но теперь ведь теперь НГП – не городской закон, а постановление исполнительных органов власти. Не можете договориться меж собой?
– Эту идею о разделении норм я пока не продвигаю, потому что мы постоянно наталкиваемся на спор науки и практики. Нам говорят: не лезьте со своими примерами, у нас есть научный взгляд на градпланирование, мы знаем как лучше. Оторванность представителей Высшей школы экономики, которые и готовят документ, от практики – общеизвестна. В результате мы спорим из-за одного вопроса, а остальные 50, не вызывающие разногласий, ждут, пока мы наговоримся. Это неправильно.
– Сейчас в кабмине всерьез задумались об отмене механизма долевого строительства. Тема обманутых дольщиков, понятное дело, социально острая, но нужно ли столь радикальное решение?
– Да, есть информация, что к 2020 году долевое строительство хотят вообще свернуть, и на весенней сессии депутаты начнут процесс торможения привлечения средств дольщиков. Но тут баланс не в пользу спроса. Смотрите, в Петербурге сейчас более 90 тыс. участников долевого строительства, из них жертвами нерадивых строителей стало около 7 тыс. человек, да и то, до последнего времени было около 4 тыс., но нам подложил свинью ГК «Город». Что в итоге? Этот небольшой процент обманутых граждан скажется на всех остальных. Механизм долевого участия уйдет, а мы получим прирост стоимости квадратного метра как минимум на 30%. Ну, или коммерсанты придумают какой-то иной способ привлечения средств на этапе строительства… Нет ни одного объекта долевого строительства, который бы бесконечное время не находил решения. Государство, пускай и медленно, но все-таки решало и решает эти проблемы.
– Какие меры реагирования будут применены по ГК «Город»?
– На мой взгляд, проблемы коммерсантов должны решаться изнутри, самими коммерческими структурами. Под нашим контролем и с нашей помощью такой механизм был предложен, хотя руководство ГК «Город» идти на контакт не торопилось. Только после того как было возбуждено уголовное дело и начались следственные мероприятия, представители компании напряглись и сели за стол переговоров. В моем кабинете мы собирались уже четыре раза. Первые три раза это был лишь обмен оскорблениями, потом градус беседы понизился, и родилась схема с участием ГУПа, в которой Комитет по строительству выступит оператором. Застройщик делегировал все свои полномочия новой структуре.
– По какой схеме будет участвовать в достройке объекта «Проммонолит»?
– Подрядчики «КВС» и «Проммонолит» были на подряде у ГК «Город», и с ними застройщик планировал рассчитаться пулом квартир. То есть компании – крупные дольщики этого проблемного объекта, но их статус юрлиц не обязывал в соответствии с 214-ФЗ оказывать им помощь. Это коммерческие риски, которые любая компания должна оценивать и просчитывать самостоятельно. У них есть актив, который нужно спасать – достраивать и распродавать, для этого нужно найти средства и доинвестировать, чтобы выйти из проекта с нулевым или хотя бы с минимальным убытком. Мы посмотрели на общую экономику достройки объекта и подсчитали, что общие убытки подрядчиков и прокредитовавшего их банка «Союзный» могут составить до 300 млн рублей. Значит, мы будем искать способ, как пойти им навстречу. Предлагается следующее: у них есть обязательства по подписанным с городом соглашениям по передаче соцобъектов. К примеру, в 2021-2023 годах они планируют передать городу школу или детский сад. Мы, в свою очередь, можем заменить обязательства по этим объектам ровно на эту сумму, поставив выкуп вместо безвозмездной передачи. То есть эти деньги вернутся подрядчикам.
– А как привлекать незаинтересованных подрядчиков? То же «Кристал Полюстрово» холдинг «Эталон» посчитал экономически неинтересным…
– Компания ЛенСпецСМУ пока окончательно не отказалась от участия. Мы сейчас прорабатываем достаточно сложную схему взаимодействия. Все потому, что застройщиков на этих проблемных объектах мы менять не можем – потребуются новые торги. С ЛенСпецСМУ можно поступить по аналогичной схеме. Они говорят, что в проекте их убытки могут составить до 1 млрд рублей. Ну, хорошо, у компании есть обязательства на миллиард по инфраструктурным соглашениям с городом. Мы предлагаем договориться: если компания подтвердит документально эти убытки, мы спишем обязательства будущих периодов. Ну, или сколько подтвердит – столько и спишем.
– А что с социальными обязательствами самой группы «Город»?
– А у них, по сути, и нет никакой социальной нагрузки. Более того, проекты ГК «Город», их окружение и локация – это самые тепличные условия для строительства, которые только можно себе вообразить. Все окаймляющие сети и магистрали уже сделаны, детский сад там уже строится, школа там будет в следующем году, там же будет станция «скорой помощи», по соседству две поликлиники. Плюс перспективная пробивка Ленинского проспекта и благоустройство береговой линии. Это идеальные условия для любого застройщика. Кроме того, после возведения этих жилых домов город за счет бюджета сделает благоустройство внутриквартальных проездов. Уже есть проект и выделена бюджетная строка.
– Обновленный Генплан города должен был дать ответ на вопрос о «точках входа» по девяти «проблемным» кварталам в рамках программы реновации. Документ накануне был подписан губернатором. Внес ли он ясность в судьбу программы?
– Сроки реализации по этим девяти кварталам будут существенно сдвинуты, тут уж деваться некуда. Вообще реновация – это, конечно, особая история. Мы в Петербурге опять пошли своим путем и ушли от самых эффективных практик реализации программы. Попытка сделать инвестиционный проект по замене морально и физически устаревшего жилья новым была предпринята практически во всех крупных мегаполисах. Все они остановились на том, что реновация – это дело бюджета. Никакой инвестиционной привлекательности в этом процессе нет и быть не может. Рентабельность реновации – это химера. Ее придумали, ее красиво отрекламировали, и программа вроде как даже стартовала. Но вы посмотрите на результат. А программа ведь титаническая. Что значит снести 3,5 млн кв. м жилья и построить 8 млн кв. м нового? Это значит построить здесь, внутри Петербурга, маленький Тамбов! При этом у меня в комитете вопросом занимается два человека. К счастью, я его вместе с «Управлением инвестиций» отдаю Ирине Бабюк – надеюсь, она разрешит эту проблему. Я обеими руками за реновацию, но считаю, что это должен быть именно бюджетный процесс. Посмотрите на снос пятиэтажек в Москве. Приходит ведомственная структура в квартал, выселяет всех в маневренный фонд, строит новые девятиэтажные дома, куда, помимо переселенцев, селит еще и очередников. Все. Решается целый пакет вопросов – очередь, обновление жилья, земельный фонд. А что происходит сейчас с «СПб Реновацией»? Они смотрят на площадку – вот есть промежуток между домами, там располагается сквер. Стартовых пятен нет, так что строить они хотят прямо на зелени, чтобы потом якобы компенсировать. Но попробуйте это людям объяснить. В глазах населения это чистой воды «уплотниловка». Из 22 кварталов компания выбрала самые рентабельные, в которых есть стартовые пятна, а проблемные сдвинула в хвост. Город и жители, в свою очередь, ждут, что «СПб Реновация» передаст им более 1 млн кв. м жилья, но давайте посмотрим, когда эта программа началась и какой результат: нам отдали какие-то несколько десятков тысяч «квадратов». Мы просто «заморозили» эти территории вместе с жителями. А инвестор сидит и спокойно выбирает: это нам неинтересно, тут выше не построить, а тут дорога кривая, а тут жители митингуют. И дальше все так и будет продолжаться, компания будет отдавать городу крохи, чтобы не заикался, а эти девять кварталов так и останутся на бумаге.
Программа реновации очень нужна, ее действительно многие ждут, для некоторых это единственная возможность получить более комфортное жилье. Власти города эти ожидания обманывать просто не имеют права. Я считаю, что тут надо действовать так же, как и в случае с дольщиками: сделать ГУП, отобрать у инвестора все эти площадки и развивать эти территории своими силами. Это лучший выход из ситуации.
На днях о досрочном сложении своих полномочий объявил Вячеслав Ершов, президент ЛенОблСоюзСтроя. «Строительный Еженедельник. Ленинградская область» расспросил его о работе в союзе и ближайших планах.
– Вячеслав Васильевич, как давно вы занимаетесь общественной деятельностью? И как давно возглавляемая вами фирма входит в ЛенОблСоюзСтрой?
– Вы знаете, ответ на оба вопроса будет идентичный: пять лет. Когда я вступил в ЛенОблСоюзСтрой как юридическое лицо, сразу получил приглашение войти в правление этой общественной организации и согласился, не раздумывая.
– Зачем вам это было нужно – брать на себя дополнительную, к тому же общественную, нагрузку?
– Я был уверен в том, что такая работа расширяет кругозор. Это, с одной стороны, новые деловые знакомства, а с другой – новые знания. Ведь как общественная структура мы получаем обращения от компаний – членов союза с вопросами, просьбами разъяснить определенные аспекты в законодательстве и т. д. Нередко члены союза обращаются к нам, столкнувшись с административными барьерами, серьезно препятствующими их деятельности. Причем каждый год, даже каждое полугодие вопросы задают разные. Допустим, пять лет назад, когда я только начинал работать в ЛенОблСоюзСтрое, это были более «мелкие» вопросы, а сегодня застройщики, девелоперы, подрядчики обращаются уже по гораздо более серьезным поводам.
В чем заключается учеба лично для меня? В том, что прежде чем дать консультацию, естественно, необходимо проанализировать вопрос «от А до Я». Это означает обратиться в профильный комитет областного правительства, пообщаться с юристами. Получается, что и сам досконально изучаешь все более глобальные вопросы.
– Они стали глобальнее за счет того, что ЛенОблСоюзСтрой превратился в более мощную структуру? Или сами участники строительного сообщества сегодня более сильны в правовых аспектах? Или сложнее стало вести бизнес?
– Я абсолютно убежден в том, что наибольшее влияние оказало то, что союз вырос – изменились его возможности, его восприятие строительным сообществом и органами власти в регионе. Мы не просто провозгласили, но заняли свою нишу в информационном пространстве Ленинградской области. Мы действительно стали диалоговой площадкой, где могут высказаться и, что не менее важно, быть услышаны все стороны, участвующие в развитии строительного комплекса Ленинградской области, а как следствие, способствующие ее дальнейшему социально-экономическому росту.
– В таком случае есть ЛенОблСоюзСтрою куда расти с точки зрения изменения формата взаимоотношений и с властью, и с участниками бизнес-сообщества?
– Да, возможности для роста есть, и, по коллективному мнению президиума ЛенОблСоюзСтроя, серьезные. Два года назад мы сформулировали определенный «план по росту», назовем его так, – сегодня он реализован. Теперь перед нами новые цели и задачи на пути к ним. Новый план сформулирован буквально несколько дней назад. И, по моему мнению, его реализация потребует от нас не только определенных организационных, координаторских усилий, но и новых знаний, нестандартного взгляда на какие-то аспекты в строительстве.
– В чем суть этого документа?
– Сейчас раскрывать детали несколько преждевременно. Подробно о перспективах ЛенОблСоюзСтроя мы расскажем на внеочередном Съезде строителей Ленинградской области, который запланирован на конец апреля и где в том числе состоятся выборы нового руководства нашей общественной организации. Будут приняты и решения о расширенных задачах. Может быть, это прозвучит неожиданно в условиях нынешней экономической нестабильности, но ЛенОблСоюзСтрой выходит на очередной новый виток в своем развитии.
– Представители союза входят в ряд рабочих органов при правительстве Ленинградской области, а также в других властных структурах. Не опасаетесь ли вы, что еще более интенсивное сотрудничество, развитие в этом направлении приведет к тому, что союз из общественной организации превратится в полугосударственную?
– Я не вижу оснований для таких опасений. В своих отношениях с властью, убежден, мы достигли оптимального для решения социально-экономических вопросов уровня взаимопонимания и сотрудничества. Теперь хотелось бы более широко вовлечь в общественную деятельность участников рынка из таких сегментов, как промышленность строительных материалов, добыча полезных ископаемых. А с выходом на более широкую профессиональную аудиторию, изучением все новых и новых болевых точек, если можно так сказать, логично расширяется и круг наших задач.
– Вместе с областным правительством вы работали над механизмами участия перевозчиков нерудных материалов в поддержании нормативного состояния региональных автодорог. Как далеко удалось продвинуться в работе по этому направлению?
– Это как раз вопрос, требующий самого оперативного решения, однако оно пока не найдено в силу целого ряда факторов. Не секрет, что профильное законодательство, даже с учетом корректировок последних лет, пока далеко от совершенства. Далее, к содержательному диалогу пока не в полной мере готовы сами грузоперевозчики, а без участия всех основных игроков этого рынка выработать действительно эффективные механизмы решения невозможно.
– А в решении каких вопросов нынешняя команда ЛенОблСоюзСтроя достигла наибольших успехов?
– По-моему, важно, что мы сегодня не просто существуем. О нас знают многие и многие участники строительного рынка. У нас реноме организации, которая отвечает за свои инициативы. К нам обращаются по самым разным профессиональным вопросам, и это наиболее важный критерий для оценки нашей деятельности.
– Ранее вы говорили о том, что поддерживаете членов ЛенОблСоюзСтроя, предоставляя им возможности участвовать в выполнении тех или иных работ у крупных заказчиков. Будет ли это направление развиваться с учетом повышенных экономических рисков сегодняшнего дня?
– Не так давно на совещании у губернатора Ленинградской области Александра Дрозденко обсуждались меры поддержки для строительного сообщества нашего региона в целом. Главной идеей была взаимопомощь участников рынка в нынешней экономической ситуации. Например, отдавать предпочтение местным строительным материалам, идти на уступки по стоимости контрактов и т. д. Мы видим себя в качестве координатора, опять-таки диалоговой площадки между производителями, поставщиками услуг и потребителями. Что касается подрядов – да, мы продолжаем предлагать услуги небольших подрядных организаций крупным заказчикам. Если, допустим, кому-то интересен подряд у конкретного крупного девелопера, нам не сложно обратиться к нему с ходатайством, порекомендовать потенциального подрядчика. А уж успех дальнейших переговоров зависит только от их участников.
– Что бы вы обозначили как основное достижение ЛенОблСоюзСтроя в выстраивании диалога между бизнесом и властью?
– Давайте возьмем хотя бы программу «Соцобъекты в обмен на налоги». Ведь это в определенном смысле прорыв, и программа не только успешно стартовала, но и набирает обороты.
– Планируете ли вы продолжать общественную деятельность? В каком качестве?
– Мне кажется, если получается работать в ЛенОблСоюзСтрое, надо приносить пользу обществу именно здесь, просто в немного другом качестве.
– В чем ваши секреты совмещения общественной деятельности и ведения бизнеса?
– Я ведь работаю не один. У нас команда, и полномочия четко распределены. Но главное – мне это интересно. А на то, что тебя интересует, всегда можно найти и время, и силы. Теперь в союзе я буду курировать реализацию новых задач, о которых упоминал выше. И по-прежнему буду уделять внимание нашим благотворительным проектам – это направление для меня особо дорого. В ближайших планах ЛенОблСоюзСтроя в этом смысле – принять участие в восстановлении памятника в Выборгском районе Ленобласти.
Общероссийский Народный Фронт призывает Минстрой РФ пересмотреть законопроект о расселении граждан из аварийного жилья. Эксперты общественного движения полагают, что текущая редакция документа имеет ряд существенных недостатков. Об особенностях «аварийного» законопроекта, идущего вразрез с действующим Жилищным кодексом, рассказал «Строительному Еженедельнику» член штаба ОНФ в Петербурге Павел Созинов.
– Павел Борисович, что же из себя представляет законопроект о расселении аварийного жилья, на который обратили внимание представители Общероссийского Народного Фронта?
– Прежде всего, отмечу, что данный законопроект был подготовлен Министерством строительства и ЖКХ РФ. Документом закрепляется порядок ведения учета аварийного жилищного фонда, определяется единый состав мероприятий по переселению граждан из такого вида недвижимости. В настоящее время законопроект проходит стадию согласования с профильными федеральными ведомствами. Вступить в силу он может, если, конечно, будет одобрен правительством и парламентом, уже с января 2016 года.
Казалось бы, данный нормативный акт действительно нужный и актуальный ввиду серьезности проблемы в стране с расселением граждан из аварийного фонда. Однако эксперты Общероссийского Народного Фронта, изучив законопроект, пришли к выводу, что основные его положения идут вразрез с целями 600-го «майского» президентского указа. Напомню, согласно ему до сентября 2017 года в стране должен быть ликвидирован весь аварийный жилищный фонд, признанный таковым на 1 января 2012 года. «Аварийный» законопроект должен наметить «дорожную карту» или обрисовать хотя бы какие-то «дорожные знаки» на последующий период.
– Какие положения законопроекта вызвали вопросы у экспертов общественного движения?
– Те, которые серьезным образом ущемляют права нанимателей и собственников аварийного жилья. В частности, по данному законопроекту государство берет на себя обязательства только перед малоимущими гражданами, проживающими по договорам социального найма. При этом в документе ничего не говорится о нанимателях, которые к малоимущим не относятся. В случае сноса аварийного дома такие граждане могут оказаться на улице.
Отмечу, что действующими нормами Жилищного кодекса утверждается, что в случае сноса аварийного дома другое жилье должно предоставляться всем нанимателям жилья по договорам социального найма без исключения. Не остаются без жилья или компенсации и собственники, которых сегодня более 85%. Это означает, что разработанный чиновниками Минстроя законопроект противоречит основному отраслевому правовому документу.
Добавлю, чтобы получить новое жилье, исходя из законопроекта, по договору социального найма гражданин должен встать на учет в качестве нуждающегося в переселении. Сделать он это должен не менее чем за шесть месяцев со дня признания дома аварийным, что само по себе достаточно трудоемко.
Я полагаю, что ввиду отсутствия свободного жилья, бюджетных средств на его строительство граждане будут вынуждены ждать новых квартир в течение длительного срока. В некоторых регионах страны такие очереди могут и вовсе растянуться на десятилетия. Предлагаемые законопроектом формы некоммерческого найма нуждаются в уточнении, пока же никаких серьезных объемов строительства такого жилого фонда нет. Так же как нет и маневренного фонда. Куда же чиновники предлагают выселять жителей?
– А с какими проблемами могут столкнуться собственники аварийного жилья?
– С весьма серьезными. Дело в том, что согласно проекту собственникам квартир в аварийном доме дается трехлетний срок, в течение которого они могут продать недвижимость инвестору. Если за этот период они не смогли реализовать ее, то муниципалитет может изъять жилье и с торгов единым лотом с другой недвижимостью аварийного дома продать его, после чего выплатить компенсацию гражданам. При этом согласно документу ни инвесторы, ни чиновники не обязаны, в отличие от действующего требования Жилищного кодекса, выкупать у собственников квартиры именно по рыночной цене. То есть мы заведомо идем по пути ухудшения жилищных условий граждан.
Отмечу, что, по данным экспертов ОНФ, даже сейчас при переселении граждан из аварийного жилищного фонда лишь 5% в общем объеме финансирования приходится на частные инвестиции. С учетом складывающейся экономической ситуации ждать притока инвесторов в такую проблемную отрасль вряд ли стоит.
С другой стороны, а это касается в первую очередь Москвы и Петербурга, некоторые инвесторы действительно могут быть заинтересованы в участке, на котором стоит аварийный дом, если он находится в центральной части города. Однако купить такую площадку девелоперы намерены по заниженной цене, возможно, в коррупционной связке с чиновниками, проводящими торги. Можно сделать выводы, что собственник квартиры в аварийном доме может получить куда меньшую компенсацию, которая могла быть возможна.
На наш взгляд, в целом данный законопроект демонстрирует стремление чиновников снизить финансовую нагрузку на бюджет по расселению аварийного жилья. Однако из-за такой экономии могут пострадать как наниматели, так и собственники квартир в аварийном фонде. Поэтому мы считаем, что законопроект об аварийном жилье нуждается в серьезной доработке.
– Какие изменения в документ предлагают внести представители ОНФ?
– Наши эксперты подготовили ряд предложений по корректировке документа. В частности, мы считаем, что в законе должен быть прописан механизм обязательного выкупа муниципалитетом ветхих домов у граждан и предоставления им другого помещения по социальному найму. Данная норма соответствует ст. 32 Жилищного кодекса и является гарантией того, что человек не останется на улице. Кроме того, мы предлагаем властям разработать механизмы защиты граждан в их отношениях с инвестором. Так, должны быть проработаны условия получения людьми жилья в случае признания застройщика банкротом.
Несмотря на то что документ регулирует исключительно вопросы переселения граждан из аварийного жилищного фонда, он не содержит норм, устанавливающих сроки, в течение которых граждане, проживающие в аварийном жилищном фонде, должны получить жилье. Поэтому законопроектом должны быть прописаны четкие сроки получения нового жилья. Также, мы считаем, следует составить исчерпывающий список критериев, на основании которых дом может быть признан аварийным, определить стандарты формирования размера компенсации собственникам стоимости аварийного жилья.
– Можете ли рассказать о том, как в настоящее время реализуется в Петербурге региональная программа расселения граждан из аварийного фонда?
– В целом по сравнению с другими городами и регионами страны в Петербурге она выполняется нормальными темпами, несмотря на достаточно большой аварийный фонд. Тем не менее некоторые трудности выполнения программы, конечно, есть. Об этом свидетельствуют обращения граждан в приемную ОНФ. В частности, многие жители аварийных домов недовольны предлагаемыми вариантами расселения. Ведь многим из них предстоит покинуть обжитые районы и переехать в новостройки пригорода, где практически отсутствует социальная инфраструктура. Качество новостроек эконом-класса оставляет желать лучшего.
Нужно отметить, что в Петербурге расселение некоторых домов растянулось на долгие годы, в результате чего жилье попадает в зону риска и становится объектом для криминальных махинаций. Некоторые аварийные здания, не находящиеся под надлежащим контролем, сдаются мигрантам без какого-либо оформления.
Добавлю, что сейчас нет четких норм признания дома аварийным. Многие критерии отнесения его к таковым являются устаревшими. Мы считаем, что следует разработать более гибкую градацию, которая позволит различать аварийные дома, нуждающиеся в немедленном расселении, от ветхих, требующих неотложных мер по реконструкции без расселения. Нужен комплексный подход в схеме «капремонт-реконструкция»: разделение программ на капремонт и расселение аварийного жилья является вынужденной мерой вввиду сложности проблемы, носящей затяжной, многолетний характер. Однако структурный подход должен объединить обе программы, предлагая в том числе и страховые нормы и правила, и системные решения по управлению жилым фондом.
На мой взгляд, должен осуществляться более серьезный оперативный общественный контроль над реализацией жилищных программ. Тем более что в данную сферу государство сейчас вкладывает серьезные бюджетные ресурсы.