Жилье по плану
Вице-губернатор Ленинградской области Михаил Москвин в преддверии Дня строителя дал положительную оценку текущей ситуации в строительной отрасли региона и воздержался от прогнозов на будущее.
– Михаил Иванович, насколько сильно сказался кризис на строительной отрасли региона с начала года? Ждать ли «сюрпризов» во втором полугодии?
– Мы наблюдаем рост и в части количества введенных квадратных метров, и в части заявок выдачи разрешений на строительство. За первое полугодие 2015 года в Ленобласти введено в эксплуатацию 1,353 млн кв. м жилья. Плановый показатель по вводу жилья на 2015 год для региона составляет 1650 тыс. кв. м. Таким образом, за шесть месяцев он выполнен на 82%. В начале года у нас был консервативный, очень осторожный сценарий, по которому мы предполагали ввод на уровне 1,5 млн кв. м жилья. Теперь мы видим, что скептические прогнозы не оправдываются.
Застройщики, даже вопреки собственным не очень позитивным высказываниям и обещаниям, продолжают выводить новые проекты на рынок. Недавно Градостроительный совет одобрил проекты планировок в общей сложности на 73 га в Новосаратовке и Кировске, не за горами выход на площадку Группы ЛСР на Ржевке.
Да, в первом полугодии рынок ощутил некоторое снижение объемов продаж, но, напомню, что небывалый всплеск покупательской активности в конце прошлого года был во многом явлением аномальным, спровоцированным нестабильной экономической ситуацией.
Строить прогнозы на будущее сейчас – дело неблагодарное, поскольку основным фактором, повлиявшим на уровень продаж с начала текущего года, стало решение федеральных властей поддержать ипотеку. Была выделена конкретная сумма, и пока непонятно, как будут развиваться события, когда она будет исчерпана.
Что касается производителей стройматериалов, то и здесь не наблюдается серьезных проблем. А если они и есть, то связаны в основном с внутренними проблемами менеджмента отдельных компаний. Мы стараемся поддерживать наших производителей. Так, в конце мая на площадке Ленинградской областной торгово-промышленной палаты было подписано соглашение о сотрудничестве между правительством Ленинградской области и предприятиями строительной индустрии. Документ предусматривает поставку стройматериалов на объекты капитального строительства, включенные в государственные программы. Компании, подписавшие документ, получили гарантированный рынок сбыта.
– Какие еще шаги предпринимает руководство региона по поддержке строительной отрасли?
– Около 7,2 млрд рублей регион готов вложить в строительную отрасль Ленобласти в части реализации госпрограмм. Мы призываем застройщиков активнее принимать в них участие.
– В связи с кризисом некоторых застройщиков заинтересовало участие в госпрограммах – ФЦП «Жилище» и «Жилье для российской семьи». Как работает регион с этими программами?
– Со своей стороны всю подготовительную работу мы провели, выпустили все нормативно-правовые акты и готовы работать по программам, объявлять конкурсы. Региональным оператором этих программ является Ленинградское областное жилищное агентство ипотечного кредитования. Нам бы хотелось, чтобы они работали более оперативно. Большая проблема заключается в выделении на эти цели земельных участков. Как известно, есть поручение губернатора о создании системы арендного жилья. Мы готовы начать строить. С соответствующей инициативой к нам обратились три муниципальных образования Ленобласти – Всеволожск, Гатчина и Сосновый Бор. Но пока все буксует на стадии предоставления земельных участков для реализации этих программ.
– Будет ли дальнейшее лоббирование поправок в Градкодекс, чтобы экспертиза всех многоквартирных домов вне зависимости от этажности стала обязательной? С какими законодательными инициативами строительный блок региона планирует выступить в ближайшее время?
– На этот счет отдельными федеральными структурами высказываются различные мнения. С одной стороны, Минстрой и полпредство СЗФО обязывают нас осуществлять строительный надзор при строительстве трехэтажных домов, которые строятся по программе расселения аварийного жилья. Но это не предусмотрено Градкодексом. Мы отправляли предложение о внесении соответствующих поправок, но получили отрицательное заключение правительства РФ. На наш взгляд, безусловно, надзор за строительством таких объектов необходим, поскольку их возведение идет по схеме ЖСК и с привлечением средств граждан, которые в случае возникновения проблем обращаются к нам с жалобами. Но у нас никаких законных механизмов по разрешению таких ситуаций нет.
Но ситуация меняется к лучшему. Недавно федеральное законодательство предоставило возможность региональным властям, в том числе в Ленинградской области, проводить проверки возведения домов по схеме ЖСК. 24 июля вступил в силу закон от 13.07.2015 «О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» № 236-ФЗ, которым органы государственной власти наделяются полномочиями по контролю за деятельностью жилищно-строительных кооперативов. Учитывая, что в области 25% многоквартирных домов строятся по схеме жилищно-строительных кооперативов, это большой шаг вперед. Теперь покупатели квартир по ЖСК больше защищены, а у нас наконец-то появились полномочия по воздействию на застройщика и по защите прав пайщиков.
Кроме того, областной Комитет по архитектуре и градостроительству вышел с законодательной инициативой о предоставлении на уровень региона еще большей части полномочий по разработке градостроительной документации. Сейчас мы принимаем участие в утверждении документов терпланирования, а комитет предлагает заняться еще и разработкой генпланов и ПЗЗ.
Кроме того, областной Комитет по управлению государственным имуществом по просьбе строительного блока разработал проект закона, суть которого сводится к тому, чтобы участки, находящиеся в областной или муниципальной собственности, могли бы предоставляться без торгов, если на них будут возводить дома по госпрограммам, объекты под сельское хозяйство, предоставлять участки застройщикам, которые достраивают проблемные дома, и еще несколько случаев. Предполагается, что его внесут в осеннюю сессию.
– Стоит ли ожидать демонтажа незаконных объектов капитального строительства? В свое время предыдущий вице-губернатор по строительству заявлял о том, что, вероятно, последует «показательный снос» каких-либо самостроев.
– На данный момент ничего не снесено, поскольку любой снос должен осуществляться только на основании решения суда. Таковых пока нет. Последний инцидент возник в Волхове с самостроем «Вимос», который возвел там магазин без всякой разрешительной документации.
– В связи с кризисными явлениями и несдачей объектов в срок эксперты говорят об опасности возникновения новой волны обманутых дольщиков. Насколько эта проблема актуальна сегодня для региона?
– В реестре значатся дольщики, которые появились до вступления в силу 214-ФЗ. Если еще два года назад их было около 2,5 тыс., то сегодня осталось 730. В основном это проблемные объекты в Шлиссельбурге и Гатчине. Это трудные объекты, но по ним мы ведем активную работу. Новых обманутых дольщиков у нас пока нет. Есть «потенциальные» – объект ТД «Сигма» в Шлиссельбурге и объект СУ-155 в Янино.
Мы провели ряд предупредительных мер. Мы наблюдаем за ситуацией на первом объекте: активов на площадке достаточно, чтобы его достроить. Для решения проблем СУ-155 нами привлечены банки – «Санкт-Петербург» и Русскобанк. Сейчас мы должны работать на опережение — рассматривать те случаи, где еще юридически нет обманутых дольщиков, застройщик не признан банкротом, где граждане не включены в реестр, но есть очевидные проблемы и есть опасения, что дома не будут достроены и покупатели квартир не зарегистрируют собственность.
– Как развивается программа «Соцобъекты в обмен на налоги»?
– Очень активно. По заключенным и находящимся в работе соглашениям всего планируется построить 53 детских сада на 7330 мест и 16 школ на 13 439 мест. Понятно, что эта программа интересна крупным застройщикам, налогоплательщикам-лидерам. Все крупные застройщики Ленобласти уже участвуют. Из «уклонистов» – О2 Development и «Главстройкомплекс». Позиция первой компании непонятна, поскольку строить соцобъекты все равно придется. «Главстройкомплекс» уже строит детсад в микрорайоне Южный, но пока не в обмен на налоги. Возможно, компания примет решение сделать его коммерческим.
Об особенностях экоформата строительства и о том, как влияет внедрение ресурсосберегающих и экологичных технологий на стоимость квадратного метра жилья, рассказывает Виктор Осокин – председатель совета директоров компании О2 Development, успешный предприниматель, выступающий не только за социальную, но и за экологическую ответственность российского бизнеса.
– Компания О2 Development относительно недавно вышла на рынок жилищного строительства Петербурга. Как вы оцениваете свои позиции сегодня?
– Нельзя сказать, что мы новички на строительном рынке Санкт-Петербурга, так как мы несколько лет выступали в качестве генподрядчика или подрядчика при строительстве как жилой, так и социальной недвижимости, и надо сказать, выступали успешно. Но в качестве девелопера – да, мы начали свою деятельность около двух лет назад. Схема была классической: сначала приобрели в собственность земельные участки, затем начали разрабатывать проекты, а потом приступили и к активному строительству. Сегодня в нашем активе три крупных и, я бы сказал, небанальных проекта. Это жилой комплекс «Самое сердце» в Пушкине, строительство которого близится к завершению, жилой комплекс «Невский проект» недалеко от центра, возле метро «Площадь Александра Невского» и проект совершенно нового формата – экоквартал «Силы природы» в Волжском районе Ленинградской области.
– А вас не смущает, что, по мнению ряда экспертов, первичный рынок жилья перенасыщен новыми объектами, особенно теми, которые строятся на границе Петербурга и Ленинградской области?
– Нет, не смущает. Я вообще не вижу перенасыщенности. Судя по нашим объектам, точнее, по темпам и объемам продаж квартир в этих объектах, спрос на жилье, в том числе и «пограничное», очень активен – только успевай строить. Думаю, что есть смысл говорить не о перенасыщенности рынка, а о трудностях выбора. Жилья строится, действительно, немало, оно очень и очень разное практически по всем основным параметрам, и найти в этом разнообразии свое – это и непросто, и небыстро. Так что если у кого-то покупателей сегодня нет, то это не значит, что они утратили интерес, – они просто находятся в поиске.
Что касается пограничной территории между городом и областью, то она, вы правы, развивается бурно. Я могу судить об этом по нашему проекту «Силы природы», который находится в районе Мурино-Девяткино. Года 3-4 назад в этом районе была почти пустыня, и если кто-то что-то здесь покупал, то только по причине крайней стесненности в средствах. Сегодня помимо нас в районе работает еще почти десяток застройщиков, реализуя очень достойные проекты. Предусмотрена современная инфраструктура: детские сады, школы, нормальные большие «городские» магазины, спортивные площадки, поликлиники, банки, зоны отдыха и т. д. Это весьма перспективная для инвесторов территория, и думаю, что через некоторое время район войдет в число наиболее престижных. И дело здесь, на мой взгляд, в уровне комфорта, который получат люди, проживая здесь. Фактически это и город – по качеству жизни и по времени, необходимому чтобы добраться до центра, и загород – по отсутствию пробок и суеты.
– Чем вы планируете выделиться на фоне десятков строящихся объектов и удивить потенциальных покупателей?
– Современного покупателя удивить сложно. Но возможно, и, на мой взгляд, нам это удается. Мы, компания О2 Development, делаем ставку на экологичность и внедрение технологий, которые помогут сделать жилье недорогим в обслуживании. Как пример приведу наш проект «Силы природы» – это максимальное количество «зеленых» технологий, которые реализуются на каждом этапе строительства и с минимальными затратами. Подчеркну, что это жилье массового сегмента, которое по определению не должно быть слишком дорогим. Не выходя за ценовые рамки этого сегмента, мы позаботились о снижении расхода воды и электроэнергии, о защите от шума и запыленности, о максимальном уровне естественной освещенности квартир и о рациональном использовании внешнего освещения внутри квартала. Сейчас наш проект находится на стадии сертификации по международной экологической системе BREEAM, и к концу года мы рассчитывает получить сертификат. Когда это произойдет, экоквартал «Силы природы» станет вторым жилым объектом в России и Петербурге, сертифицированным по системе BREEAM.
– Как вам удается при этом удерживать невысокие цены на жилье?
– Экологично – не значит безумно дорого. Экологично – это, скорее, рационально. Мы провели исследование по поводу того, как влияет применение «зеленых» технологий на себестоимость квадратного метра. Так вот, удорожание составляет всего 3-5%. Даже 5% – это небольшая сумма, которая к тому же очень быстро «отбивается» за счет снижения расходов на содержание такого жилья. Покупатели, которые думают не только о сиюминутной выгоде, но видят и перспективу, это очень хорошо понимают и ценят.
– Вы предполагаете все свои объекты в дальнейшем строить в таком экоформате?
– Да, потому что уверен: будущее за экологическим строительством. По многим причинам. Во-первых, потому что этого требует рынок, так как покупатели при обширности выбора смотрят на дополнительные критерии, один из которых – экологичность. Во-вторых, потому что в Европе и в России наступает эпоха экологически ответственного бизнеса, так как все большее количество предпринимателей осознает, что мы должны сохранять природу для детей и внуков, и позиция «после нас – хоть потоп» становится несовременной, наверное так, и невыгодной экономически. Если же говорить о нашей компании, то мы гордимся, что на форуме PROEstate О2 Development получила премию Green Awards – «Зеленую премию». Более того, в августе 2013-го мы вступили в Совет по экологическому строительству, в задачи которого входит развитие и внедрение в России новейших технологий в области экостроительства.
– Давайте поговорим о другом. Почему вы, точнее, компания О2 Development, реализуете проекты через жилищные кооперативы, а не через договор долевого участия? Ведь банки и покупатели скептически относятся к такой схеме.
– Я не разделяю этот скепсис. Напротив, по моим наблюдениям, популярность приобретения жилья через ЖСК набирает обороты как среди покупателей, так и среди банков, которые сегодня уже готовы кредитовать такие объекты. Я думаю, что многие со мной согласятся в том, что механизм ЖСК более гибок, прозрачен и часто более выгоден для покупателя. Этот механизм позволяет, например, выплачивать пай, уже проживая в своей построенной и сданной в эксплуатацию квартире. При долевом участии это невозможно, там все однозначно: «утром – деньги, вечером – стулья». Также при использовании механизма ЖСК возможны рассрочки и отсрочки платежей не только на этапе строительства, но и после сдачи дома в эксплуатацию. Очевидно, что для покупателей это немаловажно.
Теперь о банках. Мы наладили сотруд-ничество со многими банками, которые дают под наши объекты ипотеку. Ипотеку наши покупатели могут взять в банке «Балтика» или ВТБ, а вскоре к ипотечной программе присоединятся Сбербанк и еще несколько коммерческих банков. Поэтому я не говорил бы на данном этапе о скепсисе по стороны банковской системы.
– Сегодня в связи с введением новых правил ведения кадастрового учета на рынке у покупателей жилья появляются проблемы с оформлением права собственности. Что мешает застройщикам поставить построенные дома на кадастровый учет?
– С января этого года поменялся порядок госрегистрации новостроек. Теперь застройщики обязаны оформлять кадастровые паспорта на готовые дома, но прежде чем поставить объект на госучет, застройщик должен представить разрешение Госстройнадзора на сдачу дома в эксплуатацию и технический план здания, выданный Федеральной кадастровой палатой Росреестра. После того как дом внесен в Единый кадастровый реестр, необходимо оформить отдельный кадастровый паспорт на каждую квартиру. Только пройдя все этих этапы, дольщики могут зарегистрировать право собственности на жилье.
Ситуация осложняется еще и тем, что с 1 января 2013 года перестали действовать все нормативные акты, регулировавшие процесс инвентаризации объектов, и было непонятно, как проводить технический учет, нужно ли оформлять кадастровые паспорта только на построенный дом или еще и на квартиры. Не определено законодательством и то единственно правильное «окно», куда застройщик должен обратиться за оформлением технического плана. По новым правилам, технические планы готовят кадастровые инженеры, но до конца текущего года этой работой могут заниматься еще и специализированные государственные и муниципальные организации технической инвентаризации – унитарные предприятия, службы, управления, центры, бюро. Как быть в этой ситуации? Я считаю, что сейчас идет переходный период, он связан с определенными техническими сложностями, но причин для паники нет. Застройщики непременно разберутся в новой схеме постановки новостроек на госучет, и все станет на свои места.
– Расскажите о ваших планах по реализации новых проектов.
– Планы большие. В настоящее время мы активно формируем свой земельный банк под реализацию новых проектов. На стадии предпроектной подготовки у нас сейчас находится жилой комплекс «Невский проект», который будет расположен на пересечении улиц Херсонской и Александра Невского. Это ориентировочно 140 квартир жилой площадью более 12 тыс. кв. м, и коммерческая недвижимость. Этот проект – своего рода переходный от архитектуры старого центра Петербурга к современным формам, и одна из наших задач – максимально точно вписать его в окружающее пространство так, чтобы он смотрелся гармонично, но при этом не архаично. Задача сложная, ответственная, зато очень интересная. Строительные работы мы планируем начать уже в будущем году. Сама компания О2 Development тоже динамична; она развивается и будет развиваться. Мы хотим войти в число так называемых компаний полного цикла. Это значит, что спектр наших услуг должен охватывать все, начиная от инвестирования до самостоятельной реализации жилья в строящихся объектах. Для этого мы создали новое структурное подразделение – канал продаж «О2 Недвижимость». Это логично, так как покупать жилье непосредственно у застройщика и выгодно, и удобно, ведь все наши специалисты владеют полной информацией об объектах, материалах, технологиях, сроках их строительства, условиях и схемах продаж, пост-продажном обслуживании – обо всем, что интересует покупателя.
– Как вы формулируете для себя задачи компании O2 Development?
– Нам бы хотелось, чтобы экоформат стал новым стандартом в современном строительном секторе. Мы хотим показать и показываем, что «зеленое» строительство выгодно, а жилье массового сегмента в экоформате – доступно. Будет правильно, если я сажу так: мы ставим новую планку, создаем новый тип предложения на рынке недвижимости – доступное, экологичное и экономичное в содержании жилье. И для того чтобы с нами конкурировать, нашим коллегам-застройщикам понадобится тоже равняться именно на эту планку. По-моему, это будет правильно.
Работа в стиле BREEAM
BREEAM – один из самых известных и распространенных методов оценки экологической эффективности зданий. Он позволяет заказчикам, девелоперам, проектировщикам и всем участникам строительной индустрии стимулировать поиск новых, инновационных решений, уменьшающих воздействие на окружающую среду, а также формировать оценочный критерий, превышающий регламентированные государством стандарты, сокращать эксплуатационные расходы и др. BREEAM охватывает широкий спектр вопросов устойчивого развития и охраны окружающей среды и позволяет застройщикам и проектировщикам наглядно демонстрировать преимущества использования экоэффективных технологий своим партнерам и заказчикам.
Экоквартал «Силы природы»
Адрес: Ленинградская область, Мурино, шоссе Лаврики, 64
Сроки реализации проекта: 2012-2016 годы
В III квартале 2014 года будет готова первая очередь, а IV квартале 2016 года – весь экокомплекс «Силы природы» – жилой экоквартал, расположенный на территории в 30,4 га. В проекте предусмотрено 16 домов от 7 до 16 этажей. Всего будет построено 10,5 тыс. квартир с полной отделкой и удобными планировками. Объекты идеально впишутся в зеленую зону отдыха на берегу реки Охты. В данном проекте компания О2 Development реализует идею комфортного проживания и гармонии человека с природой. В квартале запланированы детские сады, школа, спортивные площадки, фитнес-центры, банки, мастерские, аптеки, библиотеки, магазины и салоны красоты. Девелопер обустроит большую зону отдыха, посадит зеленые насаждения, также будет создан парк современной скульптуры. Застройщик предлагает удобные схемы реализации жилья. А первый взнос за квартиру в экокомплексе «Силы природы» составляет всего 300 тыс. рублей.
Жилой комплекс «Самое сердце»
Адрес: Санкт-Петербург, г. Пушкин, ул. Архитектора Данини
Сроки реализации проекта: 2012-2014 годы
Жилой комплекс «Самое сердце» является первым проектом компании О2 Development. Его площадь составляет 46 439 кв. м (952 квартиры). Десятиэтажный монолитно-каркасный дом состоит из семи корпусов. Общая площадь территории составляет 2,6 га. Проект отвечает всем современным требованиям. При его создании большой уклон делался в сторону удобства будущих жильцов. В комплексе представлены квартиры различных планировок – от студий до трехкомнатных, с подготовкой к чистовой отделке. Обустройство жилого пространства продумано до мелочей: закрытый двор, элегантный ландшафтный дизайн придомовой территории, парковочная автостоянка, детский сад, новая школа, магазины.
Жилой квартал «Невский проект»
Адрес: Санкт-Петербург, угол Херсонской ул. и ул. Александра Невского, недалеко от станции метро «Площадь Александра Невского»
Сроки реализации проекта: начало строительства в IV квартале 2013 года
Объект находится на стадии проектирования. Согласно проекту, дом жилой площадью 12 600 кв. м будет построен по монолитно-кирпичной технологии. Количество квартир составит 140.
Данный проект также будет соответствовать нормативам экологического девелопмента и энергоэффективности, которые соблюдает компания О2 Development.
Календарь событий:
Апрель 2013 года
Жилой проект О2 Development «Силы природы» зарегистрирован в международной системе экологической стандартизации объектов недвижимости BREEAM и уже в конце 2013 года получит престижный сертификат. Фактически это «знак качества», подтверждающий, что проект отвечает самым строгим требованиям экологии и ресурсоэффективности зданий, которые существуют сегодня в мире.
Май 2013 года
О2 Development получила официальное разрешение Госстройнадзора на начало строительства первой очереди ЖК «Силы природы». Процесс строительства первой очереди жилого квартала вступил в активную стадию.
Июнь 2013 года
О2 Development открыла собственный канал продаж – «О2 Недвижимость». В рамках нового подразделения работают три новых пункта взаимодействия с клиентами и покупателями: на Парадной ул., 7; в ТРК «Мега Парнас» и непосредственно на площадке объекта «Силы природы» – шоссе Лаврики, недалеко от станции метро «Девяткино».
Август 2013 года
Компания O2 Development вступила в Совет по экологическому строительству (RuGBC).
Сентябрь 2013 года
Проект экоквартала «Силы природы» компании О2 Development стал победителем в одной из номинаций престижного всероссийского конкурса Green Awards, который посвящен выбору лучших российских объектов в сфере экологического девелопмента и энергоэффективности.