Гатчина становится курортом
Курорт GATCHINA GARDENS - проект, который реализует сегодня ООО «Гатчинская гольф-деревня», будет безусловно полезным для развития туризма в Ленинградской области, а также имеет важность как новая точка приложения труда местных жителей, в том числе инвалидов, уверена Ирина Дрозденко, председатель совета благотворительного фонда «Место под солнцем».
На днях в GATCHINA GARNES открылся всесезонный общедоступный парк семейного отдыха.
- Ирина Григорьевна, с каким другим проектом, реализуемым в Ленобласти сегодня, вы сравнили бы GATCHINA GARDENS по его социальной значимости, привлечению инвестиций, интересу, который он может вызвать?
- Мне трудно судить об объеме инвестиций, не располагая достаточной информацией о вложениях в другие крупные проекты в нашем регионе. Но, может быть, по масштабности, пропорциональности его можно соотнести со строительством инфраструктуры рядом с морским торговым портом Усть-Луга.
- Какое участие в реализации гатчинского проекта принимает ваш благотворительный фонд?
- С генеральным директором компании-девелопера ООО «Гатчинская гольф-деревня» Натальей Осетровой мы познакомились в рамках реализации проекта нашего фонда «Мультицентр социальной и трудовой интеграции» как с будущим работодателем для выпускников мультицентра. Создавая это учреждение дополнительного профессионального образования для инвалидов, мы поставили целью их гарантированное долгосрочное трудоустройство, без негативного опыта как для соискателя, так и для работодателя. Особенность подхода в том, чтобы готовить кадры по целевой заявке конкретного работодателя. Переговорив несколько раз с Натальей и абсолютно ничего не зная о гатчинском проекте, неожиданно мы получили от нее предложение готовить специалистов-газонокосильщиков для GATCHINA GARDENS. С этого началось в том числе оборудование и комплектация одного из профессиональных модулей мультицентра. Наталья стала нашим первым потенциальным работодателем, и, кстати, не только для инвалидов.
Мы же вникали в проект гатчинского курорта только с точки зрения друзей, энтузиастов, партнеров, обсуждая вместе, как его лучше эксплуатировать, в том числе силами инвалидов.
- А как вы оцениваете перспективы этого курорта в русле развития туристического кластера в Ленинградской области?
- Близость такого архитектурного ансамбля, как Гатчинский дворец, безусловно, гарантирует внимание и к этой точке. Но для того чтобы она была интересна для наших земляков, мне кажется, нужно параллельно и воспитывать эту потребительскую культуру, адаптируя предложение на рынке ближе к сегодняшним нашим ожиданиям и увлечениям. Безусловно, здесь придется истратить колоссальное количество сил и финансов, чтобы создать массу интересных форм занятости. Это мы тоже обсуждали с девелопером, в частности, зимние развлечения. Понятно, что летом возможно огромное многообразие спортивных занятий и т. д. Хотелось бы видеть возможности для творческой фантазии, разнообразие свежих идей для развития новых видов активного досуга.
Думаю, что здесь уместна клубная основа для всех видов спорта: надо создавать клуб любителей не только гольфа, но и велоспорта, к примеру. Главное – появился прецедент. Все-таки строящийся курорт в Гатчине отличается от таких объектов, как «Туутари Парк» или «Игора». Там предложения хай-класса, а GATCHINA GARDENS рассчитана на разные уровни дохода.
Предложения были высказаны и поддержаны. Но самое главное – чтобы людям, которые приехали сюда однажды, захотелось возвращаться вновь и вновь.
- Вы сами для какого отдыха сюда приехали бы?
- Я как раз из тех, кто любит осваивать все новое, и очень хочу научиться играть в гольф. Понимаю, что это доступно, не так сложно, как, например, катание на горных лыжах. Хотя это тоже освоила, но рисков много больше, а чем ты старше, тем более опасливым и осторожным становишься. В игре в гольф особых рисков не вижу. Абсолютно гармоничное экологическое занятие, не наносящее, кстати, вреда окружающей среде. Гольф – один из первых в линейке европейских спортивных видов, которые считаются экологическими. Мне все это близко.
Ну а мотивация – это дружеские отношения к коллективу «Гатчинской гольф-деревни» и искреннее человеческое любопытство – увидеть, что же в нашем регионе появилось нового именно для всех.
Многочисленные законодательные инициативы в области долевого строительства пока не привнесли необходимой ясности в этот процесс, считает председатель правления Северо-Западной палаты недвижимости Павел Созинов.
- В конце прошлого года в ряд федеральных законодательных актов, регулирующих отношения в сфере долевого строительства были внесены существенные изменения. Как Вы прокомментируете эти инициативы?
- В конце 2012 года был принят федеральный закон 294-ФЗ, по-новому трактующий способы обеспечения исполнения обязательств застройщиков по договорам с дольщиками. Ими могут быть по выбору застройщика – поручительство банка или страхование гражданской ответственности застройщика. Предполагается, что со следующего года начнет работать механизм взаимного страхования их деятельности. Очевидно, что для реализации 294-ФЗ потребуется целый пакет нормативных актов. Пока неясно, каким именно образом будет выстроена новая модель работы. В частности, если обществу взаимного страхования посвящены сразу несколько статей, то критериям, по которым планируется отбирать страховые компании, места в законе не нашлось. Вынесены за рамки закона и сами правила страхования, порядок выплаты страхового возмещения и т.п. Предоставление банковских гарантий застройщику – вопрос также открытый. Сейчас большинство банков не готовы предоставлять такого рода гарантии. Банки можно заинтересовать лишь в том случае, если они будут выступать соинвесторами или кредиторами проекта или его участников. К тому же, законодатели установили довольно высокий входной порог для финансовых учреждений – банк должен работать на рынке как минимум пять лет, иметь не менее 200 млн рублей уставного капитала и 1 млрд руб. собственных средств. Это отсечет от процесса строительства региональные банки. Не секрет, что в обороте находятся и так называемые «серые» гарантии, на практике ничего не гарантирующие, так что этот инструментарий еще потребует пристального внимания. Следует обратить внимание, что само понятие «застройщик», так и не получило своего законодательного разрешения. Так, 214-ФЗ трактует это понятие скорее в терминах более приложимых к финансовым институтам – через юрлицо, привлекающее денежные средства и имеющее на тех или иных правах земельный участок. Все последние новации подтверждают этот законодательный тренд – отрыв понятия «застройщик» от понятия «строитель».
- Наряду с 294-ФЗ, был предложен и комплекс мероприятий по минимизации рисков долевого строительства. Обсуждались несколько законопроектов, действительно ли предложенные меры смогут обезопасить покупателей возводимого жилья?
- Целый ряд прошлогодних поручений Президента и Правительства по вопросам защиты прав граждан, участвующих в долевом строительстве, предписывали соответствующим министерствам и ведомствам разработать законопроекты по комплексу вопросов. Так, предложен проект федерального закона «О внесении изменений в статью 18 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве…». Закон, как считают его авторы, направлен на совершенствование контроля за целевым использованием застройщиком денежных средств. Введение раздельных банковских счетов позволит фиксировать поступление и расходование средств каждого дольщика по каждому строящемуся объекту. Надо отметить, что попытки закрепить эту норму предпринимались в течение всего срока действия 214-ФЗ, однако так и не нашли практического воплощения. Наиболее полемичным законопроектом стали предложенные поправки в Жилищный кодекс, касающиеся участия ЖСК и ЖНК в долевом строительстве в качестве застройщиков. Минрегион, как автор законопроекта, предложил подвести кооперативы под определение «застройщик», чтобы решить проблему их использования в качестве обходной схемы 214-ФЗ. Сегодня ЖСК опираются в своей работе только на устав кооператива и размытые нормы Гражданского кодекса, что дает широкие возможности для «маневра». В то же время правы те эксперты, которые указывают, что принятие законопроекта делает невозможным использование ЖСК при строительстве жилья, т.к. создание кооператива и привлечение денежных средств его членов осуществляется до приобретения земельного участка и получения разрешения на строительство. К этой позиции прибавилось и отрицательное заключение Министерства экономического развития (МЭР) об избыточных административных барьерах для субъектов предпринимательской деятельности. Попытка подвести кооперативы под регулирующее действие 214-ФЗ терпит закономерное фиаско. На мой взгляд, кооперативы, следует рассматривать как частный случай инвестиционной деятельности наряду с банками, ПИФами и т.п. Проблема 214-ФЗ в том, что он перекладывает ответственность исключительно на застройщиков, а не на инвесторов, которые во многих случаях являются фактическими инициаторами проекта, в том числе речь идет и о ЖСК и ЖНК. Застройщик – часто раздутая фигура, не имеющая ни активов, ни возможности нести какую-либо ответственность. Достаточно вспомнить различные государственные структуры, выступающие в качестве застройщиков – всевозможные ведомства и подведомственные организации. В последнее время часто говорят о «контуре» застройщика, т.е. ряде аффилированных лиц, заинтересованных в реализации проекта. Логичным предложением выглядит проект Постановления Правительства РФ о возложении функций по координации деятельности федеральных органов исполнительной власти по вопросам контроля и надзора в области долевого строительства на Минфин и ФСФР. В настоящее время такие функции переданы в ведение субъектов РФ. Так, в Санкт-Петербурге эту деятельность осуществляет Комитет по строительству. Причем до 2007 г. уполномоченным федеральным органом и была ФСФР, после чего функции были децентрализованы. Отрицательное заключение на законопроект МЭР, указывающее на избыточные административные функции Минфина, выглядит скорее как отписка, но отписка вполне ожидаемая. МЭР пока трудно представить процесс строительства и надзора за ним исключительно в финансовой терминологии. Тем не менее, определение ФСФР как единого федерального органа исполнительной власти, ответственного за осуществление государственной политики и разработку нормативных правовых актов в области долевого строительства – это еще один шаг к пониманию термина «застройщик» как финансовой организации. И здесь Министерству экономического развития остается только принять такую позицию.
- Если говорить о ФСФР, то очевидно, что требования к застройщикам будут концентрироваться вокруг понятий финансовой устойчивости…
- В перечне поручений Президента РФ по вопросам защиты прав граждан, участвующих в долевом строительстве – Пр-2820, среди комплекса мер по минимизации рисков в строительстве указаны и требования к финансовой устойчивости и величине уставного капитала застройщиков. Собственно первое их этих требований прописано и в 214-ФЗ и даже имеет некоторую степень реализации в нормотворчестве в виде постановления Правительства о нормативах финансовой оценки устойчивости застройщиков. Однако, как показала практика, этого явно не достаточно. Величина собственных средств должна быть четко прописана, по аналогии с финансовой сферой. На Западе девелопер начинает привлекать средства инвесторов, имея собственных средств не менее 10-30%. Что касается величины уставного капитала, то этот вопрос до сих пор почему-то не вышел из стадии дискуссионных, хотя невооруженным глазом видна целесообразность такой меры. Не должен застройщик с уставным капиталом в 10 тыс. рублей привлекать сотни миллионов рублей, необходимых для реализации проекта. В том же перечне поручений – разработка механизма заключения договоров долевого строительства через уполномоченные банки с установлением солидарной или субсидиарной ответственности банков и застройщиков. По сути, это означает внедрение механизма проектного финансирования строительства, о котором много говорилось в последний год. В той модели, которая обсуждается в аппарате полномочного представителя Президента РФ в СЗФО, предлагается сформировать систему уполномоченных банков, которые будут участвовать в строительном процессе. Точнее – аккумулировать средства дольщиков на целевых счетах. Финансисты будут планово выделять средства на каждый этап строительства, в случае необходимости, выдавать застройщикам кредиты по лояльным ставкам. В результате средства будут расходоваться исключительно на целевые нужды. Такую схему можно использовать как при частном строительстве, так и в рамках формирования смешанного жилого фонда, в том числе, построенного под нужды некоммерческой аренды, различные государственные целевые жилищные программы. Основная ценность схемы – ее прозрачность, как для инвесторов, так и для власти.
- В каждом регионе страны есть свои критерии понятия «обманутый дольщик» и механизмы помощи пострадавшим гражданам. Однако единых, общероссийских стандартов не существует до сих пор…
- Это одна из серьезных проблем, которая мешает созданию эффективного, а главное – единого и понятного механизма помощи пострадавшим покупателям. Сегодня в нашей стране насчитывается порядка 66 тыс. обманутых дольщиков, более 600 объектов считаются проблемными. При этом в федеральном законодательстве нет ни одного нормативного акта, который бы описывал механизмы помощи обманутым дольщикам. Более того, у нас даже нет четкого определения, кто такой «обманутый дольщик» и что означает «проблемная новостройка». Получается, что каждый субъект РФ придумывает свои способы помощи пострадавшим покупателям. Власти некоторых регионов часто используют весьма нетривиальные механизмы: к примеру, предоставляют гражданам помощь за счет бюджета, субсидируют часть процентной ставки при покупке другого жилья и т.п. В-общем, помогают обманутым дольщикам за счет бюджетных средств. То есть фактически, одни налогоплательщики вынуждены отвечать за риски других, что, мягко говоря, не совсем законно. Во многих регионах существует практика передачи прав на достройку проблемных объектов жилищно-строительных кооперативам, созданным покупателями жилья. Однако легального и законодательно прописанного механизма передачи «незавершенки» от прежнего застройщика к ЖСК и новому застройщику не существует. Неясен и правовой статус кооператива по отношению к незавершенному объекту. Нет определения правового статуса недостроя – является ли он объектом недвижимости, либо – это просто участок с грудой стройматериалов. При этом право собственности регистрируется, что вносит еще большую сумятицу в вопрос. В законодательстве отсутствует и само понятие завершения строительства. Нужны федеральные регламенты, как действовать в той или иной ситуации. Нужно пошагово, поэтапно прописать решение проблемы с объектом и застройщиком. Пока же где-то власти стараются перенести усилия на банкротство компании, не учитывая возможности дольщиков по достройке дома. В других случаях, наоборот, стараются не доводить застройщика до банкротства, пока он в «добровольно-принудительном» порядке не передаст право аренды и незавершенный объект муниципалам для повторных торгов с обременением.
- А кто сейчас должен решать проблемы обманутых дольщиков?
- Ситуация выглядит крайне запутанной. Согласно законодательству о местном самоуправлении – 131-ФЗ, в субъектах РФ (кроме Москвы и Петербурга) земельные участки под строительство выделяют муниципальные образования первого уровня. Но при этом все законодательные акты, которые регулируют правила на рынке долевого строительства, принимают власти субъектов, которые, на практике, и отвечают за нарушения прав дольщиков. В результате муниципалы, которые распределяют земельные участки, на практике не заинтересованы помогать пострадавшим покупателям жилья. Примеров тому достаточно. Так, в Ленинградской области есть несколько проблемных домов, застройщики которых обанкротились. Нашлись инвесторы, готовые завершить эти объекты и приобрести новые земельные участки на торгах с обременением – передать пострадавшим дольщикам квартиры после завершения всех работ. Однако муниципальные власти хотят продавать участки без каких-либо обременений, поскольку фактически не отвечают за последствия деятельности обанкротившегося застройщика, которому сами же выдавали разрешение на строительство.
- На Ваш взгляд, действительно ли озвученные федеральными властями новации смогут защитить покупателей строящегося жилья?
- Эти меры по большей части носят косметический характер. Они вряд ли смогут уберечь покупателей жилья от всех возможных рисков. Думаю, что в дальнейшем имеет смысл задействовать более эффективные механизмы контроля и распределения средств дольщиков – например, воссоздать деятельность строительно-промышленных банков, которые бы занимались развитием строительной отрасли. Эти учреждения должны координировать работу других институтов, так или иначе связанных со строительным рынком, возможно – создавать консорциумы. Необходимо выстроить полноценную систему, при которой банки будут финансировать строителей, а те, в свою очередь – заниматься строительством, а не привлечением денег граждан.