Контролировать и достроить
В преддверии Дня строителя вице-губернатор Петербурга Игорь Албин в интервью рассказал о том, какие меры принимает правительство Петербурга, чтобы решить проблему обманутых дольщиков.
– Игорь Николаевич, насколько масштабна проблема обманутых дольщиков в Петербурге? Какие первоочередные меры принимаются со стороны правительства города для разрешения этого вопроса?
– Всего на контроле у правительства Петербурга 26 проблемных жилищных объектов, в городе насчитывается около 7 тыс. так называемых обманутых дольщиков, причем 4,5 тыс. из них – это дольщики ГК «Город». Цифра огромная, поэтому именно на объектах этой компании в настоящее время мы прорабатываем три вещи: организационную модель, финансирование и сам механизм завершения строительства. Он станет базовым для достройки всех проблемных объектов долевого строительства Петербурга.
В чем его суть? Мы подключили к работе государственное унитарное предприятие. Для ускорения процесса реорганизовано ранее существовавшее в подведомственности органов власти ГУП «Ленторгпрогресс». К нему перешли функции заказчика-застройщика. Техническим заказчиком по достраиваемым объектам будет выступать ГБУ «Управление строительными проектами» при Комитете по строительству. Уже 10 июля ГУП подписало договоры доверительного управления с шестью застройщиками ГК «Город» и получило права на завершение строительства объектов. Более того, ГУП уже начало привлекать подрядные организации для выполнения строительно-монтажных работ. В частности, 12 июля на стройплощадку участка 6А ЖК «Ленинский парк» вышли строители ЗАО «Проммонолит».
Предполагаем, что объекты с высокой степенью строительной готовности мы закроем в тепловом контуре до наступления холодов, а в зимний период будем вести уже отделочные работы. Комитет по строительству, ГУП «Ленторгпрогресс» и рабочая группа аппарата вице-губернатора будут формировать графики производства работ по каждому из объектов долевого строительства, в течение месяца понимание по компаниям-партнерам с выходом на объекты должно быть обеспечено для половины таких объектов.
Подчеркну, сейчас основная задача – отработать и запустить модель достройки проблемных объектов. Мы проходим самый сложный период – организационный. Но что очень ценно, сегодня есть диалог между обманутыми дольщиками и региональными властями. И есть жесткое поручение губернатора Петербурга – по каждому проблемному объекту долевого строительства навести порядок. Мы это поручение губернатора выполним. Параллельно с ГК «Город» началась проработка вопросов, связанных с достройкой еще одного проблемного объекта – ЖК «Кристалл Полюстрово» компании «Импульс».
– Какой объем средств потребуется на достройку проблемных объектов ГК «Город»?
– Совместно с ОАО «ЛЕННИИПРОЕКТ» и ГУП «Управление строительными проектами» были определены укрупненные затраты по двум участкам ЖК «Ленинский парк». Для объекта 6А совместно с паркингом цена достройки составляет 883 млн рублей. Для объекта 7А плюс паркинг – 1363 млрд рублей. По каждому объекту ГК «Город» будет проведено такое же обследование на предмет понимания остаточной стоимости достройки. Сметы по всем недостроям будут идентичны сметам бюджетных строек. Мы ориентируем потенциальных подрядчиков на минимальные нормы прибыли на таких стройплощадках. При этом отдельные проектные решения придется пересмотреть, например по парковкам.
– Какая финансовая модель достройки объектов сегодня рассматривается правительством Петербурга? Какие механизмы поддержки строительных компаний, которые возьмутся достраивать проблемные объекты, может предложить город?
– Рассматриваем три источника финансирования: деньги от новых продаж, приобретение жилья для участников городских жилищных программ и предоставление подрядчику земли в обмен на достройку проблемного объекта. То есть мы говорим застройщику: ты берешь на себя достройку, гарантируешь ввод объекта в эксплуатацию, а за это получаешь земельный участок для реализации своих будущих проектов. Мы готовы оказать содействие в получении комфортных условий по привлечению кредитных ресурсов тем компаниям, которые идут на достройку проблемных объектов.
– А какие меры предпринимает правительство Петербурга, чтобы предотвратить появление обманутых дольщиков в дальнейшем?
– На особом контроле держим имущественные и иные права и регистрацию таких прав в подразделениях Федеральной регистрационной службы. Это раз. А во-вторых, Комитет по строительству ведет постоянный мониторинг положения дел на каждом отдельном объекте долевого жилищного строительства.
– Когда будут утверждены новые Региональные нормы градостроительного проектирования (РНГП)? Работа над их корректировкой-разработкой идет довольно долго. Была информация, что уже даже предложение строителей приняли во внимание, но так и не понятно, что в настоящее время происходит с этим документом.
– Планирование будущих районов комплексной застройки – это принципиально важный вопрос, который мы сейчас решаем совместно с законодателями. Особое внимание уделяем четырем проблемам. Первая – соотношение жилой застройки с зонами зеленых насаждений и общественным пространством, вторая проблема – транспортная доступность районов комплексной застройки, третья – парковочное пространство, и четвертая проблема – социальное обременение. Если строим жилье, должны появиться дорога, школа, больница, поликлиника и т. д. В текущем году с участием экспертов и законодателей будем принимать новые нормы градостроительного проектирования, которые будут учитывать все: парковочные пространства, уличную городскую сеть, зоны зеленых насаждений, школы, больницы, детские сады. Сегодня и эксперты, и органы власти работают над методологией. Осенью будем публично обсуждать подходы и нормативы. Задача девелопера – извлечь из земельного участка максимальную прибыль, задача города – сформировать комфортную среду для жителей. Баланс этих интересов нам предстоит найти через нормативы градостроительного проектирования.
– На недавнем объезде Красносельского района Петербурга Вы сказали, что к разработке и согласованию проектов планировки территорий (ППТ) следует в обязательном порядке привлекать администрации районов города. Для чего это нужно?
– Любая территория, и об этом нам говорит губернатор Георгий Сергеевич Полтавченко, должна развиваться комплексно. В процедуре согласования ППТ (а это ключевой документ по планировке будущих кварталов) в настоящее время районные администрации не участвуют. Я думаю, что это неправильно. Кому как не главам районов, которые досконально знают все особенности своих территорий, принимать непосредственное участие в согласовании планировки территории, потому что потом именно на их баланс переходят построенные дороги, социальные объекты и т. д. Я буду готовить предложения на имя губернатора Петербурга по регламентным процедурам согласования проектов планировки территории, чтобы вовлечь в этот процесс районные администрации.
– Вы также говорили об изменении принципов подготовки проектно-сметной документации объектов госзаказа.
– Нам необходимо совершенствовать проектно-сметное дело, но речь не идет о революции, скорее о наведении порядка в подготовке проектной документации, что в конечном счете должно привести к повышению качества будущих проектов и сокращению затрат. В частности, готовится нормативный акт, который позволит передавать все проекты повторного применения, типовые проекты, а также специальные технические условия бесплатно в казну Петербурга и делать их общедоступными для всех проектных и подрядных организаций, работающих с бюджетным заказом. Этим мы сократим сроки, а также стоимость проектов. Вопрос будет только в инженерной привязке проекта к данной конкретной местности.
Параллельно с этим делаем открытый банк данных инженерных изысканий и создаем технологические карты. Самое главное, что в эту работу будут вовлечены все службы заказчика – различные ГУПы (Водоканал, Ленсвет и др.), комитеты городской администрации и, как я уже сказал, администрации городских районов. Я считаю, что таким образом мы можем сократить сроки согласований и уменьшить стоимость строительства. А самое главное – повысить качество работ и усилить контроль за качеством материалов.
В составе проектно-сметной документации, которую мы финансируем из региональной казны, появятся три новых раздела. Первый – технико-экономическое обоснование, то есть техническое обоснование инженерных решений. Второй раздел – эксплуатация, чтобы иметь представление, сколько стоит содержание и текущий ремонт введенного объекта. Третий раздел будет посвящен повышению энергоэффективности, а также инновационным технологиям, материалам, оборудованию. Мы часто говорим об инновациях, но чтобы применять новые материалы, оборудование, технологии, их необходимо закладывать на стадии технического задания на проектирование объекта. Участие в этой работе сегодня принимают сразу несколько комитетов Смольного: Комитет по строительству, Комитет по энергетике и инженерному обеспечению, Комитет по благоустройству, Жилищный комитет и др.
Особо подчеркну, что все эти усовершенствования ни в коем случае не должны привести к увеличению сроков проектно-изыскательских работ и каким-то административным барьерам. Наоборот, губернатор ставит перед нами задачу сокращать сроки, уменьшать затраты и – самое главное – привлекать инвестиции в отрасль строительства, то есть делать эту сферу комфортной для ведения бизнеса.
– Власти города неоднократно заявляли, что платная парковка в центре Петербурга заработает в августе, при этом дата переносилась неоднократно. Наших читателей волнует вопрос: когда все-таки парковка начнет действовать?
– У нас контрольная дата ввода парковки в рамках плана мероприятий – 20 августа. В этот день запуск и состоится, это я вам обещаю. А параллельно мы готовим вторую платную парковочную зону для транспортной разгрузки центральной части города, разрабатываем техзадание на конкурс. Я считаю, важно объединить два проекта – создание транспортного обхода центра Петербурга и организацию платной парковочной зоны. Потому что парковки генерируют доход, делают проект интересным для инвестора, а взамен город может получить капиталоемкий транспортный обход центра, бесплатный для проезда. Интерес к проекту уже проявили несколько компаний.
– Какие приоритеты вы видите в сфере развития транспортной инфраструктуры?
– Прежде всего – повышение эффективности бюджетных расходов и капиталовложений в целом за счет комплексного планирования (в горизонте трехлетнего бюджетного цикла) проектно-изыскательских и строительно-монтажных работ и совершенствования проектно-сметного дела. Еще один шаг к эффективности капиталовложений – система контроля качества используемых в отрасли материалов и качества самих работ, причем лаборатория контроля должна быть независимой от органов власти. Принципиально важно разработать транспортную модель развития Санкт-Петербурга и объединенную схему территориального планирования Санкт-Петербурга и прилегающих районов Ленинградской области по вопросам транспортного обеспечения – конкурс на разработчика транспортной модели уже объявлен. Необходимо в условиях бюджетно-финансовых ограничений обеспечить концентрацию средств на пусковых объектах, имеющих принципиальное социально-экономическое и транспортное значение для города.
Кстати:
Игорь Албин подверг острой критике работу ряда дорожных подрядных организаций, занимающихся в этом году ремонтом дорог Петербурга. Разнос был устроен после отчета муниципального Центра комплексного благоустройства, согласно которому из 51 проверенного дорожного объекта на 27 были выявлены нарушения. Отклонения от стандартов касались качества применяемых материалов, водостойкости асфальта, также были зафиксированы значительные перепады высот и обнаружен строительный мусор на участке. Нарушителями стали компании «СК Гермес», «Севзапдор», «НиК», «Буер», «Синтез», «АБЗ-Дорстрой», «Лендорстрой-2».
«Нам бракоделы не нужны. Губернатор будет спрашивать с меня и с вас, а со всех нас – обычные жители. Дорожным строителям даю 10 дней на устранение всех выявленных нарушений. Если за этот срок ситуация не изменится, то, скорее всего, контракты будут расторгнуты. Также будет включена судебная машина для возращения аванса. Компании-нарушители будут внесены в реестр недобросовестных поставщиков», – подчеркнул Игорь Албин.
Месяц назад Юнис Лукманов принял один из самых сложных комитетов Правительства Санкт-Петербурга – Жилищный. Объявляя о его назначении, губернатор Валентина Матвиенко произнесла пророческие слова: «Судьба городского правительства в ваших руках».– Юнис Халитович, подведем итоги первого месяца. Вы уже освоились на новом месте? Какие наиболее проблемные задачи в первую очередь предполагаете решать?
– К сожалению, времени для освоения практически нет. Ситуация в городском жилищном хозяйстве такова, что одновременно приходится решать много проблем. Здесь и недостаточное финансирование, и резкое падение сборов квартирной платы. Если по итогам года в среднем по городу собиралось 94 процента, то в январе – 42 процента, в феврале – 70 процентов. Но самое главное – это отвратительное обслуживание жилищного фонда. И эту проблему можно решить только всем сообща. Один я здесь ничего не сделаю.
Нужны поддержка городского правительства, депутатов Законодательного собрания, муниципалов и главное – жителей. Люди должны понимать, что чисто не там, где убирают, а там, где не мусорят. Я обещаю навести порядок в подведомственных мне службах, но если сами горожане не захотят поддерживать чистоту, помогать в благоустройстве, то ничего не выйдет. Мы должны осознать, что от каждого из нас зависит, в каких условиях мы живем.
– В нашей стране уже стало традицией: хочешь избавиться от кого-то – поставь его управлять ЖКХ. Получается, что жилищно-коммунальное хозяйство, в принципе, неуправляемо? Или просто не нашелся еще человек, способный с ним управиться?
– Я бы скорее согласился со вторым постулатом. В управлении жилищным хозяйством нужно проявить жесткость, принципиальность, последовательность. Последние годы, кроме шараханья из стороны в сторону, ничего не делалось. Откуда ж взяться порядку? Очень надеюсь, что я – именно тот человек, который способен навести порядок в ЖКХ. Поэтому меня сюда и поставили.
– В вашем ведении порядка 23 тыс. многоквартирных жилых зданий. Из них только около 3 тыс. управляются жителями – это ЖСК и ТСЖ. Сегодня тенденция такова, что весь жилой фонд должен управляться жильцами. Как и в какие сроки Вы планируете перевести жилье в частное управление? Чем после этого будет заниматься Жилищный комитет? Где собираетесь взять 20 тыс. управляющих?
– Прежде всего, в частное управление мы собираемся переводить не весь жилой фонд. Процентов 25-30 останется в государственной собственности. Это жилье малоимущих, аварийные и ветхие дома. Обслуживать этот фонд будут управляющие компании, выигравшие конкурс или назначенные правительством. Большую же часть жилого фонда жители должны обслуживать самостоятельно, организовав товарищества собственников жилья. Здесь есть три пути: либо ТСЖ заключает договор с управляющей компанией и далее все функции по обслуживанию исполняет она, либо ТСЖ самостоятельно заключает договоры с обслуживающими фирмами, либо нанимают сантехников и дворников в свой штат и сами договариваются со «Спецтрансом» и монополистами. Что касается кадров, то это, конечно, проблема. Найти сразу тысячи профессиональных менеджеров трудно. Но будем обучать людей на курсах, проводить семинары. Наш народ талантлив, быстро все схватывает. Относительно Жилищного комитета – то в идеале, через три-четыре года он должен прекратить свое существование. Так что я пришел сюда как раз для того, чтобы рубить сук, на котором сижу.
– Уже не первый год в нашем городе идет жилищная реформа. Ее еще предыдущий губернатор начинал. Вместе с тем никаких изменений, кроме роста цен, не наблюдается. Лестницы как не убирались, так и не убираются, мусор как вывозился, в лучшем случае, раз в неделю, так и вывозится. Скоро год, как мы платим по новым расценкам, а изменений никаких. Как Вы собираетесь наводить порядок в этой сфере? Будет ли у нас когда-нибудь так же чисто, как в советские времена?
– Чисто будет обязательно. Это я вам обещаю. А вот в какие сроки – сказать не берусь. Три года назад я стал руководителем самого отсталого района – Адмиралтейского. Сегодня это лучший район в городе. Конечно, пришлось показать характер, я жесткий руководитель, не всем это нравится, но люди поддерживают, и это обнадеживает. Если меня поддержат и правительство, и горожане, то, думаю, за год порядок сумеем навести. И главное здесь – организация ТСЖ. Только там, где человек готов взять ответственность за поддержание порядка на себя, мы сможем привести город в надлежащий вид: отремонтировать лестницы, фасады, крыши и подвалы зданий, благоустроить дворы. Если же люди не готовы отвечать за свои дома, то бесполезно что-то делать – все равно сломают, испортят.
– Как Вы уже сказали, Адмиралтейский район признан лучшим в городе. Ситуация там, на первый взгляд, действительно лучше, чем во многих других. И ТСЖ активно создаются, и дворы благоустраиваются, и квартплата вносится своевременно. А как обстоят дела в других районах?
– Ситуация очень сложная. Из тех районов, что я успел объехать, более ли менее неплохо дела обстоят в Выборгском и Красносельском районах. Здесь на 80 процентов жалоб жителей реагируют сразу же, оставшиеся 20 процентов решаются в установленные сроки. С точностью до наоборот обстоит ситуация в Кировском и Невском районах. Здесь самая сложная, на мой взгляд, ситуация в жилищном хозяйстве. Я уже разговаривал с руководителями, глава Кировского района Андрей Филатов уволил руководителя ГУЖа. Посмотрим, как изменятся дела. Если не станет лучше, будем ставить уже вопрос о соответствии главы занимаемой должности. Есть большие проблемы в Петроградском и Красногвардейском районах, свои трудности – в пригородах. Но это все решаемо. Было бы желание.
– Какие у Вас сложились отношения с коллективом ЖК? Будете ли проводить замену кадров, и если «да», то каким образом – по конкурсу, или своих людей подтянете, с кем работали раньше?
– На первой встрече с коллективом я сказал, что готов работать со всеми, но по моим правилам. Я люблю порядок и ответственность. На сегодня в Комитете крайне низка исполнительская дисциплина, и если ситуация не изменится, то с некоторыми сотрудниками придется расстаться. Уже уволен один из заместителей Александр Олтяну. Присматриваюсь к остальным. Я бы не хотел привлекать сюда людей из Адмиралтейского района: там сложившийся, профессиональный коллектив. Зачем его рушить? Вероятно, будем проводить конкурсы.
– Новый Жилищный кодекс Вам поможет или создаст дополнительные трудности? Что Вы планируете делать с очередью на жилье? Говорят, есть указание сократить ее, как минимум, вчетверо.
– Я уже говорил, что новый Жилищный Кодекс – это благо. Вместе с тем, он, к сожалению, накладывается на нашу реформу. А так как у нас еще не проработаны многие нормативные акты, а сам Кодекс носит рамочный характер, то, конечно, это создает дополнительные трудности. Особенно это касается приватизации, обменных операций. В течение года мы, надеюсь, все эти проблемы решим, издадим свои нормативные акты. Первый из них, касающийся очередников, внесем уже в марте. Кстати, никаких указаний по поводу сокращения очереди нет. Мы не собираемся сокращать очередь, но разделим ее на две категории: малоимущих, которым будем выделяться социальное жилье, и тех, кто это жилье сможет приобрести сам с помощью городских субсидий.
– Одна из существенных проблем – низкий сбор квартирной платы. Как Вы собираетесь поступать с неплательщиками? Готов ли маневренный фонд для переселения? И если человек живет в коммунальной квартире без ванны и горячей воды и не платит за жилье, будете ли его переселять?
– Переселять будем отовсюду, не только из отдельных квартир. Но ведь цель не в этом. Наша задача – заставить людей платить за оказываемые услуги. Правда, при этом важно, чтобы услуги были оказаны. Если у вас регулярно убираются лестница и двор, вывозится мусор, а вы за это не хотите платить – будете жить в общежитии. Сегодня у нас уже есть два здания на 50 квартир для переселения неплательщиков. А вот если вам услуги не оказаны, то и спрос будет не с жильцов, а с тех компаний, которые эти услуги обязаны предоставлять, и с тех, кто обязан это дело контролировать. Нельзя заставлять людей платить немалые деньги и при этом ничего не делать. Ко всем неплательщикам подход будет дифференцированный. Есть ведь такие, кому не по силам оплачивать многократно возросшие цены. Таким людям мы будем предлагать отработать долг на уборке территории, или еще каким-то образом. В Адмиралтейском районе такое практикуется, и все довольны.
Но здесь есть еще одна проблема – оплата коммунальных услуг. Именно они составляют львиную долю квартплаты. Отношения с монополистами в городе, на мой взгляд, надо менять. Нельзя идти у них на поводу. Это еще одна проблема, которую мне предстоит решать в этом году.
– Ваш прогноз: когда ситуация в ЖКХ улучшится и что для этого нужно сделать?
– Я уже говорил, что если взяться всем сообща, то улучшения будут видны к концу нынешнего года. А через три-четыре года Жилищный комитет прикажет долго жить. Я готов сделать все возможное, чтобы необходимость в работе моей службы отпала как можно скорее.
Беседовала Лилиана ГЛАЗОВА