СРО будет развиваться
Николай Капинус, руководитель аппарата НОСТРОЙ о том, какие решения были приняты на совещании по вопросам саморегулирования в строительной отрасли под руководством вице-премьера РФ Дмитрия Козака.
– Одни участники строительной отрасли говорят, что саморегулирование состоялось, другие отмечают, что оно не оправдало надежд строителей, а потому нужно вернуть лицензирование. По-вашему, как сегодня можно назвать период, в котором находится саморегулирование, и вообще стоит ли строителям ждать «смены строя»?
– Принимать решения о судьбе системы саморегулирования уполномочено только правительство Российской Федерации. А оно занимает следующую позицию: саморегулированию в строительстве быть. Основной вывод, который сделан на последнем совещании у вице-премьера Дмитрия Козака с представителями различных ведомств, гласит, что саморегулирование в строительстве должно развиваться, а государство будет оказывать всевозможную поддержку в этом. Саморегулирование для России не новое явление, но это молодой институт, который в настоящее время находится в стадии совершенствования.
Я уверен, что это верная система, позволяющая разгрузить государство от части функций, которые ему не свойственны или физически и финансово тяжелы. И тот факт, что правительство РФ поддерживает саморегулирование в его развитии, говорит лишь о том, что эта система будет и дальше существовать и развиваться.
– Какие решения были приняты в рамках заседания у Дмитрия Козака?
– Было поддержано предложение о размещении компенсационных фондов на депозитных счетах в банках. При этом государство определит банки, которые будут соответствовать определенным требованиям для размещения средств. На данный момент уже составлен предварительный перечень из 30 банков.
Также на совещании говорилось о законодательном закреплении инициативы о выведении средств компенсационного фонда из конкурсной массы банка в случае его банкротства.
Еще предлагается разделить деньги компфонда и остальные средства саморегулируемой организации. На общие средства СРО будут распространяться все существующие гарантии, например банковская тайна и прочие, а средства компфондов будут прозрачными. То есть предлагается обязать кредитные учреждения, в которых размещаются средства компенсационных фондов СРО, по запросу уполномоченного госоргана или на регулярной основе предоставлять информацию о движении средств компфонда.
Были также высказаны предложения по передаче национальным объединениям полномочий по решению вопросов, связанных с определением размера средств компенсационного фонда, которые передаются строительным компаниям в случае исключения СРО из госреестра и вступления членов бывшей саморегулируемой организации в новую.
– Каковы итоги работы НОСТРОЙ с момента вступления в силу Федерального закона № 359-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ и Федеральный закон «О саморегулируемых организациях» – сколько недобросовестных СРО уже исключено из реестра совместно с Ростехнадзором? Сколько из организаций сейчас находятся в зоне риска и их исключение не за горами?
– 359-ФЗ внес существенные изменения в состояние саморегулирования в стране, так как государство передало часть своих полномочий общественным организациям. Но изначально было понятно, что этот закон – не панацея. На сегодня из реестра Ростехнадзором исключена одна СРО – московское НП «Регионстройсервис». На мой взгляд, законодатель грамотно построил структуру этого закона – госорган в лице Ростехнадзора, как и НОСТРОЙ, самостоятельно не могут принять решение об исключении, что ограждает саморегулируемую организацию от возможного произвола. Но исключение или неисключение СРО из государственного реестра – это не самоцель 359-ФЗ.
В целом закон ввел дополнительные рычаги воздействия на СРО, в том числе на приведение их в законопослушное состояние. Например, этот закон серьезно повлиял на вопросы внутренней дисциплины, в частности на сбор взносов от СРО. Если раньше долги составляли около 200 млн рублей, то по данным на 1 февраля 2015 года, эта сумма снизилась до 6-7 млн рублей.
Согласно 359-ФЗ, если выявляется нарушение в деятельности СРО, то это еще не говорит о том, что она будет исключена. СРО выдается уведомление, в котором указаны нарушения и сроки, за которые предлагается их устранить. Процедура предусматривает как минимум 2-3 месяца, во время которых проходят различные проверки. Параллельно с этим информация обнародуется в СМИ. Если СРО устраняет нарушения, то вопрос исчерпывается. А если нет, то обсуждение выносится на заседание совета НОСТРОЙ.
При положительном решении информация поступает в Ростехнадзор, который проводит свою проверку. И если на момент этих действий нарушения, допущенные СРО, устранены, то процедура исключения из реестра прекращается. По сути, у СРО есть как минимум три попытки, чтобы исправить свои ошибки. Но если этого не происходит, то исключение из реестра неизбежно.
Например, сейчас поступило обращение Ростехнадзора с просьбой рассмотреть вопрос об исключении московской СРО «РОСТ», в отношении которой в 2014 году было проведено пять проверок, а в этом году – две. Но ни одна проверка не привела к исправлению нарушений.
– Есть ли в 359-ФЗ какие-то пункты, которые в дальнейшем нужно изменить, потому что они несовершенны?
– Практика не показала несовершенства каких-то положений этого закона. Но мы получили понимание того, какие нормы нужны дополнительно. В частности, на X Всероссийском съезде НОСТРОЙ в марте текущего года было принято и внесено в устав объединения положение о едином бланке свидетельства о допуске. Это будет электронный документ, и в момент выдачи свидетельства о допуске он автоматически будет появляться в Едином реестре в общем доступе. Новая система позволит моментально получать и обнародовать информацию о выдаче, приостановлении, аннулировании допуска и т. д.
Я уверен, что основа сохранения саморегулирования – это четкое соблюдение всеми СРО требований законодательства. Если этого не случится, то это будет единственной веской причиной, которая может погубить саморегулирование. Мы предполагаем, что положения из 359-ФЗ и из устава НОСТРОЙ, а также реализация предложений, прозвучавших на совещании у Дмитрия Козака, позволят максимум к весне 2016 года привести к результату, когда станет ясно, кто покинет ряды саморегулирования, а какие СРО будут и дальше плодотворно работать.
– Представители многих региональных СРО выступают за ужесточение требований по борьбе с «коммерческими» СРО. В частности, петербургская рабочая группа инициировала поправки в положение НОСТРОЙ, регламентирующее порядок подготовки более расширенных сведений о СРО при внесении их в государственный реестр. Однако данные предложения не поддерживаются НОСТРОЙ. Почему?
– Я думаю, что решение данного вопроса поставлено на волюнтаристскую основу, то есть некоторые активные коллеги пытаются «продавить» его волевым путем, не оценивая последствия. Например, сейчас на Сахалине есть инициатор, который предлагает ввести 50 пунктов, в соответствие с которыми СРО должна предоставлять сведения о своей деятельности. В Петербурге было предложение ввести более 20 пунктов, а на последнем заседании совета НОСТРОЙ говорилось о 14 аспектах. Я не осуждаю коллег, которые быстрее хотят решить волнующую всех проблему, связанную с очищением отрасли от «коммерческих» СРО. Но решать ее следует законным путем, не нужно ничего придумывать. Дополнительные критерии проверки СРО невозможно выработать, поскольку в 359-ФЗ уже определены пять базовых пунктов. Нужно сконцентрироваться на соблюдении этих требований.
– НОСТРОЙ запустил в тестовом режиме Единый реестр членов СРО. А когда он заработает в полной мере?
– По тому графику, который у нас согласован, реестр должен заработать в полной мере уже с 14 августа. Сейчас мы пытаемся сократить этот период. Полагаем, что в ближайшую неделю несколько СРО уже в рабочем режиме начнут выгрузку своих сведений в реестр. Пока решается множество технических вопросов, в том числе проходит обучение членов СРО, как работать в этом реестре.
– На какой стадии находится создание закона «О строительном подряде для государственных и муниципальных нужд, а также нужд отдельных юридических лиц»? Когда законопроект поступит на рассмотрение в Государственную Думу РФ?
– Это тяжелый законопроект, в первую очередь из-за того что изначально НОСТРОЙ нужно было обосновать его необходимость. В некоторых министерствах нам говорили, что достаточно № 44-ФЗ. Но нам удалось доказать, что ситуация с контрактами в строительстве требует отдельной законодательной нормы.
Мы понимаем, что сделать идеальный закон в принципе невозможно. Целесообразно отразить в нем основные положения, а в дальнейшем дорабатывать этот документ с учетом мнения экспертного сообщества. На совещании с Дмитрием Козаком было решено в ближайшее время направить законопроект в Госдуму РФ для обсуждения и доработки на ее площадке. Мы полагаем, что в осеннюю сессию законопроект о строительном подряде будет вынесен на рассмотрение парламента.
– Предусмотрен или пока только разрабатывается какой-либо механизм защиты для строительных компаний, по стечению обстоятельств попавших в «коммерческую» СРО, которая в итоге исключена из реестра?
– Этот механизм уже существует в 359-ФЗ. Но для тех организаций, которые купили допуск, он не работает, потому что они нарушили закон. С законопослушными строительными компаниями процедура следующая. Если возникла ситуация с исключением СРО из реестра, то у ее добросовестных членов есть как минимум 2-3 месяца на принятие решения. Они могут обратиться в НОСТРОЙ за дальнейшим разъяснением ситуации. При принятии решения пойти в другую СРО, они могут запросить нацобъединение передать средства из компенсационного фонда исключаемой СРО в ту саморегулируемую организацию, куда они вступают.
Процедура передачи средств компфонда – конечно, если они поступят в НОСТРОЙ, – происходит в течение месяца. Подчеркну, что алгоритм, которого придерживается президент НОСТРОЙ, заключается в том, чтобы строительные организации никак не пострадали при исключении из реестра СРО.
Основным механизмом поддержки строительного рынка со стороны Смольного должна стать помощь в решении точечных вопросов, убежден Михаил Медведев, генеральный директор ГК «ЦДС».
– Отражаются ли на деятельности вашей компании кадровые перестановки в Смольном? Вы отслеживали ситуацию со сменой председателя Комитета по градостроительству и архитектуре?
– Конечно, я знаком с этой ситуацией. Но сегодня мы не так тщательно отслеживаем кадровые перестановки, как раньше. Принципиальная константа для нас – вице-губернатор по строительству Марат Оганесян, с которым у основных застройщиков есть контакт и взаимопонимание и который курирует все профильные ключевые вопросы.
– В чем вы видите поддержку городской власти?
– Наверное, если бы мы работали с бюджетом, можно было бы более широко ответить на этот вопрос. Но занимаясь строительством жилья массового сектора и продавая эти квартиры конечному потребителю, мы взаимодействуем с властью только по каким-то основным инфраструктурным и градостроительным вопросам.
– На Съезде строителей Санкт-Петербурга губернатор Георгий Полтавченко пригласил застройщиков обращаться в Смольный при возникновении проблем. На ваш взгляд, такие обращения последуют в текущем году?
– Разумеется, хотелось бы, чтобы не последовали. Однако всегда есть поводы поговорить с представителями власти и уточнить градостроительные вопросы. Например, те моменты, которые имеют отношение к региональным градостроительным нормативам, изменениям генплана города, точечным вопросам по проектам планировок.
Мне вообще кажется, что ускорение принятия решений по точечным вопросам в строительной сфере сегодня должно стать основным механизмом поддержки рынка со стороны городского правительства. Я имею в виду сокращение сроков утверждения проектов планировки, выдачи разрешений на строительство и актов ввода в эксплуатацию, то есть помощь в координации действий тех служб, которые решают строительные вопросы на местах.
Если же говорить о финансовых аспектах взаимодействия застройщиков и Смольного, то остаются субсидии для участников жилищных программ и выкуп квартир городом (правда, в меньшем объеме, чем прежде).
– Нуждается ли профильное федеральное законодательство в дальнейшем совершенствовании или все необходимое уже сделано?
– Наверное, вносить коррективы в законодательство можно всегда. Но жесткой необходимости в этом именно сегодня я не вижу.
– А как, по вашему мнению, повлияло на рынок введение обязательного страхования ответственности застройщиков?
– Моя позиция, и, думаю, со мной солидарны многие застройщики, такова, что принудительное страхование – вещь абсолютно ненужная, искусственная. Страхование должно быть добровольным. Особого влияния на рынок законодательная новелла, связанная со страхованием ответственности застройщиков перед участниками долевого строительства, не оказала.
– В конце декабря губернатор Ленобласти Александр Дрозденко представил «Программу эффективного рубля», где, с одной стороны, предполагалась оптимизация расходов, а с другой – повышение доходов. Что предполагает «программа эффективного рубля» вашей компании?
– А чем ситуация сегодня отличается от той, которая была год назад? Во-первых, я абсолютно искренне считаю, что сейчас кризиса на рынке недвижимости нет. Возможно, справедливо говорить о небольшом сжатии спроса.
Во-вторых, любой застройщик заинтересован в минимальной себестоимости строительства, и над этим надо работать постоянно. Я просто не понимаю, как моментально можно сократить себестоимость на 20%. Это надо было тогда делать еще 10 лет назад. Другое дело, что инвестиционная стратегия может быть разной. Сейчас мы, к примеру, новых объектов не начинаем и покупки земельных участков не планируем, потому что непонятно, какую цену считать разумной.
– Какие новые возможности для бизнеса вы видите сегодня?
– Сегодня представляется хороший случай поторговаться с продавцами земли. Наверное, через какое-то время те, у кого есть деньги на приобретение земель, смогут договориться о выгодных условиях с собственниками участков.
– Что делать, чтобы остаться на плаву, компаниям, которые менее устойчивы, чем ваша? Можно ли сегодня решить давно копившиеся проблемы?
– Знаете, проблемы всегда проявляются в моменты сжатия рынка. Но, образно говоря, поезд никогда не уходит. Надо работать ежедневно, последовательно. Возможность исправить все, что угодно, есть до последнего.
– Как на фоне экономических сложностей изменились предпочтения покупателей?
– Сегодня потенциальные покупатели заинтересованы в более длительной рассрочке и большей степени готовности дома на момент совершения сделки. В ближайшей перспективе почти наверняка произойдет смещение спроса к более маленьким квартирам. Например, от компактных двухкомнатных к однокомнатным. До этого мы фиксировали противоположную тенденцию. Что касается локации, все зависит от того, где удобно жить конкретному покупателю, конкретной семье.
– На какую динамику цен рассчитывать потребителям? Скажем, будут ли застройщики снижать цены, чтобы стимулировать покупательский спрос?
– Объективных оснований для снижения цен нет, а демпинг со стороны некоторых компаний, выводящих на рынок новые проекты, вполне объясним. Самый простой способ обеспечить финансирование проекта на нулевом цикле – снизить цены, пусть даже себе в убыток, в расчете на последующую прибыль. Но отказ от демпинга – одна из характеристик надежной компании. И ведущие игроки рынка не снижают ценовую планку, но предлагают покупателям больше вариантов приобретения жилья. Это более гибкая система скидок, более длительная рассрочка и т. д.
Сегодня, кстати, многие застройщики отмечают стабильность покупательского спроса. У нас, например, благодаря нескольким новым объектам, выведенным на рынок за последние месяцы, объем продаж в январе нынешнего года увеличился по сравнению с началом 2014 года. Правда, существенно изменилась структура спроса. Если в конце прошлого года доля сделок с привлечением ипотечных кредитов в нашем портфеле составляла 50%, то в январе – только 10%, а сейчас этот показатель равен 20%.
– Вы планируете сохранить прежний пул банков-партнеров?
– Конечно, от кого-то мы отказались просто потому, что сейчас не все банки из числа тех, кто ранее развивал ипотечное кредитование, работают на рынке. Но перспективы ипотеки выглядят достаточно позитивно. С воодушевлением и застройщики, и, думаю, покупатели восприняли недавнюю новость о понижении процентной ставки по ипотечным кредитам у одного из наиболее сильных игроков в этом сегменте в Петербурге – банка «Санкт-Петербург». А если вспомнить недавний вторичный пересмотр ключевой ставки Центробанком, можно с большой долей уверенности говорить о том, что процент сделок с участием ипотечных кредитов будет и далее расти.
– К каким событиям ваша компания готовится в ближайшее время?
– В мае мы переедем в новый офис, расположенный в бизнес-центре «Аполло» на пр. Добролюбова. Эти коммерческие площади мы приобрели еще год назад, а теперь все готово к переезду.
Если говорить о реализации проектов, подчеркну: работа идет без неожиданностей. Например, планово занимаемся проектными работами по новому городу в Новосаратовке: это не те расходы, на которых надо экономить. С точки зрения проектирования, прохождения экспертизы, получения разрешений на строительство мы выдерживаем график по всем заявленным объектам. Даже более того – пытаемся наращивать темпы. Кстати, сейчас мы практически все объекты проектируем силами собственного конструкторского бюро.
– Ваши планы по вводу жилья в эксплуатацию в нынешнем году тоже останутся неизменными?
– Обязательства перед дольщиками по завершению объектов выполним обязательно. А вот введем ли до конца года 200, 300 или 500 тыс. кв. м – пока прогнозировать сложно. Но наша минимальная планка – это ввод 200 тыс. кв. м в год.