Мурино и Кудрово еще покажут
О перспективах жилищного строительства в Ленобласти, сотрудничестве застройщиков с властями и о том, как оценить успех компании, рассказывает генеральный директор ООО «Полис Групп» Иван Романов.
– Компания «Полис Групп» стала лауреатом одной из самых престижных профессиональных наград – премии «Строитель года» в номинации «Открытие года». Какие показатели развития компании обеспечили победу в этой номинации?
– 2014 год, по итогам которого вручалась награда, действительно стал для нас успешным. Если в 2013 году мы ввели в эксплуатацию три объекта, то в прошлом году было сдано уже шесть адресов. В нынешнем году готовятся к сдаче 15 объектов.
Нашими клиентами за прошлый год было заключено более 3 тыс. сделок с привлечением ипотеки. Объем проектов в работе на сегодняшний день составляет почти 1 млн кв. м, число наших дольщиков достигло 18 тыс. Иными словами, за пять лет присутствия на рынке жилищного строительства Петербурга и Ленобласти мы заняли на нем весьма заметное место.
Но, конечно, нельзя оценивать деятельность застройщика только по цифрам. Наряду с наращиванием объемов работы мы уделяем внимание качественному росту, внедряем в свои проекты новые опции комфорта, развиваем социальную инфраструктуру. Наша задача – не просто построить как можно больше квадратных метров, а создать современную, комфортную среду обитания.
– В Ленобласти ваша компания реализует несколько проектов. В Кудрово – «Вернисаж», «Австрийский квартал», «Березовая роща». В Мурино – «Краски лета» и «Мой город». В какой стадии реализации находятся эти проекты? Как успешно идут продажи?
– Все эти жилые комплексы находятся на различных этапах реализации. «Березовая роща» и «Вернисаж» – в активной фазе. «Австрийский квартал» близок к завершению: два первых корпуса были сданы в прошлом году, оставшиеся два будут введены в эксплуатацию в этом году. Также уже три готовых дома есть в проекте «Мой город». Это наш наиболее масштабный комплекс: в целом в нем будет построено 14 жилых корпусов, нам осталось вывести в продажу последний. Наконец, «Краски лета» – это самый новый проект нашей компании. На сегодняшний день в стадии строительства находятся три жилых корпуса.
Показателями продаж мы довольны. Можно добавить, что особенно высоким спросом пользуется жилье в крупных перспективных проектах, где есть корпуса на начальной стадии реализации. Сейчас это прежде всего «Краски лета» и «Вернисаж». В них покупателей привлекает большой выбор квартир, то, что можно найти жилье любой планировки, на любом этаже. И, естественно, немаловажную роль играют цены – на раннем этапе строительства они наиболее доступны.
– Сократилась ли с начала года доля «ипотечных» квартир? Развивает ли ваша компания программы рассрочки?
– Мы не отметили сокращения доли сделок с ипотекой, поскольку в начале года проводили акции с банками-партнерами, благодаря которым могли предложить покупателям привлекательные условия, несмотря на общее повышение ставок. Например, совместно со Сбербанком была разработана акция, в рамках которой предлагалась ипотека по маркетинговой ставке 9,9% годовых за счет скидки от застройщика. А с марта, когда появилась программа государственного субсидирования ипотечной ставки, мы начали работу по ней.
Возможность приобрести квартиру в рассрочку в «Полис Групп» существует, но действует не на все объекты. Вообще, я не могу назвать рассрочку полноценной альтернативой ипотеке. Скорее это удобная схема для тех, кто собирается расплатиться за новое жилье, продав старое. Большинство наших клиентов заинтересованы в покупке в ипотеку, и именно развитию этого инструмента мы уделяем максимальное внимание. Нашими партнерами являются ведущие банки страны. Каждый жилой комплекс компании аккредитован не менее чем 10 банками, так что у покупателей есть возможность выбрать наиболее подходящую по всем параметрам кредитную организацию.
– Все ваши проекты реализуются во Всеволожском районе. Какие еще районы Ленинградской области, на ваш взгляд, перспективны для строительства? Есть ли еще недооцененные? Интересны ли вам как застройщику крупные районные центры области (но удаленные от Петербурга) – Гатчина, Выборг?
– В данный момент мы заинтересованы в том, чтобы продолжать работу в уже выбранном сегменте – строить доступное жилье в районах, непосредственно примыкающих к городу. Потенциал Мурино и Кудрово не исчерпан, мы намерены и дальше осваивать эти территории.
Они доказали свою востребованность и сегодня, пожалуй, не имеют конкурентов среди других районов. Именно там петербуржцы могут купить комфортное жилье по более низкой цене, чем в границах города, и при этом не менять образ жизни – по-прежнему ездить на работу в центр и т. д. Со временем, по мере обустройства, развития социальной и транспортной инфраструктуры, престиж этих районов будет повышаться. Они идут к тому, чтобы стать органичной частью города.
Такие пригороды как Гатчина или тем более Выборг – это все же совсем другая история. Жить там и работать в Петербурге проблематично. А сами эти населенные пункты не предлагают достаточного числа привлекательных рабочих мест. Таким образом, в круг наших сегодняшних интересов они не входят. И в целом можно сказать, что пока вся деловая активность региона сосредоточена в Петербурге, сложно рассматривать удаленные пригороды как перспективные для массового жилищного строительства.
– Ваша оценка мероприятий, предпринятых в последнее время правительством Ленинградской области, направленных на формирование понятной для застройщиков градостроительной политики региона?
– То, что администрация области старается координировать действия застройщиков, предоставлять им четкие правила игры, заслуживает высокой оценки. Многие проекты в области – это комплексное освоение территорий, создание жилой среды фактически с нуля. Поэтому там особенно важна согласованность работы.
Программа «Соцобъекты в обмен на налоги» работает около двух лет и доказала свою эффективность на деле. Как известно, по ней уже есть построенные и сданные объекты. Во многом благодаря этой программе новые жилые кварталы включают в себя детские сады и школы. Так покупатели получают дополнительную гарантию того, что рядом с домом появится нужная инфраструктура, ведь теперь это не просто благие намерения застройщика, а налаженная и понятная схема работы с участием властей.
– «Полис Групп» принимает участие в этой программе?
– Да, наша компания также стала участником программы и уже сдала один объект по ее условиям – встроенно-пристроенный детский сад в жилом комплексе «Мой город». Социнфраструктура по программе «Соцобъекты в обмен на налоги» предусмотрена во всех наших областных проектах: один детский сад в «Березовой роще», один в «Австрийском квартале», два в «Вернисаже». Еще три детских сада в дополнение к первому сданному будут построены в «Моем городе», один детский сад – в первой очереди «Красок лета». В двух проектах строятся общеобразовательные школы – в ЖК «Австрийский квартал» и «Мой город».
– Каковы планы компании на ближайшую перспективу? Ожидается ли выход новых проектов? В том числе – в Ленобласти?
– Ленобласть для нас – это не «в том числе», а «в первую очередь». Как я уже сказал, приграничные с Петербургом развивающиеся областные территории мы считаем наиболее перспективными для жилого строительства массового сегмента.
В наших планах на этот год – старт строительства и продаж новых корпусов в существующих жилых комплексах. В частности, начнем строить очередные дома в ЖК «Вернисаж». В ЖК «Мой город» выведем в продажу последний по счету, 14-й корпус, его строительство уже началось. В ЖК «Краски лета» впереди запуск продаж корпусов 3 и 4 очереди (также уже строятся) и начало работ по второй очереди.
Приморский и Красносельский районы Санкт-Петербурга в ближайшей перспективе сохранят свою привлекательность для жилищного строительства, утверждает Дмитрий Брызгалин, генеральный директор ГК «Город», на старте нового проекта комплексного освоения территории в Каменке.
– Сегодня нередко приходится слышать мнение о том, что возможности Приморского района для развития жилищного строительства практически исчерпаны. Вы заявили новый проект «Морская звезда» именно здесь. Почему?
– Северо-Приморская часть (СПЧ) на протяжении последних 5-7 лет была одним из главных локомотивов жилищного строительства Санкт-Петербурга, обеспечивая в отдельные годы до половины общегородского ввода жилья. Сегодня это уже практически сформированная с точки зрения проживания территория, соответствующая современным стандартам комфортного проживания. Здесь активно развивается инфраструктура, открываются магазины, предприятия сферы обслуживания, школы, детские сады. На еще не застроенных участках здесь все еще возможна реализация проектов класса комфорт. Главное условие – жилой комплекс должен отличаться интересным архитектурным решением, предлагать передовой для сегмента набор инженерно-технических опций, а также широкий выбор эргономичных планировок. Именно такое видение перспектив Приморского района и СПЧ обусловило запуск нашего нового проекта – жилого комплекса «Морская звезда» с общей площадью жилых помещений 43,5 тыс. кв. м, расположенного на пересечении улиц Оптиков и Туристской.
– Как этот объект отражает принятую в компании концепцию «работать на опережение рынка»?
– Несмотря на относительно небольшие размеры застраиваемого участка, мы постарались предусмотреть для жилого комплекса максимум современной инфраструктуры, необходимой будущим жильцам. Первые два этажа комплекса целиком отведены под размещение учреждений торговли и обслуживания. Кроме того, на территории ЖК «Морская звезда» вдоль улицы Оптиков расположится трехэтажный торговый центр, основными арендаторами которого станут операторы современной сетевой розницы.
– Где еще в Приморском районе вы видите возможности для развития жилищного строительства?
– Формирование кварталов Северо-Приморской части на сегодняшний день в общем и целом завершено, свободных участков, в границах которых действующими градостроительными регламентами разрешено строительство жилых домов практически не осталось. Вполне вероятно, что эти территории будут застраиваться ведомственным жильем в рамках государственных программ, поэтому серьезное пополнение уже имеющегося спектра предложений вряд ли произойдет. Теоретически последним «резервом» для жилищного строительства в Северо-Приморской части могли бы стать гаражные автостоянки (их насчитывается не менее трех, хотя кварталы застроены современными жилыми комплексами с паркингами), но о планах городских властей по их перебазированию нам ничего не известно.
Гораздо более интересно выглядят перспективы развития новых кварталов на месте бывших сельхозугодий Каменки, на территориях северо-западнее Глухарской улицы.
– Есть ли в ваших планах застройка участков в этом районе Санкт-Петербурга?
– Сейчас в стадии проектирования у нас находится квартал более 1,9 млн кв. м площадей, который займет территорию 102,64 га, ограниченную улицами Глухарской, Планерной, Плесецкой и берегом реки Каменки. Проект планировки территории (ППТ) уже согласован: соответствующее решение принято правительством Санкт-Петербурга 29 октября.
Инвестиции в сам проект составят около 90 млрд рублей, в том числе 5 млрд рублей – в объекты социальной инфраструктуры.
На участке поочередно будут возведены четыре квартала, преимущественно с малоэтажной застройкой (до 18 м), однако появится и архитектурная доминанта – здание высотой до 75 м. Строительство первой очереди начнется уже в 2014 году. В новом проекте будет, на наш взгляд, наиболее полно представлена концепция комфорт-класса как единой жилой среды, объединяющей эргономичные планировки квартир, удобные лестничные площадки, холлы, колясочные, благоустроенную придомовую территорию и качественное инженерно-техническое оснащение.
ППТ предусмотрено строительство пяти детских садов (в совокупности не менее чем на 920 детей) и четырех школ (минимум на 3025 учащихся). Во встроенных помещениях появятся две поликлиники для обслуживания и детского, и взрослого населения. Все социальные объекты будут безвозмездно переданы в распоряжение городских властей.
Хотел бы акцентировать внимание на транспортную доступность застраиваемой территории: неподалеку от границ участка планируется перспективная пробивка проспекта Авиаконструкторов. Кроме того, здесь запланированы две станции метрополитена и съезд с кольцевой автодороги.
– А как оцениваете перспективы развития Красносельского района? Что может стать существенным драйвером цен на жилье в ближайшее время и в Приморском, и в Красносельском районах?
– Среди всех территорий, находящихся внутри административных границ Санкт-Петербурга, Юго-Западная Приморская часть Красносельского района будет демонстрировать в ближайшие годы одни из самых высоких темпов жилищного строительства. Здесь уже начал формироваться однородный кластер комфортного жилья, сочетающего преимущества экологически благополучного района и современных подходов к обустройству жилой среды.
Основным драйвером цен на потребительском рынке всегда выступает спрос. В настоящее время спрос и предложение на первичном рынке сбалансированы, поэтому резкие движения цен маловероятны, что позволяет покупателям спокойно и планомерно решать жилищные вопросы.
– Сегодня для многих покупателей решающее значение при выборе жилья имеет его близость к метро. Насколько вы разделяете эту позицию? Может быть, городу следует развивать иные виды транспорта?
– По мере развития рынка жилья все более сложной становится модель покупательского поведения, определяющая выбор того или иного объекта недвижимости. Еще несколько лет назад основными критериями были доступность станции метро, наличие поблизости универсального магазина, желательно современного сетевого формата. В сумме этих двух признаков вполне хватало, чтобы позиционировать объект на уровне «комфорт». Сегодня диапазон факторов, влияющих на решение о покупке, существенно расширился. Наш потребитель внимательно изучает планировки, интересуются инженерно-техническим оснащением квартиры и дома, тем, какие будут лифты, предусмотрен ли спуск в паркинг, охраняется ли дворовая территория, какая инфраструктура будет размещаться на первых этажах комплекса и в самом квартале.
Фактически чтобы позиционироваться в классе комфорт, объект сегодня должен обладать характеристиками едва ли не жилья бизнес-класса. По этому принципу, например, проектировалось инженерно-техническое оснащение всех наших жилых комплексов. Лифты OTIS, подземный отапливаемый паркинг, спуск в который предусмотрен на лифте с любой лестничной площадки, просторные холлы с колясочными и входные группы, выполненные по авторским дизайн-проектам, – все это выходит за стандартные параметры комфортного жилья.