Жилье в минусе
Глава администрации Кировского района Сергей Иванов рассказал о реализации программ реновации в районе и о потенциале Канонерского острова.
– Каковы темпы жилищного строительства в районе?
– В последние годы темпы строительства жилья в районе снижаются в связи с отсутствием территорий, пригодных для застройки. Сейчас в районе продолжается строительство двух жилых домов, которое было начато еще в 1990-х годах. Это объект на пересечении пр. Маршала Жукова и ул. Солдата Корзуна (корп. 1-8 в квартале 4Б), планируемый срок ввода – 2015 год. Единственным до конца не решенным вопросом остается срок строительства детского сада, который по инвестусловиям должен быть построен на соседнем участке. Наша позиция совпадает с позицией Комитета по строительству – на момент ввода жилья детский сад должен быть возведен. Жилье строится и на Двинской ул., 8. Дом строится на месте снесенного аварийного общежития.
Кроме того, в текущем году в районе планируются к сдаче еще четыре жилых дома общей жилой площадью 57,5 тыс. кв. м. Более 10,8 тыс. кв. м будет введено в квартале 2А Ульянки (8-й и 9-й корпуса), 17,6 тыс. кв. м – это дом на Дачном пр., 21. Начато строительство жилых домов на Севастопольской ул. и на пр. Народного Ополчения.
Напомню, что в соответствии с концепцией Генплана Санкт-Петербурга градостроительная политика направлена в первую очередь на реконструкцию и обновление неэффективно застроенных территорий. Поэтому главная роль в строительстве жилья в Кировском районе в ближайшие годы будет определяться развитием застроенных территорий.
– При этом часть территорий в районе, отданных под проекты реновации, в Смольном относят к разряду проблемных, в том числе из-за отсутствия стартового пятна. Будут ли предложены инвестору альтернативы?
– Действительно, процесс реновации идет с переменным успехом. Так, например, в рамках проекта реновации кварталов 2А и 2Г района Ульянка, где инвестором выступает ООО «Воин-В», завершено строительство ЖК «Бенуа» на ул. Лени Голикова, 15, корп 5. В этом проекте инвестор передал в госсобственность 20 квартир общей площадью 1094,2 кв. м для предоставления по договорам социального найма и пять квартир общей площадью 250,9 кв. м для переселения собственников.
В настоящее время застройщиком ведется строительство двух домов на ул. Лени Голикова, в которых планируется к передаче большая часть квартир для расселения двух домов по ул. Лени Голикова – дом № 23, корп. 4, и дом № 23, корп. 5. Вместе с тем строительство жилых домов на пр. Стачек, участок 249.1 (у дома № 220, корп. 3) и на ул. Лени Голикова, уч. 145 (у дома № 15, корп. 3) приостановлено по решению суда.
Отмечу, что второй инвестор – ООО «СПб Реновация» – так и не приступил к реализации программы реновации в кварталах 5 района Дачное, 6 района Ульянка, 7, 8, 9 района Автово. На территории Нарвской заставы ООО «СПб Реновация» сейчас ведет работу по организации сноса расселенного аварийного дома по ул. Зои Космодемьянской, 6, корп. 2. Участок под данным домом входит в число участков первой очереди реализации программы. Кроме того, в данный момент мы завершаем расселение жилых домов по адресам: Турбинная ул., 9, и Оборонная ул., 15. Дом № 11 по Турбинной ул. планируется расселить до конца 2016 года.
После окончания расселения инвестор приступит к формированию земельного участка для начала строительства в квартале. Дело в том, что на территории Нарвской заставы свободные земельные участки есть. И на совещании районной комиссии по развитию застроенных территорий еще в ноябре 2014 года инвестору было выдано предписание в 2015 году начать работы по проектированию жилых домов. Но ООО «СПб Реновация» эти работы так и не начало.
– В июне градозащитники проиграли суд «Воину-В». Можно ли сказать, что теперь борьба за Ульянку закончена?
– Борьбу с инвестором ведет группа лиц, проживающая в домах, не подлежащих сносу и расположенных на территории квартала 2А района Ульянка. Этой группой действительно инициирован ряд судебных процессов, направленных против реализации программы развития данной территории, то есть против строительства жилья и расселения жителей, проживающих в «хрущевках». Часть процессов разрешилась в пользу города, в чем-то выиграли градозащитники. Но хочу подчеркнуть, что реализация данной программы продолжается.
– Дело осложнялось и ситуацией с земельными участками под «инженерию», которые вдруг оказались в границах ЗНОП.
– В соответствии с существующим регламентом в мае 2015 года состоялись заседания районной и городской рабочей группы по подготовке предложений по корректировке перечня территорий зеленых насаждений общего пользования и внесению изменений в закон о ЗНОП. Большинством голосов было принято решение о необходимости исключения из границ ЗНОП № 5207, то есть сквера северо-восточнее дома № 220, корп. 3, по пр. Стачек, существующих проездов и территории, необходимой для прокладки инженерных сетей. Окончательное решение остается за Законодательным собранием.
– Как обстоит дело с земельными пятнами под застройку? Есть ли резерв для нового строительства?
– Кировский район имеет исторически сложившуюся плотную застройку, а все свободные территории мы стараемся резервировать под строительство социальных объектов. Например, с торгов уйдет объект незавершенного строительства на ул. Васи Алексеева у станции метро «Кировский завод». Здесь предполагается строительство спортивного комплекса. Кроме того, для реализации перспективных инвестпроектов мы предложили Комитету по инвестициям ряд участков.
Это депрессивная территория у железнодорожной станции Броневая. Площадка в 90 га требует развития с учетом проектирования станции метрополитена «Броневая». Инвестиционно привлекательной может быть припортовая зона в 20 га от пр. Маршала Жукова до территории порта. Она может быть отдана для развития инфраструктуры Морского порта. Под эти же цели может быть задействована территория бывшего золоотвала ТЭЦ-14 «Первомайская» площадью примерно 55 га.
– В прошлом месяце во время второго чтения поправок в Генплан депутаты отказались от создания на Канонерском острове парка. Как, на ваш взгляд, оптимально использовать эту территорию?
– Канонерский остров подходит, например, для инвестиционных проектов, формирующих витрину города с воды, например для создания туристической зоны со строительством на острове гостиниц для людей, прибывающих морем. Однако здесь стоит учитывать, что сегодня единственная дорога, ведущая на остров, проходит через туннель. Поэтому развитие территории возможно только при условии развития транспортной инфраструктуры острова.
Не стоит забывать, что согласно Стратегии-2030 Канонерский остров входит в юго-западную экономическую зону, основным направлением деятельности в которой является развитие судостроения и промышленного пояса, развитие территории Большого морского порта, реконструкция жилого фонда первых массовых серий, развитие инфраструктуры и общественно-деловых функций в новых районах застройки.
Илья Захаров, директор Санкт-Петербургского филиала компании «АльфаСтрахование», в интервью корреспонденту газеты «Строительный Еженедельник» рассказал об итогах и перспективах развития рынка страхования в области строительно-монтажных рисков (СМР).
– Как бы вы охарактеризовали итоги 2014 года для всего рынка страхования России и в частности Петербурга? Какие тенденции вы можете отметить?
– В целом российский рынок страхования по итогам 2014 года увеличился в объеме, несмотря на начавшиеся кризисные явления. По предварительным данным, мы наблюдаем рост чуть менее 10%, при том что по итогам 2013 года отрасль показала увеличение примерно на 13%. Но дело в том, что рынок страхования в целом реагирует на ситуацию в экономике с некоторым лагом, то есть с опозданием. Очевидно, что через полгода экономический спад коснется страховой отрасли в той же мере, что и предприятий реального сектора экономики.
Уже сегодня, после бума в IV квартале 2014 года, когда продажи автомобилей и жилья продемонстрировали существенные скачки вверх, мы наблюдаем значительное снижение активности страхователей. В частности, по двум первым рабочим неделям года видно, что число ипотечных сделок в нашей компании сократилось в семь раз к декабрю 2014 года. Понятно, что январские цифры всегда в два раза ниже декабрьских, но в январе наступившего года падение сильнее, чем в январе 2013 года. С февраля, конечно, мы ожидаем оживление в области страхования, например в потребительском секторе, но очевидно, что тенденция на общее снижение по рынку будет продолжаться.
– Будет ли снижение объемов в сегменте страхования строительно-монтажных рисков в 2015 году?
– На 2015 год наша компания пока забюджетировала этот сегмент без снижения, хотя мы и предполагаем, что можем потерять до 10% по статье «страхование СМР». В целом по рынку мы оцениваем ситуацию существенно более консервативно. У нас есть прогнозы, что российский рынок страхования СМР в 2015 году снизится до 30%. Некоторые эксперты высказывают мнение, что падение будет еще больше. В первую очередь это связано с тем, что еще летом 2014 года Минстроем РФ принят 294-й приказ, в соответствии с которым из всех строительных смет исключены расходы на страхование СМР – эти расходы больше не компенсируются государственным заказчиком.
Мы уже видим, что многие подрядчики, которые работают по государственным и муниципальным заказам, отказываются от страхования СМР. Но в большей степени это, конечно, касается небольших контрактов. При этом крупные заказчики, особенно иностранные компании, несмотря ни на что, продолжают страховать СМР. Это относится и к крупным петербургским компаниям, независимо от того, государственный у них контракт или нет. Поэтому в Петербурге ситуация в сегменте страхования СМР будет чуть лучше, чем по России.
В целом по рынку примерно три четверти страховых договоров СМР приходится на подряды, так или иначе связанные с бюджетом. Тем не менее пока трудно спрогнозировать, какая часть компаний откажется от этого вида страхования.
– Какая доля у компании «АльфаСтрахование» по страхованию СМР на российском рынке?
– Точную цифру я не смогу привести, так как страхование СМР относится к категории технических рисков, в которую также входит и спецтехника. Соответственно, во всех официальных отчетностях они проходят вместе. Но мы считаем, что по страхованию технических рисков наша доля на рынке в районе 5%.
– Повлияли ли как-то на страхование СМР рост курсов валют и западные санкции?
– По страхованию СМР мы не сталкивались с предприятиями санкционных списков. Пока все проекты укладываются в нашу стандартную программу перестрахования. Безусловно, ее стоимость изменилось с повышением курса евро и доллара США, но условия работы для наших клиентов практически не поменялись. Получилось, что первые контракты, которые мы продлили с начала года, не выросли в цене. Одна из тенденций, которую мы наблюдаем, и это тоже влияние ситуации в экономике, заключается в том, что компании готовы отказаться от каких-то опций, которые либо несущественны, либо маловероятны, чтобы сократить стоимость страхования.
– Какова статистика по наступлению страховых случаев и убыточность по договорам СМР?
– Основными рисками и основными страховыми событиями при страховании СМР являются авария на объекте, пожар, подмыв, несчастный случай на стройке, ведущий к повреждению объекта, и т. д. Последняя выплата, которую делала наша компания, была связана с пожаром на строящемся объекте. По договорам СМР год от года показатели убыточности разнятся, так как выплаты, как правило, единичны.
Если в 2013 году мы закрыли эту статью с коэффициентом убыточности больше чем 50%, то в 2014 году он не дотянул до 30%. Это никак не связано с тем, что стали меньше или больше строить или тщательнее соблюдать технику безопасности на стройках. В данном случае основное значение имеет воля случая, стечение обстоятельств. Вот поэтому в страховании один удачный год может сменяться неудачным, и наоборот.
– С какими итогами закончила 2014 год компания «АльфаСтрахование», если учитывать все виды страхования?
– По предварительным итогам, компания закончила 2014 год очень хорошо. Мы ожидаем, что общий прирост компании по страховым премиям составит более 20%. В Петербурге мы наблюдаем еще большее значение этого показателя. Это связано частично и с негативными явлениями в экономике и сугубо на страховом рынке, которые для нас медаль с двумя сторонами. С одной стороны, безусловно, в кризис усложняется ситуация у наших клиентов, соответственно, мы теряем и в сборах, и в рентабельности, а с другой стороны, каждый кризис приводит к тому, что с рынка в силу разных причин уходят мелкие компании.
В течение 2014 года ряд компаний ушел – некоторые вообще с российского рынка, другие из регионов, а третьи оставили работу с каким-то из сегментов, например с розничным блоком. В частности, по последнему пути пошли некоторые иностранные компании. Это позволило компании «АльфаСтрахование» в 2014 году вырасти быстрее рынка – часть портфеля клиентов ушедших игроков рынка перешла к нам.