Мурино и Кудрово еще покажут
О перспективах жилищного строительства в Ленобласти, сотрудничестве застройщиков с властями и о том, как оценить успех компании, рассказывает генеральный директор ООО «Полис Групп» Иван Романов.
– Компания «Полис Групп» стала лауреатом одной из самых престижных профессиональных наград – премии «Строитель года» в номинации «Открытие года». Какие показатели развития компании обеспечили победу в этой номинации?
– 2014 год, по итогам которого вручалась награда, действительно стал для нас успешным. Если в 2013 году мы ввели в эксплуатацию три объекта, то в прошлом году было сдано уже шесть адресов. В нынешнем году готовятся к сдаче 15 объектов.
Нашими клиентами за прошлый год было заключено более 3 тыс. сделок с привлечением ипотеки. Объем проектов в работе на сегодняшний день составляет почти 1 млн кв. м, число наших дольщиков достигло 18 тыс. Иными словами, за пять лет присутствия на рынке жилищного строительства Петербурга и Ленобласти мы заняли на нем весьма заметное место.
Но, конечно, нельзя оценивать деятельность застройщика только по цифрам. Наряду с наращиванием объемов работы мы уделяем внимание качественному росту, внедряем в свои проекты новые опции комфорта, развиваем социальную инфраструктуру. Наша задача – не просто построить как можно больше квадратных метров, а создать современную, комфортную среду обитания.
– В Ленобласти ваша компания реализует несколько проектов. В Кудрово – «Вернисаж», «Австрийский квартал», «Березовая роща». В Мурино – «Краски лета» и «Мой город». В какой стадии реализации находятся эти проекты? Как успешно идут продажи?
– Все эти жилые комплексы находятся на различных этапах реализации. «Березовая роща» и «Вернисаж» – в активной фазе. «Австрийский квартал» близок к завершению: два первых корпуса были сданы в прошлом году, оставшиеся два будут введены в эксплуатацию в этом году. Также уже три готовых дома есть в проекте «Мой город». Это наш наиболее масштабный комплекс: в целом в нем будет построено 14 жилых корпусов, нам осталось вывести в продажу последний. Наконец, «Краски лета» – это самый новый проект нашей компании. На сегодняшний день в стадии строительства находятся три жилых корпуса.
Показателями продаж мы довольны. Можно добавить, что особенно высоким спросом пользуется жилье в крупных перспективных проектах, где есть корпуса на начальной стадии реализации. Сейчас это прежде всего «Краски лета» и «Вернисаж». В них покупателей привлекает большой выбор квартир, то, что можно найти жилье любой планировки, на любом этаже. И, естественно, немаловажную роль играют цены – на раннем этапе строительства они наиболее доступны.
– Сократилась ли с начала года доля «ипотечных» квартир? Развивает ли ваша компания программы рассрочки?
– Мы не отметили сокращения доли сделок с ипотекой, поскольку в начале года проводили акции с банками-партнерами, благодаря которым могли предложить покупателям привлекательные условия, несмотря на общее повышение ставок. Например, совместно со Сбербанком была разработана акция, в рамках которой предлагалась ипотека по маркетинговой ставке 9,9% годовых за счет скидки от застройщика. А с марта, когда появилась программа государственного субсидирования ипотечной ставки, мы начали работу по ней.
Возможность приобрести квартиру в рассрочку в «Полис Групп» существует, но действует не на все объекты. Вообще, я не могу назвать рассрочку полноценной альтернативой ипотеке. Скорее это удобная схема для тех, кто собирается расплатиться за новое жилье, продав старое. Большинство наших клиентов заинтересованы в покупке в ипотеку, и именно развитию этого инструмента мы уделяем максимальное внимание. Нашими партнерами являются ведущие банки страны. Каждый жилой комплекс компании аккредитован не менее чем 10 банками, так что у покупателей есть возможность выбрать наиболее подходящую по всем параметрам кредитную организацию.
– Все ваши проекты реализуются во Всеволожском районе. Какие еще районы Ленинградской области, на ваш взгляд, перспективны для строительства? Есть ли еще недооцененные? Интересны ли вам как застройщику крупные районные центры области (но удаленные от Петербурга) – Гатчина, Выборг?
– В данный момент мы заинтересованы в том, чтобы продолжать работу в уже выбранном сегменте – строить доступное жилье в районах, непосредственно примыкающих к городу. Потенциал Мурино и Кудрово не исчерпан, мы намерены и дальше осваивать эти территории.
Они доказали свою востребованность и сегодня, пожалуй, не имеют конкурентов среди других районов. Именно там петербуржцы могут купить комфортное жилье по более низкой цене, чем в границах города, и при этом не менять образ жизни – по-прежнему ездить на работу в центр и т. д. Со временем, по мере обустройства, развития социальной и транспортной инфраструктуры, престиж этих районов будет повышаться. Они идут к тому, чтобы стать органичной частью города.
Такие пригороды как Гатчина или тем более Выборг – это все же совсем другая история. Жить там и работать в Петербурге проблематично. А сами эти населенные пункты не предлагают достаточного числа привлекательных рабочих мест. Таким образом, в круг наших сегодняшних интересов они не входят. И в целом можно сказать, что пока вся деловая активность региона сосредоточена в Петербурге, сложно рассматривать удаленные пригороды как перспективные для массового жилищного строительства.
– Ваша оценка мероприятий, предпринятых в последнее время правительством Ленинградской области, направленных на формирование понятной для застройщиков градостроительной политики региона?
– То, что администрация области старается координировать действия застройщиков, предоставлять им четкие правила игры, заслуживает высокой оценки. Многие проекты в области – это комплексное освоение территорий, создание жилой среды фактически с нуля. Поэтому там особенно важна согласованность работы.
Программа «Соцобъекты в обмен на налоги» работает около двух лет и доказала свою эффективность на деле. Как известно, по ней уже есть построенные и сданные объекты. Во многом благодаря этой программе новые жилые кварталы включают в себя детские сады и школы. Так покупатели получают дополнительную гарантию того, что рядом с домом появится нужная инфраструктура, ведь теперь это не просто благие намерения застройщика, а налаженная и понятная схема работы с участием властей.
– «Полис Групп» принимает участие в этой программе?
– Да, наша компания также стала участником программы и уже сдала один объект по ее условиям – встроенно-пристроенный детский сад в жилом комплексе «Мой город». Социнфраструктура по программе «Соцобъекты в обмен на налоги» предусмотрена во всех наших областных проектах: один детский сад в «Березовой роще», один в «Австрийском квартале», два в «Вернисаже». Еще три детских сада в дополнение к первому сданному будут построены в «Моем городе», один детский сад – в первой очереди «Красок лета». В двух проектах строятся общеобразовательные школы – в ЖК «Австрийский квартал» и «Мой город».
– Каковы планы компании на ближайшую перспективу? Ожидается ли выход новых проектов? В том числе – в Ленобласти?
– Ленобласть для нас – это не «в том числе», а «в первую очередь». Как я уже сказал, приграничные с Петербургом развивающиеся областные территории мы считаем наиболее перспективными для жилого строительства массового сегмента.
В наших планах на этот год – старт строительства и продаж новых корпусов в существующих жилых комплексах. В частности, начнем строить очередные дома в ЖК «Вернисаж». В ЖК «Мой город» выведем в продажу последний по счету, 14-й корпус, его строительство уже началось. В ЖК «Краски лета» впереди запуск продаж корпусов 3 и 4 очереди (также уже строятся) и начало работ по второй очереди.
Первый вице-президент НАМИКС, член Исполкома ГЖФ и участник СВЖК- 2011 Валерий Казейкин - об увеличении объемов малоэтажного строительства.
– В первом полугодии количество введенных в России квадратных метров снизилось почти на 7% по отношению к аналогичному периоду прошлого года. Кризис продолжается?
– Кризис закончился, но ситуация в сфере жилищного строительства далека от идеала. Количество вводимых в строй квадратных метров не растет, а в некоторых регионах даже снижается. Единственный выход из этой ситуации – сформировать баланс спроса и предложения.
Обеспечить платежеспособный спрос можно за счет повышения уровня доходов граждан, снижения ставок по ипотечным кредитам, либо – за счет уменьшения себестоимости строительства. Но вопрос снижения расходов на строительство жилья зависит в том числе и от того, сумеют ли власти и участники рынка выработать совместные инициативы в этом вопросе. Точнее – договорятся ли они о механизмах государственно-частного партнерства.
Необходимо также наращивать объем предложения. Для нормального развития рынка темпы строительства должны опережать рост платежеспособного спроса. В противном случае возникнет дефицит, который непременно приведет к росту стоимости жилья. А значит, к снижению его доступности. На мой взгляд, эти проблемы должен регулировать сам рынок – административными методами проблему не решить. Власть должна помогать бизнесу, но не указывать как работать. Прежде всего государству стоит участвовать в освоении новых территорий, решать вопросы с внедрением современных технологий, подготовкой кадров для жилищного строительства, а также поощрять развитие производства недорогих и качественных стройматериалов.
Хорошим примером взаимодействия государственных структур и бизнеса могут служить реализуемые Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) программы «Стимул» и «Малоэтажное жилье», предполагающие совместную работу агентства, финансовых учреждений и строительных компаний. Суть этих программ состоит в том, что агентство выделяет банкам-партнерам фиксированные займы под 7-8,74% годовых. Те, в свою очередь, кредитуют застройщиков и параллельно выдают ипотечные кредиты населению под низкие проценты – в соответствии с тарифами АИЖК. Квартиры, которые не удалось продать после завершения строительства, выкупаются у застройщика. Подобная схема хорошо зарекомендовала себя во многих регионах страны. Думаю, что такие инициативы должны развиваться активней.
На мой взгляд, участники Деловой программы Гражданского Жилищного Форума – Санкт-Петербургского Всероссийского жилищного конгресса – должны обсудить вопросы взаимодействия бизнеса и власти, найти общие подходы к вопросам формирования рынка доступного жилья.
– Недавно премьер-министр РФ Владимир Путин заявил о том, что к 2015 году объемы малоэтажного строительства необходимо довести до 60% от общего объема возводимого жилья. Насколько реально воплотить эти планы в жизнь?
– Я неоднократно говорил о том, что проекты малоэтажного строительства являются локомотивом развития рынка недвижимости России. Благодаря реализации Национальной программы «Свой дом» объемы малоэтажного строительства неуклонно растут. Если в 2006 году доля такой недвижимости составляла порядка 39% от всего количества возводимого жилья, то к 2008 году ее довели до 43% – 27,4 млн кв. м в год, а в 2010-м эта цифра составила уже 50,3%. Темпы роста малоэтажного строительства составляют примерно 2,8% в год. А это значит, что поставленная премьер-министром задача будет выполнена.
В этом году значительная часть средств, предусмотренных Федеральной целевой программой «Жилище», направляется на комплексную подготовку территорий, предназначенных под строительство малоэтажного жилья. В августе регионы должны завершить подачу заявок в Минрегионразвития на получение финансирования в рамках данной программы. В ближайшие пять лет из федерального бюджета на эти цели планируется выделить порядка 25 млрд руб.
Очень важную роль в приоритетном развитии малоэтажного строительства играет Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства (Фонд РЖС). Итоги его работы в 2008-2010 года впечатляют. Под комплексное освоение подготовлено 1,8 тыс. га земли в 16 регионах страны. Выручка от реализации участков только в 2010-м составила 4,5 млрд руб. На этих землях планируется возвести 5,9 млн кв. м жилья, из них 1,7 млн. кв. м – объекты малоэтажного строительства.
Руководство Фонда РЖС провело переговоры с 30 банками и выработало механизмы финансирования проектов строительства жилья эконом-класса. В результате удалось снизить затраты на обеспечение земельных участков объектами инженерной инфраструктуры – в среднем на 39%. Разработаны и согласованы механизмы государственно-частного партнерства.
По моим прогнозам, к 2020-му году доля малоэтажного строительства должна дойти до 70%. Думаю, отношение 70 к 30 будет оптимальным балансом малоэтажного и многоэтажного строительства. Это позволит увеличить предложение, стабилизировать цены и повысить доступность жилья.
– Участники конгресса обсудят механизмы и перспективы развития ипотеки в России. За счет чего можно увеличить объемы жилищного кредитования?
– В ближайшие несколько лет государство планирует существенно снизить ставку по ипотеке. Уже сейчас по ряду продуктов АИЖК и Сбербанка РФ она понижена до 8% годовых. Есть первые предпосылки для уменьшения ставки: в системе жилищного кредитования уже задействованы «длинные» средства Пенсионного фонда РФ.
Ипотека – это не только механизм улучшения жилищных условий. Она активизирует спрос, который, в свою очередь, стимулирует новое строительство и производство строительных материалов. Выгода очевидна: благодаря развитию ипотеки, государство не только решает жилищные проблемы граждан, но и пополняет бюджет за счет дополнительных налогов, поступающих от строительства.
Пока у ипотеки нет работающей альтернативы. Многие застройщики предоставляют беспроцентные рассрочки, однако при этой схеме внести всю сумму нужно за два-три года. Даже если заплатить половину стоимости квартиры, далеко не каждый сможет выплачивать каждый месяц 50-60 тыс. руб.
Не стоит забывать и о других схемах приобретения жилья. Прежде всего я имею в виду жилищно-строительные и накопительные жилищные кооперативы. Государству необходимо развивать этот механизм и давать преференции определенным категориям граждан, нуждающимся в улучшении жилищных условий. И в первую очередь создавать закрытые кооперативы, которые будут получать бесплатные участки под строительство жилья. В этом случае жилье и земля переходят в собственность граждан после полной выплаты пая. Наиболее активно эту форму приобретения жилья может развивать Фонд РЖС при строительстве на своих землях. Соответствующие инициативы он уже выдвинул – внесены изменения в Закон «О содействии развитию жилищного строительства».
Недавно Госдума приняла поправки, позволяющие передавать бесплатно землю в кооперативы, созданные отдельными категориями граждан, в первую – очередь молодыми учеными. На мой взгляд, подобные схемы могут стать эффективным механизмом помощи гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий.
– Отдельная конференция конгресса посвящена информационным ресурсам и технологиям на рынке недвижимости. Достаточно ли эффективно работают автоматизированные системы на рынке ипотечного кредитования?
– В России существует несколько таких систем. В частности – Межрегиональная автоматизированная информационная система по торговле недвижимостью с использованием механизмов ипотеки (МАИС). С ее помощью можно автоматизировать работу как небольших компаний, работающих на рынке ипотеки, так и региональных или отраслевых операторов.
Активно функционирует Автоматизированная информационная система по управлению программами жилищного строительства и ипотечного кредитования. Она позволяет включить в единую информационную среду все организационные и финансовые потоки (эта программа, равно как и МАИС, разработана Международной ассоциацией фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования. – Ред.).
Своя система есть у АИЖК. Она позволяет упорядочить работу по рефинансированию ипотечных кредитов и пулов закладных. Аналитическую информационную систему по всему рынку жилой недвижимости разрабатывает Фонд РЖС. Для координации государственного спроса на жилье он собрал информацию о потребности в жилых помещениях у главных распорядителей средств федерального бюджета, которые приобретают недвижимость (Минобороны, МВД, МЧС, ФСБ и др.). На основании полученных сведений сформирован единый реестр данных о готовом и строящемся жилье, которое предлагают застройщики. Понятно, что продавать жилье, обслуживать выданные кредиты и рефинансировать займы невозможно без соответствующих информационных систем. Они облегчают работу участников рынка и позволяют повысить качество обслуживания клиентов. Тем не менее многие ипотечные операторы испытывают серьезный недостаток в информационных технологиях. Надеюсь, участники конференции решат, как восполнить этот пробел.
– В рамках Гражданского Жилищного Форума запланировано проведение расширенной выставки-семинара «Жилищный проект», которая состоится в Ледовом дворце. Вы были одним из тех, кто стоял у истоков мероприятия. Оправдал ли результат надежды?
– В 2006 году я принимал участие в работе Первого Петербургского ипотечного форума – именно тогда было решено запустить цикл просветительских мероприятий для населения. Первый семинар собрал несколько сот человек, а сейчас на каждый «Жилищный проект» приходят до 9 тысяч граждан. В Ледовом дворце выставка-семинар должна собрать более 25 тысяч. Эти цифры говорят сами за себя – мероприятие развивается, а его опыт уже используется за пределами региона. Расширенный «Жилпроект» продемонстрирует участникам деловой программы форума методы работы с населением и возможности выставки-семинара. Думаю, что после проведения Гражданского Жилищного Форума география мероприятия расширится.
– Каких результатов ждете от Всероссийского жилищного конгресса?
– Участники деловой программы Гражданского Жилищного Форума – Санкт-Петербургского Всероссийского жилищного конгресса – должны прийти к взаимопониманию по многим вопросам. В работе мероприятия примут участие представители различных сфер бизнеса – застройщики, банкиры, риэлторы, ипотечные брокеры. И, конечно, представители федеральных и региональных органов власти. Но положительный результат будет лишь в том случае, если участники прислушаются к мнениям друг друга, сформируют общие позиции по заявленным проблемам, оформят их в конкретные предложения и направят на рассмотрение органов власти. Жилищный конгресс уже стал площадкой для формирования и реализации новых идей. Этот статус нужно закрепить и расширить.
Справка:
Гражданский Жилищный Форум состоится в Санкт-Петербурге с 28 сентября по 2 октября 2011 года. В рамках форума пройдут мероприятия для профессионалов рынка – Петербургский Всероссийский жилищный конгресс, а также выставка-семинар для населения «Жилищный проект». Петербургский Всероссийский жилищный конгресс будет проходить с 28 по 30 сентября в отеле «Парк Инн Прибалтийская». Выставка-семинар «Жилищный проект» – 1-2 октября в Ледовом дворце (станция метро «Проспект Большевиков»).
Подробная информация на сайте http://www.gilforum.ru/