Контролировать и достроить
В преддверии Дня строителя вице-губернатор Петербурга Игорь Албин в интервью рассказал о том, какие меры принимает правительство Петербурга, чтобы решить проблему обманутых дольщиков.
– Игорь Николаевич, насколько масштабна проблема обманутых дольщиков в Петербурге? Какие первоочередные меры принимаются со стороны правительства города для разрешения этого вопроса?
– Всего на контроле у правительства Петербурга 26 проблемных жилищных объектов, в городе насчитывается около 7 тыс. так называемых обманутых дольщиков, причем 4,5 тыс. из них – это дольщики ГК «Город». Цифра огромная, поэтому именно на объектах этой компании в настоящее время мы прорабатываем три вещи: организационную модель, финансирование и сам механизм завершения строительства. Он станет базовым для достройки всех проблемных объектов долевого строительства Петербурга.
В чем его суть? Мы подключили к работе государственное унитарное предприятие. Для ускорения процесса реорганизовано ранее существовавшее в подведомственности органов власти ГУП «Ленторгпрогресс». К нему перешли функции заказчика-застройщика. Техническим заказчиком по достраиваемым объектам будет выступать ГБУ «Управление строительными проектами» при Комитете по строительству. Уже 10 июля ГУП подписало договоры доверительного управления с шестью застройщиками ГК «Город» и получило права на завершение строительства объектов. Более того, ГУП уже начало привлекать подрядные организации для выполнения строительно-монтажных работ. В частности, 12 июля на стройплощадку участка 6А ЖК «Ленинский парк» вышли строители ЗАО «Проммонолит».
Предполагаем, что объекты с высокой степенью строительной готовности мы закроем в тепловом контуре до наступления холодов, а в зимний период будем вести уже отделочные работы. Комитет по строительству, ГУП «Ленторгпрогресс» и рабочая группа аппарата вице-губернатора будут формировать графики производства работ по каждому из объектов долевого строительства, в течение месяца понимание по компаниям-партнерам с выходом на объекты должно быть обеспечено для половины таких объектов.
Подчеркну, сейчас основная задача – отработать и запустить модель достройки проблемных объектов. Мы проходим самый сложный период – организационный. Но что очень ценно, сегодня есть диалог между обманутыми дольщиками и региональными властями. И есть жесткое поручение губернатора Петербурга – по каждому проблемному объекту долевого строительства навести порядок. Мы это поручение губернатора выполним. Параллельно с ГК «Город» началась проработка вопросов, связанных с достройкой еще одного проблемного объекта – ЖК «Кристалл Полюстрово» компании «Импульс».
– Какой объем средств потребуется на достройку проблемных объектов ГК «Город»?
– Совместно с ОАО «ЛЕННИИПРОЕКТ» и ГУП «Управление строительными проектами» были определены укрупненные затраты по двум участкам ЖК «Ленинский парк». Для объекта 6А совместно с паркингом цена достройки составляет 883 млн рублей. Для объекта 7А плюс паркинг – 1363 млрд рублей. По каждому объекту ГК «Город» будет проведено такое же обследование на предмет понимания остаточной стоимости достройки. Сметы по всем недостроям будут идентичны сметам бюджетных строек. Мы ориентируем потенциальных подрядчиков на минимальные нормы прибыли на таких стройплощадках. При этом отдельные проектные решения придется пересмотреть, например по парковкам.
– Какая финансовая модель достройки объектов сегодня рассматривается правительством Петербурга? Какие механизмы поддержки строительных компаний, которые возьмутся достраивать проблемные объекты, может предложить город?
– Рассматриваем три источника финансирования: деньги от новых продаж, приобретение жилья для участников городских жилищных программ и предоставление подрядчику земли в обмен на достройку проблемного объекта. То есть мы говорим застройщику: ты берешь на себя достройку, гарантируешь ввод объекта в эксплуатацию, а за это получаешь земельный участок для реализации своих будущих проектов. Мы готовы оказать содействие в получении комфортных условий по привлечению кредитных ресурсов тем компаниям, которые идут на достройку проблемных объектов.
– А какие меры предпринимает правительство Петербурга, чтобы предотвратить появление обманутых дольщиков в дальнейшем?
– На особом контроле держим имущественные и иные права и регистрацию таких прав в подразделениях Федеральной регистрационной службы. Это раз. А во-вторых, Комитет по строительству ведет постоянный мониторинг положения дел на каждом отдельном объекте долевого жилищного строительства.
– Когда будут утверждены новые Региональные нормы градостроительного проектирования (РНГП)? Работа над их корректировкой-разработкой идет довольно долго. Была информация, что уже даже предложение строителей приняли во внимание, но так и не понятно, что в настоящее время происходит с этим документом.
– Планирование будущих районов комплексной застройки – это принципиально важный вопрос, который мы сейчас решаем совместно с законодателями. Особое внимание уделяем четырем проблемам. Первая – соотношение жилой застройки с зонами зеленых насаждений и общественным пространством, вторая проблема – транспортная доступность районов комплексной застройки, третья – парковочное пространство, и четвертая проблема – социальное обременение. Если строим жилье, должны появиться дорога, школа, больница, поликлиника и т. д. В текущем году с участием экспертов и законодателей будем принимать новые нормы градостроительного проектирования, которые будут учитывать все: парковочные пространства, уличную городскую сеть, зоны зеленых насаждений, школы, больницы, детские сады. Сегодня и эксперты, и органы власти работают над методологией. Осенью будем публично обсуждать подходы и нормативы. Задача девелопера – извлечь из земельного участка максимальную прибыль, задача города – сформировать комфортную среду для жителей. Баланс этих интересов нам предстоит найти через нормативы градостроительного проектирования.
– На недавнем объезде Красносельского района Петербурга Вы сказали, что к разработке и согласованию проектов планировки территорий (ППТ) следует в обязательном порядке привлекать администрации районов города. Для чего это нужно?
– Любая территория, и об этом нам говорит губернатор Георгий Сергеевич Полтавченко, должна развиваться комплексно. В процедуре согласования ППТ (а это ключевой документ по планировке будущих кварталов) в настоящее время районные администрации не участвуют. Я думаю, что это неправильно. Кому как не главам районов, которые досконально знают все особенности своих территорий, принимать непосредственное участие в согласовании планировки территории, потому что потом именно на их баланс переходят построенные дороги, социальные объекты и т. д. Я буду готовить предложения на имя губернатора Петербурга по регламентным процедурам согласования проектов планировки территории, чтобы вовлечь в этот процесс районные администрации.
– Вы также говорили об изменении принципов подготовки проектно-сметной документации объектов госзаказа.
– Нам необходимо совершенствовать проектно-сметное дело, но речь не идет о революции, скорее о наведении порядка в подготовке проектной документации, что в конечном счете должно привести к повышению качества будущих проектов и сокращению затрат. В частности, готовится нормативный акт, который позволит передавать все проекты повторного применения, типовые проекты, а также специальные технические условия бесплатно в казну Петербурга и делать их общедоступными для всех проектных и подрядных организаций, работающих с бюджетным заказом. Этим мы сократим сроки, а также стоимость проектов. Вопрос будет только в инженерной привязке проекта к данной конкретной местности.
Параллельно с этим делаем открытый банк данных инженерных изысканий и создаем технологические карты. Самое главное, что в эту работу будут вовлечены все службы заказчика – различные ГУПы (Водоканал, Ленсвет и др.), комитеты городской администрации и, как я уже сказал, администрации городских районов. Я считаю, что таким образом мы можем сократить сроки согласований и уменьшить стоимость строительства. А самое главное – повысить качество работ и усилить контроль за качеством материалов.
В составе проектно-сметной документации, которую мы финансируем из региональной казны, появятся три новых раздела. Первый – технико-экономическое обоснование, то есть техническое обоснование инженерных решений. Второй раздел – эксплуатация, чтобы иметь представление, сколько стоит содержание и текущий ремонт введенного объекта. Третий раздел будет посвящен повышению энергоэффективности, а также инновационным технологиям, материалам, оборудованию. Мы часто говорим об инновациях, но чтобы применять новые материалы, оборудование, технологии, их необходимо закладывать на стадии технического задания на проектирование объекта. Участие в этой работе сегодня принимают сразу несколько комитетов Смольного: Комитет по строительству, Комитет по энергетике и инженерному обеспечению, Комитет по благоустройству, Жилищный комитет и др.
Особо подчеркну, что все эти усовершенствования ни в коем случае не должны привести к увеличению сроков проектно-изыскательских работ и каким-то административным барьерам. Наоборот, губернатор ставит перед нами задачу сокращать сроки, уменьшать затраты и – самое главное – привлекать инвестиции в отрасль строительства, то есть делать эту сферу комфортной для ведения бизнеса.
– Власти города неоднократно заявляли, что платная парковка в центре Петербурга заработает в августе, при этом дата переносилась неоднократно. Наших читателей волнует вопрос: когда все-таки парковка начнет действовать?
– У нас контрольная дата ввода парковки в рамках плана мероприятий – 20 августа. В этот день запуск и состоится, это я вам обещаю. А параллельно мы готовим вторую платную парковочную зону для транспортной разгрузки центральной части города, разрабатываем техзадание на конкурс. Я считаю, важно объединить два проекта – создание транспортного обхода центра Петербурга и организацию платной парковочной зоны. Потому что парковки генерируют доход, делают проект интересным для инвестора, а взамен город может получить капиталоемкий транспортный обход центра, бесплатный для проезда. Интерес к проекту уже проявили несколько компаний.
– Какие приоритеты вы видите в сфере развития транспортной инфраструктуры?
– Прежде всего – повышение эффективности бюджетных расходов и капиталовложений в целом за счет комплексного планирования (в горизонте трехлетнего бюджетного цикла) проектно-изыскательских и строительно-монтажных работ и совершенствования проектно-сметного дела. Еще один шаг к эффективности капиталовложений – система контроля качества используемых в отрасли материалов и качества самих работ, причем лаборатория контроля должна быть независимой от органов власти. Принципиально важно разработать транспортную модель развития Санкт-Петербурга и объединенную схему территориального планирования Санкт-Петербурга и прилегающих районов Ленинградской области по вопросам транспортного обеспечения – конкурс на разработчика транспортной модели уже объявлен. Необходимо в условиях бюджетно-финансовых ограничений обеспечить концентрацию средств на пусковых объектах, имеющих принципиальное социально-экономическое и транспортное значение для города.
Кстати:
Игорь Албин подверг острой критике работу ряда дорожных подрядных организаций, занимающихся в этом году ремонтом дорог Петербурга. Разнос был устроен после отчета муниципального Центра комплексного благоустройства, согласно которому из 51 проверенного дорожного объекта на 27 были выявлены нарушения. Отклонения от стандартов касались качества применяемых материалов, водостойкости асфальта, также были зафиксированы значительные перепады высот и обнаружен строительный мусор на участке. Нарушителями стали компании «СК Гермес», «Севзапдор», «НиК», «Буер», «Синтез», «АБЗ-Дорстрой», «Лендорстрой-2».
«Нам бракоделы не нужны. Губернатор будет спрашивать с меня и с вас, а со всех нас – обычные жители. Дорожным строителям даю 10 дней на устранение всех выявленных нарушений. Если за этот срок ситуация не изменится, то, скорее всего, контракты будут расторгнуты. Также будет включена судебная машина для возращения аванса. Компании-нарушители будут внесены в реестр недобросовестных поставщиков», – подчеркнул Игорь Албин.
Некоторые петербургские строители говорят, что сегодня якобы незачем ходить в Комитет по строительству. В то же время, как уверяет его председатель Роман Филимонов, «задачи решаются практически все, и хочется решать все больше и больше».– Вы уже освоились в кресле председателя Комитета по строительству?
– Кресло старое, что с ним осваиваться – стоит и стоит. А политика – она как была определена губернатором, а господин Яцышин был провайдером этой политики – так и я продолжаю те начинания, которые он начал (извините за тавтологию). Я просто-напросто их углубляю и расширяю.
– Лично для Вас что-то за это время изменилось?
– Кроме того, что увеличилась нагрузка, более ничего. Работа достаточно сложная, но интересная, и, в общем-то, мне как трудоголику это приемлемо, и интересно, и вполне по силам. На сегодняшний момент есть большее понимание процессов: инвестиционно-строительного, бюджетного… Посему работать можно.
– Есть ли у Вас какие-нибудь сложности?
– Какие могут быть сложности у трудоголика? Нехватка времени. Задачи решаются практически все, просто по мере того, как они решаются, ставятся новые задачи, и хочется решать все больше и больше. Железно работаю 5 дней в неделю, иногда шесть, а в воскресенье ежевечернее читаю недочитанную почту.
– Сейчас строители говорят, что в комитет ходить незачем. Это правильно?
– Это очень хорошо, это результат той работы, когда у нас рынок стал открытым и доступным. Теперь фактически все равноудалены, и нет того, кто равнее удален, – это тоже результат работы. У нас открытые процедуры по инвестициям, по торгам, к нам в комитет ходят те, кто действительно работает, а не те, кто занимается девелоперскими проектами, и не те, кто занимается торговлей строительными подрядами. Места в комитете меньше не стало, парковаться легче не стало, но это машины не столько сотрудников, сколько представителей тех фирм, которые действительно работают в комитете. Тем не менее фирмы работают, город строится.
– Расскажите о планах комитета на второе полугодие.
– У нас две основных стратегических задачи на второе полугодие. Это подготовка полных пакетов на торги – нам в этом полугодии нужно их подготовить порядка 1 млн 100 тыс. кв. метров по жилой функции, и мы это действительно сделаем. У нас наработана документация по планировке, которая позволит сделать полные пакеты. Причем, хочу отметить, что раньше инвесторы были лидерами по подготовке пакетов, а на сегодняшний момент лидеры по подготовке этих пакетов – государственные органы власти. Почему? Потому, что в силу профессиональных обязанностей сотрудники комитета внимательно прочитали всю ту новую нормативную базу и готовят пакеты в достаточно большом объеме. А инвесторы, к сожалению, немножко по инерции идут, хотя уже сейчас выявились лидеры и аутсайдеры по формированию инвестиционных пакетов, и у тех, кто вовремя перестроился, подготовка идет достаточно успешно. Уже на-гора выдано порядка восьми инвесторских пакетов объемом около 200 тыс. кв. метров.
Другой важной задачей является выполнение государственного заказа – у нас, как правило, на конец III квартала и начало IV приходится основной объем выполнения работ. Наработка идет, естественно, за летний период времени, и вводные объекты предусмотрены на последний квартал. Будем делать основной упор на эти позиции.
И третье: мы не ослабляем контроль за строительными компаниями в плане выполнения инвестиционных обязательств сдачи квадратных метров жилья и выполнения платежей по инфраструктуре и следим за порядком и организацией работ на строительных площадках.
– Планы строительства жилья в этом году будут выполнены?
– Построим. Вернее, инвесторы построят. У меня сомнений по выполнению плана достаточно мало.
– Как Вы считаете, стагнации на строительном рынке нет?
– Мы проводили конкурс по закупке жилья для бюджета. Дали достаточно высокую, фактически среднерыночную, цену, при этом закупали жилье эконом-класса. При этом набрали квадратных метров с трудом – это не значит, что строителям предложить нечего, потому что жилье не построено, просто оно продано.
Почему говорят о стагнации рынка? Потому, что не покупают, как раньше, жилье на уровне фундамента. Раньше забор поставили – жилье на 20-30 процентов продали – можно строить на эти деньги, и не нужно никаких кредитных схем. Имея живые деньги, можно было даже другие объекты перекредитовывать и строить. На сегодняшний день перекредитование одного объекта за счет другого потихонечку вымывается, сегодня надо строить объекты целевым способом и деньги тратить целевым образом. Мы проводили анализ: по нашим данным, порядка 12,9 млн кв. метров жилья находится в выпущенных постановлениях на проектирование и строительство на период до 2010 года. Может быть, мы в расчетах где-то допустили ошибку и произойдет какая-нибудь корректировка цифр в сторону уменьшения. Но даже если взять 10 млн кв. метров стройки до 2010 года, это значит минимум по 2 млн кв. м жилья будет производиться в год. Поэтому у нас есть определенная уверенность в сдаче метров в этом году.
Бюджетного строительства в этом году мы сдаем немного – порядка 100 тыс. кв. метров с уточнением по факту. Однако бюджет тоже наращивает объемы, например, на следующий год мы запланировали ввод до 156 тыс. кв. метров, и бюджет гарантирует выделение средств, а на 2007 год – до 200 тыс. кв. метров. Это амбициозные планы, но они реальные.
– Как решается проблема аварийного и ветхого жилья? Есть ли помощь из федерального бюджета?
– Решается в соответствии с планом. К примеру, программа по Шкапина-Розенштейна практически решена. Там к ноябрю должны завершить снос шести домов. Мы постоянно обращаемся к федеральному правительству, но пока не получили ни рубля из федерального бюджета, пока обещают. Мы готовы принять эти деньги для строительства жилья, у нас есть пусковые адреса, которые имеют дефицит по финансированию, и мы с удовольствием их закончим.
– А «хрущевки»?
– В этом году мы дозавершили пилотные проекты санации «хрущевок». Посмотреть есть на что. Во-первых, стало теплее в квартирах, это энергосбережение, значит, дома можно совершенно спокойно переводить на оплату по счетчикам, потери по энергоресурсам минимальны. Сделаны сети, подвалы плюс прилегающее благоустройство. Это немало. Правда, не на что посмотреть в квартирах: насчет квартир каждый хозяин, собственник должен сам постараться – расширить квартиры в «хрущевках» невозможно, но в порядок привести квартиру зможно.
Когда речь идет о реконструкции кварталов пятиэтажек со сносом и строительством на их месте новых домов, всегда возникает проблема с жильцами. Они не хотят уезжать из этого квартала, они привыкли, им не нужен новый район, не нужен новый дом. А проводить реконструкцию дома со сносом и потом возвращать туда жильцов экономически невыгодно, думаю, что и сами жильцы не согласятся ждать где-то, допустим, в том же маневренном фонде минимум 2 года при условии строительства панельного жилья, а в среднем – 3-4 года. У нас не сделано ни одного квартала со сносом.
– Многие эксперты говорят о недостаточном внимании властей к инженерной подготовке территорий. Ваше мнение?
– В соответствии с Градостроительным кодексом все комитеты работают, все нормативные документы приведены в соответствие. Подготовлен новый закон об общественных слушаниях, правила застройки, генеральный план в работе… Но есть ряд вопросов по Градостроительному кодексу, которые находятся в компетенции Федерации, и постановлений по этим вопросам нет. Это немножко настораживает, поскольку если до конца года вопросы не будут решены, то строительный комплекс юридически может встать с 1 января 2006 года – компании попадут в правовой вакуум, когда по-старому нельзя, а по-новому – неизвестно, как.
Правительство города инженерной подготовке территорий уделяет большое внимание. В бюджете 2006 года порядка 14 млрд рублей выделяется на общую инженерную подготовку, включая и Комитет по энергетике, и Комитет по строительству, и КБДХ, каждый в своей компетенции. Все обязательства перед инвесторами по всем территориям, которые мы предоставили по торгам, мы активно выполняем. Более того, мы не перекладываем ни на чьи плечи инженерную подготовку, просто Градостроительный кодекс предусматривает такую опцию, как вовлечение в оборот дополнительных земель. Обязательства бюджета ограничены в зависимости от того, сколько территорий продали: сколько денег есть, на столько подготовим новые территории и старые обеспечим. А есть и другая возможность. Например, при подготовке новых территорий можно привлечь внебюджетные средства. Это значит, что необходимо представить территорию вначале под инженерную подготовку, и эта же территория будет являться фактически обеспечением гарантий инвестору, что он может там дальше и строить. Фактически получается комплексное освоение: город не берет плату за инфраструктуру, он берет просто арендную плату за условно свободную землю по минимальной строительной ставке. И торги идут за получение этого арендного права. В результате инвестор осуществляет инженерную подготовку, понятную ему, тем самым обеспечивая строительство, которое будет вести он сам. Если же он дальше не захочет строить, то имеет право эту территорию переуступить. Почему бы на сегодняшний момент не предоставить такое право коммерческим организациям – не делать дополнительные обязательства в бюджете, тратить кредитные деньги, не делать бюджет дефицитным? Есть бизнес, который точно так же, взяв эту территорию, может привлечь средства. Ведь эта земля может являться предметом залога, предметом обеспечения для обеспечения кредитных ресурсов, и город предоставляет такое право.
– Какова судьба короткого пакета?
– Короткого пакета больше не будет. Будет два вида предоставления земельных участков – это комплексное освоение и полный пакет. Не надо требовать создания никаких консорциумов, надо просто заниматься комплексным освоением территорий. Просто рынку надо не мешать.
Более того, мы прорабатываем вопрос переформатирования коротких пакетов в формат комплексного освоения, когда берется территория и обеспечивается объектами инженерной инфраструктуры, а возможно, и социальной инфраструктуры. Если это инвестиционно привлекательная территория, то можно построить и школы, и детские сады, и объекты инженерной инфраструктуры, и заработать.
Беседовала Елена Петрова