Жилье по плану
Вице-губернатор Ленинградской области Михаил Москвин в преддверии Дня строителя дал положительную оценку текущей ситуации в строительной отрасли региона и воздержался от прогнозов на будущее.
– Михаил Иванович, насколько сильно сказался кризис на строительной отрасли региона с начала года? Ждать ли «сюрпризов» во втором полугодии?
– Мы наблюдаем рост и в части количества введенных квадратных метров, и в части заявок выдачи разрешений на строительство. За первое полугодие 2015 года в Ленобласти введено в эксплуатацию 1,353 млн кв. м жилья. Плановый показатель по вводу жилья на 2015 год для региона составляет 1650 тыс. кв. м. Таким образом, за шесть месяцев он выполнен на 82%. В начале года у нас был консервативный, очень осторожный сценарий, по которому мы предполагали ввод на уровне 1,5 млн кв. м жилья. Теперь мы видим, что скептические прогнозы не оправдываются.
Застройщики, даже вопреки собственным не очень позитивным высказываниям и обещаниям, продолжают выводить новые проекты на рынок. Недавно Градостроительный совет одобрил проекты планировок в общей сложности на 73 га в Новосаратовке и Кировске, не за горами выход на площадку Группы ЛСР на Ржевке.
Да, в первом полугодии рынок ощутил некоторое снижение объемов продаж, но, напомню, что небывалый всплеск покупательской активности в конце прошлого года был во многом явлением аномальным, спровоцированным нестабильной экономической ситуацией.
Строить прогнозы на будущее сейчас – дело неблагодарное, поскольку основным фактором, повлиявшим на уровень продаж с начала текущего года, стало решение федеральных властей поддержать ипотеку. Была выделена конкретная сумма, и пока непонятно, как будут развиваться события, когда она будет исчерпана.
Что касается производителей стройматериалов, то и здесь не наблюдается серьезных проблем. А если они и есть, то связаны в основном с внутренними проблемами менеджмента отдельных компаний. Мы стараемся поддерживать наших производителей. Так, в конце мая на площадке Ленинградской областной торгово-промышленной палаты было подписано соглашение о сотрудничестве между правительством Ленинградской области и предприятиями строительной индустрии. Документ предусматривает поставку стройматериалов на объекты капитального строительства, включенные в государственные программы. Компании, подписавшие документ, получили гарантированный рынок сбыта.
– Какие еще шаги предпринимает руководство региона по поддержке строительной отрасли?
– Около 7,2 млрд рублей регион готов вложить в строительную отрасль Ленобласти в части реализации госпрограмм. Мы призываем застройщиков активнее принимать в них участие.
– В связи с кризисом некоторых застройщиков заинтересовало участие в госпрограммах – ФЦП «Жилище» и «Жилье для российской семьи». Как работает регион с этими программами?
– Со своей стороны всю подготовительную работу мы провели, выпустили все нормативно-правовые акты и готовы работать по программам, объявлять конкурсы. Региональным оператором этих программ является Ленинградское областное жилищное агентство ипотечного кредитования. Нам бы хотелось, чтобы они работали более оперативно. Большая проблема заключается в выделении на эти цели земельных участков. Как известно, есть поручение губернатора о создании системы арендного жилья. Мы готовы начать строить. С соответствующей инициативой к нам обратились три муниципальных образования Ленобласти – Всеволожск, Гатчина и Сосновый Бор. Но пока все буксует на стадии предоставления земельных участков для реализации этих программ.
– Будет ли дальнейшее лоббирование поправок в Градкодекс, чтобы экспертиза всех многоквартирных домов вне зависимости от этажности стала обязательной? С какими законодательными инициативами строительный блок региона планирует выступить в ближайшее время?
– На этот счет отдельными федеральными структурами высказываются различные мнения. С одной стороны, Минстрой и полпредство СЗФО обязывают нас осуществлять строительный надзор при строительстве трехэтажных домов, которые строятся по программе расселения аварийного жилья. Но это не предусмотрено Градкодексом. Мы отправляли предложение о внесении соответствующих поправок, но получили отрицательное заключение правительства РФ. На наш взгляд, безусловно, надзор за строительством таких объектов необходим, поскольку их возведение идет по схеме ЖСК и с привлечением средств граждан, которые в случае возникновения проблем обращаются к нам с жалобами. Но у нас никаких законных механизмов по разрешению таких ситуаций нет.
Но ситуация меняется к лучшему. Недавно федеральное законодательство предоставило возможность региональным властям, в том числе в Ленинградской области, проводить проверки возведения домов по схеме ЖСК. 24 июля вступил в силу закон от 13.07.2015 «О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» № 236-ФЗ, которым органы государственной власти наделяются полномочиями по контролю за деятельностью жилищно-строительных кооперативов. Учитывая, что в области 25% многоквартирных домов строятся по схеме жилищно-строительных кооперативов, это большой шаг вперед. Теперь покупатели квартир по ЖСК больше защищены, а у нас наконец-то появились полномочия по воздействию на застройщика и по защите прав пайщиков.
Кроме того, областной Комитет по архитектуре и градостроительству вышел с законодательной инициативой о предоставлении на уровень региона еще большей части полномочий по разработке градостроительной документации. Сейчас мы принимаем участие в утверждении документов терпланирования, а комитет предлагает заняться еще и разработкой генпланов и ПЗЗ.
Кроме того, областной Комитет по управлению государственным имуществом по просьбе строительного блока разработал проект закона, суть которого сводится к тому, чтобы участки, находящиеся в областной или муниципальной собственности, могли бы предоставляться без торгов, если на них будут возводить дома по госпрограммам, объекты под сельское хозяйство, предоставлять участки застройщикам, которые достраивают проблемные дома, и еще несколько случаев. Предполагается, что его внесут в осеннюю сессию.
– Стоит ли ожидать демонтажа незаконных объектов капитального строительства? В свое время предыдущий вице-губернатор по строительству заявлял о том, что, вероятно, последует «показательный снос» каких-либо самостроев.
– На данный момент ничего не снесено, поскольку любой снос должен осуществляться только на основании решения суда. Таковых пока нет. Последний инцидент возник в Волхове с самостроем «Вимос», который возвел там магазин без всякой разрешительной документации.
– В связи с кризисными явлениями и несдачей объектов в срок эксперты говорят об опасности возникновения новой волны обманутых дольщиков. Насколько эта проблема актуальна сегодня для региона?
– В реестре значатся дольщики, которые появились до вступления в силу 214-ФЗ. Если еще два года назад их было около 2,5 тыс., то сегодня осталось 730. В основном это проблемные объекты в Шлиссельбурге и Гатчине. Это трудные объекты, но по ним мы ведем активную работу. Новых обманутых дольщиков у нас пока нет. Есть «потенциальные» – объект ТД «Сигма» в Шлиссельбурге и объект СУ-155 в Янино.
Мы провели ряд предупредительных мер. Мы наблюдаем за ситуацией на первом объекте: активов на площадке достаточно, чтобы его достроить. Для решения проблем СУ-155 нами привлечены банки – «Санкт-Петербург» и Русскобанк. Сейчас мы должны работать на опережение — рассматривать те случаи, где еще юридически нет обманутых дольщиков, застройщик не признан банкротом, где граждане не включены в реестр, но есть очевидные проблемы и есть опасения, что дома не будут достроены и покупатели квартир не зарегистрируют собственность.
– Как развивается программа «Соцобъекты в обмен на налоги»?
– Очень активно. По заключенным и находящимся в работе соглашениям всего планируется построить 53 детских сада на 7330 мест и 16 школ на 13 439 мест. Понятно, что эта программа интересна крупным застройщикам, налогоплательщикам-лидерам. Все крупные застройщики Ленобласти уже участвуют. Из «уклонистов» – О2 Development и «Главстройкомплекс». Позиция первой компании непонятна, поскольку строить соцобъекты все равно придется. «Главстройкомплекс» уже строит детсад в микрорайоне Южный, но пока не в обмен на налоги. Возможно, компания примет решение сделать его коммерческим.
Генеральный директор ГК "РЕНОВА-СтройГруп" Михаил Семенов рассказал корреспонденту "Строительного Еженедельника" Антонине Асановой о проектах компании и поделился взглядом на рынок Петербурга.
Совместно с Renaissance Construction Вы претендуете на еще ненамытый участок "Морского фасада" площадью 77 га. Как продвигается проект?
- Это нормально, что на эту территорию существует конкурс. "Морской фасад", безусловно, очень перспективная площадка. Другое дело, что инвесторам предстоит приложить усилия для того, чтобы ее распаковать. Обеспечение территории инженерной, транспортной инфраструктурой - это комплексный вопрос, касающийся и собственника земли, и девелопера, который придет на ней строить, и местной администрации, и городских монополистов. И сейчас идет активное согласование технических условий, консультации с администрацией города, все то, что необходимо для реализации проекта.
Расскажите о ваших планах подробнее.
- Я мысленно разделил бы весь этот проект на три этапа. Застройка уже намытой территории, создание и застройка южной части площадью 77 га и северной части - еще около 100 га. Наши планы - поучаствовать в освоении всего этого планировочного района в целом. В сумме на нем может быть воздвигнуто от 2,5 до 4 млн кв. м различной недвижимости. Однако как мы будем участвовать в этом строительстве, пока еще неизвестно. Сейчас мы находимся в процессе масштабных переговоров о расширении нашего участия и тщательно изучаем вопросы инженерной инфраструктуры, как на нашем участке, так и на территории всего планировочного района. Уже после уточнения всех этих вещей можно будет говорить о конкретных планах.
На какой стадии находится проект по застройке уже купленного вами на "Морском фасаде" участка?
- У нас есть права на застройку небольшого участка площадью 5,84 га, общая площадь жилья - порядка 120 тыс. кв. м. Мы зашли в планировочный район и теперь идем понятным путем - получаем техусловия. По плану в течение 2013 года должно вестись проектирование, и по его завершению мы будем планомерно переходить к строительству. По грубым подсчетам объем инвестиций в строительно-монтажные работы должен составить около 1,5 тыс. USD за кв. м площади. Конъюнктура спроса в этом районе нам представляется очень живой. Очень хорошее место.
Когда собираетесь приступать к строительству на участке площадью 3 га на Петровском острове?
- Мы закрыли сделку по приобретению 80-процентной доли "Петровского Альянса" в начале лета. Это знаковое, интересное место, на котором можно возвести 28 тыс. кв. м апартаментов класса комфорт плюс, ближе к бизнес-классу. Сейчас приступаем к выработке концепции, она должна быть разработана до конца года. В следующем году мы надеемся завершить работу с архитекторами и приступить к строительству. Оно должно занять 2-3 года, предприятие с территории практически выведено. Инвестиции, по грубой оценке, должны составить 70-85 млн USD. Площадь участка небольшая, но есть возможность расширения - рядом находятся промышленные территории, и можно будет перевести их в другое назначение.
Ранее вы заявляли о том, что у вас есть планы перевода планирующегося апарт-отеля в жилую недвижимость…
- Безусловно, согласно существующему законодательству есть возможность перевода объекта в жилую недвижимость, но только после того, как он уже построен. Насколько вероятна реализация этой идеи, жизнь покажет.
Специализация ГК "РЕНОВА-СтройГруп" - комплексное освоение террирорий. Почему вы пришли в Петербург сейчас, когда крупных, интересных участков практически не осталось?
- Время прихода - вопрос не только состояния рынка, но и наших возможностей. У нас было достаточно много активов, которые нужно было развивать. И, на мой взгляд, неправильно пытаться увеличивать финансовое плечо, пока компания не вышла на определенный уровень с уже существующими активами. Во-вторых, естественно, мы присматривались к рынку, старались его понять. Мы думали над тем, чтобы зайти в Петербург порядка 2,5 лет, изучали сделки, работали с консультантами, общались с девелоперским, инвестиционным сообществом. Например, были в активных переговорах по "Балтийской жемчужине", но по совокупности обстоятельств так и не договорились, не сошлись в цене. Мы и сейчас постоянно ведем мониторинг предложений. Петербург существенно отличается от других городов, здесь нет очевидно выигрышных площадок, поэтому мы пытались найти те проекты, где мы были бы максимально уверены, что у нас не будет провалов с потребительской точки зрения.
В чем еще проявляется специфика рынка Петербурга? Сложно ли в него войти?
- Да, сложно, по многим причинам. Нам было трудно оценить рынок по спросу. Он кластерный и особенно сегментирован в жилье - в каких-то районах много строят, много покупают, а в каких-то - не строят, и нет спроса вообще. В центре качественных площадок практически нет, а на окраинах - невысокая рентабельность проектов. Второе - вопрос согласований. Местным девелоперам гораздо проще это делать. В Петербурге вообще присутствует какой-то особенный менталитет, решения принимаются очень медленно, мы в другом темпе привыкли работать. Несмотря на то, что у нас будут такие же трудности, как и у других, мы постараемся не медлить.
Зачем вы подписали меморандум о сотрудничестве по развитию проектов жилищного строительства в Петербурге?
- В проектах комплексного освоения территорий, которыми мы собираемся заниматься, участие и поддержка региональной власти абсолютно необходима. Поэтому декларация поддержки и готовности работать с нами для нас не пустой звук, это существенный фактор для принятия решения, входить или не входить на тот или иной рынок. Это соглашение не о преференциях. Мы в преференциях не нуждаемся и готовы конкурировать на открытом рынке, на абсолютно тех же условиях, что и другие девелоперы. Но наш ключевой конек это государственно-частное партнерство, и мы бы хотели работать здесь, применяя эти инструменты. Сегодня у нас есть прямой контакт с губернатором, у нас есть поддержка региональной власти.
Как вы оцениваете взаимоотношения власти и девелоперов, сложившиеся в Петербурге?
- Я бы не торопился критиковать власти за бездействие. Не забывайте, что доходная часть бюджета сильно видоизменилась. И понятно, что проторенными ранее путями идти уже нельзя, нужно что-то другое. Задача сегодняшней администрации на порядок более сложная, чем предыдущей. И я бы как раз обратился к деловому сообществу с тем, что нужно поработать совместно и помочь создать условия для того, чтобы проекты реализовывались.
То есть вы согласны с позицией власти, что девелопер должен не только строить жилье, но и развивать среду?
- Мы считаем, что в качестве продукта людям нужно продавать не квартиру, а уровень жизненного комфорта, который не всегда определяется количеством квадратных метров. Можно продавать разного класса жилье, но доступ к инфраструктуре - социальной, транспортной, дорожной, к точкам притяжения - паркам, торговым центрам, должен быть равноценным для всех. Тогда создается социальное равенство. И то, что делает власть в Санкт-Петербурге, я считаю логичным и верным. Просто застройщики жили в другой реальности, они делали легкие деньги. Сейчас они будут делать более сложные деньги. Но, очевидно, что такую инфраструктуру невозможно создать без участия власти. Инструменты государственно-частного партнерства должны работать на всех уровнях.
В день открытия форума ProEstate глава Комитета по строительству Вячеслав Семененко назвал петербургских девелоперов или жадными, или наивными. Вы с ним согласны?
- Я понимаю, что он хотел этим сказать. Речь шла о некоторой этапности развития рынка, о преодолении стадии экстенсивного освоения территорий. Раньше можно было заработать деньги легче. Сейчас надо думать о гораздо большем количестве вещей, чем местные застройщики привыкли.
А какие у вас прогнозы развития рынка?
- Драматичного роста цен не будет. То, что на аукционы стало выходить меньше земли, скорее всего, заставит застройщиков придерживать квартиры, но думаю, что это отразится на динамике цен только через 2-3 года.