Отложенный спрос возьмет свое
Михаил Медведев, генеральный директор ГК «ЦДС» о том, что несмотря на формирующийся отложенный спрос на жилье, Петербург остается привлекательным городом для потенциальных покупателей недвижимости из других российских регионов. О том, как будет развиваться рынок он рассказал в интервью.
– В начале мая вы переехали в собственный новый офис на пр. Добролюбова. Планируете ли другие приобретения коммерческой недвижимости?
– У нас в планах никогда не было покупки большого количества коммерческой недвижимости – бизнес-центров. Это не наш профиль. Но нам было необходимо помещение, и мы его приобрели. Вообще это наша самая дорогая и неразумная покупка. Очевидно, гораздо выгоднее арендовать офис, чем его покупать. Но нам очень понравилась локация. Рассчитывали и на синергетический эффект от того, что все подразделения будут под одной крышей.
– А что будет с площадями «ЦДС» на 4-й Советской ул.?
– Мы выставили их на продажу как офисные помещения, и уже есть потенциальные покупатели. Санкт-Петербург остается городом, привлекательным для бизнеса, при любых кризисах. И есть достаточно большое количество инвесторов с деньгами, которые понимают, что любая стагнация или кризис закончится, и те, кто сейчас успел сделать выгодные приобретения, потом выиграют вдвойне.
– Как вы оцениваете перспективы рынка – ситуация в ближайшее время начнет улучшаться?
– В декабре прошлого года взгляд был немного более пессимистичный. Сегодня, в начале июня, уже не так все тревожно, как это виделось тогда. Мы планируем дальше развиваться, покупаем новые земельные участки. Сейчас уже понимаем, что двигаться куда-то дальше – необходимо. Будем более аккуратно, чем это делали, например, два года назад, покупать новые пятна, оформлять градостроительную документацию, строить и вводить объекты в эксплуатацию.
– Как повлияла на процессы согласования проектов планировки территории отставка профильного вице-губернатора Марата Оганесяна?
– Эта отставка произошла относительно недавно, поэтому сделать вывод о том, насколько она повлияла, тяжело. Другое дело – ждем, как дальше распределятся полномочия. Потому что для одного вице-губернатора несколько таких объемных блоков – конечно, нагрузка существенная. Нельзя сказать, что процессы согласования застопорились. Но сейчас, конечно, сложно рассчитывать на то, что и проектам планировки, и другим вопросам строительного блока будет уделяться столько же времени, сколько уделял Марат Оганесян в бытность профильным вице-губернатором. Мы надеемся, что летом полномочия в Смольном распределятся более четко и станет ясно, кто будет куратором строительного направления. Долго работать в сегодняшнем режиме нельзя: это неправильно, и если так будет продолжаться, действительно будут негативные последствия.
– Раньше ГК «ЦДС» продавала квартиры только по схеме жилищно-строительного кооператива, теперь вы заявляете о продажах и с заключением договоров долевого участия (ДДУ). Чем обусловлены такие перемены?
– Прежде всего, более широкими возможностями для привлечения покупателями ипотечных средств. Хотя уже сейчас, при снижении учетной ставки Центробанка, условия для заемщиков по государственной программе субсидирования ипотечной ставки и по базовым ставкам отличаются незначительно. А если ключевая ставка ЦБ продолжит снижаться, например до уровня 10%, то отличия вообще исчезнут.
В любом случае договор паевого взноса и договор долевого участия остаются двумя основными, абсолютно равноправными способами приобретения квартир. У каждого из этих способов есть отличия, выигрышные стороны. Какая-то часть покупателей, вполне возможно, более расположена приобретать квартиры по ДДУ. Мы хотим сравнить, как влияет каждая из двух схем продаж на спрос, на ликвидность квадратных метров. Поэтому в Кудрово объекты с сопоставимыми характеристиками будут реализовываться и по схеме ЖСК, и с заключением ДДУ. Хотя я по-прежнему уверен, что наиболее удобная для потребителей схема – через ЖСК, потому что она дает возможность прописывать в договоре наиболее приемлемые для конкретного покупателя условия. А с точки зрения надежности, опять-таки убежден, все зависит от застройщика. И если у него возникают проблемы, то нет разницы, какой именно договор заключил с ним покупатель.
– Видите ли вы сейчас формирование существенного отложенного спроса?
– Петербург – второй город России, мегаполис, основной город на Северо-Западе. Конечно, он будет оставаться привлекательным для переезда из других регионов. Но также очевидно, что покупатели сейчас в «подвешенном» состоянии, и это сказывается на спросе. Однако чем меньше покупают квартиры сейчас, тем больше их будут покупать потом.
– Как за последние месяцы изменились условия кредитования застройщиков банками?
– В начале года строителей как бизнес вообще не кредитовали. Сейчас банки вновь рассматривают заявки от строительных компаний, хотя крайне неохотно. При этом ставки, по моей оценке, составляют от 19 до 24%. В любом случае банки должны и будут кредитовать бизнес, в том числе строительный. Другой вопрос, что сейчас, может быть, не самый удачный период для застройщиков, чтобы увеличивать свою кредитную нагрузку. Мы, к примеру, в последнее время делаем все приобретения за собственные средства.
– В СМИ появлялась информация о том, что в связи со сложностями в ОАО «Ленэнерго» некоторых застройщиков заставляют повторно платить за мощности. ГК «ЦДС» с этим столкнулась?
– Начну с того, что в ОАО «Ленэнерго» уже возникали подобные ситуации, когда застройщикам приходилось оплачивать стоимость подключения повторно. К счастью, у нас сейчас таких вопросов нет. Конечно, очень жаль, что ОАО «Ленэнерго» переживает непростые времена. Но, с другой стороны, конкуренции среди сетевых компаний стало больше, соответственно, застройщикам будут предлагаться более лояльные условия по подключению.
– Каковы ваши ближайшие производственные планы?
– Думаю, уже в этом месяце будет утвержден проект планировки территории в Московском районе, неподалеку от КАД, – пока этот жилой комплекс без названия. Строительство должно начаться осенью.
Скорее всего, осенью будем проводить архитектурный конкурс на центральную часть города на территории поселения Новосаратовка – нашего проекта-миллионника. А поскольку в конце прошлого года уже был утвержден проект планировки одного из кварталов, в июле-августе выйдем на площадку. На общую концепцию этот старт ни в коей мере не повлияет: там достаточно проработанный генплан, и это окраинная часть осваиваемой территории.
– Какими видите перспективы регионального строительного рынка?
– Уверен, что строительный рынок устойчив, несмотря на сложную ситуацию с компанией «Город», другие экстраординарные случаи. Ничего катастрофичного и не было, а сейчас тем более нет. Те игроки, которые используют сегодняшние возможности, конечно, получат большое преимущество в будущем. А то, что будущее очень неплохое, – объективная реальность. По моему мнению, через год-два-три при любой цене на нефть и при любом развитии экономики рынок недвижимости будет сильно подниматься и в Петербурге, и в Ленобласти.
– Что намерена делать для дальнейшего успешного развития ГК «ЦДС»?
– Есть понимание, что необходимо приобретать больше пятен в городе, причем ближе к центру, где спрос на жилье будет в любом случае. Наша тактическая цель – располагать банком в 10-12 земельных участков под комплексную застройку в черте Петербурга. Это только кажется, что земли в городе практически не осталось. Если сегодня где-то нельзя вести строительство, это не исключает такой возможности завтра. Самое главное – наличие четких утвержденных регламентов. Какими бы ни были «ужасными» РНГП или новые правила по ЗРЗ, все равно в них можно вписываться. Главное – чтобы определенность была.
Городские депутаты приняли пакет региональных законов по защите прав дольщиков. Насколько очередные законодательные новации повлияют на ситуацию с проблемными объектами, рассказывает председатель Комитета по жилищной политике и строительству петербургского регионального отделения «Деловая Россия» Павел Созинов.
– Есть ли существенное отличие в новом и предыдущем региональном законе о защите прав дольщиков?
– Авторы нового законопроекта резонно указывают, что действовавший ранее закон Санкт-Петербурга от 06.07.2009 № 307-62 «О мерах по защите прав участников долевого строительства многоквартирных домов в Санкт-Петербурге» не содержал реального механизма оказания помощи участникам долевого строительства, нуждающимся в защите. Вне его рамок действия оставались граждане, заключившие различного вида договоры не с застройщиком, а с инвестором (генеральным подрядчиком).
В связи с этим потребовалось внесение существенных изменений в действующее законодательство, предусматривающее в том числе введение ряда понятий, таких как «недобросовестный застройщик-инвестор», «участник долевого строительства, нуждающийся в защите» и «проблемный объект».
Предложен механизм достройки проблемных домов и помощи обманутым дольщикам через предоставление в собственность квартир участникам долевого строительства, нуждающимся в защите, инвестором, выигравшим торги на право заключения договора аренды компенсационного земельного участка на инвестиционных условиях. Механизм, хотя и не нов и давно уже применяется в других регионах, все же законодательно закрепил сложившуюся практику и в Петербурге.
– О пакете законопроектов говорят достаточно давно, какие наиболее существенные изменения он претерпел в ходе обсуждения, в том числе в Законодательном собрании?
– Следует отметить появление в тексте закона понятия разрешения на строительство многоквартирного дома, полученного до введения в действие ФЗ-214. В первоначальном законопроекте говорилось о заключенных сделках самим дольщиком до этой же даты. То есть если гражданин заключал, допустим, ПДДУ до 01.04.2005, то он мог попасть в реестр участников долевого строительства, нуждающихся в защите, а если после, то нет. Однако речь могла идти о дольщиках одного и того же проблемного дома, заключивших договоры в разное время, что явно некорректно. Новый подход существенно расширяет потенциальный реестр обманутых дольщиков.
– Какие принципиальные недочеты вы видите в принятом пакете законов?
– Под действие закона попадают менее 10% от всех дольщиков проблемных домов Санкт-Петербурга. Предложенный закон не дает возможности оценить затраты бюджета на реализацию этих инициатив. Закон не носит срочного характера и не предполагает плана-графика его реализации, таким образом, не представляется возможным оценить, когда остальные 90% пострадавших дольщиков получат право на признание их «пострадавшими» на основании обсуждаемого регионального закона. Выбранная авторами закона дата «отсечения» – 01.04.2005 – является спорной. Вне пределов рассмотрения остаются дольщики, нуждающиеся в защите, приобретавшие строящиеся квартиры на основании именно ФЗ-214. Очевидно, что первоочередными пострадавшими, нуждающимися в защите, должны быть признаны наименее защищенные слои населения, а также представители социально значимых профессий, что не отражено в тексте закона.
Закон целесообразно обсуждать лишь в случае, если его рассматривать как первый этап долгосрочной программы.
Спорными представляются и выплаты компенсаций из средств бюджета Санкт-Петербурга участникам долевого строительства, нуждающимся в защите и имеющим право на социальную поддержку. Размер таких компенсаций – 7 тыс. рублей, что составляет около 30% стоимости аренды однокомнатной квартиры в частном секторе Санкт-Петербурга или около 15-20% арендной ставки, если речь идет о двухкомнатной квартире. Механизм аренды может полноценно рассматриваться в случае наличия городского некоммерческого арендного фонда. В противном случае незначительные компенсационные выплаты окажутся малоэффективными. К тому же речь идет о дольщиках, для которых период ожидания решения их проблем составляет 10 лет. Почему тогда не говорить о компенсациях за все это время?
В описании проблемного объекта существенным условием является его расположение на земельном участке, находящемся в государственной собственности Санкт-Петербурга, либо на земельном участке, государственная собственность на который не разграничена. Почему в законопроекте не обсуждались проблемные объекты на частных землях – неясно, тем более что их количество может оказаться существенным.
Необходимо обратить внимание на тот факт, что критерии отнесения к нуждающимся в защите дольщикам, а также объектов к проблемным в региональном пакете законов и в Приказе Министерства регионального развития РФ от 20.09.2013 № 403 не совпадают. Приведение к единому знаменателю реестров нуждающихся в защите дольщиков на основании двух взаимоисключающих подходов не представляется возможным. Таким образом, отсутствие единых критериев и методологических подходов не дает реальной возможности для оценки и мониторинга сложившейся ситуации с проблемными стройками в регионе.
Справка
Поправки в законы Санкт-Петербурга «О внесении дополнений и изменений в Закон Санкт-Петербурга «О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции», Закон Санкт-Петербурга «О мерах по защите прав участников долевого строительства многоквартирных домов в Санкт-Петербурге», Закон Санкт-Петербурга «Социальный кодекс Санкт-Петербурга» приняты Законодательным собранием Санкт-Петербурга 11 июня 2014 года и подписаны губернатором 2 июля 2014 года.