Жилье по плану
Вице-губернатор Ленинградской области Михаил Москвин в преддверии Дня строителя дал положительную оценку текущей ситуации в строительной отрасли региона и воздержался от прогнозов на будущее.
– Михаил Иванович, насколько сильно сказался кризис на строительной отрасли региона с начала года? Ждать ли «сюрпризов» во втором полугодии?
– Мы наблюдаем рост и в части количества введенных квадратных метров, и в части заявок выдачи разрешений на строительство. За первое полугодие 2015 года в Ленобласти введено в эксплуатацию 1,353 млн кв. м жилья. Плановый показатель по вводу жилья на 2015 год для региона составляет 1650 тыс. кв. м. Таким образом, за шесть месяцев он выполнен на 82%. В начале года у нас был консервативный, очень осторожный сценарий, по которому мы предполагали ввод на уровне 1,5 млн кв. м жилья. Теперь мы видим, что скептические прогнозы не оправдываются.
Застройщики, даже вопреки собственным не очень позитивным высказываниям и обещаниям, продолжают выводить новые проекты на рынок. Недавно Градостроительный совет одобрил проекты планировок в общей сложности на 73 га в Новосаратовке и Кировске, не за горами выход на площадку Группы ЛСР на Ржевке.
Да, в первом полугодии рынок ощутил некоторое снижение объемов продаж, но, напомню, что небывалый всплеск покупательской активности в конце прошлого года был во многом явлением аномальным, спровоцированным нестабильной экономической ситуацией.
Строить прогнозы на будущее сейчас – дело неблагодарное, поскольку основным фактором, повлиявшим на уровень продаж с начала текущего года, стало решение федеральных властей поддержать ипотеку. Была выделена конкретная сумма, и пока непонятно, как будут развиваться события, когда она будет исчерпана.
Что касается производителей стройматериалов, то и здесь не наблюдается серьезных проблем. А если они и есть, то связаны в основном с внутренними проблемами менеджмента отдельных компаний. Мы стараемся поддерживать наших производителей. Так, в конце мая на площадке Ленинградской областной торгово-промышленной палаты было подписано соглашение о сотрудничестве между правительством Ленинградской области и предприятиями строительной индустрии. Документ предусматривает поставку стройматериалов на объекты капитального строительства, включенные в государственные программы. Компании, подписавшие документ, получили гарантированный рынок сбыта.
– Какие еще шаги предпринимает руководство региона по поддержке строительной отрасли?
– Около 7,2 млрд рублей регион готов вложить в строительную отрасль Ленобласти в части реализации госпрограмм. Мы призываем застройщиков активнее принимать в них участие.
– В связи с кризисом некоторых застройщиков заинтересовало участие в госпрограммах – ФЦП «Жилище» и «Жилье для российской семьи». Как работает регион с этими программами?
– Со своей стороны всю подготовительную работу мы провели, выпустили все нормативно-правовые акты и готовы работать по программам, объявлять конкурсы. Региональным оператором этих программ является Ленинградское областное жилищное агентство ипотечного кредитования. Нам бы хотелось, чтобы они работали более оперативно. Большая проблема заключается в выделении на эти цели земельных участков. Как известно, есть поручение губернатора о создании системы арендного жилья. Мы готовы начать строить. С соответствующей инициативой к нам обратились три муниципальных образования Ленобласти – Всеволожск, Гатчина и Сосновый Бор. Но пока все буксует на стадии предоставления земельных участков для реализации этих программ.
– Будет ли дальнейшее лоббирование поправок в Градкодекс, чтобы экспертиза всех многоквартирных домов вне зависимости от этажности стала обязательной? С какими законодательными инициативами строительный блок региона планирует выступить в ближайшее время?
– На этот счет отдельными федеральными структурами высказываются различные мнения. С одной стороны, Минстрой и полпредство СЗФО обязывают нас осуществлять строительный надзор при строительстве трехэтажных домов, которые строятся по программе расселения аварийного жилья. Но это не предусмотрено Градкодексом. Мы отправляли предложение о внесении соответствующих поправок, но получили отрицательное заключение правительства РФ. На наш взгляд, безусловно, надзор за строительством таких объектов необходим, поскольку их возведение идет по схеме ЖСК и с привлечением средств граждан, которые в случае возникновения проблем обращаются к нам с жалобами. Но у нас никаких законных механизмов по разрешению таких ситуаций нет.
Но ситуация меняется к лучшему. Недавно федеральное законодательство предоставило возможность региональным властям, в том числе в Ленинградской области, проводить проверки возведения домов по схеме ЖСК. 24 июля вступил в силу закон от 13.07.2015 «О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» № 236-ФЗ, которым органы государственной власти наделяются полномочиями по контролю за деятельностью жилищно-строительных кооперативов. Учитывая, что в области 25% многоквартирных домов строятся по схеме жилищно-строительных кооперативов, это большой шаг вперед. Теперь покупатели квартир по ЖСК больше защищены, а у нас наконец-то появились полномочия по воздействию на застройщика и по защите прав пайщиков.
Кроме того, областной Комитет по архитектуре и градостроительству вышел с законодательной инициативой о предоставлении на уровень региона еще большей части полномочий по разработке градостроительной документации. Сейчас мы принимаем участие в утверждении документов терпланирования, а комитет предлагает заняться еще и разработкой генпланов и ПЗЗ.
Кроме того, областной Комитет по управлению государственным имуществом по просьбе строительного блока разработал проект закона, суть которого сводится к тому, чтобы участки, находящиеся в областной или муниципальной собственности, могли бы предоставляться без торгов, если на них будут возводить дома по госпрограммам, объекты под сельское хозяйство, предоставлять участки застройщикам, которые достраивают проблемные дома, и еще несколько случаев. Предполагается, что его внесут в осеннюю сессию.
– Стоит ли ожидать демонтажа незаконных объектов капитального строительства? В свое время предыдущий вице-губернатор по строительству заявлял о том, что, вероятно, последует «показательный снос» каких-либо самостроев.
– На данный момент ничего не снесено, поскольку любой снос должен осуществляться только на основании решения суда. Таковых пока нет. Последний инцидент возник в Волхове с самостроем «Вимос», который возвел там магазин без всякой разрешительной документации.
– В связи с кризисными явлениями и несдачей объектов в срок эксперты говорят об опасности возникновения новой волны обманутых дольщиков. Насколько эта проблема актуальна сегодня для региона?
– В реестре значатся дольщики, которые появились до вступления в силу 214-ФЗ. Если еще два года назад их было около 2,5 тыс., то сегодня осталось 730. В основном это проблемные объекты в Шлиссельбурге и Гатчине. Это трудные объекты, но по ним мы ведем активную работу. Новых обманутых дольщиков у нас пока нет. Есть «потенциальные» – объект ТД «Сигма» в Шлиссельбурге и объект СУ-155 в Янино.
Мы провели ряд предупредительных мер. Мы наблюдаем за ситуацией на первом объекте: активов на площадке достаточно, чтобы его достроить. Для решения проблем СУ-155 нами привлечены банки – «Санкт-Петербург» и Русскобанк. Сейчас мы должны работать на опережение — рассматривать те случаи, где еще юридически нет обманутых дольщиков, застройщик не признан банкротом, где граждане не включены в реестр, но есть очевидные проблемы и есть опасения, что дома не будут достроены и покупатели квартир не зарегистрируют собственность.
– Как развивается программа «Соцобъекты в обмен на налоги»?
– Очень активно. По заключенным и находящимся в работе соглашениям всего планируется построить 53 детских сада на 7330 мест и 16 школ на 13 439 мест. Понятно, что эта программа интересна крупным застройщикам, налогоплательщикам-лидерам. Все крупные застройщики Ленобласти уже участвуют. Из «уклонистов» – О2 Development и «Главстройкомплекс». Позиция первой компании непонятна, поскольку строить соцобъекты все равно придется. «Главстройкомплекс» уже строит детсад в микрорайоне Южный, но пока не в обмен на налоги. Возможно, компания примет решение сделать его коммерческим.
Минувший год был наполнен значимыми для градостроительной сферы Петербурга событиями. Об итогах работы Комитета по градостроительству и архитектуре (КГА) за 2011 год и о планах работы на 2012 год «Строительный Еженедельник» беседовал с председателем КГА Юлией Евгеньевной Киселевой.
– Расскажите, пожалуйста, об итогах работы комитета за 2011 год.
– То, что происходило в 2011 году, было логическим продолжением работы, начатой в 2010 году. Велась активная деятельность по совершенствованию нормативно-правовой базы на уровне Санкт-Петербурга, подготовка различных проектов законов, внедрение и обкатка ранее принятых законов. Также шла консультативная работа с проектными организациями по применению нормативно-правовых актов.
Это также непосредственная деятельность КГА по проектам планировок территорий и выдаче градостроительных планов земельных участков. Из непростой правовой ситуации, в которой мы оказались в 2011 году в связи с известными судебными решениями, нужно было искать выход совместно с коллегами. Была проведена большая работа с Министерством культуры, и сегодня можно констатировать, что объем документов, выданных в 2011 году, не снизился по сравнению с предыдущим периодом, несмотря на существующие сложности. Мы сосредоточили основное внимание на объектах соцкультбыта и коммунального хозяйства. Я имею в виду участки, которые мы рассматривали и выдавали в качестве предложений для размещения спортивных объектов, детских садов и зеленых насаждений.
Кроме того, в 2011 году мы провели большую работу по подготовке к внесению изменений в Генплан. На сегодняшний день к нам поступило и было обработано свыше тысячи обращений. С нашей стороны подготовлены предложения по внесению изменений в Генеральный план, которые должны быть утверждены к концу 2012 года.
– Чего главным образом коснутся изменения?
– Они главным образом коснутся уточнения границ Петербурга в связи с уточнением границ водных объектов. Это касается проектов, которые будут реализованы на намывных территориях. Также в связи с принятием закона о зеленых насаждениях общего пользования будут уточнены границы лесов и зеленых зон. Кроме того, мы будем пересматривать те нормативы, которые установлены Генеральным планом по количеству социальных объектов в части их увеличения, то же касается показателей по машино-местам. Что касается частных предложений, то в этом году мы будем подходить к ним по-новому. Если все предыдущие изменения мы готовили путем анализа отдельных заявок, то на сегодняшний день принято решение о том, чтобы рассматривать заявки комплексно, по территориям районов. Это сделано для того, чтобы понимать, какой баланс будет складываться, и принимать взвешенные решения. Поправки в ПЗЗ в этом году вряд ли будут внесены, так как есть федеральные требования по срокам.
– Планируется ли в КГА появление новых программных продуктов?
– В 2011 году мы продолжили работу по совершенствованию программных комплексов. В 2009-2010 годах была создана и презентована уже известная всем 3D-модель города. Сейчас мы работаем над ее актуализацией и совершенствованием. В 2011 году за счет средств бюджета разработан программный комплекс, связанный с фондом данных геодезических и геологических изысканий. Это как раз тот продукт, который мы планируем представить специалистам и общественности уже в конце января. Ни в Санкт-Петербурге, ни в Российской Федерации аналогов данному программному комплексу не существует. Отмечу, что это будет общедоступное средство, которое позволит в одном формате использовать ту информацию, которая ранее была разрознена и не имела системы. Этот комплекс уже получил положительную оценку со стороны профессионального сообщества.
– Какие территории города, на Ваш взгляд, в первую очередь нуждаются в развитии?
– Для того чтобы определить, какие территории города необходимо развивать в первую очередь, нужно понимать, насколько они обеспечены объектами транспорта и инженерии. Это касается не только существующих объектов, но и тех, которые запланированы для ввода до 2015 года. Так что, думаю, неправильно развивать территории, где нет ни дорог, ни тепла, ни электричества.
– Какие проекты, по Вашему мнению, сегодня необходимы городу?
– В первую очередь город нуждается в инфраструктурных и дорожных проектах. Кроме того, сейчас разрабатывается программа по регенерации исторического центра Петербурга, которая поддерживается на федеральном уровне. Она призвана решить целый комплекс проблем, связанных не только с ремонтом зданий и сооружений, но и с проблемами транспорта и инженерного обеспечения.
– Строительное сообщество недовольно тем, что у города нет градостроительной стратегии. Есть ли перспектива ее появления в обозримом будущем?
– Все зависит от того, что отдельные представители строительного сообщества понимают под словом «стратегия». Стратегия отдельных строительных компаний заключается в том, чтобы строить как можно больше объектов жилья, а на город возложить их обеспечение инженерной, транспортной и социальной инфраструктурой. Наверное, это они и понимают под словом «стратегия». Что же касается того, как должен развиваться город, то стратегия и тактика этого процесса определены Генеральным планом, и каких-то коренных изменений мы здесь не усматриваем. Актуальные стратегические задачи на сегодня таковы: сбалансированное строительство объектов различного функционального назначения, соответствие их требованиям комфортного проживания.
– Как должен, по Вашему мнению, развиваться исторический центр города?
– Сделать центр Петербурга мертвым городом со зданиями, к которым не должна прикасаться рука строителей и реставраторов, наверное, было бы неправильным, потому что это был бы разрушающийся центр. Поэтому говорить о том, что все работы в центре города должны быть прекращены, – это неверно. В центре должны быть остановлены те проекты, которые предполагают снос исторических зданий. Должны развиваться реставрационные работы, работы по капитальному ремонту и приспособлению зданий под новые современные функции без изменения их внешнего облика.
– Есть ли в городе перспективы для развития инновационного кластера?
– Я считаю, что это очень перспективное направление развития, ведь в городе сосредоточены лучшие высшие учебные заведения страны. Наш научный кадровый потенциал необходимо использовать, и инновационные кластеры бы этому, безусловно, способствовали. Но, к сожалению, те территории, которые мы предполагаем для такого развития, не могут в полной мере конкурировать, к примеру, со Сколково. Тем не менее необходимо заниматься таким развитием, создавая не только предприятия, но и социальную инфраструктуру для их сотрудников.
– У Вас очень ответственная работа. Получается ли находить время для семьи, друзей?
– Для меня выходные дни – это то время, которое я по максимуму стараюсь использовать для семьи. Тем более что в нашем городе очень много мест, куда можно сходить отдохнуть и с семьей, и с друзьями. В течение недели это, конечно, несколько проблематично.
– В прошедшие выходные Вы отметили свой день рождения. Какой самый запоминающийся подарок Вы получали на день рождения?
– Хочется всегда смотреть не в прошлое, а в будущее, поэтому я надеюсь, что самый запоминающийся подарок еще впереди.
Алена Шереметьева